随着“互联网+”时代的到来，商业地产的可选择性及发展方向增多，如今的商业地产企业纷纷把发展目标调整为通过“互联网+”来实现本企业的加速发展。如今，我国商业地产的规模在全球范围内遥遥领先，无论是在建及建成的项目数量，还是建筑面积方面，我国都远远超过了其他国家[1]。在“互联网+”时代，国家以及商业地产方面都提升了对升级转型的重视程度，争取以理念的创新及运营方式的转变等形式为商业地产行业搭建富有时代气息的新型商业地产平台，推动商业地产与时展的有机结合，为商业地产不断进步、持久发展打下坚实的基础。
（二）“互联网+”背景下商业地产的发展趋势
三、“互联网+”对于商业地产的发展意义
（一）有利于推行轻资产式发展模式，促进多元化融资
（二）能够发挥“互联网+”与商业地产企业的优势，达到互利共赢局面
四、“互联网+”背景下商业地产的发展策略
（一）以大数据来打造定制服务及精准营销
（二）利用支付平台体系实现各类应用场景
由百度公司以“直达号”所营造出来的“百度房产平台”是一个很有代表性的示例，使得众多传统的商业地产企业向“互联网+”升级转型有了可以参考的范例。“百度房产平台”所提供的服务主要有新房以及二手房的租赁和买卖。在产品及数据方面，百度做到了无缝对接，推进了商业模式向轻资产方向的转化，与其他自建电商平台或者其他互联网转型方式的成本相比，楼盘接入直达号的开发商营销成本微乎其微，有利于节约在人力、物力方面的投资，同时也能够有效推动流量的转化效率以及行业交易效率的提升。
（三）创新互联网营销模式，打造精准营销
（四）更新“互联网+”时代商业地产运营理念
商业地产要想实现创新，就首先要在理念上进行创新，这是商业地产运营创新的根本。在这一过程中，必须充分\用“互联网+”时代的发展趋势，改革与更新商业地产运营理念，在“互联网+”的文化和系统中融入商业地产运营这一概念，推动商业地产运营中具体工作的整合与重组，对商业地产运营中内外两种文化做出优化，全面创新“互联网+”时代的商业地产运营新模式、新理念[5]。
五、结语
[参考文献]
[1]林澜.“互联网+”时代下的产业转型升级――以商业地产业为例[J].中国商论，2016（8）：90-91
[2]顾湘，张建伟.基于互联网金融视角的商业地产融资模式研究[J].建筑经济，2016，37（10）：76-80
[3]杜方.基于“互联网+”环境下商业地产的O2O模式――以海印股份为例[J].内蒙古科技与经济，2015（10）：41-42
【关键词】商业资产资产管理创新
商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
一、我国商业地产管理存在的主要问题
1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。
2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
3、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5、商业地产的开发利润高于商业经营利润
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。
【参考文献】
[1]杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.
[2]章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.
一、商业地产发展现状
（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大
伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。
商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。
（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主
我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：
二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。
三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。
散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。
（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用
在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。
我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。
商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。
（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段
如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。
REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。
二、未来发展趋势
（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入
商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。
2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。
（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代
随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。
当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。
