根据《农村宅基地制度改革工作指引》（农办经〔2020〕8号）《中共安徽省委农村工作领导小组办公室关于深化农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作的通知》《东至县农村宅基地制度改革试点实施方案》（东办秘〔2021〕号）文件精神，我办拟了《关于进一步加强闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的指导意见》（征求意见稿）《关于促进东至县利用闲置农房发展民宿规范管理的指导意见》（征求意见稿）《关于加强东至县农村退出宅基地统筹利用的指导意见》（征求意见稿），现公开征求社会各界意见。
2021年8月10日至2021年9月10日。
二、公众反馈意见的途径
公众可将意见、建议通过电子邮件（1056693515@qq.com）的形式反馈，并提供真实姓名和联系方式，以便进一步联系。
三、联系部门及方式
东至县农村宅基地制度改革
工作领导小组办公室
2021年8月10日
《关于进一步加强闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的指导意见》起草说明
一、起草依据
1.《中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发深化农村宅基地制度改革试点方案的通知》
2.《中共安徽省委农村工作领导小组办公室关于深化农村
闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作的通知》
3.《东至县农村宅基地制度改革试点实施方案》
二、起草背景
形成过程
主要内容
《关于进一步加强闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的指导意见》主要内容有以下六个方面：
总体要求
基本原则
（三）工作重点
（四）实施程序
（五）规范管理
（六）保障措施
关于进一步加强闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的指导意见(征求意见稿）
为进一步盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，培育农业农村发展新产业，促进乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《关于深化农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作的通知》《东至县农村宅基地制度改革试点实施方案》，特制定本指导意见。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立新发展理念，强化指导服务，注重示范带动，积极引入社会资本投入“三农”，大力发展农业农村新业态，盘活农村闲置宅基地和闲置住宅，变“死资产”为“活资产”，充分释放改革红利，促进城乡融合发展，壮大村级集体经济，增加农民财产性收入，推进美丽乡村建设，促进乡村全面振兴。推动全县闲置宅基地和闲置住宅盘活，着力构建闲置宅基地和闲置住宅规范化流转交易平台，进一步拓宽农民财产性收入增长渠道，促进村集体宅基地所有权收益稳步增长，探索实现工商业主投资农村创业、新业态助推农村发展、各类主体共享乡村发展成果的新型乡村经济发展路子，总结一批可复制、可推广的经验模式，探索一套规范、高效的运行机制和管理制度。
二、基本原则
（一）坚持守住盘活利用底线。严守宅基地集体所有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，符合国家和省、市关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制、市场监管和传统村落保护等法律法规和政策。
（二）坚持农民主体地位。充分尊重农民意愿，调动农民参与的积极性和主动性，切实保护农民合法权益，千方百计增加农民收入，增强农民群众获得感、幸福感、安全感。?????
