Abstract:Accordingtotheimportanceoftheengineeringcostcontrolintheprojectinvestmentdecisionstagesandthevalueoftheriskanalysis,thispaperdiscussesthevalueoftheprojectintheinvestmentdecision-makingstage.Theriskfactors:mainlyincludingpoliticalrisk,environmentalriskandinvestmenttimingrisk,thepositionoftheinvestmentprojectriskandprojecttypeanddecision-makingrisk,etc.Buttheinfluencedegree,influencedirectionandtheinfluencerelationshipbetweendifferentriskfactorsoncostcontrolintheinvestmentdecision-makingstagearenotallthesame,thedecisiontreemodelisadoptedtotheseriskfactorsandhadgotstudiedandcomprehensiveanalysis,andatthesametime,putforwardthecorrespondingcostcontrolmeasuresforpolicymakers,theinvestmentdecision-makingandcostcontrolhascertaindirectivesignificance.
Keywords:Engineeringproject;Investmentdecision;Costcontrol;Riskanalysis;Probabilitytree.
0引言
建筑产业在我国飞速发展，工程项目全过程成本控制已成为建设行业的热点问题。有关资料统计，建设工程项目的全过程中，项目决策阶段对工程成本的影响程度达到70%～80%，直接影响着其后的各个建设阶段成本的计算与控制[1]。而工程项目投资决策阶段的成本控制，受多种风险因素的综合影响，这些因素对成本控制影响程度、影响方向和影响关系都各不相同，全面分析工程项目投资决策阶段的各项风险因素，对合理决策、节约投资起着至关重要的作用。
首先，风险分析能促进工程决策的科学化和合理化，降低因决策失误导致的工程成本的增加以及与其经济效益的降低。
其次，综合分析各风险因素的危险程度，有利于决策者明确决策工作中应考查的重点内容，有利于找到投资安全与投资效益的最佳结合点。
另外，通过深入研究各风险因素的特点，为项目管理者找出相对合理的应对措施提供了重要的参考依据。
2风险类别分析
建设工程项目投资决策阶段影响成本控制的风险因素，主要有政治风险、环境风险、项目投资时机风险、投资项目的位置风险、项目决策风险等[2]。
2.1政治风险
政治风险是指由于工程所在国的政治条件改变而使工程失败，工程项目信贷结构或债务结构改变等方面的风险。国际上许多工程均在进行了漫长的决策阶段后，才进入实质性的进展阶段，很重要的一个原因就是政治风险的影响[3]。
2.2环境风险
社会民众环保意识的加强，要求决策者高度重视工程投资决策阶段对环境影响的分析。环境风险不仅表现在由于增加生产成本或资本投入而造成工程效益降低甚至丧失原有的经济强度，而且还有可能因为环保的原因使工程无法达到预期目标。
2.3项目投资时机风险
项目投资者在高投资风险背景下，必然期望高投资收益，因此必须充分重视市场的不确定性对投资的影响。投资进入的时机与决策风险的高低有很大的关系。例如在中长期内，当产品市场处于供不应求状态时，项目投资后就会占有相应的市场份额，投资进入的时机较为适宜，投资决策的风险较低；反之则导致投资进入过度的风险损失，此理论对于工程项目投资也同样适用。
2.4投资项目的位置风险
制约项目成本控制的位置风险主要包括建设地区和具体项目地址的选择。建设地区的选择是指几个不同地区之间对拟建项目相宜建设在哪个区域范围的选择，项目地址的选择是指对项目具体坐落位置的选择。因为不同地区和不同地址的经济发展水平及生产要素价格水平存在很大程度的差异。
2.5项目决策风险
