关于中小型酒店、客栈、民宿的投资与运营成本的概念与计算方式，其实是有一套标准的。
曾经遇见过很多对住宿行业有发展意向并充满情怀的投资者，或者是对酒店住宿行业不太了解带着资本进入市场最后投资失败或者被忽悠的朋友，最重要的就是隔行如隔山尤其是这个行业中充斥着一些招摇撞骗的，某些快捷酒店品牌、个人、还有中介根本不顾投资者的感受，利用情怀肆意欺骗。
内容大纲
1.投资成本和运营成本之间的关系
2.市场调查
3.投资成本
4.运营成本
一、投资成本和运营成本
之间的关系和概念概述
A.投资成本
根据酒店或民宿项目的市场定位目标人群品牌效应来决定。
除房租外前期大部分花钱的地方都算做投资成本，你可以理解为回本中的本。
B.运营成本
根据投资成本设定的酒店或民宿定位来制定运营模式从而产生的成本计算。
每天每月根据入住率浮动的固定支出金额，人员工资、房租、水电、消耗品等。
C.间夜成本
根据运营成本年总计计算出间夜成本。
根据投资成本想得到的回报率以及回报时限设定具体卖价。
这个就很重要了，意思就是你没间房每天的保底价，在生意不那么惨的情况下绝对不能低于这个价才算保本。
二、市场调查
在准备投资之前最重要的一步
1地理位置
A.在投资之前首先要选取地理位置，如果作为酒店或者民宿，选择的城市最好是一年四季中平、淡、旺季分布较为平均而不是大起大落的市场。
注：曾经听过一位所谓的民宿大咖说过如果民宿不开在山里或者所谓的世外桃源就不叫民宿，他认为民宿的定义取决于地理位置，如果开在了旅游景区或者城市中就不能叫做民宿而是酒店或者客栈。这样的理解未免过于狭隘，民宿其实更像是一种生活方式，他只是住宿行业中的一个种类。当我们选择民宿或者特色的客栈，我们就选择了更贴近当地人生活的旅行方式。所以任何一个地方都可以开民宿做客栈酒店，在你的实力没有强大到能够让你的住宿成为一道风景所有人都为你的住宿而来的情况下，住宿地理位置的选择至关重要，我们要尽量避免选择旅游市场大起大落的城市，像大理、三亚、敦煌这些城市淡旺季价格相差巨大，对于没有经验的经营者来说选择更稳定的旅游市场更加安全。
2物业选择
A.如果是选择租赁带有房租形式的物业，首先要根据房屋的使用性质（民宅或商用）决定是否可以办理执照。
我一直在北京做特色住宿，帝都作为首都，对于物业的各种执照要求相当严格。自2016年开始的拆墙打洞政策，对于那些房屋性质为民宅的自建房、公房就算你证照齐全无论是餐馆还是住宿全部都勒令自己跑到工商局注销营业执照到期不执行的法人今后就是黑名单，你今后啥也别想干。商用房的话如果你不是经营性质而是办公也别想混过去，再加上你又有违建的。还有就是我有个朋友在厦门做民宿，那边大部分民宿都是黑店，也就是无执照。也是三天两头的被扫荡，那么为何不去办理执照呢？这就跟当初你在租赁这个物业的时候有没有搞清楚是否能起照有关系。起照（就是获得经营所需的相应执照手续）的顺序是：工商的营业执照、消防、特种行业许可证（住宿被国家列为特种行业）、外事（外事就是你是否有接待外宾的资格）、最后是卫生。目前如果想在北京东城区想做住宿的朋友基本上就别考虑了，北京东城区现在已经不可以办理住宿的营业执照了。
B.物业的布局-无论是楼体还是单独的院落，房间数量是决定运营成本的最大基础。
这个布局来讲一方面是房东是否同意你将原来的布局进行改造，甚至推了重盖。这点很重，要提前说好体现在合同中，因为如果你改造就会投入更多投资成本，那么在一定年限内你才可能收回成本，但如果在这期间房东突然说不租了，那你不就懵逼了。所以体现在合同中比如你签的是10年租约，那么在10年内除了诸如拆迁之类的不可抗因素，房东如果单方面解除合同是需要赔付你的当然即使是拆迁那也得赔。一般来讲房租合同签署年限最多不超过20年，因为20年以上法律是不认可的，谨防有心人利用这一点来忽悠你。
再有就是这个物业能分配出多少房间，比如300平米的院子，但是房屋面积如果只有100平米，而另外200平都是院子、空地，就可以考虑用来做景观。但是100平米所打造的房间数量肯定很少，那样的话你的间夜成本就高（房租高而房间数量少），售卖时房价就高，在你没有售卖经验的情况下回本势必困难。所以房间数在可能的情况下要尽量多的分配出一些，当然了对于有经验的人可以不用太过于死磕间夜成本。
