长租公寓是一种新型的住房形式，它为租客提供长期的住宿选择，通常是一年以上的租期。长租公寓通常是由房地产开发商或专业的物业管理公司经营管理，为租客提供完善的配套设施和服务，如24小时安保、家具家电、清洁服务等。
长租公寓通常位于城市中心或者繁华商圈附近，方便居住者生活和工作。租金通常比传统的长租房源高一些，但相比酒店等短租房源，长租公寓的价格则更为亲民。同时，长租公寓也提供了更为稳定和可靠的住房选择，适合那些需要长期居住的人士，如外来务工人员、留学生、职业人士等。
因此，长租公寓为租客提供了一种方便、舒适、安全的住宿选择，是一种新兴的住房形式。
图我国长租公寓参与主体
房地产行业建设的商品房可以说是住房租赁行业的“原材料”。近年来我国房地产行业发展较快，2020年我国房地产销售面积达17.60亿平方米，销售额达17.36万亿元。房地产行业给长租公寓行业提供了有力的支撑。
图中国国房景气指数
图商品房销售面积及销售额
中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源——设计装修——营销签约——日常运营管理——后期项目退出。
获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。
设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。
附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务，收取一定的收益。
网络平台：全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。
租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。
图长租公寓产业链
在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括1）获得房源后装修设计；2）运营过程中大数据系统的应用；3）日常运营过程中的附加服务：例如租金贷款、家具租赁等。
图产业链主要参与者
泊寓-长租业务布局早，发展迅速
图泊寓发展历程
自如-覆盖多领域在线租房业务
图自如在线租房业务与服务
YOU+国际青年社区-筛选租客打造资源整合社区
YOU+国际青年社区在入住前有三不租门槛，把目标客户定得精、细、准。在运营核心上，YOU+国际青年社区的长期公寓业务只是载体，搭建年轻人和创业者的资源整合社区平台才是核心。
图YOU+社区
窝趣公寓业务
窝趣公寓品牌归属于酒店集团铂涛集团旗下，其公寓类型主要分为轻社区公寓与服务式公寓两种。其中轻社区公寓主打长租公寓业务，而服务式公寓的租期则更加灵活，兼顾长租、短租、日租和时租。窝趣公寓在运营商带有显著的酒店运营痕迹，其提供的配套服务都十分强调"酒店式"；在消费者区分上，窝趣公寓还推出了会员制，针对是否会员在租赁价格、房费积分、清洁费用等方面都有显著的不同。
图窝趣公寓业务
根据长租公寓运营企业的物业分布位置是否集中，长租公寓商业模式可分为集中式和分散式。
集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。
分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。
从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。
图商业模式
根据运营商的资产结构不同，长租公寓商业模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。
（1）重资产模式
重资产模式即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产模式项下的房源多为集中式物业，对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产模式。
（2）轻资产模式
托管模式：就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻，同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。
加盟模式：长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可复制的模式，寻求加盟合作伙伴，快速复制经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率。
互联网+模式：以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，一切以满足租住的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。
随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业整合和兼并将会不断加剧，资产打包上市(发行REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将是投资者比较青睐的退出方式，长租公寓行业发展将进入精细化的新阶段。
数字化：长租公寓在租房信息的发布、房源管理、租客管理、租金支付、维修保养等方面都实现了数字化。通过互联网、移动端等数字化渠道，租户可以方便地查询、比较和预订房源，同时房东也可以通过数字化平台实现更加高效的管理。
智能化：随着物联网、大数据、人工智能等技术的发展，长租公寓也逐渐实现智能化。例如，通过智能门锁、智能电表等设备，可以实现租户入住和退房的自助化，同时也可以实现用电量的智能监控和控制。此外，通过人工智能技术的应用，可以实现租户的身份识别和行为分析，为租户提供更加个性化的服务。