要使建设工程项目达到一定的规模，并实现项目的投资目的，就必须考察其合理的生产规模，并力求取得规模经济[4]的收效。规模经济的客观存在对项目规模的合理选择有重大的影响，可以充分利用规模经济来合理确定和有效控制工程成本。另外，选用设备时要选用满足工艺要求和性能好的设备，尽可能选用标准化设备，以便配套和更新零部件。
3风险因素的定量分析(以西安市某项目为例)
3.1概率估计
基于“风险=(事件的可能性)×(事件后果)”，还须对风险发生的概率和危害性进行评价。对于各因素发生概率的估计可以通过多人评估法——以来自各个不同部门的专家组成一个团队来识别各种可能风险，并估计它的发生概率[5]，以西安市某工程为例，估计各风险因素发生的概率如表1。
表1各种可能风险因素发生的概率
3.2影响程度分析
投资决策阶段的不利条件可能导致多种后果，如决策成本超支、预期经济效益无法保证、项目实施难度大等。把这些因素对各可能导致的后果的影响程度按一定的标准分为五个等级，如表2。
表2风险后果等级标准
根据表2中给出的标准，借鉴专家法及历史资料法[6]，得出每项影响因素对决策成本、预期效益、实施难度的影响程度，如表3所示。如政治风险对决策成本的影响是30分(较低危害)，对预期效益的危害是30分(较低危害)。
表3影响因素对后果的影响值
关键词：风险投资多目标决策评价指标评价模型
风险投资（VentureCapital）是由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。二战以后，美国哈佛大学在波士顿创建了名为ARD的第一家现代风险投资公司，这是风险投资开始的标志。风险投资业在美国兴起，又很快拓展到其他国家和地区。风险投资是在市场经济体制下支持科技成果转化的一种重要手段，其主要特点是高风险，高收益，且是一种权益投资。我国的风险投资业开始于80年代，被称为创业投资。从起步到现在的十几年中，我国风险投资理论和实践都发展的比较慢。
在风险投资中，风险一般可以分为两类：系统风险和非系统风险。
系统风险是由公司之外的各种因素引起的，如战争，经济衰退，通货膨胀，高利率等与政治、经济和社会相联系的风险。是不能通过多角化投资而分散的，因此又称作不可分散风险或市场风险。重要的系统风险有政治风险、法律法规风险和政策风险等。
非系统风险也被称作可分散风险，它是由公司本身的商业活动和财务活动带来的，如企业的管理水平、研究与开发、消费者需求的改变、市场营销风险以及法律诉讼等，其可以通过多角化投资组合而分散，是公司特有的风险。重要的非系统风险有决策风险、财务风险、信用风险、完工风险和市场风险。
作为风险投资者，其关心的往往只是项目的系统风险，因为非系统风险完全可以通过合理的投资组合而得到分散。
现行的评价方法及其存在的问题
传统投资决策理论中，评价指标有：期望净现值；方差（或标准离差）；标准离差率。
假定现有n个互相独立的方案Pi(i=1，2，…，n)可供选择，相应于以上三个评价指标，为了比较这n个方案的优劣，通常采用以下原则之一。
最大期望净现值原则：期望净现值最大的方案为最优方案；
最小方差或最小标准离差原则：方差或标准离差最小的方案最优；
最小标准离差率原则：标准离差率最小的方案最优。
在现行的风险决策评价方法中，一般都采取单目标最优化方法：如果只追求最大收益，则采取最大期望净现值原则；如果只追求安全，则采用最小方差或最小标准离差原则；如果既要考虑安全，又要追求较大盈利，则采用最小标准离差率原则。上述风险决策评价指标和评价方法，简便易行，但是如果仅按此决策，常常会导致决策失误。
现有的风险投资决策无论从评价指标、还是从评价方法上看，都存在很大的问题。因此，需要补充和完善风险投资的评价指标，采用多目标决策原理和方法，全面考虑风险投资的经济效益和风险大小，综合评价指标，使之为正确决策提供依据。
风险投资的多目标决策模型
评价指标的建立
期望净现值指数：UI=期望净现值/投资总额(现值)=u/I。因为初始投资数额的不同，使得期望净现值指标难以适用，所以应该采用期望净现值指数这个指标来反映预期收益的大小。
标准离差率：η＝标准离差/期望净现值×100％＝S/u×100％。
投资者的风险偏好系数θ：投资失败率很难确定，不同的风险投资公司，他们对风险的规避程度有所不同，有的风险投资者更偏爱“高风险”，因为高风险背后隐藏的是“高收益”。而有的风险投资者则规避高风险，因为“高风险”也意味着更大的失败的可能。根据这个差异，假定某个投资者的风险偏好系数为θ，对收益大小的看重程度为1-θ。
