实际上，这些因素并非选择投资项目时唯一或最关键的考虑因素。
误区一：
选利润最高的
在酒店投资决策的过程中，很多投资者可能首先着眼于预计的利润，因为利润直观地反映了企业或项目的盈利潜力。然而，仅仅从预计利润来评估一个酒店项目是一个非常大的误区。
会计原则与现金流：
利润这一指标受到会计原则的影响，例如折旧和摊销方法。这些因素可以改变利润表现，但它们并不直接影响现金流。以折旧为例，不同的折旧方法可能导致不同的年度折旧费用，从而影响所报告的年度利润。然而，这并不影响实际的现金流入和流出。因此，现金流是一个更直接反映项目价值的指标。
静态指标的局限性：
综上所述：
误区二：
选投资收益率最高的
投资回报率常用于评估项目的投资价值，它简单地反映了潜在利润与最初投入资本的比例。虽然这一比率在某种程度上反映了项目的盈利潜力，但它也存在多个限制和可能引导误解的方面，尤其是在投资者仅仅依赖这一数据作出决策时。
值得注意的是：
另一个需要考虑的因素是：
相对指标与绝对收益。投资回报率是一种"相对"指标，以百分比形式呈现，但它并不能反映项目所实现的绝对数值收益。举个例子，在一个大型商业综合体项目中，投资一家小型高端精品酒店可能会有很高的投资回报率，但由于它的初始投资金额较小，实际带来的绝对收益可能并不高。
投资回报率虽然是一个有用的指标，但不能独立用于全面评估投资项目的价值。特别是在比较投资规模不同的项目时，这一指标的局限性更加明显。
误区三：
选投资回收期最短的
更重要的是：
在计算投资回收期时，通常情况下，由于经济型酒店的初始投资较低，它们可能会表现出较短的回收期。这似乎是一个优势，但实际上可能掩盖了其他关键的财务因素。例如，一个初始投资较低但回收期较短的经济型酒店，可能在长期内产生的净现值、内部收益率等其他财务指标上不如一个初始投资较高但回收期稍长的高端酒店。
总的来说：
误区四：
选净现值最高的
NPV是一种“绝对值”指标，因为它反映的是投资项目可能带来的具体货币收益。但这种指标没有充分考虑到初始投资金额，因此在大型项目中，尤其是投资额巨大的项目中，NPV的数值通常会相对较大。
假设有两个酒店项目：
项目A，投资额1亿元，净现值2亿元。
项目B，投资额5亿元，净现值5.5亿元。
从净现值的角度看，项目B（净现值5.5亿元）似乎优于项目A（净现值2亿元）。然而，如果考虑投资额，项目A的净现值与初始投资额的比率（NPV/投资额）实际上是2，而项目B的比率只有1.1。这意味着项目A每投入1元能产生2元的净现值，远高于项目B的1.1元。
这引出了一个重要的概念：
资金效率，即一个项目能以多大的效率使用资金来产生收益。在这个例子中，尽管项目B的绝对净现值更高，但从资金效率的角度看，项目A实际上更具优势。
误区五：
选内部收益率最高的
内部收益率（InternalRateofReturn,IRR）是投资分析中的一个关键概念。简单来说，IRR是能够使项目的净现值（NetPresentValue,NPV）等于零的折现率，也就是在项目的整个周期内实现资本成本平衡的年化收益率。
相对性与绝对值
IRR是一种相对性指标，表示投资的年均收益率，但它没有考虑投资额的大小。这一特性在需要比较不同规模项目的投资决策时可能带来挑战。
以酒店投资为例，假设有两个项目：
一个小型经济型酒店（项目A），需要投资1亿元，预计IRR为15%。
一个大型五星级酒店（项目B），需要投资10亿元，预计IRR为10%。
从IRR的角度看，项目A（IRR15%）看起来比项目B（IRR10%）更有吸引力。然而，这并不能简单地说明项目A就是更好的投资选择，因为它没有考虑到绝对的经济效益。
绝对值与规模关联
在上述例子中，尽管项目A的IRR较高，但由于其投资额较小，其绝对经济效益（总收益）可能会远低于项目B。即使IRR高，由于投资额小，实际现金流可能受到限制。
高IRR与风险
另一个需要考虑的因素是，非常高的IRR可能意味着相应的风险也很高。特别是在酒店行业，小型或经济型酒店可能更容易受到经济周期的影响，导致实际收益低于预期。
结论
正确的做法
投资者在面对多个或多种酒店项目决策时，如果纯粹从经济效益角度出发，应采用一系列综合性的财务评价指标。这些主要的指标包括静态投资回收期（PP）、投资收益率（ROI）、净现值（NPV）、净现值率（NPVR）、获利指数（PI）、以及内部收益率（IRR），正确的选择方法是：
首轮筛选：基础指标检查
静态投资回收期：用以初步判断项目的偿还能力。如果回收期过长，可能暗示该项目具有较高的财务风险。
投资收益率：这也是一个初级的筛选工具，用以估计项目的整体盈利潜力。
净现值率：这是NPV与初始投资额的比例，可用以比较不同规模的项目。
第三轮筛选：效率与收益
获利指数：这是NPV与初始投资额的另一种比例形式，它考虑了项目的资金效率。
内部收益率（IRR）：这可以作为与NPV相辅相成的指标。高的IRR通常是好的，但需要与其他指标联合考虑。
指标的优先次序
净现值（NPV）
净现值率（NPVR)和获利指数(PI)
内部收益率（IRR）
在NPV，净现值率，和获利指数都相似的情况下，IRR可以作为一个“决胜局”来用。但由于它是相对指标，必须与其他指标共同考虑。
投资收益率(ROI)和静态投资回收期(PP)
通过这样的多层次、多角度的财务评价，投资者不仅能够更全面地理解各个潜在项目的经济效益，而且还能有效地规避单一指标可能带来的决策误区。
总体来说：
财务投资决策是一个综合性的过程，需要多维度、多层次的分析评估。没有单一的财务指标能全面地反映一个项目的全部经济性质，因此，投资者在决策时应综合运用多种指标，以确保投资决策的科学性和准确性。