进入2024年之后，随着“报复性旅行”的结束和正常差旅模式的回归，中国酒旅行业的市场需求开始正常化。随着国内酒店行业发展的不断成熟，酒店投资的赛道也不断细化和专业化，想凭以前的经验技能去适应当下环境已经不可能，唯一不变的是变化本身，投资人能否迅速适应这变化迅速的时代，决定了投资能否成功。
今年以来，次方点评遇到许多新酒店投资人来咨询酒店投资的专业步骤流程，以及注意事项。为此，次方点评将围绕大部分投资者最为关心的三类酒店——中高端、中端、经济型酒店投资过程中的关键要素，以及环节中有可能容易踩坑的细节进行简单阐述，供新手投资人了解参考。
明确自身定位，
找到合适定价规律
如今大大小小的酒店集团推出了纷繁复杂的酒店产品，产品的价格，究竟是如何确定的？其实和其他商品经济中的商品一样，酒店产品的定价无非遵循两种最基本的原则：
生产成本加平均利润原则（生产成本原则）
消费使用价值原则（消费价值原则）
在酒店行业中，占体量大头的经济型酒店，就是按照生产成本原则定价的。租金成本、运营成本，再加上平均利润率，决定了经济型酒店的房价。因此，经济型酒店投资运营要点是如何严控成本，高效运营，使得自己的生产成本低于平均，才能实现高于平均的利润率以及更短的回报周期。
对于中端和中高端酒店产品来说，当下消费者越发理性，不愿再为硬件配置堆量而拉高的房价买单，反而会主动为更好的体验买单。酒店如果依然依照传统投资模型，单纯加大资金投入、增加房量、提高硬件配置，并不能带来利润率的提升。而通过各种手段拉高产品消费价值，是提高酒店产品利润、摆脱生产成本限制并避免陷入无休止价格“内卷”的有效策略之一。
因此，要想在激烈的市场竞争中博得高于平均的利润，关键在于明确自身酒店定位找到合适的投资发展路径。下面我们将根据次方点评的研测分析以及多位资深投资人的采访分别简要探讨当下投资中高端如何选择品牌，中端如何选产品以及经济型如何控成本。
中高端酒店：
选好品牌掌握“定价权”
平均投资2510万元，平均单房投资18.67万元
数据来自次方点评《中国酒店投资人研测分析及投资趋势报告（年中版）》
如前文所述，中高端酒店投资的核心是如何让酒店商品按照他们给消费者带来的价值定价，以跳出成本定价的规则。对于中高端酒店投资者来说，要抓住品牌溢价和供需关系这两大核心因素，给顾客提供超预期的体验和感受，就能使一家中高端门店成为其所在一定区域内的价格天花板，也就是“定价权”。
什么样的中高端酒店品牌有“定价权”？
一家定位连锁中高端酒店溢价能力的基准线，很大程度上取决于品牌的选择。在确定一个物业适合投资中高端酒店的基础上，优先选择知名度排名前列，消费者能够轻易识别并记住的品牌。此外，多位投资人表示，在品牌选择上切忌以投资人自身审美或者消费习惯考量，而要重点考量品牌在当地用户心中的地位。
低线城市优先选择“老牌”。一线以及新一线城市的消费者已经逐渐开始对引进国内较早的国际品牌中高端产品一定程度上“祛魅”，但这些品牌在县级城市依旧“吃得开”。“下沉市场的消费者对于一些老牌的国际联号的产品矩阵了解比较有限，如果这类酒店恰好又有较大面积的餐饮和会议配套，那做好宴会、会议的生意，可以满足下沉市场‘讲排场’的需求，在当地形成一定的聚合效应。”资深投资人崔总表示。
什么样的环境可以带来“定价权”？
一定条件下，中高端酒店供给短缺，则可以抛开上述“高线选新贵，低线选老牌”的原则。不过，供需关系还得进行细分。比如，开在大型景区、影视城内部等封闭市场的中高端酒店，消费者没有别的选择，但这种条件的物业通常可遇不可求。而另一种情况，一个地区的酒店总数量是过剩，但某一类型的酒店数量不足，这就非常考验投资者的商业洞察力和市场调查能力了。
在下沉市场如果占据了核心位置，加之区域市场小竞争对手少，一些中高端酒店产品的投资回报率甚至可以超过一线城市。酒店投资人曾总2023年在汕头老城区找到了一处独栋存量物业，物业位于老牌核心商圈，且毗邻新兴的商业综合体。他于2023年投资国内某中高端酒店产品，做到了近500元的RevPar。
经济型酒店：
控制成本，精细运营
平均投资746万元，平均单房投资7.8万元
大部分经济型酒店产品都符合成本定价原则，较低的房价天花板使得租金和运营成本直接决定了利润率。尽管大多数经济型酒店都经济型酒店有着更短的回报周期以及更强的成本优势，但投资利润率低、容错率低，需要更细致的运营。