（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务
在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。
以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。
（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升
商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：
一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。
二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。
[关键词]旅游房地产发展现状旅游消费发展前景
一、旅游房地产概述
旅游房地产种类繁多,按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如,按照物业形式可划分为:度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产、养老型酒店,出租式度假别墅;按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为:旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产、旅游住宅房地产、旅游商业房地产。随着旅游房地产的发展和市场需求的不断变化,这些分类呈现出多样化的特征,很多种旅游房地产存在交叉领域,并不能单纯地归属于哪种类型。
二、我国旅游房地产的现状及发展趋势
1.旅游度假村发展迅速
在我国,旅游业的真正发展在是改革开放以后的20多年,而度假村的兴起和发展是旅游业发展到一定阶段的必然产物。我国旅游度假村虽然起步晚,但发展迅速,目前全国已有几千多家旅游度假村。这些度假村形式多样,包括风景度假村、温泉度假村、高尔夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等。而且,随着我国各地景区开发进程的不断加快,度假村的数量仍有较大的增长空间,其风格也越来越具有文化特色。
2.产权式酒店效果良好
众所周知,实现旅游盈利的一个重要途径,就是让顾客实现旅游居住。旅游度假房地产能让消费者实现旅游居住,以有效延伸旅游产业链的服务功能,提高旅游产业的经济效益,加快旅游投资的回收。
由于对外开放和国内经济的发展,市场消费的潜力开始释放,造就了一批具有超前消费观念及消费能力的白领阶层,国内新兴旅游资源越来越丰富,国际分时度假公司走进中国,使得分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。同时,旅游度假区也随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候,市场氛围已经形成,这些因素在一定程度上促进了我国产权式酒店业的发展。
三、我国旅游房地产的发展前景
总之,目前我国的旅游房地产处于刚刚起步的阶段,由于正在扩大的需求市场和庞大的消费群体,城市高速路网系统的迅速发展,国家发展旅游经济的需要,以及房地产发展的日趋规范,使得我国的旅游房地产潜力巨大,发展前景广阔。
参考文献:
[1]王赞强:旅游房地产初探[J].闽西职业大学学报,2001年04期
[2]陈李明:旅游地产将成为投资新热点[N].经理日报,2004年
【关键词】大数据；云会计；房地产开发企业；税务管理
2013年，央视《每周质量报告》报道，珠海市某房地产企业通过股权转让规避土地增值税1亿余元。同时，2005―2012年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%。据央视测算，房地产业毛利率达到34.63%以上均需缴纳土地增值税，因此全国各类房地产企业应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，实际上8年间征收的土地增值税仅为0.8万亿元，这意味着全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。自1999年国家税务总局开始实施税收专项检查以来，房地产被列入指令性检查已有10余年，每年被查处的偷漏税金额巨大，存在伪造报价、预收账款不及时入账、开具多个账户逃避监管、随意调整申报税额等多种问题。当前，税务机关由于征收管理方式和技术方法等方面的问题，对房地产开发企业的税务管理极其有限和滞后。
云会计[1]是一种基于互网、以数据为中心的会计信息系统，具有动态性和可扩展性等特点，其核心是资源共享、应用模式的改变，其可信性包括可用性、可靠性、风险可控性等9个一级属性[2]。大数据是运用数据采集、挖掘、分析等技术，进行实时数据处理、实时智能决策，通过嵌入到具体业务流程中提供决策有用的信息。大数据时代，基于云平台进行税务管理，云会计的动态性和可伸缩性的计算能力使高效海量的涉税数据分析成为可能；云会计环境下的群体智能为领导决策支持提供了运行环境；云会计的服务化特征为面向广大纳税人的数据挖掘个带来机遇。
大数据时代的来临，随着金税三期税收管理系统的上线，税务管理将以信息技术为依托，不断推进税务管理现代化，对保障税收职能的发挥起到重要的推动作用。房地产业已成为中国经济的引擎，随着城镇化进程持续推进，旧城改造被中央确定为民生工程和国家发展战略之一，面对其复杂的开发业务以及集团化的经营战略，如何在种类繁多、数量庞大的数据中快速获取并高效利用有价值的信息显得尤为必要，基于云会计对房地产企业进行全面、有效的税务管理，同时促进房地产业健康发展具有重要的现实意义。
二、A集团税务管理现状及其存在的问题分析
（一）A集团背景介绍
A集团创立于1988年，主要由广场和商业地产股份有限公司构成，形成了商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。集团的核心是以广场命名的城市综合体，在其多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善，形成汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合型建筑群。通过将不同的业态融为一体，有机地整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能。在规划设计中通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。
