导语：如何才能写好一篇房地产合同法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
二、合作条件：
1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。
2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。
3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。
4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。
5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。
三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积亩，使用期限年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。
五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付元，开发房地产销售至一半支付元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。
六、违约责任
1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10%赔偿乙方。
2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10%赔偿甲方损失。
3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。
甲方：乙方：
法定代表人：
年月日
关键词：房地产企业；合同管理体系；建立；完善；风险防范
合同管理渗透在房地产开发和施工的全过程中，能够有效保障房地产建设项目的成本、进度、安全和质量，使建设过程中的风险显著降低。随着建筑行业的不断发展，合同管理的重要性也逐步被人们重视，并试图希望通过科学方法进行合同管理，从而保障房地产建设项目的经济效益和社会效益。
一、合同管理的特点
1.具有长期性
房地产开发是一个长期的过程，包含着非常复杂的流程，既要对房地产开发的可行性进行分析、，对施工规模、地点和图纸进行规划和设计、，对施工中所需要的材料、人员、设备等进行准备，还要对施工中的各种要素进行科学控制和管理，。大部分房地产建设项目都需要数年才能够完成，因此其中的合同管理也具有长期、连续的特点。
2.内容庞大
由于合同管理涉及到施工的方方面面，因此在房地产开发的过程中，涉及到的内容非常多的内容，如土地合同、人力合同、材料合同、资金合同、设计合同、及监理合同等等，。这些合同的内容都不同，并且涉及到很多专业知识，关系着各个单位之间的协调性，因此内容非常复杂、庞大，需要专业的管理人员和完善的管理体系，才能够有效降低合同管理中的风险。
3.存在很大的合同风险
由于房地产开发过程过长，在其中存在着很多因素，将会出现合同风险，例如，如果施工中出现雨雪、冰雹等重大自然灾害天气，施工就会停止，使影响施工进度受到耽误，使施工无法按照合同上执行，从而存在着违约、罚款等风险。同时，国家的政策会出现不同程度的变化，有可能今年获得审批的项目明年就受到政策影响而停工整顿，房地产企业要按照合同给施工单位或业主进行一定的赔偿索赔，给房地产开发企业带来重大的损失。
二、完善房地产企业合同管理体系的有效途径
1.对合同管理制度进行完善
由于房地产建设项目的各个环节都需要合同管理的参与，因此，为了能够确保每个流程的科学、合理性，便于控制和管理，在施工的各个环节建立可操作的制度，对介绍信的开具、信息的跟踪、合同的草拟、洽谈、评审、用印、交底、责任分解、履约跟踪、变更、索赔、违约、解除、及终止等环节进行科学管理和严格监控，通过完善的制度来使每个单位都能够分工明确、互相配合，从而使建设项目顺利实施。
2.完善合同管理信息系统
当前，科学技术的发展也带动了房地产建设项目中各项技术的发展，尤其是信息技术，得到了迅猛发展，应用在房地产建设的档案管理、信息等多个环节中，有效提升了工作效率。在合同管理的过程中，我们应在房地产企业内部建立合同管理信息系统，使施工中的各项动态都能够得到及时的交流，及时传递合同文件、变更记录、补充协议、会议纪要、和各方的来往函件等文件，使合同管理能够借助互联网的优势，得到科学管理。
3.完善合同管理组织体系
为了能够使合同管理贯穿在房地产开发的每个环节中，应加强对合同管理组织体系的建设，在总公司、分公司和各个项目单位都设置合同管理岗位、合同管理小组等机构，让合同管理能够渗透在房地产企业的各项工作中，深入到每名员工的内心，使所有员工都能认识到合同管理的重要性，并严格对经手的每一份合同进行检查和修订，防止其中存在的问题。同时，应对所有合同管理人员进行培训和教育，使其严格对企业中所有合同进行监督，并掌握采取科学的措施，防范对合同中存在的风险进行防范，并具备解决合同纠纷的能力。
