年度新开业购物中心TOP100发展关键词
中国商业地产整体已进入调整升级和高度竞争期，在扩规模和补短板的策略下，行业集中度越来越高，“强者恒强”趋势愈加明显：一方面是“规模为王”，加大布局二线和三四线城市优质商业项目，提升市场占有率；另一方面是“城市更新”，聚焦一线城市存量优质项目，精耕细作，拓宽自身护城河。
而在消费需求端年轻化、个性化、社交化、娱乐化的发展趋势下，新开业项目正逐步构建起“欢乐体系”，实现与消费者的情感连接。同时，通过“夜经济”、“首店经济”、主题活动、精细服务等持续升级内容的“欢乐力”，创造出多元“乐园消费”模式，更追求精神层面的愉悦。
此次疫情加剧消费者对线上购物的依赖度，促使购物中心从“租赁思维”向“推广思维”转变；同时，进一步凸显了头部项目的风险抵御能力，以及区域型购物中心的社群链接能力。在经济结构持续优化、新技术迭代升级以及消费新趋势等共同作用下，购物中心行业的变革步伐进一步加快。未来，金融开放、5G、Z世代、B端电商等政策利好和基础性变革，将带来新的增长动力。
赢商大数据重点监控的近200个城市（主要针对一二三四线城市）中，近三年开业、商业建筑面积3万㎡及以上的购物中心达1654个。
本榜单根据这1654个购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等维度进行综合考量，测评出综合发展指数位居前列的100个已开业购物中心。
业态创新
体验“夜”态走热，集合店、IP主题店焕发零售新动能
体验业态：“夜”主题业态成体验消费“新杠杆”
TOP100中，体验业态平均占比5%，北京朝阳合生汇、深圳布吉华润万象汇、深圳壹方城等表现突出。其中，随着夜间消费成为购物中心创新增收的“新蓝海”，场所端纷纷布局夜间营业业态，当中以深夜食堂及传统的影院、酒吧为主，此外，诸如24小时剧场、livehouse娱乐现场、全天候健身、不打烊娱乐集合店等崭露头角。
体验业态界定：能为消费者带来沉浸式消费体验、并且具备为购物中心其他业态带来消费转化潜力的业态；体验业态包括：餐饮、文体娱、零售-时尚精品-IP主题店、零售-时尚精品-生活用品集合店、儿童亲子-儿童游乐，儿童亲子-儿童教育、儿童亲子-儿童服务、跨界集合店，其它类型-主题街区，下同
艺术文创、新兴运动娱乐是体验消费主力军；约81%的上榜项目引进了文创业态，利用艺术馆、画廊/画室、书店、文创集合店的集聚效应，吸引文艺青年打卡，提升购物中心的“内容竞争力”。
另外，约40%的上榜项目引入了新兴运动业态，如冰雪、潜水、赛车、攀岩等极限类体育项目，以及篮球、拳击、射击、舞蹈等专业运动场馆，盘活了商场的运动社交圈层，带来更多“增量客群”。
▌典型案例解读
杭州金沙印象城
五大场景构建体验式商业空间
项目采用了“轨道+商业+办公”的TOD复合型商业模式，与地铁1号线高沙路站衔接，实现地铁商场一体化。目前项目招商率达98%，品牌开业率97%；2019年6月16日开业首日客流突破15万，单日销售额达1552万元。
首进下沙品牌达70%，涵盖运动时尚、娱乐及运动体验、特色餐饮：
主力店：下沙首家迪卡侬、MUJI、百老汇双巨幕影城；
运动时尚：浙江首家NikeBeacon750、下沙首家AdidasSWC；
娱乐体验：星聚会KTV、时空章鱼vr、migo撸猫管；
运动体验：硬核篮球、银吉姆健身房、云上瑜伽；
特色餐饮：下沙首家外婆家、南京大牌档、太二、湊湊、捞王、御牛道、JOY酒吧。
五大场景重构商业业态，夜间经济、亲子消费深度挖潜：围绕“平行食界”、“奇想+Home”、“+∞空间站”、“24h不夜场”、“花园办公”五大场景布局“商业+办公”业态。其中，“平行食界”位于B1层，针对年轻白领需求，打破“早十晚十”的营业传统，打造以火锅、酒吧、娱乐等业态为主的“24h不夜场”；“奇想+Home”空间则主打儿童亲子业态，拥有木马王国10m超高儿童游乐旗舰店、金宝贝、BALABALA等30余家儿童品牌。
创新业态
