【关键词】房地产投资；市场分析；预测
一、近三年房地产投资市场供求分析
1.房地产投资增长情况
房地产投资增幅下降，2009年～2011年，武汉市房地产投资额分别为778.59亿元，1017.4亿元，1274.17亿元，其中2010年同比增长30.7%，2011年房地产投资额同比增长25.2%，增幅较前一年下降。
新购置土地面积降幅明显，土地购置费用呈爬升趋势。2009年武汉市房地产开发企业购置土地面积为326.35万平方米，2010年下降为228.78万平方米，同比下降29.90%，2011年虽涨到274.55万平方米，但仍比2009年土地购置面积少16%。土地购置费用逐年飙升，2010年涨到219.42亿元，同比增长111.14%。开工面积增幅上涨，2011年新开工面积2026.3万平方米，增幅同比上涨61个百分点。
2.房地产投资结构
2008年～2010年武汉是住宅投资比重逐年下降，由2008年的74%下降到2010年的58.5%，住宅投资降幅有所下降，降幅2009年同比增长13.5%，但2010年回落4.9个百分点。其中在住宅投资中，普通住房所占比重最高，其次是经济适用房，别墅、高档公寓最低。与住宅投资相反，商业营业用房投资比重呈逐年上升趋势，2008年占全部投资的5.54%，2009年为9.89%，2010年继续升至10.07%。办公楼投资比重在2008年到2010年始终保持在2%左右，有微小增幅。
3.房地产市场供求分析
2009年房屋竣工面积达869.8万平方米，2010年房屋竣工面积增长到945.1，同比增加8.66%，2010年微小下降到919.4万平方米，同比下降2.72%。新建商品住房需求增长较快。2010年全年商品房累计销售1159.46万平方米，销售面积较2009年下降，其中商品住宅销售面积579.22万平方米，同比增长65.49%。2011年商品房销售面积和商品房住宅销售面积有小幅度增长，分别为11个百分点和20个百分点。
二、房地产市场上发展中存在的投资不合理问题
1.住房供应结构仍需改
一是中小户型商品住房供求关系偏紧。2010年，全市120平米以下商品住房供销比为0.95：1，其中90平方米以下商品住房供销比为0.91：1。二是5700元/平方米以下中低价位商品住房供求关系偏紧。2010年，全市5700元/平方米以下商品住房供销比为0.87：1，中低价位商品住房市场需求旺盛，供应量明显不足，加剧了中低价位住房供求矛盾。
2.武汉市经济适用房供求关系矛盾性显著
2011年，武昌区“东方雅园”二期经济适用房项目中有502套经适房进行销售，结果只有328户家庭登记。江岸区天兴花园884套经济适用房只有591户家庭登记，汉阳区惠民苑730套经济适用房，只有59户家庭进行登记，出现“供过于求”的现象，从各区情况看，几乎都是经济适用房供应数目大于目前持有经适房购买资格证的家庭户数。经济适用用房项目较为偏远，是低收入家庭弃购的主要原因，“贷款难”也让一些家庭错过了购买经适房的机会。住房贷款审核条件严格，很多申请人因年龄偏大、工作不稳定等原因，难以通过银行的贷款申请而无法申购。
3.商品房市场供过于求，住房空置面积逐年增多
2011年，武汉市商品住房供应量明显加大，共有1585.46万平方米商品房上市，同比增加35.46%，而销售面积为1085.34万平方米，同比减少6.39%，供销比达1.46：1，与去年同期（供销比0.98：1）相比，商品房住房存量加大。商品房空置面积增加。2009年和2010年商品房空置面积都约为215万平方米，比2008年增长63.35%，是2004年～2010年增幅最快的两年，2011年空置面积更是增长到310.08万平方米，同比增长44.2%，为史上最大增幅。
4.投机性需求偏高，房地产销售市场亚健康
房地产市场保持正常的主要指标是空房比例，这一数值应该在10%左右，而武汉市大楚房产研究院一份报告显示，2010年武汉住宅次新房空置率为23.92%，空置水平明显偏高。武汉市投机、投资性购房需求旺盛。投机、投资性购房推动房价暴涨暴跌，严重扰乱市场环境，容易导致房地产泡沫的产生，不利于房地产市场的健康稳定发展。
5.房地产市场调整压力加大
三、房地产市场发展趋势预测
1.房地产供给
房地产供给存量增加，房屋空置率高，2011年空置面积更是增长到310.08万平方米，同比增长44.2%，为史上最大增幅，同时2011年，武汉房屋施工面积为5961.06万平方米，同比增长17.6%，使得2012年及以后的年份房地产竣工面积增加，两种情况的影响下情况下，使得供给量较快增涨。
2.房地产需求