4.完善合同管理的有关法律法规
完善和健全法律法规是确保建筑市场正常运行的首要前提，是工程项目合同管理的基础依据。制定从项目可行性研究至工程交工验收全过程的一系列法律法规，将工程建设整个过程纳入法制轨道进行规范和管理，对于规范建筑市场主体行为、维护建筑市场秩序、增强各方主体的法制观念具有重要意义。针对建筑市场中的信用缺失、合同履约率等问题，要及时进行研究和，探索创新制度创新，制定新的更规范的法律法规，矫正市场运行中的种种偏差，遏制消极因素，规范各方行为。同时，对不断出现的新问题要制定相应的更具操作性的法律法规，促进建筑市场的健康和可持续发展，为建设工程项目合同管理创造更好的宏观环境。
三、结语
综上所述，随着人们风险防范意识的不断提升，合同管理受到了房地产企业的重视，希望通过科学的合同管理，能够规避房地产建设项目中的风险，避免不必要的资金、物资损失，确保房地产企业的经济效益和社会效益。
参考文献：
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【关健词】建设工程；工程项目；合同管理
一、房地产工程项目合同概述
房地产建设工程合同属于经济合同，是发包单位和承包单位为了完成其所商定的工程建设目标，明确双方相互权利、义务关系的协议。合同管理则是建设行政主管部门、工商行政部门、建设单位、监理单位、承包单位等依照法律、行政法规及规章制度，采取法律的、行政的手段，对合同关系进行组织指导、协调和监督，从而保护合同当事人的合法权益，处理合同纠纷防止、制裁违法违规行为，确保合同条款实施的一系列活动。
合同管理直接为工程总目标和建筑企业总目标服务，保证工程总目标和建筑企业总目标的双重实现。具体而言，大致包括以下几个方面的内容：第一，保证工程三大目标的实现，即确保整个工程所预期的成本目标、工期目标及工程质量目标的全面实现。通过科学严谨的合同管理，可以保证项目的各个方面都能严格履行合同责任，进而保证项目的顺利实施。第二，一个成功的合同管理需要合同各方面能互相协调，在工程结束时使双方都达到各自的目标。解决工程问题要求公平合理，符合国际与国内惯例。
二、项目合同管理现状及存在问题
虽然当前出台了一系列法律法规来强调要按合同来管理项目，来规范项目的合同管理，但是，目前房地产工程项目合同管理的重要性还远未得到应有的重视，管理水平与国际惯例要求相比更是差异巨大。本文欲通过一个实际案例分析，来了解当前工程合同管理的现状及存在问题。
1、案例分析
某高层写字楼建设工程项目按招标文件规定，幕墙工程是主承包的分包。根据地方建设行政主管部门规定，主承包方计取的主承包管理费和配合服务费为幕墙工程造价的2.5%，但地方建设行政主管部门对管理、配合、服务的内容没有明确界定。由此引起分包合同签订纠纷，导致分包合同迟迟无法签订。纠纷的焦点是幕墙安装所需要的脚手架费用由哪一方来承担。业主认为自己承担2.5%的主承包管理费和配合费，主承包方应承担管理、配合、服务以及脚手架费用，直至幕墙工程全部安装完成；主承包方认为自己计取2.5%管理费、配合费，已搭设脚手架仅供幕墙分包单位使用到主体工程完成为止，而幕墙工程安装需要继续使用脚手架的费用，应另外增加；幕墙分包方认为幕墙招标文件中未提到幕墙投标应考虑脚手架费用，而脚手架费用应由主承包方提供，费用纠纷是业主与主承包方之间的事。最终经过多次协商，结合实际相互让步的原则，由业主承担两个有脚手架费用，其余均由主承包商承担幕墙合同工期内的全部费用。
造成这种费用纠纷的原因有两个方面：第一方面是招标文件对幕墙工程所需脚手架费用未明确描述，是由主承包投标报价还是由幕墙分包投标报价；第二方面是该环节被迫变相的实行工程量清单招投标，名誉上是实行工程量清单招投标，实际上是一种不成熟的工程量清单报价方式，甚至有的工程造价咨询单位对工程量清单报价中的零星工作项目都没能弄清。由本案例可见，房地产建设项目合同管理的效果还差强人意。正是由于对招标文件的审查、评审这一合同管理要点的忽视，直接影响了合同签约与履行。
2、存在问题
（1）合同管理意识淡薄。首先在合同签订上，“阴阳合同”、“口头协议”、“私下合同”等屡禁不止。由于建筑市场竞争激烈的现实，造成业务承揽上的激烈竞争，不少承包商经常为了迎合业主，委曲求全地签订不正规的合同，从一开始就埋下了许多合同风险，导致合同履行纷争不断。其次，在合同履行过程中，常常不按合同办事。在项目实施中遇到利益纠纷时，许多承包商往往不是按照合同条款寻求问题的解决，而是抛开合同，依靠“关系网”、“人情网”等来“摆平”事情。