（创新业态界定：见文末详细说明）
儿童亲子类、生活服务类创新业态分别占16%、14%。儿童亲子业态中，儿童运动馆成为集客新势力，其品牌强调用运动提升孩子的综合素质，通过体适能、认知运动、性格教育等多元培育新概念获得家长青睐。
生活服务业态中，萌宠经济的兴起，为商场实现社区圈粉带来新思路。数据显示2019年中国宠物消费市场规模已达到2024亿元，同比增长18.5%，引进购物中心的宠物业态呈多元发展，包括宠物食品、用品零售，宠物医疗、美容服务，以及宠物友好型第三空间的跨业态体验店。
深圳来福士广场
多业态、多渠道打造线上线下“超融合”生态
项目为凯德在华南的首个综合商业中心，所在区位连接深圳未来两大金融商业中心；2017年开业以来，始终深耕年轻圈层，将文化、潮流、时尚元素融于消费体验中。2019年上半年，客流同比增长15%，销售坪效同比增长10%。
结合年轻创新的城市特性，持续引入国际潮流品牌、具社交属性的网红店：包括全国首家拥有EvisuKuro系列的复合式门店、华南首家美国高街潮牌Beentrill、深圳首家J.LINDEBERG北欧生活馆概念店、DigPotency健身深圳首店，弓夫射箭Café南山旗舰店、以及把深圳城中村场景置入商场的昔食记等。
品牌引进
新兴零售、生活服务成“新流量池”；二线城市项目抢占区域型“首店经济”
新兴品牌
随着个性化需求喷发、线上线下渠道融合、新国货风潮来袭、“内容+社交”圈层引领新消费场景，市场正在进一步分化，持续培育出新物种、新品类、新品牌。TOP100中，新兴品牌占比30%，保持2018年的水平，较2017年上升3%。
从近三年TOP100项目的新兴品牌细分业态占比趋势来看：
新兴零售、生活服务持续上扬：近年，社区消费需求被不断挖潜，服务型主导品牌受到资本青睐，医美、诊所、萌宠等业态成为购物中心打造“高品质生活场景”的新鲜血液，以及吸客、留客、黏客的有效手段。
新兴儿童亲子逐年下降：自2017年起，全国新生人口出现断崖式下跌，影响儿童亲子的消费意欲；同时，行业经历数年的肆意生长，存量竞争令新兴品牌发展受限。
新兴文体娱2019年降幅较大：2018年出现1%的占比上扬后，2019年跌幅达到11%；娱乐业态一方面被大量“请进”购物中心，另一方面其新兴品牌的颓势凸显，显示新兴文体娱的品牌培育周期较长，项目更倾向于引入自带流量的成熟品牌。
TOP100项目引入的高潜新兴品牌中，近年保持快速扩张的轻奢、潮牌是重要组成部分，切合小众、小资时尚风口的设计师品牌、美妆集合店潜力较大；此外，初进国门的国际网红休闲餐饮拓店势能亦被看高一线。
高潜品牌界定：以品牌当前开店水平为前提，衡量其未来拓展开店速度及质量的潜力空间；若品牌当前开店数量较低，但未来拓店势能较高，则发展潜力指数得分较高。
TOP100项目引入的高流量新兴品牌中，以兼具运动功能和时尚元素的服饰品牌，及风格、品类进一步细分的配饰品牌为主，作为时尚穿搭的“新利器”，其引流力最为亮眼。此外，文创品牌及国内成熟网红餐饮，也是不可忽视的吸客势力。
高流量品牌界定：衡量品牌市场影响力相对同品类的领先程度，根据品牌已开店铺数量、店铺质量及未来拓展力度与同品类平均水平同比综合算法得出。
高承租能力品牌界定：衡量品牌在购物中心开店可承受的最高租金水平，根据品牌已进驻项目的平均租金水平以及入驻楼层综合计算。
厦门万象城
厦门万象城地处厦门市思明区，毗邻火车站、市政府，位于厦门核心政治、文化、经济中心。连接地铁1号线、3号线（修建中），是厦门首个双地铁上盖购物中心。作为华润置地入驻福建的首个高端商业产品及华东南首个“Luxury+”旗舰级消费新地标，厦门万象城以稀缺高端品牌和精细化的运营服务拉动商圈高速发展，项目开业首个完整年零售额达25亿元。
作为“首店集结号”，厦门万象城有42%的品牌首进厦门乃至福建，更有多个品牌的中国首店落户于此：项目开业即引进78家首进福建/厦门品牌。同时，2019年厦门万象城通过Hermès、LouisVuitton、Cartier、Gucci、Bvlgari、RogerVivier、BALENCIAGA等国际一线品牌的快速开业（短短一年内，国际一线品牌全面开业，在业内尚属少见），迅速拉平厦门与国内一线城市在消费质量与水平上的差距。