表示继续坚持房地产调控不动摇，限购政策和房地产税的征收，都使得投机者大量加少，城镇化速度减慢，《中国城市发展报告》认为未来10年此城镇化率的增幅将降为年均0.8个百分点，导致未来的需求的增加减少，再者房地产几个连续上涨，房屋价格已经超过了很多居名的购买能力，2011年，全市存量房成交均价为4677.57元/平方米，而居民收入水平却增长缓慢，几个因素使得房地产需求回落
3.房地产价格走势
2011年，我市商品住房成交均价同比上涨3.72%，与去年相比涨幅回落了近14个百分点，低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平，2012年初房地产价格已经出现数月的回调，但是随着房地产调控的持续，房地产税的开征，投资者和刚需者购买需求都将趋于理性，未来几年年的房地产价格将趋于平稳。
参考文献：
[1]武汉统计年鉴2008中国统计出版社
[2]武汉统计年鉴2009中国统计出版社
[3]武汉统计年鉴2010中国统计出版社
[4]武汉统计年鉴2011中国统计出版社
[5]王晓红对武汉房地产市场发展与调控的几点思考[期刊论文]-武汉金融2010，（12）
作者简介：
关键词：房地产项目市场定位
Abstract:Themarketlocalization'sthoughtalreadyobtainedindustryinvalue,buttheconcreteoperationisalsoquiteweak.Thisarticlethequestionwhichappearsinviewofthemarketlocalizationinconductstheresearch,centersonthequestionwhichinthepropertydevelopmentmustsolvetolaunch.Forcouldthequiteholonomicsystem'sunderstandingrealestatemarketlocalization,thisarticlecarryonthediscussiontothepropertydevelopmentlocalizationoperationprinciple,theutilizationhardcurrencymethod,hasconstructedthepropertydevelopmentmarketlocalizationworkcontentandtheoperationflowpattern.
Keyword:Realestateprojectmarketlocalization
房地产业经过二十多年的发展，已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重，这会制约房地产开发企业开发活动的持续性。我国当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟。论文从分析我国房地产营销的实际操作和理论研究成果入手,剖析当前房地产营销中存在的问题。
1房地产基本含义
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物及房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖竞标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。每一类拍卖竞标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与房地产的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（1）位置的固定性和不可移动性；（2）使用的长期性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值性。
2房地产项目的市场定位
对于一个房地产开发公司来说，最重要的生产要素：一是土地，二是资金，三是人才；而最重要的生产经营环节：一是项目决策前的市场定位，二是项目实施后的市场营销。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提。房地产项目的市场定位是明确项目面向哪类消费群体，进而在此基础上决定相应的户型、面积、成本和售价。房地产企业只有把握好了市场定位，使楼盘符合消费者的需求，才能顺利实现商品资本到货币资本的转变，最终实现企业的经营目的。若定位不准，目标客户不清造成销售不畅，必将使产品大量积压，影响企业资金周转，甚至可能变成烂尾楼盘。基于房地产项目市场定位的重要性，所以房地产公司在取得土地项目后，都十分重视项目的市场定位工作，但往往因企业自身或其他客观因素限制，致使房地产项目的市场定位工作产生了偏差。此时，就需要及时对项目进行重新的市场定位，并相应改变市场营销策略。