（3）重施工阶段合同管理轻设计阶段合同管理。设计阶段是投资控制的重要环节，但实践中设计阶段合同管理却不如施工阶段合同管理受重视。设计方往往对投资控制、工期、投资增加和浪费漠不关心，设计思想保守，仅考虑工程项目的可靠性、安全性、实用性，安全系数采用保守，导致工程项目投资加大；另外，由于设计质量差，造成施工无法顺利进行而需要补充、变更、修改设计等，从而导致投资增加，工期拖延。通过合同管理解决设计阶段普遍存在的上述问题，可以起到事半功倍的效果。
三、对策及建议
1、进一步完善和健全建设工程合同法律法规
合同管理贯穿房地产建设工程项目管理的始终，是实现房地产项目投资、进度、质量、安全等控制目标的基础，是项目管理的灵魂。通过合同的规范、调整、保护和制约，可以维持项目建设各方的良好合作关系，保证各方合法权益，促进房地产项目建设顺利进行。由于房地产工程项目体系日益庞大，结构日趋复杂，技术标准和质量标准不断提高，这一切加大了合同的风险，对合同管理提出了更高的要求。
2、建立符合国际惯例的合同管理制度
3、建立以计算机和互联网为主的合同信息管理系统，加强合同的动态控制
建立以计算机和互联网为核心的合同信息管理系统，实行信息共享，随时掌握合同的签订、履约及纠纷情况，对建设工程项目合同形成真正的信息管理和动态管理。
4、大力培养专业合同管理人才和建筑业内专业律师，提高合同管理人员的素质和水平建设工程项目的合同管理是一项复杂的系统工程，涉及到建筑业各专业技术、经济、法律、法规等方方面面，是一种全过程、全方位、科学系统的管理工作。要提高当前建设工程合同管理水平，任重道远，需要我们不断探索和不断实践。
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关键词：商品房预售;登记备案;预告登记
一、我国现有法律对商品房预售登记的法律规定
二、商品房预售登记备案的法律性质
登记备案是个关联词组。登记，其含义是当事人把有关事项向主管机关提出申请，以得到明确解决，是一个法定程序的过程。备案，其含义是向主管机关报告并存案以备查考。登记备案组成的概念是，经过法定程序的有关处理事项存案归档，以备考察[1]。
笔者认为，虽然地方性法规规定了登记备案对商品房预售合同的效力影响，但作为上位法的法律却并未明确规定登记备案的法律性质及其对商品房预售合同效力的影响，致使实践中莫衷一是。从分析我国法律法规及规章对商品房预售合同登记备案的现有规定来看，笔者认为商品房登记备案具有很强的公法色彩，是行政机关为了方便对房地产市场的行政管理而作此规定，其和私法上的登记行为有着根本的区别，主要体现在以下四个方面：
首先从登记主体来看，目前我国法律法规及规章将登记备案义务作为预售方的一项法定义务，预售方与预购人签订商品房预售合同后，预售方即负有将商品房预售合同到法定部门登记的义务，这与民事权利登记有着根本的不同。民事权利登记建立在当事人协商的基础之上，登记的主体是民事权利主体，经过双方的协商，任何一方都有可能成为登记的权利主体，而商品房预售合同的登记主体法律则规定只是预售方的义务，排除了预购人要求进行登记的权利，这和民事登记是不相符合的。
其次，从意思表示上来看，民法上的登记发端于当事人自由意志的表达，双方通过自由协商来确定登记的行使，而商品房预售登记备案是由法律强行规定，使开发商负担此种义务，并非预购人与开发商真正意义上的意思表示，有悖于民法上登记的意思表示要件。
再次，从登记的对象上来看，在私法效果上的登记，是一种不动产物权的公示方法，登记作为不动产物权产生、变更、消灭的一项公示制度，其对象是权利人业已存在或者即将享有或取得的不动产物权，所公示的是对物上的权利，“是以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况并对此负有不作为义务的原则”[4]。但商品房预售登记备案制度的登记对象是商品房预售合同，并未明确此种登记是对预购人将来获得房屋所有权权利的一种保全与确认。
最后，从权利效果上来看，私法上的登记确认了静态上的权利归属和权利内容，起着公示和警戒风险作用，以期维护交易安全，保护权利稳定。纵观我国法律法规及规章，并未确定预售登记备案对预购人权利是否有确定、保护的效力，也没有明确权利的归属，只是将其作为开发商的一项法定义务，所谓没有救济的权利不能称之为权利，因此从权利的效果来看，同样很难认定商品房预售登记备案具有私法性质。
综合上述四个方面，笔者认为商品房预售登记备案不具备私法上登记所有的保全权利、确认权利等意义，仅仅是商品房预售行政管理的一种对预售方资格的审查，是国家行政机关为规范商品房预售市场的一项行政措施。
三、商品房预售登记的缺陷
四、商品房预售登记的完善
其次，完善登记机构的职责，保障登记信息公开。《城市房地产管理法》实施后，对登记部门、登记部门的职权及登记程序都加以法定化，笔者认为在确定统一的登记机构后，应强化登记机构的职责，并将登记信息采取网络化管理，将登记信息公开，在登记机构的监管之下，方便当事人查询，防止恶意开发商的欺诈行为。