以“产城结合”的思路开启异业合作新模式，引领消费需求：与好慷在家合作打造国内第一家即刻服务实体店、与厦门航空达成积分互换合作、借国际灯光艺术节与原创灯具品牌达成战略合作、与厦门国际邮轮母港集团合作开启城市商业综合体+邮轮跨界融合先例。
首店品牌
从TOP100项目引进的首店品牌量来看，一线城市购物中心更青睐“全国首店”；对于品牌而言，一线城市的消费力和商业氛围对其选址的吸引力更大。当中，上海购物中心引入的全国首店量位居前列，2019年6月上海为打造“全球新品首发地”定制的9项措施，持续增强了品牌落户的信心。
二线城市购物中心争夺“区域首店”先机，如上榜的【南昌王府井购物中心】、【昆明恒隆广场】、【厦门万象城】，争相成为一线城市“当红”品牌的城市首站，释放区域首店在空白市场的巨大流量。
昆明恒隆广场
首店矩阵引领春城高端消费格局
2019年恒隆地产重点布局的项目，打造西南地区第一个囊括大型高档购物商场、5A级写字楼、服务式公寓为一体的新兴城市综合体。昆明恒隆广场以潮流时尚、美妆护肤、休闲娱乐、特色餐饮等多元的业态组合，打造一站式生活方式目的地。
区域首店占比高达30%，激活周边商业氛围：包括主力店Ole'精品超市、百美汇影城，高人气餐饮品牌喜茶黑金店、羲和雅苑烤鸭坊、湊湊火锅甄选店、王品牛排、太二酸菜鱼、Cafédeparis，时尚服饰MarieElie、内外、LUCIATACCI等。同时，成熟品牌亦为昆明恒隆量身打造了升级店：如以云南文化为主题的文创书店大象好在·城市磁体、3.0空间升级的宝力豪健身Plus，以及麦隆咖啡、春阳茶事旗舰店、禄喜福记、Jack&JonesStudio等。
布局高奢品牌，更新昆明多年未变的奢侈品消费格局：云集GUCCI、CHANEL、DR、JEWELRIA、TSL、SUUNTO、QEELIN等奢侈品牌，以及Miele、Dyson等高端家电品牌。
区域/城市分布
粤港澳大湾区、首都经济圈增量机会凸显；成都、西安、天津项目发展指数上升明显
区域分布
从近三年TOP100不同区域上榜购物中心数量来看，华南地区优质项目涌现，2019年粤港澳大湾区规划重点部署交通枢纽建设，大型开发商抢滩布局TOD商业；此外，进一步开放的商业地产投融资市场，助力优质产品线实现扩张。
华北区项目2019年发展势头强劲，随着京津冀一体化的逐步深入，大量的产业及人才正在加速进驻“首都经济圈”，为城市商业的崛起带来新动力。
华东地区新增量放缓：长三角城市群新旧商圈的开发程度较高，研究显示，该区域商业地产目前在需求平缓的情况下，供应急剧减少，近三年优质项目数量明显下降。
城市分布
TOP100中，一线城市新开业项目依然领跑市场，深圳、北京势头迅猛；深圳商业地产市场保持高供应，2019年3万㎡及以上的新开业项目达到16个，为多中心高速发展的城市商业注入新鲜血液。
研究显示，北京在新消费人群及新商业资源指数上均位居全国首位，同时，随着国潮崛起，北京独有的首都城市符号，以及文化中心、国际交往中心定位，为其释放出更多元的商业力量。
西安、天津项目的平均综合发展指数上升明显；西安推出的商圈建设行动方案带动商业市场扩容提质，2019年上半年社会消费品零售总额同比增长5.9%，“首店经济”日益活跃，如【西安大悦城】首进西北品牌达到30%；【西安大融城】引入13家知名美妆品牌，大部分首进城北。
天津的新兴产业发展带动了优势企业、高端人才进驻，商业创新度快速飙升，【天津鲁能城购物中心】打造天津首个网红电力主题街区，入驻了30+首进天津品牌。
北京悦茂购物中心
业态品牌升级造就邻里中心“业绩王”
项目位于北五环科技高新园区核心地带，是区域内首家一站式家庭购物中心，集购物、餐饮、休闲、益智四大主题于一体，面向高科技产业白领客群，聚焦家庭消费和儿童教育，旨在打造一个品质化的社区邻里商业中心。