房地产开发经营是一项投资巨大、资金密集的系统工程。在这个系统里面，人员组织、资金筹措、产品定位、工程建设管理、营销策划等，每一个环节都要精心计划，环环相扣，互相保证。任何一个环节出现问题，都可能影响全局。特别是在工程项目开工以后，资金的筹措更是成为项目运作成败的关键问题。可以说,资金就是一个项目的“血液”，是企业生命力的源泉。银行或其他筹措资金充其量只是外部输血补充，关键是企业自身要有造血功能。而市场营销就是企业的造血机，这台造血机的性能如何又有赖于项目前期的市场定位是否准确，准确的市场定位是这台造血机是否能够高效运转的保证。企业的造血功能不足，说明造血机制（市场营销）有问题，而市场营销不力，说明项目的市场定位有问题。当企业对一项产品的原有市场定位不能适应市场需求时，就应考虑对产品的目标市场进行重新定位。重新定位对企业适应市场环境、调整市场营销战略，提高市场销售业绩是必不可少的。
3房地产开发项目的市场定位
3.1房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
3.2房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
一、市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
三、偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
四、目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
3.3加强房地产开发项目市场定位工作的对策与建议
一、加强行业管理，进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发，对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准，做好理论先行和实践指导工作，进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程，加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究，广泛听取专家、学者及企业家的意见，提出指导性建议。
二、运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。
三、在对所在区域物业研究的基础上，要解决房地产产品的“差异化”这个关键问题。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，既不能是建筑风格、房型、环境的“简单拷贝”，也不能是规模、面积的“随意放大”，产品要创新，要体现较强的前瞻性和相对的稳定性。
四、功能、成本和效益三者如何才能协调和统一，是市场定位必须要解决的。必要的功能、适当的成本和理想的效益是房地产项目市场定位的指导思想，是需要重点分析、研究和落实的问题，其主要指标是功能配置、开发成本和租售价格等。
4房地产项目在市场定位和营销策略上经常出现的偏差
4.1项目的市场定位上经常出现的偏差
（1）项目往往模仿有余而创新不足。在项目产品的市场定位过程中，过于强调项目的“差异化”和“个性化”，只简单地模仿，脱离了项目地块的条件和区域环境、市场环境，虽可一时吸引市场眼球，但对市场认同和销售并无多大促进。（2）市场定位脱离现实基础，热衷于概念式定位。项目并无具体的实质性内容和标准，只是依靠媒体的炒作和渲染，让人感觉过于虚幻，不知产品为何物。（3）对项目的目标客户群定位不明确、不准确。由于市场调查不细和掌握资料不全面，对项目的开发能力和市场影响力估计过高，对目标客户群只简单地定位为某一群体，而忽略了潜在消费者，造成市场销售面的狭窄。（4）目标市场需求判断错误，对社会的消费趋势和消费者的消费能力的分析预测发生偏差，会让消费者望而却步。
5结束语
在我国，房地产业还处于一个不断发展和不断规范的阶段，影响和制约因素还很多，成功或失败，也许有偶然的因素。但市场是在不断地变化和发展，我们相信，在市场大潮的冲击下，最后的成功者一定是属于那些按市场经济规律办事，有先进的管理理念，不断创新的现代新型企业。
参考文献:
[1]郭国庆主编：《市场营销学通论》，中国人民大学出版社2000年版
[2]姚立新著：《房地产市场营销学》，厦门大学出版社1996年版
[3]田金信：《房地产经营》，中国建筑工业出版社1997年版
[4]陈蕾:《当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考》，中国城市经济出版2007年版