评价模型的建立
评价模型如下：MaxR＝（1－θ）R1＋θR2其中R为投资总效用，R1为收益的边际效用，R2为风险的边际效用。
θ值一般由投资者的经验和对项目的分析判断后作出的。这里我们主要确定边际效用u1和u2。
第一步：计算各方案的指标值，并列制成表。由于项目的收益和风险是既定的，追加投资其收益和风险不变，因而边际收益可以用期望净现值指数来表示，边际风险可以用标准离差率表示，对净现值指数和标准离差率进行标准化处理即可得到R1、R2；
第二步：对各指标进行单目标排序，并判别是否存在最优方案。若存在每个单目标值都是最优的方案，则选定此方案，项目评价到此为止。若不存在这样的方案，继续下一步。
第三步：指标的标准化处理。对于n个不同方案，同时考虑m个目标(指标)。用Xij表示i方案j指标的指标值。由于各个指标的单位不同、量纲不同、数量级不同，因此会影响决策的结果。为了统一标准，需对指标进行标准化处理。处理方法为：对于效益指标fj，取fj=max{Xij}(i=1,2,…,n)，则各方案该指标标准化处理的标准分为：fij=Xij/fh；对于成本指标fj，取fj=min{Xij}(i=1,2,…,n)，则各方案该指标标准化处理后的标准分为:fij=fj/Xij。其中：0≤fij≤1(i=1,2,…,n)，(j=1,2,…,m)；
第四步：根据投资者的风险偏好系数θ分别计算各方案的总效用R；
第五步：对各方案的总效用排序，得到最优方案。
显然，这个综合评价，充分考虑了风险投资的收益和风险的大小，能帮助我们进行正确的决策，它是现行评价方法的综合，当θ＝0时，此方法等同于最大期望净现值指数原则；当θ＝1时，此方法等同于最小标准离差率原则。
实证分析（取θ＝0.5）
以下通过一个简单的例子来说明风险决策现行评价指标和方法存在的问题。
现考虑5个相互独立的风险投资项目Pi(i=1，2，…，5)，它们的初始投资Ii，期望净现值ui，标准离差Si，标准离差率ηi都已计算出来，见表1：
计算各方案的指标值，列表（如表2）。
方案单排序如下。
根据期望净现值：P2>P1>P3>P4>P5
根据望净现值指数：P1>P3>P4>P2＝P5
根据标准离差率：P3>P1>P4>P5>P2
不存在最优方案，继续进行下一步。
对期望净现值指数和标准离差率进行标准化处理，得到表3。
计算各投资方案的总效用（取θ＝0.5）。
由R＝（1-θ）R1+θR2计算得到5个方案的总效用分别为：0.9936、0.7111、0.9、0.8012、0.7405
优劣顺序为P1>P3>P4>P5>P2，并且可以验证，不管θ取值多少，方案P2都是最劣方案，而本文的参考文献3中，两位作者最后改进出的决策方法竟得出方案2优于方案4和5的结果，这是不合理的，如果决策者有40万元钱，他应该选择方案P1,P3,P4,P5,而不应该选择方案P1,P3,P2。
风险投资的评价是一个多因素、多目标的决策问题。现有的风险投资决策无论从评价指标、还是从评价方法来看，都存在很大的问题。本文从传统投资决策方法出发，结合风险投资的特点，对现行决策方法进行了改进，综合考虑了收益和风险的影响，应用了多目标决策分析的原理和方法，提出了风险投资多目标决策模型，较好地为决策者正确地选择风险投资提供了理论依据和方法。
参考文献：
1.岳超源.决策理论与方法(M).北京:科学出版社，2003
摘要随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。因此,在房地产投资决策前,应该对拟投资项目进行科学、有效、详细的投资分析、评价和比选,选择合适的投资形式和投资项目,使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
关键词房地产投资投资分析投资决策
一、房地产投资
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。
2.经济分析
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
三、房地产投资决策
参考文献:
[1]刘秋雁.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007.9.
