本商业计划书（以下简称“计划书”）由**县XXX旅游开发有限公司提供数据，目的在于对该项目进行综合评估，为有兴趣的投资者和*款者提供充分的信息。
2、内容及风险因素
本计划书含有**县XXX旅游开发有限公司的机密信息，有兴趣的投资者和*款者对本计划书所提供的信息，还应认真研究，在充分考虑投资将面临的各种风险的前提下，判断和评价此项目，以做出自己的决定。
4、机密性
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目录
u项目名称：湖南**县XXX景区“天空之城”项目；
u项目单位：**县XXX旅游开发有限公司；
u项目建设地址：湖南**县XXX景区；
u公司法人代表：
u项目负责人：
u投资总额：15000.00万元
u融资金额：12000.00万元
一、XXX景区
XXX景区位于湖南省**县梅仙镇哲寮村106国道旁，距**县城25公里，距平汝高速梅仙出口8公里；离长株潭1.5小时车程，离武汉及南昌2.5小时车程，交通十分便利，是中南地区蕴含丰富“龙文化”的旅游景区，且为**县首批授牌研学基地。
据《左传》《史记》等古籍记载，大禹的父亲鲧因多年治水无功，被流放羽山，传说后来化成一条黄龙蛰伏于幕阜山南麓的哲寮村山谷碧潭中，“XXX”之名便由此而来。XXX至今仍保持着远古时期的地貌景观，森林覆盖率高达80%以上，堪称“天然氧吧”。谷内奇石林立，溪壑幽深，瀑布浪花击打着深潭。迂回曲折的溪水、嶙峋突兀的奇石、苍翠古朴的树木鬼斧神工地构成XXX七彩斑斓的原生态画卷。
XXX景区拥有五爪金龙游步道，金龙全长399米，是世界上最长的龙形游步道，气势磅礴，体现中国龙之精神。步道由9999片龙鳞组成，龙头高9米、宽5米、龙脚长19.9米、龙道高2.6米、龙爪5条，登临步道寓意九五之尊，万事顺遂。内部构造别有洞天，行走金龙内部通道，感受“龙的传人”之意境。改造后的碧龙玻璃天梯，由380块全透明台阶组成，长300米，垂直高度为180米，最大落差150米，总落差200米。天梯宛如一条碧龙，蜿蜒盘踞在悬崖峭壁之上。XXX是**唯一一个全年无温差景区，一年四季都非常适合游玩、观光、探险。
二、**县旅游产业快速发展
**县，隶属湖南省岳阳市。位于湖南省东北部，汨罗江上游，总面积4125平方千米。**山清水秀，人杰地灵，自古为名人修养之所，兵家必争之地。新中国成立以来，特别是改革开放以来，县委、县政府认真“旅游活县”战略，全县旅游产业得到飞速发展，知名度和美誉度不断提升，先后被评为湖南省旅游产业发展先进县和全国红色旅游工作先进县。近年来，**坚持以***书记“两山理论”为指引，深入实施“旅游旺县”战略，每年接待的游客人数呈上升趋势，旅游收入在国民经济中所占比例逐年提高，并成功入选“2018中国县域旅游竞争力百强县市”，成为岳阳市唯一入选的县。目前，旅游业已成为**的支柱产业，据**县文化旅游广电体育局2020年工作总结，2020年全县旅游接待人数1273.8万人，实现旅游综合收入120.9亿元，恢复上年同期的80%。**县今年拟启动创建5A级景区1家：天岳幕阜山-玻璃桥景区石牛寨，4A级景区2家：连云山大峡谷和红军营-长寿秘境景区，3A级景区2家：红莲兵寨和XXX景区，工业旅游示范点2个：**县山润山茶油和**县玉峰熟食基地，省级旅游度假区2个：盘石洲生态园和自在**野奢度假酒店。
三、玻璃（廊）桥对游客有着高度吸引力
随着人们生活水平的不断提高，越来越多的人们喜欢外出旅游欣赏不同的风景，个性化体验式旅游也已经越来越得到人们的响应，随着旅游业的发展，各大景区的建设也日益丰富起来，近年来，玻璃（廊）桥已成为旅游景区的一大亮点，如天门山玻璃栈道、张家界大峡谷玻璃桥、河北白石山、平谷石林峡、密云清凉谷等，目前已经有许多景区相继引入这种旅游体验方式，张家界大峡谷玻璃桥在开业首日就出现爆满的现象，自张家界天门山的玻璃栈道走红以后，玻璃（廊）桥已经成为了山水景区的标配。
山岳景观多数层峦叠嶂，但多数山岳景观很难达到鬼斧神工的境地，在常规的视角下，能够达到借助一般登山道就能感受到大自然造物神奇的山岳类景区，在数千年的人类历史中要么早已脱颖而出，要么就是以现有人力条件很难达到的区域，绝大多数的山岳类景区风景平淡。这种情况下，借助玻璃（廊）桥能够制造惊险，让平淡的景观增添刺激性，只需要在一定的高度上（超过20米即可），进行玻璃（廊）桥的建设，就能够产生巨大的惊险感与刺激感，让平淡的山岳型景观产生不一样的体验。例如狼牙山，登上山顶，远望前方，不过是河北山区寻常之景，建成玻璃（廊）桥观景台后，惊险刺激感骤然上升，为这座平淡的景区平添巨大吸引力。
同样的情形也存在于水体景观中，许多水体景观在平时很难展现出它的波涛汹涌，这时候借助一定的高度以及玻璃（廊）桥的3D效果就能够呈现出步步惊心的场景，从而使平淡的水体景观展现无穷魅力。例如黄河在平时就是一滩风平浪静的黄色睡眠，实在难言刺激或美丽，黄河玻璃廊桥的3D效果出来后，就变成了精彩刺激的景点。如果再加上声效效果及视觉特效，这种惊险刺激成都将进一步提升，更加能够吸引到新生代旅游者。