个人住房贷款、个人汽车消费贷款和个人耐用消费品贷款是个人消费信贷的主要内容，而其中份额最大、目前开展得最好的是个人住房贷款业务，成为银行业和房地产业中的热点。分析和探讨个人消费信贷业务的风险及其防范，主要是围绕个人住房贷款业务的风险及其防范来进行的。
一、个人住房贷款业务的主要风险因素
房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。
1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。
还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。
2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。
3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。
4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o /*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs数学论文=\7(*_&Q)+*;u-h#AHy
5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：
论文个人消费信贷业务的风险防范来自免费
（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。
（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。
住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。
7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。
8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。
二、个人住房贷款业务的风险防范
个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：
1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：
（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。
（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。
对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。
对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。
2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。
因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：
（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。
（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。
（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。
（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。
4.强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。
1、首发股票上市（IPO上市）
首发上市（IPO上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向证券管理部门提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。
为抑制房地产开发过热，去除经济泡沫成分，我国1995年开始禁止房地产业公司IPO上市。经历多年的调整，房地产市场面临新的发展良机，2001年始，随着天鸿宝业的上市，国家开始解禁，资本市场在时隔八年后重新对房地产企业开放。2001年至今，中国房地产行业共有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设四家公司通过了证监会的发行申请进行IPO上市。
2、买壳上市
买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无须经过上市发行新股的申请就直接取得上市的资格。