围绕“精品化+传统商业升级”，抓住“最后一公里”消费需求：试营业期间，围绕家庭的购物、娱乐、亲子消费需求，落户京北首家盒马鲜生、东融国际影城、儿童体适能运动馆趣动旅程。2019年引进了更多紧贴消费趋势的餐饮、儿童品牌，包括好利来、coco都可、亚米亚米盐酥鸡、theone音乐培训、阿布溜溜少儿轮滑培训等。
主动调整低坪效商户，不间断的品牌升级，提升整体营业额：开业至今共调整商户11家，增加客源稳定的儿童培训类品牌占比，降低坪效欠佳的零售品牌占比。2019年客流及营业额持续走高，多店铺达到业绩同比提高30%以上。
打造区域首家“社区商业E中心”，充分开发社区服务内容：依托“8+N”项服务功能，完善了社区菜篮子、早餐、超市、花店、洗衣洗鞋及服装裁改、美容美发、儿童游乐、24小时药店、物流配送等服务业态配套。
商圈/体量分布
区域型项目随城市副中心建设而崛起；大型头部项目表现优异
商圈分布
成熟商圈与新兴商圈上榜项目数量相对接近，开发商对于不同发展级别商圈的项目，倾于多维布局，同时对其业态布局的侧重点亦各有不同，成熟商圈以零售业态为主导，新兴商圈更侧重于儿童、服务业态。如华润置地上榜的8个项目中，成熟商圈项目的平均零售业态面积占比高于新兴商圈项目8.5%，而成熟商圈项目的儿童业态面积占比则低于新兴商圈项目的7%。
哈尔滨汇励99城市公园
打造日夜消费场景的新型城市休闲中心
项目位处哈尔滨市道里区爱建社区，是哈尔滨车辆厂原址，经市规划部门批准建设为集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、商务办公等为一体的大型高档综合社区。项目周边3公里聚集政府机关，写字楼，银行设施，覆盖百万人口，消费能力强。
哈尔滨首个公园概念商业街区，树立夜间消费标杆：项目融入商业街区的概念，汇聚艺术、文化、餐饮、娱乐、休闲、商务、生活、未来八位一体，打造成城市休闲商业中心；24小时持续营业，塑造“餐饮娱乐乐园、夜生活首选、未来科技风向标、白领生活标配”四大消费标签。
侧重引入餐饮区域首店品牌，主打文化情景式主题餐饮：黑龙江首店包括七堂酒肆、江湖堂酒肆、新望海楼；已进驻知名餐饮品牌有星巴克、小南国、窑啊窑、民国往事等。
融合户外场景，接入时尚娱乐业态，成为聚集年轻潮人的新兴休闲娱乐地标：结合1万㎡的商业绿化空间，落户当地具影响力的夜店、KTV、酒吧，如网红大V坐镇、定位轻奢个性的K2KTVPARTYCLUB、蜜咖会、卡斯摩酒吧等。
体量分布
TOP100中，中型体量项目上榜较多，大型头部项目表现优异。从运营方角度来看，大型商业项目抵御风险的能力更强，获得金融机构支持力度更大，也更容易吸引品牌进驻。面积在20万㎡以上的上榜项目均由头部开发商开发，如九龙仓、华润、龙湖、凯德、天河城、爱琴海等。
北京凯德MALL天宫院
南城个性潮流消费新地标
凯德集团在北京最大体量的购物中心，位处北京南六环，随着新机场和大兴区地铁的建设，该区域发展潜力突出。项目以“新城市生活方式中心”为定位，遵循“先有娱乐后有消费”的反MALL理念，锁定年轻潮流客群，以“艺术+商业+体验”的组合模式突破同质化。
超45%区域首家、升级版、旗舰店品牌，打造南城个性消费新地标：引入奈雪的茶、彩妆集合店colorlab、唯品会、蚂蚁蚂蚁儿童乐园、河豚先生等44家南城独有品牌。时尚潮流店铺占50%以上，引进CKJEANS、GUESS、HAZZYS、FJALLRAVEN等潮牌，adidasoriginals、NikeKickslounge等运动品牌。
突出娱乐、文创体验业态，输出“特立不独行”的潮流时尚态度：人文生活方式品牌超过30%，体验类业态超过10%，科技业态超过5%，如宠物体验店“喵星球”、儿童武道“FITMOVE”，儿童科技教育品牌“量子世界科学馆”、CGV影院、西西弗书店。
项目所属开发商分析
上市国（央）企、外资项目综合发展指数较高