在某些固定场景下，通过玻璃（廊）桥能够展现出一般观景时所不能体现的景观，对于山岳旅游而言，在悬崖绝壁架设玻璃（廊）桥能够展现出不同的风景，一方面是足够惊险刺激的绝壁美景，一方面是气候变化（比如云雾缭绕）的风景，还可以从绝壁看对面的风景，这些美丽的景观都不是寻常手段能够获得的。如果跨越的山谷还具有惊险的峡谷景观，那么这种美将会展示的更加充分。总体而言，玻璃（廊）桥能够更加衬托山体的险峻，并能够展现出多种不同的景观。
目前，玻璃（廊）桥逐渐成为游客最喜欢的旅游项目之一，不论是技术层面的安全性，亦或是游客接收量，都有了质的飞跃。随着玻璃（廊）桥的火爆，技术的升级换代将进一步增强，对于玻璃（廊）桥本身技术的探索也在进一步深化。越来越惊险越来越刺激的桥体技术和玻璃特效将被频繁的用于玻璃（廊）桥项目中，场景设计将更加重要。在桥体技术方面，为了追求刺激效果与环境融合效果，目前比较火爆的玻璃（廊）桥都开始采用悬挑玻璃景观廊桥，而玻璃特效技术，也不仅有开裂、有声效、有火焰、有流水等多种3D效果，跟声、光、影等多种效果结合起来，未来更可能跟实景演出、夜间经济、全息影像结合起来。
旅游景区若想获得更好的收益，最为关键的就是要开发出优质的旅游资源和体验项目，蜿蜒在美丽山水间的玻璃（廊）桥，与景区资源优势互补，它利用高空观景和感官刺激的优势吸引了大量游客，带给人们无与伦比的视觉震撼，不仅拓展了游览空间，而且优化了游览体验，形成独特的新引力，可起到锦上添花的作用。总的来说，玻璃（廊）桥对于景区经济效益是显而易见的，已经成为景区有效的引流手段，促进了景区的发展，带动了景区的营销。
在“产品为王”的旅游市场时代，景区要保持旺盛的生命力，必须不断对产品进行提质升级，开发新产品，满足市场需求。本次湖南**县XXX景区“天空之城”项目，是为顺应当下旅游休闲时代需求，响应国家发展旅游产业导向，大力发展**县旅游业，充分发挥**县XXX景区的自然生态环境优势，并且具备雄厚的旅游产业基础与管理经验的基础上，经过多方面的考证和论述郑重提出的。
XXX景区结构简单，个人独资，2014开发，2016年和**县政府签订投资开发运营合同，期限40年。目前已完成世界最长金龙走廊和玻璃栈道，及景区内游道的基础建设，游客集散中心大楼已落成，景区一期各种项目的打造，共计投资6,000万元。于2017.8.1对外开放运营，赢得大众游客的认可。
景区规划开发面积18平方公里、分三期开发、目前一期2平方公里已完成各项建设，总规、详规已通过评审，2021年申请3A景区。本次XXX景区“天空之城”项目将建成集“惊、奇、险”于一体，具有当地“龙”文化特色和独一无二的美学造型的“天空之城”。
本项目总投资估算为15000.00万元，其中，建筑安装工程费用13226.10万元，占总投资的88.17%；工程建设其他费用716.31万元，占总投资的4.78%；项目基本预备费用557.59万元，占总投资的3.72%。
该项目的投资具有十分可观的经济效益和社会效益；项目建成后可实现年均销售收入为16909.09万元，年均利润总额9087.69万元，年均净利润6815.76万元；项目投资利润率为60.58%，税后财务内部收益率49.38%，税后投资回收期(含建设期)为3.26年，资金回笼较快，投资回报十分可观。
项目主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数据和指标
一
主要指标
1
项目总体建设工程量
1.1
建筑工程
㎡
1795.00
1.2
桥体工程
2150.00
2
总投资资金，其中：
万元
15000.00
2.1
建安工程费用
13226.10
2.2
工程建设其他费用
716.31
2.3
预备费用
557.59
2.4
铺底流动资金
500.00
二
主要数据
达产年年产值
20000.00
年均销售收入
16909.09
3
年平均利润总额
9087.69
5
年均净利润
6815.76
6
年均增值税
765.69
7
年均所得税
2271.92
8
年均城建费及附加
91.88
9
年上缴利税总额
3129.50
10
项目定员
人
100
11
建设期
年
三
主要评价指标
项目投资利润率
%
60.58%
项目投资利税率
66.30%
税后财务内部收益率
49.38%
4
税前财务内部收益率
61.68%
税后财务净现值(ic=8%)
40,433.81
税前财务净现值(ic=8%)
55,481.46
投资回收期(税后)含建设期
3.26
投资回收期(税前)含建设期
2.90
盈亏平衡点
47.98%
项目方将在互惠互利的原则下，充分发挥各方面的优势，整合各种资源，进行广泛的合作。合作领域的重点在资本层面、服务与经营层面、市场销售层面等三个层面。本项目现属于新建项目，待资金到位后即可实施建设进而扩大经营规模，创造更多的效益。欢迎国内外广大投资者与项目方开展各种方式的合作，共同发展。