参考文献
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关键词：房地产企业；融资困难；治理对策
一、房地产企业融资困境分析
1.过于依赖银行贷款融资
2.股权融资难度增大，中小型房地产企业难以上市融资
在我国的证券市场中，对于企业上市的要求较高，但是房地产企业由于其特殊性，资本金比率通常比较低，一般在35%以下，与此对应的资产负责率却很高，尤其是一些规模不大的房地产企业，负债率更高。基于这一因素，很多的房地产企业达不到上市要求，企业的股权融资渠道被阻断。据笔者统计，目前在我国证券市场中上市的房地产企业规模都较大，且具有国企背景，还有一些房地产企业在境外上市，这些通常都是规模较大，背景深厚的企业，而中小型的房地产企业，基本无法在证券市场上市融资。据统计，我国证券市场中目前仅有房地产企业102家，但是我国的房地产企业超过5万家，上市房地产企业在房地产行业中的比重只有2%左右。
3.信托发展缓慢，缺乏创新产品
二、房地产企业走出融资困境的对策
1.健全资本市场融资体系
2.培育专业化机构投资者
3.健全金融市场法律体系
4.拓宽融资渠道引入多样化融资模式
在目前房地产日益与国际接轨的情况下，要引入多样化融资模式，努力拓宽融资渠。从西方发达国家房地产企业融资模式来看，我国应逐步引入房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金和商业房地产抵押贷款支持证券等模式。
（1）房地产信托：相对于房地产企业上市、债券融资等渠道，通过信托方式进行融资具有更多的优点，如操作灵活、运作周期短等。目前，国内房地产资金信托比较多的，是主要的房地产企业通过信托融资方式，信托机构和房地产企业之间可以通过深度的合作，开发出更具创新的信托产品，吸引更多的投资者，从而融入更多的资金。
（2）房地产投资信托基金：房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金，该基金通过发行股票，募集投资者的资金，由专业机构负责基金的运作，通过投资不同地区、不同类型房地产项目，降低市场的非系统风险，经营收入以派息的方式分配给投资者，为投资者提供稳健的收益。作为房地产融资的超级替补，信托公司正逐渐跃升至舞台中央，特别在2010年房地产信贷和资本市场融资愈趋严格的形势下，面临机制和产品的双重机遇，全国化信托公司和地方信托公司已呈现出明显的业务分化，其业务竞争策略和重点也渐渐清晰。
（3）房地产产业投资基金：房地产投资基金不同于普通的投资基金，该基金的设立是专门用于房地产开发项目，投资范围有明确的限于，即只能投资到房地产领域。通过这一基金的设立，可以大量的筹集分散的资金，有利于房地产的融资，也便利了中小投资者。房地产投资基金可以获得较高的规模效益，从而促进房地产市场的持续发展。目前该基金在够没发达国家较为普遍，在我国还处于发展阶段，随着市场的逐渐健全，这一基金的规模也将逐渐壮大。
（4）商业房地产抵押贷款支持证券：这一方式是抵押贷款支持证券的一种。根据打包资产的不同，MBS可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）和商业房地产抵押贷款支持证券。第一种是商业银行资产证券化的形式，第二种则是房地产企业的一种债务性融资方式，将房地产企业的抵押贷款打包为一个自称组合，以证券化的方式向投资者发行。两者都属于债务性融资，主要是这样方式的运作更为复杂，对于专业技能要求更高。
当然，规模一般的房地产企业要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力能，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资。房地产企业的财务部门制度更为精细的预算，根据企业的投资计划和融资计划，制度合理的预算方案，降低财务风险，避免为企业带来不必要的负担。房地产企业的融资难问题在我国的市场中十分普遍，房地产老板跑路等新闻屡见不鲜，究其原因，处理市场机制不健全外，房地产发展市场的不规范、过于盲目等式重要原因，因此，房地产企业在选择投资项目时要经过慎重的考虑，合理确定投资项目，避免出现盲目的开发。最后，对于房地产企业的融资，除了笔者上述的方式外，还要大胆尝试新的融资工具，加强企业内部治理结构，拓展和完善多元化的房地产融资渠道。
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一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘”的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