A集团下设北方项目中心、南方项目中心、酒店建设公司、商业管理公司、商业地产研究部等，划分南北区域，按照商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货等开发业态进行管理。业务范围分布全国，分别在各地设立项目公司管理具体业务，开发业态涉及营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等各大税种，经营流程涉及拿地、开发、销售、持有等多个环节。
（二）存在的问题
2.数据处理效率和质量不高，无法进行实时、动态监控
随着集团的急速发展与扩张，除消费税和关税外，A集团的业务几乎涉及营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税、印花税、个人所得税等各大税种，由于其业务的特殊性和涉及税种的复杂性，这就要求税务机关对其进行全面有效的税务管理。对于其开发过程中收集到的各种涉税数据、企业会计数据、第三方数据等各种结构化、半结构化及非结构化数据，税务机关目前只能进行局部的、常规统计分析，无法进行充分的数据应用和信息共享，没有建立并利用数据仓库分析企业的财务状况和内外部信息用于纳税申报的“情报深加工”，不能及时发现企业纳税申报中存在的潜在问题，造成许多“信息孤岛”，难以形成实时、动态的税源监控。
三、基于云会计的A集团税务管理框架构建
对A集团进行税务管理，按照“项目控税、集中管理、事前监控、事后清算”的原则，以项目管理为对象，基于云会计平台，依托金税三期税收管理系统，从取得土地使用权开始，对其项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程进行实时动态监控，实现税务管理与纳税人项目开发同步。本文以A集团在房地产开发过程中涉及的税收业务为分析对象，从数据采集、数据处理分析、数据应用三个层次，分析了云会计在登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理和纳税服务中的应用，构建了大数据时代基于云会计的A集团税务管理框架[4]，如图1所示。
对A集团进行税务管理将不再仅仅依赖于金税三期税收管理系统中内部数据，应借助云会计平台，通过社交网络、语义Web、物联网等新兴应用，运用Hadoop（MapReduce技术）、批量流计算（Twitter的Storm技术）、Apache等数据处理方法，OLAP、ODS、DW/DM等数据分析和挖掘技术，获取税务机关内部、企业会计和外部第三方的各种成组数据、面板数据、空间数据、高维数据、多响应变量数据以及网络层次数据等结构复杂的数据形态，基于无形数据的有形模式进行识别、比较、分析、融合，生成房产国土信息、建委信息、规划信息等，对数据中的信息进行有序解读、有效运用，从而实现实时、动态、个性化的税务管理。
（一）登记管理
登记管理分为税务登记和项目登记。其中项目登记包括项目土地登记、项目开发登记、项目预售登记、项目产权登记和项目销售登记五个方面。
税务登记时，对A集团提交的证件和资料进行审查。在云会计环境下，通过查验工商营业执照信息、组织机构代码证信息、法人身份信息，核其提供给税务机关的数据是否相符，以确认企业登记类型、所属行业的真实性和合法性；查验中介机构的验资报告，核实企业股东构成、投资规模、投资国别、出资方式等资本结构；查验房产部门提供的产权证明，核实企业注册地址及生产经营地址；查验集团合同、章程、协议书等，核实其生产经营业务的真实性进而对其进行税种鉴定；查验其会计核算办法及软件，全面分析集团生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况，审核确定其企业所得税查账征收。
（二）过程监控
通过云会计平台，强化房地产开发各环节和税源监控，以登记管理和信息采集为基础平台，以拿地―开工―预售―竣工―销售为关键节点，以契税“先税后证”为支撑，以项目完工清算作保证，全方位、全过程加强A集团的各税种管理。
在土地登记环节，将土地使用税进行全面监控；对通过资产或股权收购，企业兼并、分立、置换等债务重组形式取得的土地，以契税“先税后证”或变更登记为基础，加强土地转让或变相转让时各税种的征收管理。通过土地登记环节土地使用状态的监控，加强土地再开发环节的营业税管理。
在项目开发―预售登记环节，全面加强预售阶段的营业税、土地增值税的管理。通过云会计平台中的房屋销售数据、发票开具金额等，强化该节点的不动产发票监控工作，全面了解A集团各项目的实际销售进度、价格变化、营销策略等。
在项目开发―初始产权登记环节，全面掌握A集团各项目的竣工面积、可售物业面积、不可售物业面积、已售面积、未售面积等；了解工程建设项目的完工情况及工程结算进度，及时做好建设环节各承包商及分包商的税款清算工作，为项目最终的税项清算做好前期准备工作。
在项目开发―销售申报登记环节，利用契税征管中获取的A集团房地产交易信息，掌握房地产交易中转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，实时掌握集团的销售收入、销售面积以及计税成本与收入实现是否配比，确属差异的进行纳税评估及预警分析。对达到清算条件的项目，及时发出清（结）算通知书。
（三）纳税申报管理
（四）稽查管理
（五）纳税服务
四、结语
大数据、云会计的产生和发展正逐渐影响税务管理的质量和效率。以A集团为例，对数据视角下房地产业税务管理过程中出现的问题，通过案例研究的方法进行了分析，从登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理、纳税服务等方面构建了基于云会计的A集团税务管理框架，期望能够充分发挥大数据、云会计对税务管理的支持与促进作用，进而加强房地产业税务风险管理，提高税务机关的管理效率和服务水平。
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