2015年11月《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》国办发【2015】85号明确提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”的意见。2016年2月17日国家发展改革委等十部门《关于促进绿色消费的指导意见的通知》中对民宿出租也给予了积极的支持。一时之间，民宿受到了行业的广泛青睐，各种投资者、经营者争先恐后涌入或计划进入民宿领域，在民宿井喷式发展的情形下，困惑和纠结我们的是民宿与农家乐，民宿与客栈，民宿与家庭旅馆，民宿与乡村酒店区别在哪里，各有哪些特点，应遵循什么样的内在规律。尽管艰难，本文试图对上述概念做一个尝试性的辨析，以清晰认识。
1、民宿与农家乐
农家乐是中国农民的创造，兴起于80年代，发展于90年代，规范于21世纪初的农家乐从广义上讲是随着中国农村生产方式改革和城市假日经济兴起而出现的一种新型乡村旅游形式。从狭义上讲则是指20世纪80年代中后期兴起的城郊农民利用自家院落所依傍的田园风光、花卉苗圃、果园菜地，以简单的设施和低廉价格吸引城里人前来消费的新兴旅游设施。反思农家乐的发展历程，大致呈现出以下特点：
(1)从投资主体看，以拥有集体土地使用所有权的农户为主，在不变更土地权属与使用方式的前提下，以自住房屋为基础进行一定投资，为游客提供吃住娱乐等服务;
(2)从经营主体看，农家乐一般由投资农民亲自经营，家庭经营色彩浓厚，雇佣的服务员也多为亲戚或邻近村民;
(3)从经营性质看，农家乐经营一般带有副业的性质，农民除经营农家乐外，还以土地经营作为其生活的基本保证，因而不存在“失地”问题;
(4)从经营周期看，农家乐经营淡、旺季明显，甚至完全是一种季节性经营。
民宿是指依托所在地自然、人文、社会等旅游资源，通过自营、合作、租赁等方式经营，以浓郁的文化关照情结和人文情怀为基调，为游客提供特色化消费环境和生活体验的小型住宿设施。根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。就乡村民宿来分析，和农家乐虽然都位于乡村，以当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧活动为吸引物，但民宿和农家乐存在明显的区别。
第一，从产品属性看，农家乐是适应城市假日经济的产物，往往处于城市郊区，与周末假日配套，是以满足人们短程、短时消费需求的一种休闲性旅游产品。而乡村民宿则是适应后工业时代人们对田园生活方式向往与需求的产物，因而在区位上强调吸引物资源组合性强，交通便利，与特大型或大型城市距离在两到三小时的范围类，是一种以度假为基本消费特征的旅游产品。
第二，从功能作用看，民宿以住宿为主要功能，以个性化产品的特色、温馨和趣味逐渐形成为一种颇具吸引力的住宿业态。而农家乐则始终以乡村休闲和特色餐饮提供为主要功能，住宿往往处于辅助和配套的层次，因而仅仅是一种旅游服务产品，而不构成为一种住宿业态。
第四，从投资主体来看，民宿由拥有集体土地使用所有权的农户向租赁者、投资者，甚至集团转变。
第五，从经营主体看，民宿由农家乐以投资农民亲自经营，家庭经营色彩浓厚的方式向外来投资者转移，酒店化、连锁化色彩日益浓厚。
第六，从经营性质看，农家乐经营一般带有副业的性质，不存在“失地”问题，而民宿大作有外来者经营，存在明显的使用权转移特征。
由此可见，民宿绝不是升级版的农家乐，二者存在着显著的区别，是不同的旅游产品形态。但存量巨大的农家乐却为民宿发展提供了广阔的物业资源空间。
2、民宿与客栈
而客栈一词再次进入人们眼界是在上世纪90年代以后，随着全国各地古城、古镇旅游热潮，许多古城镇景区在旅游高峰期出现了接待设施严重不足的情况，然而大量投资兴建旅游接待设施会造成淡季旅游接待设施的闲置，同时酒店造价与营运成本较高，大规模建设不符合古城镇旅游开发的基本原则，而造价相对低廉，与古城镇景观风貌协调的院落式住宿恰到好处的缓解了这一压力，解决了高峰期古城镇旅游住宿难的问题，因而在丽江、大理、长三角地区等古城镇中出现了一种有别于酒店的住宿业态，因其仿古性，人们习惯地称之为客栈。
以古城镇旅游为依托的客栈是一种以具有地方文化风格特点的院落建筑为经营场所，集食、宿、游、娱为一体的，让游客体验当地的民风民俗、建筑风格、居住方式等人文现象的住宿业态。通常具有以下特点：
