民宿出租合同中的办证等特殊条款是否决定双方是合作关系还是租赁关系
通过本案例，应当了解民宿运营、民宿房屋出租过程中需要注意的风险:
本案的焦点问题在于:
1.双方签订的《民宿出租协议书》的性质究竟是租赁合同还是联营合同;
2.在出租人未及时取得特种行业许可证的情况下,租赁合同是否有效。
【案情简述】
本案二审主要争议焦点评判如下：
一、双方签订的《民宿出租协议书》性质问题。
某A民宿运营管理公司认为“《民宿出租协议书》法律关系应当认定为联营合同关系。合同所载内容表明，某B民宿不单纯是就案涉房屋交付给某A民宿运营管理公司，还负责办理、提供案涉民宿经营所需的许可证以及管理民宿的公章和法定代表人印鉴、财务专用章等。案涉合同内容已不能为一般租赁合同所能涵盖，不仅仅是民宿建筑物及附属设备使用权的转移。合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立的权利义务内容确定合同的性质。《民宿出租协议书》约定的权利义务内容不符合租赁合同的法律特征，而与联合经营合同的法律特征相符”。
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