3、IPO上市与首发上市的比较
在我国，并不是所有的企业都能通过IPO申请达致上市目标的。首先，《公司法》对企业的IPO申请上市有比较苛刻的条件限制；其次，有关管理部门对民营企业IPO申请的审查相当严格；尤其对房地产企业上市申请的审查更是审慎有加。2001年恢复房地产企业IPO上市至今，中国股市IPO的公司接近180家，房地产行业IPO公司却仅仅只有四家，而且清一色是由国有股份控股，就说明了这一问题。因此，预计民营企业进行IPO申请上市的路途将会是比较坎坷、艰辛的。尤其是2003年9月21日中国证监会通知提高IPO首发上市公司的门槛，明确要求除国有企业及有限公司整体变更外，必须成立股份有限公司满三年方可申请IPO，等等，这就基本上堵死了民营企业通过IPO申请上市，较快进入资本市场的的途径。
相比之下，买壳上市的优势在于：不因出身是“民企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地位的我集团公司购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使民营企业获得宝贵的发展资金，积极开拓市场，迅速发展壮大自身实力。同时，由于经营业绩的提高也可以提升公司的市场形象，尤其是有促使股价高于每股净资产，获得“溢价”收入，并在合适的时机卖出股票兑现其“溢价”增值部分，实现投资的保值增值。
4、香港与内地证券市场的比较
买壳可以选择在国内买，也可以选择在香港买。上市地点的选择很重要，其中，对股票流通性的考虑是极其重要的因素。由于历史原因，内地的深圳、上海两个交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、兴业房产、飞乐音响、爱使股份、申华控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相当部分暂时不能流通，而且大多数都是不流通股占控股地位，要买壳就不得不买入暂时无法流通的股份。而对市场而言，“任何的买入都是为了卖出”，对民营企业的长期经营策略而言，将来选择合适的时机将持有的上市股份退出也是目前必须考虑的问题，鉴此，股份流通性差、退出机制先天不足的国内股票市场对比于香港证券市场略显不足。
相反，在香港联交所买壳上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出机制相当完善，从而也为前述的股价“溢价”收入的兑现提高了良好的保障，单从流通性考虑，在香港市场买壳比较符合民营企业将来退出的需要。
二、我国房地产企业在国内市场买壳上市的情况
据不完全统计，从1997年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了40家左右，并且还有继续增加的趋势。它们买壳的原因何在呢？买壳后的运作成败又如何呢？
1、房地产企业买壳上市的动因分析
（1）国内房地产行业的新一轮快速发展是房企买壳上市的外在力量
我国国内的房地产行业经过1995年开始的严格调控与调整，几年来，由于房地产的开发过热导致的经济泡沫已经基本上被挤出。1999年后由于国内经济的全面回暖，特别是居民住宅销售看好，带动了国内房地产行业的新一轮快速发展，房地产开发投资增势强劲，住宅及商业楼的开发与销售面积迅速增加，房价也持续上扬，进一步推动提高了全行业的利润空间。这样，良好的外部环境与房价上扬所带来的较高的行业利润率，使得房地产企业的实力大大增强，这是房地产企业买壳上市的外在力量，也为买壳上市创造了条件。
（2）实现自身快速扩张，寻求发展空间是房企买壳上市的基本内因
房地产行业的建筑周期长、资金需求大，是一个规模型、资金密集型的行业；全行业的复苏使得投资于房地产的企业数量也大大增加。为了在行业竞争中取得有利的地位，房企就必须实现自身的快速扩张，寻求发展空间，以壮大自身的实力。而买壳上市就可以借助资本市场的融资、投资功能，来实现其快速、低成本、大规模的扩张，改变市场的格局，使企业在行业中处于比较有利的地位上。
（3）拓展资金渠道的需要
深入一点分析，房地产企业要通过IPO上市进入资本市场并不容易，证监会和建设部对批准房企IPO上市都有不同的要求，要通过上市融资的资格审查和审批程序相当困难，交易成本过高。而买壳上市则可以避过上市的严格审查，快速进入资本市场，拓展有效的资金渠道。
（4）进行“圈地”是部分房地产企业买壳上市的真正目的
房地产行业的快速发展加大了企业之间的竞争，这些竞争已经由楼盘、房产延伸到不断升值的土地资源上。有些房地产企业并不缺钱，也不缺资金的融集渠道，但是对它们而言，有些上市公司拥有的优质土地资源是这部分房企买壳上市的真正目的。它们通过买壳取得壳公司所拥有的黄金土地，进而对土地资源进行整合，可以形成公司新的利润增长点。