出租方（以下简称甲方）：_________
身份证号码：_________
出租方人：_________
承租方（以下简称乙方）：_________
承租方人：_________
中介服务方（以下简称丙方）：_________
工商注册号：_________
备案证号码：_________
根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。
第一条本宗租赁房产状况：
1．房屋位置：甲方房产座落于_________市_________区。
2．建筑面积：_________平方米（其中：单元面积为：_________㎡、附属间面积为_________㎡）（详见权属证明），租赁用途：_________。
3．租金及支付方式：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的租金为_________（币种）大写：_________元整（￥_________）。
支付方式：［现金支付］、［转帐支付］
开户行：_________
户名：_________
账号：_________
4．租赁期限：
5．配套及附属：
（1）配套：_________。
（2）家电：_________。
（3）家具：_________。
（4）其他：_________。
（5）固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性。乙方租赁期满，应保证配套及附属设施的完整性并归还业主。
第二条委托中介事项：
丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方租赁房产一事，提供中介服务。
第三条中介及行为的承诺：
1．丙方的服务行为符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规及规章规定；
2．丙方已取得工商局营业执照等合法的经营资格；
3．丙方保证诚信服务，不收取合同外的任何费用（不包含其他服务）。
第四条中介服务范围：
选择下列第［_________］项服务。
1．为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务；
2．向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同并促成交易成功；
3．协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的交接；
4．其他_________。
第五条中介服务段落：
丙方提供的中介服务自接受甲、乙双方委托时起到甲、乙双方达成本协议之日起结束。
第六条中介服务佣金：
自甲、乙双方签订本合同后，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。
1．丙方向甲方收取中介服务佣金为_________（币种）（大写）_________（￥_________）。
2．丙方向乙方收取中介服务佣金为_________（币种）（大写）_________（￥_________）。
第七条当事人配合与保密：
对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。
第八条中介权益说明：
甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。
第九条丙方的权利义务：
2．丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格；
4．丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋管道不通等瑕疵和房地产权利受限制等情况；
6．丙方应配合甲、乙双方签订房地产租赁合同；
第十条甲方的权利义务：
1．甲方提供真实、合法、准确的房地产租赁信息，并保证该房屋符合国家及地方政府房屋出租的有关法律、法规和政策规定；
2．甲方保证房屋产权明晰，并在签订合同时向丙方提供下列资料：
（1）身份证复印件；
（2）房屋权属证书；
（3）土地使用权证；
4．甲方向乙方收取_________（币种）（大写）_________（￥_________），作为有关费用，如水、电、电信、物业等等的押金（无息），待本合同期满或终止时，甲、乙双方结清一切费用后，由甲方返还乙方；
5．除甲、乙方另有约定之外，甲方应当履行房屋维修义务，以确保房屋正常使用；甲方未及时进行房屋维修，乙方可以自行维修，维修费用由甲方承担；
6．甲方如出售该房产，应提前_________日书面告知乙方，在同等的条件下，乙方有优先购买该房屋的权利。甲方如抵押该房产，应书面告知乙方。