C.公共区域-提升酒店或民宿品质的最强手段。
公共区域（指的是除开客房以外的区域，例如院子露台会议室多功能厅餐厅咖啡厅酒吧等），因为客人在住的时候其实是没有几个人会全天都扎在房间里不出来的，那么客人除了出去游玩就是在你的公共区域休闲或者消费了。在这种情况下公共区域的装饰、风格、格调就会体现你住宿的整体档次了。如果你的房间装修的很好很高雅，但是在院子里摆着大红大绿宛如炕头枕巾一般的沙发套和桌布，那也会被人定义成高级农家乐。如果你的预算有限，那么与其往房间内添置按摩浴缸，不如把钱花在公共区域。咱们中国人，尤其是北京老爷们都好个面子这也是相同的道理门面上的事咱们绝对不含糊。
例如房租是12万一年，那就是一个月1万，那一个月平均30天，一天就是333元，然后这个物业能出十间房，一间房一天房租就是33.3元。
再有就是房租砍价，你得先知道除了你以外还有多少人在和房东聊这个事，然后就是理性的砍价，再加上要把他的房子做成什么什么表性质的建筑啊之类的画饼。如果你最终得到的价格不理想，还有一个招就是拉长年限，当然这个前提是你要确定这个地方你绝对有信心坚持长久下去，那么你可以用递增的方式来将前期的投入减少。打个比方：比如房东坚持一年12万，但是对于你来说10万可能是理想的价格，你可以这样，我跟您签10年，一年12万的话也就是10年120万，头三年10万之后按照百分比递增，最终这10年您的到手的还是120万。这种方式能让你在初期的运营成本减少，等三年之后你的住宿基本已经成型，运营也稳定了，再递增房租的话你直接涨房价就行了。再不然就是年付，如果你有相对充足的资金，年付也是好办法。
E.合同年限-一般来讲投资酒店或者民宿至少1.5-3年回本，所以合同至少5年起如果合同年限足够长就要注意房租递增率是多少
在北京现在基本上都是房东只签5年，如果你想签的长或者你怕5年能回本但是没把握盈利多少，可房东又死活不答应，这种情况下就要看房东的内心，要是实在不行也没办法，要不就是在合同中价格如无意外自动延续几年几年的。
你得先和房东好好聊聊，因为有的房东比如年龄比较大的，现在在北京还能自己有个院子的老人，基本上都是文革的时候没收的，之后又还了一小部分的。这帮人大多都有自己的房，儿女也都有房，要不也轮不到租给你。这些老人都是觉得，哎呀自己挺大岁数的了，然后在最后这十几年里把这个院子租出去，房租呢给儿女分分，将来自己百年以后变卖或者留给儿女。所以你要知道他们租房的目的，如果老人健康情况不乐观，有儿女，又跟你签了10年20年的，您就小心点吧，老人撒手人寰儿女四分五裂分房产，没有一个能做主的，这种情况就会很棘手。
3周边景区景点
A.此物业位置是否处于在闹市区或者著名景点附近，此项选择决定于将来的客源人群以及价位。
B.交通-考虑前来此地的客源通过何种主流交通方式并且在入住期间的交通工具是否方便。
交通就更容易懂了，如果你的民宿开在相对偏僻的山区，没有任何公共交通能够到达甚至停车也不甚方便，那等于你自己已经拒绝了很大一部分客人，毕竟因为一家住宿而专门奔赴山林的客人在极少数，所以交通的便利也是客人选择的一个重大环节。
4竞争对手
A.以此物业为中心至少半径0.5公里所搜所有住宿行业，并且调查所有对手的装修档次和特色、价格、房间体量、目标客源、评价，这样我们在前期投资时才能找准定位。
这个也好理解，假如你选择的物业周围都是楼体结构的住宿，经营的也不怎么样或者已经饱和了，你还非得开个一模一样的，那无疑是自寻死路，或者你周围的价格都是100元，你非得开个1000元的，还没什么特色，那样肯定也行不通。
5当地房屋民俗建筑风格及特色
A.最为忌讳的就是装修风格严重违背当地建筑特色，应该尽可能选择接近甚至相同于当地风格的建筑特色。在装修过程中尽量保留其元素，最大可能的使其装修后保持原有风格。