2、房地产公司买壳的成败分析
（表1：房地产公司买壳资料1997－1999年）
经资料搜集、整理，1997年－1999年，房地产公司买壳上市的有18家，海鸟发展和英雄股份是农凯系的，属于问题股，这里不予考虑。剩余16家公司中，已经成功完成再融资计划的有：
银基发展2000年9月增发融资68000万元
湖南投资2001年4月增发融资50750万元
众城实业2002年1月增发融资70960万元
金丰投资2002年4月增发融资60868万元
此外，天创置业2002年末也计划拟增发4000万股，目前在筹备中。
在尚未再融资或计划再融资的公司中，阳光股份、长安信息最近三年的净资产收益率已经达到6％以上，具备了再融资的资格；深物业最近两年也在6％以上，初步具备再融资的条件。可以认为，1997----1999年买壳上市的16家房地产中，上述8家是成功的，占总数的50％。
其余公司中，天辰股份的壳于2001年再次被买；深深房、莱茵置业、嘉宝集团、光彩建设近年的业绩都在6％以下，有些甚至还亏损；金帝建设和琼珠江居然被戴了“ST”的帽子，都是买壳失败的例子；渝开发2002年达到7.25％，但2001年也是亏损的，同样不能说是成功的。这些公司也是8家，占50％。
（表2：房地产公司买壳资料2000－2003年）
经不完全统计，2000－2003年，房地产买壳上市的企业共有19家，其中，北京方成伟业房地产公司未取得“福建三农”的第一大股东地位，北京泰跃房地产公司控股“三峡水利”尚在报批，北京鹏泰投资公司的“宁城老窖”净资产为负数，均暂不予考虑，剩余16家公司。
16家公司中，金融街已经在2002年2月成功增发筹资42000万元，沙河股份、天辰股份均在2002年末分别计划拟增发6000万和4000万股A股，渤海物流则拟配股投入房地产项目（2003年7月未被批准），此外，茂化永华、名流置业、湖北金环、恒大地产的业绩都有很大的改观。
值得注意的是，由福建许荣茂家族买壳“万象集团”改名“世茂股份”的公司，虽然没有再融资计划，目前也没有再融资的资格，但由于该买壳项目的特殊运作方式，整个买壳项目无疑也是成功的。
另一个值得注意的例子是世纪兴业投资公司买壳“中天企业”（改名“世纪中天”），虽然在再融资实践或资格方面没有什么表现，但是当我们打开它的K线图，会发现控盘主力将该股从1999年的10元以下价位拉高到最高的近80元（经复权计算），我们能说它的买壳项目是不成功的吗？尽管其中有一些不规范的因素存在。
3、房地产企业在国内买壳上市的经典案例
（1）成功再融资案例---“金融街”增发筹资42000万元
“金融街”（000402，S.Z）原名“重庆华亚”，是重庆华西包装集团控股的一家包装行业上市公司。2000年4月，华西集团将持有的4869万股国有股以每股3.80元的价格转让给北京金融街建设集团公司。
金融街集团取得控股权后，迅速对“重庆华亚”进行一系列的资产重组工作。2000年5月，“重庆华亚”进行整体置换，金融街集团将所拥有的北京金融街区域的具有稳定出租收益的物业和全资子公司北京金融街房地产经营公司共计16433万元的资产，与“重庆华亚”全部资产16545万元进行等值置换，并在置换后将上市公司名称改为“金融街”。2001年5月，“金融街”与控股股东金融街集团进行关联交易，加大重组力度，收购了关联公司北京金融街建设开发公司位于北京金融街区域与土地开发有关的资产，并收购了控股股东金融街集团持有的北京宏基嘉业房地产公司51％的股权。这样，上市公司将独家承担北京金融街规划区域剩余的全部土地开发工作，获得了位于北京金融街的50万平米的土地储备，足够公司5年开发100万平米的可销售地上建筑面积的需要，保持了公司的可持续发展。
金融街集团买壳后的资产重组效果是非常显著的，2000年5月上市公司进行整体置换后的马上见了成效，当年中报批露，公司半年实现1129万元的利润，比1999年同期的225万元增长了403％；2001年，公司当年实现利润15100万元，净资产收益率43.59％，净资产从买壳前的16400万元增值到34650万元。
在优良业绩的支持下，公司2002年2月，以每股19.58元的高价增发2145万股A股，融资42000万元。再融资后的“金融街”继续高速成长，2002年末，公司实现利润16700万元，净资产增长至88500万元，净资产收益率达14.54％；2003年中期报告更进一步显示了惊人的发展，仅仅半年公司就实现利润12567万元，净资产收益率达12.43％，净资产增长至101100万元！买壳三年，净资产就增长了6.17倍，并且目前公司良好的盈利能力使继续再融资成为可能，金融街集团买壳上市后成功地走进了资本市场。