（三）坚持规划先行。与村庄规划相衔接，与乡村产业发展规划相匹配，遵守安全消防规定，符合环保卫生要求，注重绿色发展。
（四）坚持分类指导。充分考虑各地区条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，因地制宜、因村施策，大胆创新，积极探索，稳妥推进。
三、工作重点
（一）盘活对象
农村范围内，用于村集体经济组织成员建房的集体建设性用地，因未建房、房屋倒塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的闲置宅基地；在集体土地上建造、产权合法清晰、处于闲置状态且能够安全使用的房屋及其配套设施（不包括闲置农林设施用房），实施加固、修缮后可进行旅游、休闲等三产开发利用的农户闲置住房、村集体闲置房屋等。
2.闲置农房盘活重点区块。对有规模、有特色、有意愿的集中连片区域加强引导，重点是3A景区村、美丽乡村精品村、农家乐特色村、历史文化村、美丽田园综合体周边村、移民搬迁村及闲置农房相对集中连片的区块。
3.闲置农房盘活负面清单。饮用水源一级保护区及二级保护区禁止类项目、地质灾害中等及以上易发区、生态环境敏感区等之内；房屋结构存在严重隐患或无法通过加固、修缮等工程措施达到安全要求的；经专业机构检测不符合消防要求的；闲置农林设施用房用于民宿开发和餐饮经营；利用闲置农房兴办别墅大院和私人会所、工业企业等；利用闲置农房从事其他违法违规的行为。
（二）探索盘活利用模式
统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，科学盘活利用不同类型的闲置住宅，探索盘活利用模式。
1.发展民宿产业。把民宿产业作为全域旅游、乡村振兴的重要抓手，开发有故事、有体验、有品位、有乡愁的“民宿+”新业态，结合采摘、观赏、垂钓等休闲农业，打造旅游休闲农业生态综合体。坚持标准化、品牌化、品质化、集群化发展民宿产业，做成全域旅游的新名片，做出乡村振兴的新优势。
2.挖掘乡愁文化。依托历史文化底蕴，打造非遗、书画等文博展览馆。通过对有特色的保留村落的整体整治、改造、提升，保留最原始的乡愁记忆。
3.发展乡居康养。依托绿水青山“生态红利”及长三角城市群区位优势，打造一批健康养生基地、养老院、老年公寓等乡居康养项目。
4.完善农业设施服务。依托水果、蔬菜等农业种植，农产品初加工，水产养殖等，延伸冷链、初加工、仓储、电商等多形态一二三产业融合发展业态。
5.开展整治复垦。依托土地复垦、增减挂钩等政策，开展空心村整治、复垦，打造农民生活集聚区。鼓励村集体对集体所有的闲置房屋、村民闲置房和农户闲置宅基地进行集中整治，以“拆旧拆废”为突破点，拆除违规建筑、残垣断壁、废弃圈棚舍和闲置废弃或具有安全隐患的空心房、破旧房等，同步开展复垦复绿，建设小菜园、小果园、小花园、小游园。
6.鼓励公共化和社会化利用。引导利用闲置农房开办文化、教育、体育、医疗等公共配套服务。倡导盘活闲置农房开展社会化服务。
7.鼓励各类人才创业就业。依托各地产业发展，对具有专业技术特长的科技人员、大学生、文化创客和农科企业利用闲置农房下乡开展创意办公、电子商务和技术指导、创业服务。
（三）培育盘活利用主体
鼓励各类主体参与农村闲置宅基地和闲置住宅盘活，加大“双招双引”力度，吸引乡贤、社会资本投入，依法保护各类主体的合法权益，推动形成多方参与、合作共赢的良好局面。
1.集体经济组织及其成员。在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统筹利用。
2.返乡人员。鼓励乡贤、市民、返乡农民工、创客、大学毕业生、退伍军人利用自家和租赁他人闲置宅基地和闲置住宅，创办乡村旅游、家庭农场、休闲农业、乡村酒店、创客中心、电商等新型产业。
3.工商资本企业。积极引导工商资本下乡，吸引有实力、有意愿、有责任的工商业主有序参与盘活利用工作。鼓励其合理利用闲置住宅发展乡村旅游、休闲农业生态综合体、精品民宿、文化创意等乡村新产业新业态。
（四）探索多渠道盘活利用路径
