集团委托cc企业管理咨询公司就集团拟建的cc度假酒店项目的
未来执行进行规划，主要涉及执行组织的架构设计、理想的融资
方式及可能的融资方案等提出第三方独立意见和建议。
5星级项目前期已经由某管理顾问公司对拟建酒店的地点、环境、
竞争市场供需情况进行了实地调查和分析，并提出了酒店的建设
建议、未来收益预测和投资预测；集团在某公司报告的基础上，
作了一些内容、条件的调整，形成内部立项报告上报董事会并获
得了批准。某本次委托项目是在上述调研、分析的基础上进行的
进一步细化方案的研究和建议，并最终形成报告提交。
1.2.项目假设条件说明
本次委托项目所基于的假设条件：
拟建酒店定位于5星级和超5星级标准，并与国际知名的酒店
管理公司合作，并且所选酒店管理公司能够体现与某现有高档酒
店差异化的风格；
拟建酒店的未来市场供需情况符合某报告中的预测；
拟建酒店的建设周期能够按照集团工程计划要求完成；
项目投/融资方案按照集团给定的财务条件，比如贷款利率、融
资比例等；
集团将通过三亚注册项目公司方式完成项目建设和经营，集团对
项目公司的控股地位不改变。
非正常因素，如战争、自然灾害等条件不具有可预见性，不在研
究范围之内。
报告中称谓及其缩写：
某）股份有限公司－集团、、集团
某管理顾问公司－某公司、某
cc企业管理咨询公司－某公司、某
2.某项目背景
2.1.投资方背景
某）股份有限公司成立于1993年2月，是由中国化工、中国粮
油、中国五矿等14家大型外贸公司发起组建、按现代企业制度规
范运作的国有特大型股份制企业，是一家以超高层建筑经营管理
为主导产业，集高科技产业、进出口贸易、旅游观光、投资业务
为一体的综合性企业集团。
集团四届二次董事会进行了集团战略规划，提出了集团未来三年
发展目标：
的战略
“一个目标，三大功能，五大举措”
一个目标：创造品牌经济与组织——通过品牌建设，创造具有
整合社会资源能力的组织，实现战略扩张，缔结具有国际竞争力
和影响力优秀企业。
三大功能：以大厦为载体，强化和延伸高档楼宇及设施管理、高
级酒店经营和高端旅游休闲产品开发为核心的三大功能，有机联
系，协同发展。
五大举措：功能强化和延伸、战略联盟、品牌战略、资本运作、
组织能力建设。
的定位
“品牌创造者、价值发现者和资源整合者”
为此，集团正在着力发展的五种能力，它们是：
领导才能：远见卓识和组织、创新能力
整合智力资源：企业经营和管理精英和组合
把握商机能力：优秀的管理流程和快速市场反应
资本运作能力：资本与产业的有机融合
品牌运作能力：获取超额回报，成为行业领先
业务状况
随着大厦大楼资源开发的进一步深入，以大厦为基础的三大业务，
包括高档酒店、高档写字楼及观光旅游将于2005年全面进入业
绩合理区间，趋于饱和，后续增长空间将主要取决于市场价格因
素，风险较高。
而且，随着小陆家嘴地区新一轮开发的启动，这一地区的激烈竞
争将不可避免，这对大厦业务发展存在相当的潜在威胁。
同时，由于集团固定资产规模巨大，即使进入业绩增长的合理区
间，股东的投资资本回报率仍然较低。
在这种情况下，集团必须抓住机遇、加快发展，将大厦的高度优
势转变为集团的产业优势，从而确立持续的比较优势，保障股东
长期、稳定的投资回报。某项目正是符合集团战略以及能充分发
挥集团产业优势和品牌效应的后续投资项目，同时项目具有良好
的投资收益预测，因而项目很快获得集团各股东方的认可。
2.2.某项目概况
某项目位于海南省三亚市某国家度假区。
三亚是海南省两个地级市之一，是国内著名的旅游城市，其海岸
线长达209.1公里，占据海南总海岸线长度的七分之一。1998
年至2002年间，三亚的旅游业飞速增长，达到25.6%的年均
增长速度，远高于海南省9%的平均水平。
某度假区位于三亚市东南部，是目前中国12个国家级旅游度假
区中唯一位于热带地区的度假区。某度假区由某开发股份有限公
司负责开发建设，“统一规划、统一征地、统一招商、统一建设”，
整体层次较高，已经成为了倍受中国国内及亚洲周边国家欢迎的
海滨度假胜地。
某项目地块是某度假区海边一线目前仅剩余的一块用于开发高