从“金融街”的运作中，我们发现房地产企业买壳后成功再融资的共同特点，就是在买壳后对壳公司进行实质性的重组工作，把优质的房地产资产和业务注入壳公司，迅速提高盈利水平，取得再融资的资格进行融资。
（2）成功圈地案例---“世茂中国”买壳“万象集团”
“万象集团”（600823，S.H）原是家商贸企业，几年内业绩持续下降。2000年8月，第一大股东“黄浦区国资办”将其持有的26.43%股权转让给“上海世茂投资发展有限公司”（简称“世茂投资”），转让价格1.44亿元。
”55%权益。“万象国际广场”地处中华第一街—上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，与第一百货隔路相望，由“万象集团”与“上海国际信托投资公司”（以下简称“上国投”）共同投资，原注册资金1.5亿元，“万象集团”占55%股份，“上国投”占45%。该项目历时四年，1999年11月完成地下三层至正负零后，一直停工，而投资已高达11亿元。股东之一的“上国投”截至2000年底对“万象国际广场”的贷款本息高达7.9亿元。
“世茂投资”收购“万象集团”十个月后，以900万元帐面价格受让其持有的“上海万象国际广场有限公司”6%股权，之后又受让“上国投”持有的另45%股权，共获51%股权，并将其改名为“上海世茂国际广场”。
“世茂投资”同时承诺受让截止2000年底“上国投”向“万象国际广场”发放的贷款本息合计7.9亿元，“世茂投资”以其持有的26.43%“世茂股份”和40%“世茂建设”的股权以及其他资产向“上国投”提供质押担保，期限为2001年11月至2003年底。一般房地产项目运作周期为2年，实际上2003年6月，“世茂国际广场”开始全球对外招商，届时国际广场的收益刚好可以偿还这笔贷款。
2002年2月，“世茂国际广场”由原注册资本1.5亿元，增资为4亿元。“世茂投资”增资2.5亿元，增资后占股本81.6%；“世茂股份”比例由49%降至18.4%。许荣茂从而进一步控股“世茂国际广场”。
同年11月，“世茂股份”（600823）董事会同意公司第一大股东“世茂投资”将其持有的“上海世茂国际广场有限责任公司”81.6%的股权全部转让给英属维尔京群岛BEI公司，“世茂股份”放弃对上述81.6%股份的优先购买权。“世茂国际广场”主要权益转移到海外，世茂集团也顺利完成了买壳“万象”的圈地目的。
另一个买壳圈地的例子是“上实集团”买壳“浦东不锈”。2002年9月，上海上实集团买入“浦东不锈”（600748，S.H）公司第一大股东三钢公司和第二大股东宝钢集团持有的公司股份共计43057万股，占总股本的73.28%，成为公司的第一大股东。
浦东不锈公司在上海浦东上南地区有103亩的优质土地，在上海市政规划中，2010年世博会的主展区就位于此地区（上南地区），增值潜力巨大。上实集团是一家实力雄厚的房地产开发商，其买入主营业务完全不同的浦东不锈公司的控股权，无疑将为自身发展提供了很好的土地储备。目前，其“圈地”计划仍在进行中。
（3）买壳失败原因简析
在买壳失败的房地产公司中，我们发现较多公司的失败原因在于没有进行实质性的重组行为，主要包括：A）意在占用上市公司资金，无实质重组行为；B）意在股权质押贷款，同样无实质重组行为。
----“昌源投资”不摘“ST”帽
2000年4月，福建神龙企业集团、福州中威实业公司分别获取“中福实业”20％（5889万股）、11.57％（3407万股）的股权，分列第一、第二大股东行列。
2001年末，公司实现净利润－10575万元，2002年末实现净利润344万元，公司的财务状况一直没有较大的好转。2003年4月，“ST中福”改名“ST昌源”，神龙企业集团在入主“中福”公司三年后，仍旧没有摘帽。
昌源投资”不摘“ST”帽与神龙企业集团和中威公司入主后的资产重组力度有关。3年来，公司的第一、第二大股东都连续数年分别将所持有的20％和11.57％的股权质押给交行福州分行，获取贷款，在对壳公司的重组上，除了出售部分子公司权益及将一部分的帐面应收债权转为股权投资外，几乎没有什么实质性的资产重组行为，这样公司的业绩不见好转也就不奇怪了。[NextPage]
三、在香港市场买壳上市的市场分析
国内股市绵绵下跌，而且预期仍有下跌空间，这就封杀了在国内买壳后的二级市场收益，而国内上市公司信息披露极不规范，这也大大加大了无法规避的财务风险。而选择在香港买壳上市，由于股本是全流通的有着良好的套利和退出机制，因此，在香港买壳上市是民营企业拟通过上市进入资本市场的较好选择。
有关资料反映，由于目前在国内有很多民营企业纷纷在香港买壳上市，使得香港的上市公司壳价上涨到5000-7000万元左右，而江山公司的壳价只有4000万元左右，综合各方面的信息来看还是比较合理的。关键是民营企业买入壳并注入资产后，香港股市会有什么反映，市场对我们有多大的认同。