1.自营。鼓励景区（点）周边农户直接将闲置住宅改造成小型民宿、特色农家乐、手工艺店铺；引导开展家庭工场、手工作坊。
2.出租。
（1）直接出租。以租赁方式出租给企业、返乡人员、乡贤等盘活主体使用，房屋所有人按合同收取租金，出租年限最长不得超过20年。出租过程中加强租赁管理，注重保护农民利益和社会资本正当合法权益，规范农村闲置宅基地和闲置住宅流转交易合同文本（见附件）和签约行为，明确房屋租赁用途、租赁期限、房屋使用要求、维修责任、房屋返还、合同解除、违约责任和争议解决办法等主要内容。
（2）委托出租。农户可将闲置住宅委托村集体经济组织统一对外招商出租，村集体经济组织可向承租人收取相应的费用。租赁过程中，村集体经济组织提供报批指导服务；后续使用过程中，有条件的村集体经济组织可为入驻企业提供管家服务，并收取一定的管理费用。
3.入股。
（1）直接入股。农户以闲置宅基地和闲置住宅入股，与村外企业或个人一起进行开发和经营，每年产生的利润与投资者按比例分配。
（2）农户有偿退出+村集体入股+收益分红。根据农户的意愿，经过充分协商，农户自愿有偿退出闲置宅基地，村集体收回后以宅基地使用权入股企业、种植大户等经营主体，村集体获取稳定股份收益，确定收益分配比例，与村集体经济组织成员再行分红。
4.合作开发（委托经营）。农户可将闲置住宅委托村集体经济组织进行开发利用或直接与投资者合作，村集体经济组织与农户，投资者与农户统分结合、合作共赢，协商确定收成分红。
5.出租+入股。农民可以跟投资者进行有保底租金，再根据经营状况进行一定比例分红的出租+入股方式，形成有保底的租金和收益分红。
四、实施程序
（一）抓好盘活利用分类。坚持规划先行，加强摸底调查，将闲置宅基地及闲置住宅按照集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、搬迁撤并类等进行分类，针对不同类型提出盘活方案。
（二）建立基础信息台账。各乡镇要在农村闲置宅基地和闲置住宅摸底工作的基础上，充分利用农村房地一体确权登记信息，摸清闲置宅基地和闲置住宅现状底数，整合数据信息，录入东至县农村宅基地信息管理系统，加强信息化管理。
（三）完善流转交易平台。依托安徽长江农林产权交易所，建立健全农村闲置宅基地和闲置住宅流转交易平台。农村集体经济组织拥有的闲置宅基地和闲置住宅流转交易的，以及农村集体经济组织受农户委托进行流转交易的，须在安徽长江农林产权交易所交易平台进行；鼓励农民个人的闲置宅基地和闲置住宅进入安徽长江农林产权交易所平台流转交易。对流出方（农村集体经济组织、农民）应付的交易服务费实行免费。
（四）加强宣传推介。结合交易平台、乡村休闲旅游、农民丰收节、美丽乡村建设、农村人居环境整治、农展会等活动，向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源。加大招商引资力度，吸引各类社会资本参与盘活工作。
五、规范管理
（一）加强租赁管理。注重保护农民利益和社会资本正当合法权益，规范闲置农房租赁合同文本和签约行为，租赁合同应当明确房屋租赁用途、租赁期限、房屋使用要求、维修责任、房屋返还、合同解除、违约责任和争议解决办法等主要内容。
（二）加强安全管理。各乡镇要对闲置农房安全隐患进行动态监管，发现隐患及时整改；生态环境、公安、卫生健康、应急管理等部门要建立常态化巡查、监督、管理机制；承租人要保证房屋的建筑结构和设备设施符合各类安全要求，不得利用租赁房屋从事违法违规经营活动。
（三）加强综合治理。探索建立德治、法治、自治“三治”融合的乡村治理体系，村级组织要发挥矛盾调解主体作用，及时处理闲置农房盘活利用产生的矛盾纠纷。
六、保障措施
（一）强化组织领导。各乡镇要高度重视农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，农业农村部门要强化同自然资源、住建等部门的衔接协调，统筹做好村庄规划编制、房地一体的农村宅基地使用权确权登记颁证、闲置宅基地和闲置住宅调查等基础工作。因地制宜制定实施方案、操作细则和配套政策，明确目标任务、主要内容和重点措施，确保取得实际成效。