可持续化：长租公寓也逐渐重视可持续化的发展。例如，通过太阳能光伏板、绿色建筑材料等技术的应用，可以实现长租公寓的能耗和环境影响的降低。同时，长租公寓还可以通过垃圾分类、废水处理等方式，实现对环境的保护和贡献。
对国内长租公寓行业的各个专利申请人的专利数量进行统计，排名前十的公司依次为：数源科技、万科A、宁波富达、新城控股、奥园美谷、金科股份、福星股份、泰禾集团、市北高新、鲁商发展。
表国内专利排名前十电子公司
长租公寓行业综合财务分析需要考虑多个方面，包括行业发展趋势、财务指标分析、经营能力分析、风险评估等。下面是一些财务分析指标和方法：
（1）行业发展趋势分析
长租公寓行业的发展趋势是非常重要的，因为它会影响到公司的未来盈利能力。需要分析行业的市场规模、增长率、竞争状况等因素。
（2）财务指标分析
成本：公司的成本包括运营成本、管理费用、人力成本等，需要分析成本的变化和比例。
利润：公司的利润水平可以反映公司的盈利能力和管理效率。需要分析公司的利润率、毛利率、净利润率等。
资产负债状况：资产负债状况是反映公司偿债能力和财务风险的重要指标。需要分析公司的资产负债率、流动比率、速动比率等。
（3）经营能力分析
除了财务指标，还需要分析公司的经营能力，包括租金收益率、平均出租率、平均租期、客户满意度等指标，以衡量公司的经营效率和竞争力。
（4）风险评估
长租公寓行业的风险主要来自于市场竞争、政策变化、经济波动等因素。需要分析公司的风险敞口和应对策略，以及对公司的影响和风险控制能力。
图房地产开发企业经营总收入（万元）
图房地产开发企业营业利润（万元）
图行业表现
图行业估值
长租公寓行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。
表境外长租公寓企业估值对比(更新至2023/3/13)
表中国长租公寓公司估值对比(更新至2023/3/13)
我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来，在90年代出现了二房东，2008年前后出现品牌公寓企业。长租公寓目前主要分布在一、二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，而主要的客户群体是年轻白领，年龄在25-30岁之间，上述人群工作经验不算很多、薪酬水平适中，同时又很注重生活质量。以上海为例，35%的客户为23-30岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。
人口结构驱动:全国第七次人口普查调查结果显示，过去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超1700万。超大城市的人口增长主要来自于外来人口的导入。截至2020年底，深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为69%和50%，上海和北京的外来人口占比也达到42%和39%。在外来常住人口成为城市“新市民”的同时，也为当地城市发展提供了生产力和消费力，同时增加了城市的住房需求。
除了城市与城市之间的人口流动性在提高，城市内部的短距离人口流动也显著增强。2020年市辖区内人户分离人口规模约为1.17亿，与2010年的0.4亿相比增加了约0.77亿，增长192.7%。这表明，即便在同一城市内，现代人已不会长期仅居住在一处住所，而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所。
图人户分离人口
（1）购房门槛驱动
大城市的房价居高不下，使大城市的新市民、青年人等群体面临住房困难。仲量联行数据显示，2020年上海、深圳两座城市房价收入比高于30%，杭州、北京的房价收入比超过20%，苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等城市房价收入比也已超过15%，普遍高于国际主流城市10%-15%左右的区间水平。高房价将势必推动一线城市居民的租赁住房需求。
此外，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不断收紧，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使大量未满足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。
（2）政策驱动
住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房"回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。
近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。2021年是“十四五”的开局之年，各重点城市如上海、北京、深圳相继发布“十四五”期间租赁住房供应规划。在这一年里，租赁住房市场又迎来新的政策加持，包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业，银保监会宣布将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持等等。
（3）市场资本驱动
（1）政策风险
目前，我国房地产业的发展尚不成熟，政府为引导和规范行业的健康发展，必然运用产业政策、信贷政策和税收政策进行宏观调控：如2005年初，由于房价快速上涨，房地产投资过热，国家对房地产市场的宏观调控力度明显加大，中国人民银行调整房贷利率，将原住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；2005年4月底，国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场之后，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的通知》，提出提高房屋交易税、禁止期房转让、打击炒地等具体措施；这些政策的出台直接导致以上海、杭州为首的长三角地区房地产市场价格回落。