第十一条乙方的权利义务：
1．乙方有权查阅租赁房屋的是否符合国家及地方政府有关房屋出租的规定，如各类批文、许可证、权属证明等文件；
3．房地产租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自将房地产整体或支解分割进行转租、转让、转借、抵押；
4．房地产租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自对房屋进行装修或其他形式的改造，经甲方同意的装修或改造，在租赁期届满后，可根据甲方的要求或修复原样归还或保持装修、改造后的状况进行交接，不得擅自毁损；
5．乙方应当按约定及时交纳租金，否则每拖欠一日按月租金的_________％支付违约金，逾期_________日不缴纳租金的，甲方有权解除本合同；
8．租赁期届满，在同等条件下，甲方享有优先续租权。
第十二条违约责任：
2．甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方在促成交易过程中有提供虚假信息或误导等等过错的，由此而造成甲、乙方经济损失，由丙方承担赔偿责任；
3．丙方作为中介及服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为委托方（甲、乙双方）提供诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方承担损害赔偿责任；
4．除合同另有约定外，任何一方需提前终止本合同的，应提前_________日书面告知对方，并支付违约金_________；
5．丙方有责任督促甲乙双方严格遵守本协议的所有条款，保障甲乙双方的交易安全，并协助甲乙双方办理该房产租赁登记手续及房、款交接手续，因丙方原因给甲乙双方造成损失，丙方做相应赔偿。
第十三条因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责，但当事人应当履行及时告知义务。
第十四条合同争议解决方式：
本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择下列第［_________］项解决：
1．向_________仲裁委员会提请仲裁。
2．依法向人民法院起诉。
第十五条生效条款：
本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。本合同未尽事宜当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、政策执行。
本合同和补充协议共_________页，一式_________份，甲、乙双方各执一份，丙方_________份，具有同等法律效力。
第十六条其它事项：
_________。
甲方（签字）：_________乙方（签字）：_________
联系地址：_________联系地址：_________
邮编：_________邮编：_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
丙方（盖章）：_________
签约代表（签字）：_________
经纪人资格证号码：_________
_________年____月____日
签订地点：_________
附件
一、合同文本空格［］中选择内容，可由当事人根据实际情况自行选择，并应将选择事项的序号大写（壹、贰……）填入［］；对不选择的内容，用横线将其划除。
[论文关键词]产权式酒店;信贷风险;法律规制
产权式酒店发端于20世纪60年代中期法国的阿尔卑斯地区,由“时权酒店(TimeshareHotel)”演变而来,最先由瑞士企业家亚历山大耐提出,后在世界范围内得到迅速发展,成为风靡全球的休闲旅游度假方式。产权式酒店是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售,酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店,它是房地产业与酒店业、旅游业相互融合的创新型的投资产品,已成为一种投资时尚。
一、产权式酒店法律规制的缺陷
二、产权式酒店信贷风险法律规制的完善
(一)商业银行应建立严格的风险控制体系
(二)产权式酒店开发模式:开发商、酒店经营管理公司联合
产权式酒店突破传统的经营模式,委托经营关系中,一方面,酒店经营管理公司是开发商事先选定的,开发商作为理性的经济人,目标是利润最大化,且酒店的经营业绩无利益牵连,所以开发商在选酒店管理公司时,仅以酒店销售业绩为终极目标,不考虑于酒店经营能力。另一方面,产权式酒店的性质决定了投资者不参与公司运营,酒店的经营利润除了受所处的地理环境、配套设施外,更重要的是经营者的经营管理能力,对于涉及到具有专业色彩的市场定位、经营方向、经营战略、经营策略以及管理方案等内容完全由管理者判断和决定。然而,投资者对这些因素无法监督,加之酒店必须整体经营,投资者众多且比较分散,投资者想退出或更换酒店管理者都比较困难,从而产生较大的风险。