（三）加强制度建设。简化宅基地盘活使用审批流程，允许实施宅基地盘活利用的农户在符合“一户一宅”政策和村庄规划的基础上，对原宅基地上的住宅进行翻建和改建；允许住宅承租的经营主体在征得原住宅权利人书面同意后，进行室内改造。完善制度建设，加强宅基地管理，规范盘活利用行为，加强事中事后监管。
（四）强化工作考核。将盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅工作推进情况作为对各乡镇目标责任制考核的重要指标，纳入年度目标管理绩效考核。建立督察通报机制，不定期对闲置宅基地资源的盘活利用工作进行调度，确保全县盘活利用工作又快又好推进。
的指导意见》起草说明
1.《中共安徽省委农村工作领导小组办公室关于深化农村
2.《东至县农村宅基地制度改革试点实施方案》
3.《东至县2020年度农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作实施方案》
三、形成过程
四、主要内容
《关于促进东至县利用闲置农房发展民宿规范管理的指导意见》主要内容有以下六个方面：
指导思想
（三）对象界定
（四）设立条件
（五）监督管理
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持五大发展理念，践行“绿水青山就是金山银山”的科学思想，围绕发展全域旅游，加强统筹规划，强化规范管理，优化发展政策，充分发挥民宿在推动城乡和产业融合互动，促进休闲农业和乡村旅游创新转型等方面的积极作用，为城乡居民提供望得见绿、看得见水、记得住乡愁的高品质旅游体验。
坚持“规划引领、生态优先，注重品质、突出特色，产业融合、富民增收，政府引导、多方投入”的原则，以系统化推进、特色化塑造、规范化管理、多元化经营、信息化融合为重点，打造“重个性、慢生活、深体验”的旅游综合体，提升全县旅游服务功能和服务品质，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。
三、对象界定
民宿是指依托当地自然景观、人文民俗、生态环境和农林渔牧生产生活特色，在安全无隐患的前提下，利用城乡居民自有住宅、闲置住宅、集体经济组织流转盘活利用农房开办的，为旅游者休闲度假、体验当地民俗文化,提供住宿、餐饮、农副产品展销等服务的旅游服务处所。
四、设立条件
（二）安全条件
2.消防安全。民宿适用《住房城乡建设部公安部国家旅游局关于印发农家乐（民宿）建筑防火导则（试行）的通知》（建村〔2017〕50号）的规定。对已经投入使用的民宿消防安全技术措施不符合导则要求的，应按照导则要求进行改造，完善消防安全技术措施。消防救援部门应当将民宿纳入日常行政指导范畴，组织火灾隐患排查治理，开展消防宣传教育培训，指导民宿加强消防安全“四个能力”建设。
4.食品安全。民宿开展食品经营须取得《食品经营许可证》，并按照许可核定的项目，不得超范围、超负荷运营。食品处理区设置在室内，粗加工、切配烹饪、餐用具清洗等功能区域需要单独设立；配备与经营规模相适应的冷冻冷藏和餐具消毒保洁等设备设施；清洗餐具和原料的水池应分别设置，不得混用；制售冷冻食类食品、生食类食品、裱花蛋糕的，应设立专间，并符合专间设置的规范要求。所有的食品经营从业人员都要进行年度健康体检和食品安全知识培训，并严格执行《餐饮服务食品安全操作规范》。鼓励倡导民宿以透明厨房或视频厨房的形式，公开食品加工过程，实现“明厨亮灶”，促进诚信经营，接受消费者监督。
（三）环保条件。自然保护区、饮用水水源一级保护区、重要的自然与文化遗产、风景名胜区的核心景区等高敏感区域，禁止新建、扩建民宿项目。生活和餐饮污水必须无害化处理后达标排放，可以直接或经预处理后纳入村级生活污水集中处理设施处理。产生的油烟必须配套设置污染防治设施，油烟经处理后应当符合规定的排放标准。推进生活、餐饮垃圾分类收集整理。
五、监督管理
民宿实行“分级管理、分类指导，一窗受理、联合审核，宽进严管、有序发展”的原则。
市级负责组织民宿等级评定工作，统筹做好资源普查、规划布局、行业指导和人才培训等工作。