(1)从经营主体看，以私人经营(包括物业主家庭自主或租赁经营)，尤以外来者租赁经营为主要方式;
(2)从体量看，通常规模不大，一般总客房数不超过100间;
(3)从风格看，装修讲求风格与特色塑造，充分体现经营者的个性喜好与品位，强调与当地文化的契合;
(4)从服务项目看，经营项目及服务富有当地特色，个性化色彩浓郁;
(5)从价格看，价格区间在当地住宿行业中属于中下水平。
在客栈发展过程中，有三个现象值得注意：
第一，客栈所使用的物业在古城镇风貌建设中被统一规划、统一打造，形成了区别于一般居民住房的色彩风格，有的甚至是后期专门按住宿要求设计，是造城运动的组成部分，这就使客栈聚集区建筑整体风格一致，个性化、特色化需要通过精心的内部装饰与服务产品形成。
由此可见，民宿、客栈在中国大陆地区存在许多共同的基因，是由一脉相传的方式构建的住宿业态。如果非要对二者加以区别，可采用两个尺度：一是物业专门按照住宿设施要求修建者宜称为客栈，利用原有房屋改造者宜称为民宿;二是单栋建筑客房数在15间/套以下称民宿，超过15间/套则称客栈。
3、民宿与家庭旅馆
家庭旅馆实际是从经营方式上所做的一种定义，也是最古老的一种饭店类型。通常意义上，家庭旅馆是指以家庭为经营主体的旅馆。一般是利用自己的住宅改造为旅馆，成本低，价格低，规模小。早年流行于欧洲、盛行于美国，主要分为B&B即床位加早餐和Guesthouse。
严格意义上民宿是一种家庭旅馆，只是作为一种特殊形态的家庭旅馆，民宿形成了比传统家庭旅馆更为丰富、更加具有吸引力的产品价值。
其一，从社会功能角度看，家庭旅馆局限在食和宿的服务功能层面，是一种传统的住宿服务产品，而民宿是一个集食、宿、游、娱为一体的旅游体验型产品，不仅拥有食宿功能，同时还是所在地景观的重要构件，是旅游目的地产品体系的有机组成部分。
其二，从产品生产角度看，家庭旅馆以食宿为主要产品，强调的是清洁、卫生、安全，而民宿在此基础上还需要在产品中注入文化的信息，充分体现和展示所在地文脉、地脉和人脉，强调的是具有体验感与记忆性的情感类产品的设计与提供。
其三，从属性来看，家庭旅馆是一种在传统商业生态环境下，以不变应万变的住宿设施，而民宿则是适应后工业时代意义消费环境中人们获取品质生活内涵的创新性住宿业态。
因此，与传统家庭旅馆相比较，民宿是一种能够满足消费者精神回归需求的住宿方式。
4、民宿与乡村酒店
乡村酒店是指地处乡村，以住宿、餐饮服务为主，与乡村风情、民俗文化和自然环境融为一体，并能体验乡村生活的经营场所。由于乡村酒店拥有清静闲适的乡村特质和田间野趣，强调与生态农业、特色种植业、特色养殖业等现代农业生产的交叉融合，乡村酒店成为乡村旅游活动中重要的旅游目的地。
乡村民宿与乡村酒店在产品形态上具有一定的相似性，其区别在于：
第一，乡村民宿以农家房屋为基础，因而体量较小，除客房及必要的配套设施，辅助功能相对简单。而乡村酒店往往目标客源既包含休闲旅游客群，也包括商务会议客群，既提供特色餐饮，运动休闲等服务，也提供商务会议等产品，因而体量较大，服务功能配套较为齐全，经营内容较为多样。
第二，乡村民宿往往依托所在地旅游资源为宾客提供休闲度假性体验产品，因此选址具有较高的要求，强调周边环境要素、资源组合状况与特色吸引物的固有存在条件。而乡村酒店往往自成体系，通过后期设计建设，形成自成体系的游憩、休闲、度假氛围与产品，选址上重视交通条件、基础设施情况，而对资源禀赋要求相对较低。
第三，乡村民宿是民宿主人个人情感的投射，设计装修，产品生产与服务以个人体味与爱好为主导，个性化色彩浓郁，变化快速灵动。而乡村酒店以设计师设计为主导，以标准化、规范化服务为准则，变化空间和幅度相对较小。
民宿是一种乡愁，是对城市化的一种叛逆，是国际化语境下人们对传统的留恋，是对发展的反思，是对未来方向的一种思量，是快节奏时代人们期望医治心病的一剂药方。
一切还在路上，同志们尚需努力。
李原：饭店业杂志编委、四川大学旅游学院教授、饭店管理系主任、硕士生导师，文化遗产与旅游开发博士，国家级星评员，国家职业技能裁判员，中国国际主题酒店研究会副会长、中国主题酒店研究院副院长、《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）》标准释义起草人。