所有权与经营权分离的性质决定了投资者不参加酒店的实际经营,无法对之进行监督,一旦酒店经营出现问题,投资回报承诺将无法兑现,必然会影响到银行信贷资金安全。因此,银行在放贷过程中,应把投资收益是否进行强制担保作为先决条件,且该责任是无限连带的担保责任。实行强制担保,可以监督开发商或酒店经营着按时并按照约定实现投资者的权利,当酒店经营管理公司或开发商无法实现购买者权利时,担保人承担担保责任,向投资者支付一定的赔偿金,从而更能保护投资者的利益。
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
(一)外部风险
1、开发商的信用风险
(1)开发商选择的项目是没有市场前途的，或者该项目本身就存在问题。
(2)开发商将购房款入账后，开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成烂尾，不能按时交楼，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。
(3)购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。借款人和银行的利益都将受到了侵害。
2、道德风险：
道德风险由合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约的问题。
3、购房人的道德风险
(1)购房人办理贷款业务后，故意不还贷，给银行造成坏账。
(2)购房人自己有资金需要，为了获得贷款，借款人利用银行的信息不完全性，故意捏造虚假的身份证明，收入证明，健康证明以骗取银行的住房贷款挪作他用。有的资金自用并按月还贷，但也有只骗取贷款，并无偿还意愿。
(3)购房人与开发商勾结，将自己的个人信息提供给开发商，以帮助开发商获取资金，并由开发商帮助偿还月供。
4、开发商的道德风险
(1)开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工按揭购房，套取银行贷款用于自身资金周转，并负责按月偿还贷款，甚至挪作他用。
(3)开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。通过购房者套取银行信贷资金，并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。
5、房贷中介的道德风险。
近来，房贷中介在我国房贷尤其是二手房贷款业务中的作用越来越大，但其也存在着数量众多、品质良莠不齐、道德素质普遍不高的问题。他们只要借款人获得了贷款，就可以拿到佣金，毫无动力关心借款入提供的信息是否准确以及获得的贷款是否合适。也就是说，房贷中介对于房贷合同的履行没有利益，无论借款人的信息是否对称，无论手续是否完备，无论贷款是否合适，他们只要的是中介的费用，如果借款人违约，也与他们无关。
(二)银行内部风险
1、行业风险
个人住房贷款业务是商业银行信贷业务的重点，已成为各银行竞争的焦点。为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续，提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采取各种优惠措施。这一系列举措使得同业间竞争日趋激烈,款的成本自然将会加大，盈利空间也将会减小，从而相对增大了风险。
2、流动性风险
3、个人资信系统风险
由于个人资信体系尚未完善,银行在短期内对借款人的资信调查难以准确获知。目前,银行办理个人住房贷款过程中,对贷款人的贷前调查仅以身份证、职业、个人收入证明为依据,对个人信用做出客观的判断有一定的片面性,加之个人住房贷款期限长,借款人未来经济状况的不确定性,银行难以对借款人的财务状况持续监控,使银行信贷资金充满了风险。
4、合规化风险
由于银行内部控制制度不严，缺乏有效的风险防范机制而造成的，主要有以下具体表现：
(1)贷款操作不注意贷前调查、贷中审查和贷后检查，对贷款使用或偿还不能做到定期或不定期地检查和跟进，使贷款大量逾期，未能及时催收，导致贷款风险失控。
(2)信贷人员的法律保护意识淡薄，在签署借款、担保合同时主要条款出现疏漏或合同要素不全、追偿已过时效等，导致锻行合法债权褥不到有效保护。
(3)档案管理不规范，对借款合同和有价证券等重要法律文件和质押品不按规定保管，出现工作失误或使不法分子有机可乘。
(4)有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。