宏观调控政策将直接加大普通住房的供应，抑制投机和投资性购房需求的过快增长以及高档、豪华住宅的建设，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理引导，最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控目标。对于面向中等收入消费者、以开发中档普通住宅为主、具备较强竞争实力和品牌影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空间。上述房地产调控政策及未来可能出台的其他政策，可能使房地产市场发生一定程度的短期波动，在一定程度上也将对行业业务产生影响。
（2）项目开发风险
（3）产品、原材料价格波动风险
住房制度改革和城镇化步伐的加快，有效地拉动了我国住宅市场需求。近年来国内房地产价格连续上涨，一些热点地区甚至呈现连续快速上涨。房地产价格的快速大幅上涨可能导致行业投资过度膨胀，造成行业大起大落，从而损害房地产行业的健康长远发展。房地产项目虽然采取了稳妥的立项决策程序，具备较强的抗风险能力，但是房地产市场的大起大落势必会影响经营业绩的稳定。房地产的主要原材料-土地和建材的价格波动，将直接影响着房地产开发成本。当前土地价格普遍上涨，在一定程度上推动了房价的上涨，现有项目具有相对土地成本优势，对开发经营较为有利，但土地价格上涨会增加将来获取项目的成本，加大项目开发经营风险。
（4）受国民经济发展周期影响的风险
房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较大。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，行业投资前景和市场需求都将看好；反之，则会出现市场需求萎缩，经营风险增大，投资收益下降。因此，能否正确预测国民经济发展周期的波动，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整经营策略和投资行为，在相当程度上影响着业绩。
（1）市场竞争分析
随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房地产企业优胜劣汰的趋势正逐步显现。随着消费者购房消费日趋成熟，中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈，房地产行业的重新洗牌在所难免，同时随着我国加入WTO后市场的全面开放，大量拥有资金、技术和管理优势的海外地产基金和实力开发商积极介入国内房地产市场。行业将面临日趋激烈的市场竞争。
（2）竞争结构分析
目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右；但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。
图长租公寓行业竞争结构
目前，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%；分散式长租公寓市场集中度较高，自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。
图集中式长租公寓行业市场集中度
图分散式长租公寓行业市场集中度
市场上主要的长租公寓玩家有四类：以万科、龙湖为代表的房企系，以自如为代表的中介系，以魔方为代表的创业系和以如家为代表的酒店系，四大主体共同塑造行业格局。每家企业对于进入长租市场的方式、节奏和运营体系不尽相同。
图A股和港股上市企业（更新至2023.3.13）
（1）万科A[000002.SZ]：主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。2020年，公司荣获《亚洲货币》颁发的“地产行业最佳A股上市公司大奖”、香港大公文汇传媒集团颁发的“第十届中国证券金紫荆奖最佳上市公司”等若干奖项。
（2）新城控股[601155.SH]：主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2019年1-12月中国房地产企业销售TOP200》排行榜，公司房地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第8位。同时，公司被凤凰网评为“中国房地产年度最具影响力企业”。
（3）西藏城投[600773.SH]：一家主要经营房地产开发与销售的公司。公司的房地产产品涉及保障房、普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司前身为西藏雅砻藏药股份有限公司，于2009年完成与上海市闸北区国有资产监督管理委员会下属全资子公司的重大资产重组，公司完成主营业务向房地产开发、旧区改造、保障性住房建设的转变。
图全球上市企业（更新至2023.3.13）
（2）AGNCInvestment[AGNC.0]：于2008年1月7日成立，在完成其首次公开募股（IPO）后，于2008年5月20日开始营运。该公司通过经纪交易商或类似实体企业，以原始股的形式或在二级市场上购买机构证券。该公司赚取的收入主要来自对机构抵押贷款支持证券的举债经营性投资。这些投资包括住宅抵押转手证券和抵押按揭债务，而其中的本金和利息支付由政府赞助的实体企业担保，如联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司，或由美国政府机构担保，如政府国民抵押贷款协会。该公司还可能投资由房地美公司，房利美公司和联邦住宅贷款银行发行的机构债券证券。