（六）扩大宣传推广。综合利用自媒体、网络、第三方平台等多种信息化手段，宣传推送民宿特色产品，扩大对优质民宿的宣传和推广，引领和带动民宿提升整体服务品质。
指导意见》起草说明
1.《中华人民共和国土地管理法》
《关于促进东至县农村退出宅基地统筹利用的指导意见》主要内容有以下三个方面：
（一）工作目标
（二）工作任务
（三）工作要求
关于加强东至县农村退出宅基地统筹利用的指导意见
（征求意见稿）
一、工作目标
二、工作任务
1.科学定位村庄发展规划
根据本村实际，因地制宜，找准定位，结合农业供给侧结构性改革，科学编制村庄发展规划，以自然村为单位，编制村庄整体环境改造、美丽乡村建设、古村落和民俗文化的发展保护、现代农业的改造升级（如农业加工、农业观光、农业产业园）、传承非物质文化遗产、养老养生等产业发展规划，扩大各产业发展之路，提升农村区域土地的综合经济价值和社会价值。统筹安排村庄内的宅基地、基础设施、公益事业、村集体特色产业等用地。夯实产业发展基础，突出发展生态产业，形成农村可持续发展的产业支撑体系，推进农民持续增收。对不符合村庄建设规划的，及时调整村庄建设规划。
2.适度实施增减挂钩项目
依据村庄规划及土地整理专项规划，按照宜耕则耕、宜林则林的原则，在保障村庄建设用地需求的情况下，对适宜实施增减挂钩的村内建设用地，因地制宜，通过增减挂钩复垦为耕地、林地、园地等农用地，达到农村宅基地的合理利用。
3.继续深化“一村一品”建设
农民可采取租用等方式，充分利用村内空闲宅基地，大力发展林果业、园艺业、非物质文化遗产传承业、手工作坊业等有利于农村发展的支柱产业。对利用房前屋后的零星空闲宅基地发展林果业（柚子、柑桔、水蜜桃、板栗等）、园艺业（观赏植物、观赏花卉的栽培、繁育、加工）的，由集体经济组织统一向林业、农业农村部门申请种苗，乡（镇）、村委会对种苗数量进行审核，由农民栽种管护收益。发展非物质文化遗产传承、手工作坊等产业，需建设永久性建筑的，向集体经济组织交纳有偿使用费，按集体经营性建设用地进行报批。充分发挥当地的资源优势和发展潜能，培育农民先进的种养技能、加工技术和营销技巧，造就新型职业农民，提高农民自我发展能力。形成一村一品、多村一品、一乡一业优势主导产业，有效激发农民的创业热情，壮大农村经济，实现农民就业致富。
4.兴办农产品延伸产业
5.创新“企业+集体+农户”运作模式
大力推进林果业、园艺业发展，企业为生产基地、村集体或农户提供全过程服务，实行优惠价格并保证优先收购，农户按合同规定定时定量向企业交售优质产品，由企业加工、出售，实现企业、集体、农户间的互利互惠。以农副产品加工或流通企业为龙头，通过合同契约、股份合作制等多种利益结合机制，实行生产、加工、销售有机结合，带动农户从事专业生产，实施一体化经营。龙头企业与签约农户之间利益关系一般包括：资金支持、无偿或低偿服务、低价供应或赊销生产资料、保护价格制度等。
三、工作要求
1.加强组织领导
建立以县政府主要领导为组长，县政府有关部门及各乡（镇）主要负责人任成员的领导小组。各乡（镇）、县委农办、县财政、自然资源和规划、住建、农业农村、林业等部门要结合各自职责，制定具体的实施细则，保障政策落实。林业、农业农村部门应加强对林果业、园艺业技术指导，种苗的培育、引进。财政部门应做好种苗培育、采购资金安排。乡（镇）应做好退出宅基地建筑垃圾清运，建立退出宅基地综合利用管理机制，加强对编制村庄发展规划的指导，形成乡村特色，根据退出面积，审核把关种苗数量，督促村、组及农户对种苗的管护。自然资源和规划部门应加强对村内农产品加工、储藏、手工作坊等用地做好业务指导。
2.强化宣传引导
各乡镇各部门要找准定位、大力宣传，强化舆论引导，破除农村宅基地祖业观念，消除宗族势力影响，树立集体观念，形成争先参与美丽乡村建设、发展村内经济的良好氛围。
3.严格督查考核
各乡镇各部门要各司其职，通力合作，为农村退出宅基地综合利用创造条件。县委、县政府把农村退出宅基地综合利用工作纳入对乡（镇）和县直有关单位的年度目标责任考核，细化考核标准，按月督查，定期通报，对工作落实不力在全县范围内通报批评，限期整改，确保我县宅基地制度改革试点工作有序推进。