这些违法违规、无序竞争的行为都给房地产信贷业务带来了诸多潜在风险。
二、我国商业银行个人住房贷款风险成因分析
(一)从银行方面来讲：银行管理不善,形成不良贷款
1、经营理念存在偏差，激励考核机制扭曲。
某些银行一味追求盈利，追求在同行业之间获得竞争的优势，忽视了合规文化的建设和合规意识的培养，放松了对经办人员行为的管理和监督，使内控制度形同虚设。客观上纵容了假个贷等违规问题的发生。盲目地激励有关人员为创业绩，达到考核的目标，不追求质量和过程。
3、风险识别的能力不足。
银行的计算机系统无法实现对风险的及时识别和预警。计算机内并没有有效地资信系统，对于借款人的借款情况，家庭负债情况，是否在他行有不良信用记录，是否在他行存在贷款业务，承担还款压力;对于担保人的素质水平，担保能力，经济条件，社会地位并没有清晰地呈现。
4、内部从业人员合规管理意识不强。
贷前审查经办人风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料的真实性、合法性审核不严，对明显存在问题的资料不深入调查核实。某些银行从业人员还无视制度法规，制造虚假借款信息，帮助借款人轻易获得贷款，对于借款人的各方面信息不给予严格的审查。
5、内部审计监督工作不到位。
(二)从贷款人方面来讲:购房人违约,形成不良贷款
1、某些购房者，利用银行和借款人之间的信息不对称的漏洞，在不同的银行虚假按揭或多重按揭，以获得足够的资金。一方面因为客观因素的影响，如社会，家庭，单位，使其流动资金不足，收入水平下降，从而无力偿还贷款。另一方面，或者购房者虚假借款仅为投资，投资失败也必将严重影响其还贷的能力。
2、某些开发商，资金实力有限、资信评价较差，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。
(三)从社会的方面来讲：潜在因素增加风险
我国国民经济的迅速发展，通货膨胀加剧，国家宏观调控政策不断地实施，通过调节存贷利率，存款准备金率，住房公积金率等等，对房地产市场，对银行信贷业务，都不免产生影响。然而各地区都有地方保护政策，也有不同的住房政策，更呼应国家大形势的发展，对房产市场和信贷市场也会有一定的影响。
(四)从房地产市场方面来讲：周期波动影响风险
三、个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施
(一)完善个人征信系统，建立个人信用制度
然而，加快个人信用制度的建设必须做到以下四点：
1、要建立个人信用档案制度。个人信用档案制度主要利用银行的计算机联网技术，包括银行、房地产、证券、保险、商业、医疗、交通等方面的数据，并且分阶段的把个人信用档案汇集存档。
2、要建立科学严谨的信用数据评价体系。该信用数据评价体系应该是以政府部门为主、一个多层次的个人信用调查与评估制度，它将使政府、个人信用调查机构与银行实现系统资源的共享。
3、需要建立个人信用监督管理体系。通过对该体系的设置，在使居民的不良信用行为在银行的监控机制上表现外，这种负面信用记录还会对个人求职、提薪和信用消费等方面都首先不利的影响。
(二)强信贷管理，做好风险预测
1、加强贷前审查，审查个人信贷的真实性。
要重点审查借款人是否具有贷款资格、条件，是否存在开发商假借个人名义套贷;要重点审查借款人的信息的可靠性，是否存在假按揭和借款人与实际用款人不一致情况;要重点审查借款人的负债情况，是否存在他行贷款或者抵押物重复抵押的状况;要重点核查担保人的担保能力，是否存在借款人和担保人合伙骗贷的现象...借鉴先进的风险管理经验，如个人业务风险评估5c原则----严格审查借款人的品德、能力、资本、担保品、行业环境，以确定借款人经济收入的稳定程度，及时发现问题，及早采取防范措施。
2、加强贷中检查，检查个人信贷管理制度是否严格执行。
要确保贷款业务办理过程，严格按照贷款流程，认真填写核对贷款信息，确保贷款资料档案齐全，杜绝信息不全，流程缺失;要确保贷款审批环节，保证审批人的审批资格，严格按照规定操作程序办理，杜绝一切投机状况;要确保各岗位的有效性，严格履行岗位职责，对不相容岗位进行有效分离，杜绝内部人员徇私舞弊的行为。
(三)建立住房贷款风险转移机制
银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。一是借款人所购房屋的财产保险。给所购房屋买个保障，同时也是给银行买个保障，一旦借款人所购的房屋因某些不可预料的因素发生损坏影响其价值变化的，银行可优先受偿。二是购房人的人寿保险。将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保。可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。