这个我见过特别逗的，你想我是在北京的胡同里面做四合院的客栈酒店，为的就是中外宾客能体验老北京人的生活百态。之前有一个星级酒店，开在了一个居民小区里，做了三年倒闭改办公和公寓了，结果仍然没什么生意。所以到了哪个城市，你最好选择做和这个城市文化底蕴相似的。现在人消费水平都高了尤其是国内客人，消费水平绝对比国外的敢掏钱，但是人家掏了钱是想体验有品质的当地特色文化，所以在这一点上我们需要尽量去满足客人的需求。
三、投资成本
在你详细的做完市场调查之后
那么咱们就要好好的算算具体的投资了
1核算投资成本
A.房租不是投资成本而是运营成本，但是如有类似于转让费或者与地方关系所需费用则为投资成本。
我们曾经有一个物业，房租倒是便宜40万，可是转让费700万，当然这里面还有人家之前装修的钱，但是就是看准了这个地理位置能挣钱，所以就拿下了。但是这700万可是算作投资成本，而40万每年的房租是运营成本要分清楚。
B.列选投资成本表格以及细节（表格附件）
C.核算初步投资成本，以此基数额外附加20%-30%位增项预算（初步投资成本X1.2或1.3）
这个增项基本上是每一个项目都会出现的情况，在最初谁也没有办法做到百分之百的计算清楚，装修的过程中或多或少都会有一些计划之外的额外支出，所以一般情况核算完在多个20-30%是很正常的。
D.主要部分，投资成本中基础营建、装修、供暖、水电、家具为主要大成本部分。
年流水利润以及回报率，大概确定投资成本后先不急于计算运营成本而是此项。
2年流水
A.根据投资成本预计市场调查预估年平均房价以及年出租率得出理想流水范围，最少模拟三个不同平均房价以及出租率来得出至少3种以上的年流水计算（表格附件）
B.公式：年平均房价X房间数量X365天X年出租率=年流水
这只是一种模拟根据你之前步骤所获得的数据和信息，但是虽然是模拟这一步也很关键。
这其中关键点在于年平均房价和年出租率，这两点取决于你当时所选的地理位置以及市场调查，如果模拟的数据成为你今后正式运营的数据基础，那么就很关键了。
3年利润
A.年利润对于酒店或者民宿来说正常比例应为：最大值对半利润，最小值三分之利润。
B.根据最大或者最小值计算出回本年限。
四、运营成本
上一步模拟完了年流水、投资成本、利润之后，咱们就到了最后一步了，真真切切的计算你的运营成本。一般来讲运营成本是根据您的运营模式而定额的，所以没有永远不变的运营模式，比如说：一般住宿都是24小时服务，大夜里客人有事得有服务员解决的，但是咱们就偏不提供24小时服务，这个唯一官方的决定性因素就是当地派出所，有的派出所就必须要求住宿业是24小时服务。所以排除这个因素外，是您自己制定的，很多刚入行的问：老黄你帮我算算我这个店需要多少人工啊？其实多少人是完全取决于你的住宿定位，你想给客人提供什么样的服务。有的人自己洗布草，也就是床单被罩之类的，有的人就想让洗衣厂洗，那成本肯定不一样啊。这取决于你的客人在不在乎到底是谁洗的，要不要平平整整的床上用品，以此类推。你先想好你自己想经营什么的模式，想让客人体验什么样的，之后才是运营成本的计算。
A根据具体的运营成本与上一步的年利润对比，以运营模式为基础进行调整。
B根据最后确定的运营成本计算出间夜成本病设定房间卖价。
C间夜成本即为每天每间房的成本公式：
年运营成本总额÷房间总数÷365天=间夜成本
此项为100%出租率的间夜成本
年运营成本总额÷房间总数÷（365天X出租率）=间夜成本
此项为高间夜成本计算
以下又是表格的海洋，表格为我自己使用时制作的，内容不是最全面的，就是个参考。
第一张图是对于运营成本的总计，之后的每张图是总计中每一个细节项目的分别统计，大家根据所需要的自行选取。整个步骤中并没有餐饮的表格，我本人并不是很擅长餐饮的运营，所以没有加进去，要不你问我我答不上来咋办？不过如何加入餐饮模式，或者应该加入何种餐饮模式我还是比较了解的。
嘿宿-老黄
作者为北京方合酒店管理有限公司总经理，自2004年至今已经在北京酒店住宿行业从业十多年，现旗下的7家特色四合院精品酒店。
北京161四合院酒店
预定网址：www.161hotel.com
地址：北京市东城区礼士胡同161号
颐居美丽乡村
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