控制租金成本
经济型酒店的主要挑战在于成本控制。由于经济型酒店通常定位于价格敏感型消费群体，因此必须严格控制物业租金、装修和运营成本。在吃透区位的前提下，要考虑物业租金能否低于周边，得房率如何，房间面积是否适合经济型酒店定位。“80元是个坎，一二线城市如果单房租金能控制在80元以下，才可以投资经济型酒店。如果超过80元则通过后期运营花大力气去弥补，一般就不考虑了。”资深投资人汪总表示。
装修要务实，切勿超标
经济型酒店装修，表面材料可以省，但墙体隔音、空调设备、给排水系统不能省，尽可能按照品牌方要求来做，否则前期看上去节省了一些成本，但如果后期需要频繁维护或者客人体验导致差评，会影响最终收益。同时，切勿超标，经济型连锁酒店超标的装修基本不会带来溢价。
精细运营
中端酒店：
聚焦产品力
平均投资1433万元，平均单房投资13.6万元
中端酒店实际上是传统经济型酒店产品模型之上做加法，除了提供标准化的客房设施之外，额外提供早餐、健身房、洗衣房、商务会客空间等服务。据次方点评采访与调研的上百位投资人案例中显示，有超过60%的投资人认为，面对当前不确定性较强的行业大环境，无论是向下兼容还是向上突围，中端酒店都具备较强的市场韧性。
凭借可控的投资、灵活的运营、高效的产品升级迭代和稳健的回报，中端酒店的定价原则可向下兼容，按照生产成本原则扛过周期，也可向上突围，满足不同人群的特定需求以实现一定程度的消费价值溢价。但要实现这一目标，产品的选择尤为重要。
优秀的中端酒店产品应该具备什么因素
平衡成本和体验：中端酒店竞争核心是回归住宿本质需求。在此之上，通过控制选材、客房模块化、公区规模和空间融合的设计，控制造价。此外，好的产品在迭代过程中应该对运营成本也进行了较大幅度的优化，给投资者留下更多的利润空间。用户体验方面提质、隐性成本方面去减负，实现客人满意和业主赚钱的“双高双满”。
高适应性：2024年中端酒店市场的竞争正在加剧，因此中端酒店需要考虑不同市场环境的适应性，包括下沉市场和特定产业型城市的投资机会。
如何选择中端酒店产品
经典老产品的升级迭代：统计数据显示近年中端酒店的连锁化率增速位列首位，换个角度来看，中端酒店市场是各酒店集团的战场，与之对应的产品也打磨的最为纯熟。一些经典产品已经迭代至5.0甚至6.0版本，适应市场新的设计、新的审美、新的体验等种种新需求，创造出了更有价值的住宿产品。在与次方点评的沟通中，不少老旧连锁品牌酒店的投资人表示，在选择了品牌升级之后，在同一商圈内的竞争力得到了有效提升。
成熟品牌的翻改产品：对于早期的经济型单体酒店，尤其是那些物业位置优越但产品落后的酒店，一些酒店集团提供了各类灵活、专业的改造方案，可结合地域文化和市场需求，打造个性化的中端酒店产品，能够帮助存量物业和酒店的资产实现价值最大化。同时有集团输送会员，保证了出租率。
不同类型酒店投资避坑tips
1.选址策略：短期看供需；中期看经济；长期看人口。
2.小城市品牌效应更显著，优先选择加盟大品牌；在大城市，物业位置好、人流量有保障的前提下可以考虑加盟区域性品牌；如果具备一定的运营和品牌管理能力，可以考虑独立运营而非加盟。
3.中高端酒店在低线城市的开设应选择核心商圈中最佳地段，否则可能面临运营风险。
4.疫情期间的线上会议形式因企业降本和商旅预算削减而在疫情后得以延续，导致出差频次降低。因此在低线城市开设商务酒店时，应控制投资规模。
5.酒店投资是一项需要精细化管理和运营的复合型业务。无论投资哪一种品类，都不应忽视运营管理的重要性。
6.避免盲目追随“网红品牌”，试错成本高。酒店住宿产品应注重品牌的长期势能效应和投资回报，而非短期的流行趋势。
写在最后
在不断变化的市场环境中，酒店投资者必须迅速适应时代的步伐，把握行业脉动，同时保持对品质和服务的不懈追求。正如我们所见证的，无论是在高线城市还是低线市场，成功的酒店投资都建立在对细节的精心打磨和对顾客需求的深刻理解之上。
最终，酒店投资的成功不仅取决于选址、品牌、成本和运营，更在于投资者对市场趋势的敏锐把握和对创新的不懈追求。随着行业的不断发展，我们期待看到更多富有洞察力和创新精神的投资者在这个充满活力的领域中取得成功。