香港股市分为主板和创业板两个市场，共有1054家上市公司。根据民营企业买壳上市的实际可能情况，我们从中选取了港股地产、公用事业、建筑、综合、高速公路类公司作为样本公司进行分析。
表3：港股地产公司股票资料
表4：红筹地产、综合与国企地产、公用、支援、零售公司股票资料
表5：港股建筑公司股票资料
表6：港股综合类公司股票资料
表7；港股公用公司股票资料
表8：港股高速公路公司股票资料
类别样本数市盈率市净率
（1）红筹或H股地产
、综合类公司23家11.820倍0.796倍
（2）非红筹或H股地产95家18.640倍0.712倍
（3）公用事业公司10家9.759倍1.569倍
（4）建筑（材）类公司42家10.916倍0.600倍
（5）综合类公司34家13.569倍0.795倍
（6）高速公路类公司7家8.638倍0.429倍
从上述数据统计分析（详细的数据请看附表3--8）结果，我们可以发现：
1、港股地产公司中，非红筹或H股地产公司52家亏损，43家盈利，亏损面54.74%，盈利公司中盈利能力也不强，总盈利253亿元，而地产公司的资产值一般较大，所以造成一种局面：市净率只有0.712倍，但市盈率却较高，达18.64倍。红筹或H股地产、综合类公司中同样存在这种情况。
2、公用事业公司普遍盈利状况良好，共计盈利237.08亿元，10家中仅中国燃气（00384，HK）亏损6967万元。其市盈率仅9.759倍较低主要也是因为业绩较高的缘故，市净率达1.569倍，证明投资者对公用事业公司信心比较足，愿意买入公司的股票。
3、建筑类公司普遍经营状况不佳，42家公司有22家亏损，亏损面52.38%，盈亏对抵，全行业仍亏损27亿元。综合起来看，行业中没有盈利能力强的公司，最盈利的公司其士国际（00025，HK）也不过盈利1.019亿元，受此情况影响，建材类公司的市盈率10.916倍（因全行业合计亏损，计算市盈率时剔除了亏损公司因素），市净率0.600倍，都处于不高的水平。
4、综合类公司普遍经营状况也不佳，34家有23家亏损，亏损面67.65%，总体看来，盈亏对抵，全行业盈利267亿元，（主要是和记黄埔、新创建、太古A、太古B、长江基建等少数公司是盈利大户，这五家公司合计盈利已经超过350亿元，因此全行业亏损还是很厉害的），市盈率13.569倍，市净率0.795倍，高于地产类公司。但尚未剔除个别公司盈利能力非常强的因素。
5、高速公路类公司共7家，普遍经营情况良好，资产盈利能力较强，但是市盈率只有8.638倍，市净率只有0.4293倍，在五类样本公司中其资产是最优质的，但股价的认同度是最低的。
对于地产公司，我们从中选取了首长四方、首创置业、北京北辰、英皇中国等9家样本公司进行进一步重点分析，初步结论如下：
（2）经营业务的不同，股民的反应也有很大的区别。象“假地产”公司鹏润集团，经营业务的科技含量相对较高，因此其净资产只有1.86元，但市值却能达到5.20元，市价能取得253.23%的高溢价；而纯经营物业投资与管理的公司，其市价表现也不如有地产开发业务的公司，象“首创置业”、“首长四方”等公司有相当的地产开发业务，其股价的折让分别是69.74%和82.54%，在地产类公司中算比较高的，而“北京北辰”、“华夏置业”纯粹经营分处北京与香港的物业，其股价的折让却分别低至16.96%和18.41%。这可能跟香港股民的“我把钱交给你去投资物业，不如我自己去投资物业”的心理习惯有关。
（3）公司的资产结构与资产质量与股价的表现存在相当的关系，获利能力差的固定资产比重高的公司，比较不被投资大众看好，而获利能力强投资权益资产比重高的公司，比较能得到投资者的认同。投资者比较看中的是公司的发展潜力，对沉淀资产比重高的公司的股票不太感兴趣。
（4）公司的经营水平对香港股民的心理影响超出公司的实际。“英皇中国”公司拥有的权益酒店及服务式住宅发展项目北京牡丹园在公司不知情的情况下被转移给第三者，投资者的信心受到严重挫折，尽管公司在剔除前述因素尚有2.56亿元的净资产价值，但市值却只剩下0.28亿元，股价折让仅仅10.82%，在所有同类公司中名列倒数第一。
四、初步思考意见
1、尽管政府已经恢复了房地产企业的IPO上市申请，但由于耗时长，成本大，成功机会小，不符合民营企业的实际情况，买壳上市是民营企业的现实需要。
2、在国内买壳上市的房地产企业很多，大浪淘沙，各有成败。从成功的经验看，民营企业如果选择在国内买壳，要注意在买壳后进行实质性的资产与业务重组，真正把优质资产注入壳公司，提高公司的盈利水平，改善财务状况，争取增发或配股的资格，实现买壳后的成功再融资。
国内买壳上市的房地产公司也不乏进行“圈地”的成功例子。如果国内的某家上市公司拥有位于好地段的黄金地块，本身又是一个比较好的“靶子”企业的话，民营企业也不妨可以考虑。