[2]刘宁.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社.2009.2.
[3]谭善勇.房地产投资分析.北京:机械工业出版社.2008.3.
[关键词]风险投资评价指标价值评估
作为风险投资公司，面对众多的风险投资项目时，怎么准确评价项目的价值成了决定投资成败的关键因素。要做到这一点，在投资前就必须用客观、公正的价值评估体系对投资项目进行充分、准确的价值评估，从而保证投资决策的正确性。
一、风险投资项目评价指标体系
我们假设风险投资项目的投资价值为Z，则有：
Z=F(f(u),f(v),f(w),f(x),f(y))
其中：u―为外部环境，v―为项目所属企业内部环境，w―为风险投资项目，x―为风险投资项目的优势、劣势、机会和威胁，y―为风险投资项目的风险。
具体可表示为:Z＝f(u)×MU＋f(v)×Mv＋f(w)×Mw＋f(x)×Mx＋f(y)×My
其中Mi――为各指标的权重（i=u,v,w,x,y）
我们可以用一个专门的风险投资评价指标体系对风险投资项目进行价值评估，如图1所示。
图1风险投资项目评价指标体系
1.风险投资项目评价指标体系――外部环境分析指标体系
对风险投资项目的评价必须考虑其外部环境因素，好的、有利的外部环境可以为项目创造机会，使其获得成功，反之，不好的、萧条的外部环境，则可能会对项目构成威胁，导致投资项目的失败，所以对外部环境的分析非常重要。外部环境分析指标体系如表1所示。
表1风险投资项目评价指标体系――外部环境分析指标体系
其中:f(u)=∑f(ui)×M(ui)=∑f(uij)×M(uij)（i,j的值参见上表中下标参数）
2.风险投资项目评价指标体系――项目所属企业内部环境分析指标体系
项目所属企业的企业内部分析也是项目评价指标体系中一个非常重要的指标，只有详细掌握了拟投资企业内部的全面情况，才便于风险投资公司对项目进行正确的分析，从而做出正确的投资决策。项目所属企业内部环境分析指标体系如表2所示。
表2风险投资项目评价指标体系――项目所属企业内部环境分析指标体系
其中:f(v)=∑f(vi)×M(vi)=∑f(vij)×M(vij)（i,j的值参见上表中下标参数）
3.风险投资项目评价指标体系――项目分析指标体系
表3风险投资项目评价指标体系――项目分析指标体系
其中:f(w)=∑f(wi)×M(wi)=∑f(wij)×M(wij)=∑f(wijk)×M(wijk)
（i,j，k的值参见上表中下标参数）
4.风险投资项目评价指标体系――SWOT分析指标体系
SWOT分析是风险投资项目评价指标体系中的一项综合评价指标，是对该风险投资项目具有的优势、劣势，面临的机会和威胁进行综合考评。SWOT分析指标体系见表4。
表4风险投资项目评价指标体系――SWOT分析指标体系
其中:f(x)=∑f(xi)×M(xi)（i,的值参见上表中下标参数）
5.风险投资项目评价指标体系――风险分析指标体系
风险分析也是风险投资项目评价指标体系中的重要指标，对项目风险管理进行评价旨在通过对风险程度的具体分析，更好地抓住机会、规避风险，做出正确的投资决策。风险分析指标体系见表5。
表5风险投资项目评价指标体系――风险分析指标体系
其中:f(y)=∑f(yi)×M(yi)=∑f(yij)×M(yij)（i,j的值参见上表中下标参数）
二、风险投资项目评价指标体系的运用
[1]夏迎春:“风险投资项目评价的群决策方法”.《集团经济研究》，2006年第24期
摘要:房地产是一个综合性极强的系统产业,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。因此,将决策支持系统技术应用到房地产投资决策是房地产投资的一项重大变革。
关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘
房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。