TOP100中，民企项目总体上榜最多，上市国（央）企及外资项目综合发展指数最高。上市国（央）企中，华润置地的万象城、万象天地产品线的项目综合发展指数较高；外资项目以九龙仓集团的IFS，凯德集团的来福士、凯德MALL，以及恒隆广场等核心产品线综合发展指数居高。
场景创新
公共空间创造社交符号，主题陈设引发圈层共鸣
新一轮的场景迭代突出了人们对社交功能的需求，购物中心更重视挖掘公共空间价值，致力于成为城市/社区的社交中心。
公共空间艺术化、科技化、休闲化：公共空间的打造包括在建筑/室内设计中应用辨识度高的艺术符号，如当代艺术、地缘文化、历史情怀等意象；以及运用动线组织、中庭设置、户外延伸，鼓励多元客流互动交流。此外，具“点睛”功能的软装陈设趋于结合交互装置增强体验。
主题街区+主题展览双管齐下，打造活力十足的商业空间：主题街区已从视觉冲击的设计，进化到场景共鸣塑造；充分结合体验业态的落位布局和主题商户集聚效应，提炼细分消费族群的社交符号。限时主题展更倾于结合经营节点和消费时点，推出联动商户的话题活动，当中以国潮、青年艺术、亲子嘉年华、动漫IP主题最受欢迎。
2019年度新开业购物中心TOP100特性总结与2020年发展新趋势
夜经济消费增长进行时，夜间运营业态多元化发展
随着政策扶持力度加大、夜间服务形态增加，夜间经济规模将在2020年突破30万亿元，而目前大型商场每天18时至22时销售额占比超过全天的一半。购物中心夜间运营业态不仅限于餐饮和影院，呈现向文化、娱乐、运动等多元化业态发展。
业态、品牌、场景再进化，打造“年轻社交引力场”
随着“宅一代”晋升消费新势力，线上线下的争夺战更加激烈，仅停留于提供“好玩、好买、好逛”的休闲场所，已不足以获取年轻一代的青睐，“社交属性”成为购物中心品牌、场景打造的新关键词，更多生活方式情景业态、突破次元壁的潮玩品牌，助力项目成为圈层客群的情感纽带。
首店经济进入爆发期，由一线城市向二三线城市延伸
自2018年被提出以来，“首店”已成为购物中心的刚需引流利器和业绩增长主要贡献者。从地域上看，京沪是全国首店集聚地，伴随着开发商及品牌企业的下沉战略，首店经济的发展理念将不断下沉，更多二三线城市购物中心争相成为一线城市“当红”品牌的城市首站。
区域型商业崛起，多元业态跨界组合，打造配套性“生活乐园”
随着城市商业副中心规划的逐步发展和消费升级，区域型购物中心将成为未来商业地产的重点增长方向。为了使区域型项目的便利性、服务性、配套性优势得到最大化，项目在商业规划中更注重多元性，并与周边社区设施融合成生态闭环，在引进新品牌时，更注重打造新兴生活方式。
餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮、跨界复合餐饮等。
零售类：潮牌、设计师品牌、品牌集合店、时尚买手店、生活方式体验馆、创意生活馆等。
生活服务类：汽车体验店、专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆、医院、地产服务机构等
亲子体验类：儿童餐饮、儿童医疗、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童书店、儿童理发等。
文创类：跨界复合店、展馆、画廊/画室、剧场/剧院、DIY手工坊等。
娱乐类：运动馆、VR体验馆、专业球馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋、射箭馆、射击馆、马术、蹦床馆、娱乐集成店、射击馆、真人CS等。
赢商大数据与汉博商业研究院联合发布
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测评范围：赢商大数据重点监控的近200个城市（主要针对一二三四线城市）中，近三年开业、商业面积3万㎡及以上的购物中心
测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等维度进行综合考量