（3）Vereit[VER.N]：于2010年12月2日在马里兰州注册成立，该公司主要针对投资信用评级较高和其他信誉良好的租户，已持有并收购单一租户和中期基础上的独立商业地产。该公司绝大部分业务通过OP进行。
（1）地产系、中介系与互联网系或三分天下
与地产企业和深耕房产市场多年的中介系相比，初创长租公寓品牌虽基于互联网有一定运营优势，但其物业获取、宣传推广以及获客能力较弱。伴随着政策的逐渐明朗，地产系、中介系与互联网系或三分天下。
（2）国有企业开始涉足长租公寓市场
住建部在多地开展了住房租赁试点，作为资源禀赋优势明晰的国有企业先行先试。国有企业积极将原有旗下闲置用地进行整合，推出多样化的长租公寓产品；此外，国企还在土地市场上竞拍租赁市场用地，预计未来国企在长租公寓市场上扮演着重要角色。
（3）互联网巨头合作各地政府，推出官方租赁平台
住建部开展的住房租赁试点过程中，阿里、腾讯、京东以及银联都有涉及，几大互联网巨头承担了部分城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。依托互联网企业的技术优势，各地官方租赁平台得以迅速搭建完成。随着市场的迅速发展，官方租赁平台的流量也将逐渐增加，有望成为几大互联网企业新的流量入口。
（4）金融化和信息化
互联网巨头合作各地政府，推出官方租赁平台在2017年住建部开展的住房租赁试点过程中，阿里、腾讯、京东以及银联都有涉及，几大互联网巨头承担了部分城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。依托互联网企业的技术优势，各地官方租赁平台得以迅速搭建完成。随着市场的迅速发展，官方租赁平台的流量也将逐渐增加，有望成为几大互联网企业新的流量入口。
（5）品牌化和社群化
品牌推广、运营效率是未来最核心的竞争力；租客社群将作为长租公寓的增值服务。
（6）租约证券化
租约证券化是一种建立在长租公寓收取租金基础上的衍生金融产品，现已成为盘活存量资产，将未来收入现值化的重要手段。
CoverPhotobydada_designonUnsplash
土神网项目：本平台承诺，发布信息全部免费，所有的客户项目资料保密，均不随意透露给任何的未经证实的买家或中间方等人员。必须是经过本网审核后的买家及金融机构，才提供项目资料，确保点对点的精准对接。
1.商务合作及建议
必须备注“公司+职务+姓名”否则不予通过
我们建立了“土神网各种商办土地需求等群”
备注“公司+职务+姓名”
编辑拉您入群
欢迎大家一起合作共赢！
本平台核心业务如下：
1、优质资产和土地并购策划和融资、并购咨询；
2、住宅、商业、办公、工业、仓储等土地收并购和融资配资业务；
3、住宅、写字楼、商业综合体、酒店、仓库、厂房、公寓、特色小镇等资产的并购和融资；
4、开发商各类尾盘资产盘活和整体收购以及可以散售的住宅、公寓、商铺的代理、包销；
5、不良资产物权及债权配资、法拍配资、转让和处置、破产预重整、重整、公益债、困境中企业解困；
6、房地产公司拿地配资、前前融、前融、发行信托、开发贷、一二线城市更新投资、产业基地开发、产业升级、旧楼改造升级、产业导入；
8、房地产开发中的品牌代建、融资+代建、代开发业务，产业勾地、商业委管、招商委管业务；
9、公寓、商业、写字楼、产业园、厂房、仓储等整栋物业整体租赁运营；
10、房地产建设总包和市政工程总包分包及其配套融资、EPC+F&ppp资本金融资及其发债；
上海金山100多亩7万平建成产业园项目出售【JSZWM-487】
上海松江新桥两栋工业园区总部大楼出售【SJZH-486】
上海浦东花木1800多平70年产权会所出售【PDHL-485】
上海嘉定南翔6.5%回报率1.5万平商业街区打折出售【JDLYH-480】
上海徐家汇11套沿街商铺打包折扣出售【XHLJP-482】
上海浦东张江地铁口1.5万平独栋写字楼出售【PDSJ-483】
上海徐家汇4000多平独栋沿街商业体折扣价出售【XHLJP-481】
上海大虹桥20多亩中式古典园林基地打包转让【QPPHL-479】
上海五角场1.6W平四星级酒店折扣转让【YPMML-477】
南京新街口高回报3500多平商业街项目转让【NJCC-473】
上海虹口北外滩稀缺独栋4400平折扣出售【HKCBL-471】
外资收购北上广深优质住宅商办公寓地产项目【BSGSPJ-463】
大量收购上海北京可做蓝领公寓整栋存量项目【SHLZS-461】
苏州美丽的阳澄湖近30亩建成1.5万方产业园项目整体转让【SZPP-459】
上海杨浦1.8万平打包沿街高收益商铺折扣转让【YPWW-457】
上海闵行核心地段2800多平酒店式公寓整体转让【MHGXS-413】
上海嘉定40多亩1.3万平厂房项目整体转让【JDCZQ-412】
收购上海未建的数据中心需求【SGZL-398】
上海宝山核心地带1万平独栋商业项目整体出售【BSHL-392】
江苏南京核心地段1.5万多平酒店式公寓整体转让【NJWW-393】
上海奉贤6万多方低容积率的联排别墅住宅项目整体转让【FXDX-356】
上海大虹桥地段6000平长租公寓项目整体出租【HQWW-346】
上海静安核心地段4000多平独栋办公项目整体出售【JAWW-347】
收购一二线城市商办等适合改造为宿舍的物业项目要求【SGYBW-362】
上海长宁核心地段1.2万方商业项目整体转让【CNLJJ-363】
上海松江地铁口独栋9000平酒店公寓整体出租【HL-360】
上海静安核心地段1000多平商办独栋项目整体转让【JALJJ-361】
上海静安核心地段700多平独栋商业办公项目整体出售【JALJJ-358】
江苏扬州核心地段120多亩住宅用地项目整体转让【YZWW-357】
杭州萧山核心地段1.1万多平可做酒店、公寓养老等项目出租【XSYBW-350】
大宗地产交易和融资解决方案平台，囊括大宗土地，写字楼住宅等。