分论坛二：中档酒店开发的经营模式及趋势
但是可能这是从星级的角度，从价格的角度，我个人的估计，按照昨天的统计来说，如果他们大多数是高端的酒店，我们昨天已经了解到，高端房间的平均房价大概是多少。那么在一些比较健康的市场可能是500—600以上，那么可能如果比较平均起来说，可能300元左右的，平均房价是不是也可以看到是中档酒店？从房价的角度。
但是总的特点在我们国内来说，中档酒店是在某种程度上来说，至少在主流的会议、论坛上面，可能在很大程度上被忽视，不知是有意还是无意。根据我个人在美国从业的经验，美国最蓬勃发展的反而是刚刚我提到的万豪，希尔顿这些从房价和功能上来说定义更靠近中端的品牌。我个人在咨询公司做的，至少60%—70%的可研项目，或者新建项目都是中档的。为什么在中国论坛上很少听见呢？我想问嘉宾的第一个问题是，中档酒店，在论坛上经常往往被忽略，但是在真正的市场上，在我们一轮一轮的酒店开发当中，中档酒店扮演什么角色？不管在论坛上说不说，但是实际上还是有很多人在开发中档酒店。首先请维也纳集团的吴总就这个问题谈一下。
我前天在上海搜索房间，我想住500—600块左右的中档酒店，甚至700块钱的空间酒店，我搜不到，要么是500或者800甚至1000以上的，我们在上海开的世博园附近的酒店是700块左右，天天很满。我们集团下属有70家酒店，全年开房率达到70%以上，我想这是未来是一个蓝海市场。我相信从今年下半年，现在已经是9月份了，我在N个论坛里面，呼吁过，中档酒店是未来酒店业发展的一个投资亮点，我相信在明年，整个中档酒店的投资会热起来。这是我的观点。
首先一个问题，我个人的观点，从国内或者国外的从业经验来讲，中国的中档酒店，因为我们是中档酒店，有两个关键词，一个是中档，第二个是绿色，绿色是怎么定义，一会儿再说。从这两个角度来讲，我想有两个方面可以分析。为什么会在很多的论坛上面会讨论的比较少。第一，我们从市场的需求来看，其实，在国外的，特别是在北美，在欧洲这样正当酒店发展，一个是与社会产业的社会阶层是非常明确的，随着产业的发展，随着经济的发展，中产阶级的人群界定的标准是越来越明晰了，中档酒店一定是面向中产阶级的。但是随着中国经济的发展，快速发展，地区区域发展速度的不平衡，地区发展规模的不平衡，导致大家对中档酒店的中产阶级，这部分的界定首先存在一定的模糊感，那么说，我们对我们消费者人群的需求，同样存在一种模糊的判断。所以说我们建一个什么样的酒店去面向什么人群？何谓真正的中产阶级，在三线城市，在一二线城市，概念都是不一样的。
另外讲的中档饭店协会，或者官方的数据，中国酒店的产业结构是菱形，一点都不错。就是看似中档酒店是一个数量最庞大的，但是这里面有一个历史的原因，是历史成就下来的造就貌似中档酒店过多。当初，我们原来是在改革开放初期，或者我们当初认为是高档的酒店，或者是政府接待用的接待，现在都可以沦落到一种不尴不尬的地位，统统装进了中档酒店的范畴当中。但是有两个脉络是非常明确的，第一个我们中国是最早的高档酒店，随着国际品牌的进入，国际的标准化的进入，所以说高档酒店，脉络非常的明晰。像如家、七天，维也纳这样子的我们的经济型酒店，这样大规模的集团化的城市，那么他们又制定了新的行业标准，对标准化这块，所以说经济型酒店这块也非常的明晰。中间一个是对需求的明晰，第二个对产业结构不明确，造就了我们现在沉淀了一块不清不楚，一个非常模糊的地带，我们统统把它装到了中档酒店。所以说在大家都不清楚的情况下，行业不清楚，甚至政府也在探索过程当中，所以说肯定会被谈论的非常少。
就像吴总讲的，这块是一个蓝海，是一个很大的市场，怎么把握住中产阶级，甚至中档阶级的消费人群所在？这个需要我们好好琢磨的。但是我们这块的琢磨并不是统一，一概而论的，一定是跟布局、发展、规模、资本、标准一系列的质量、速度都是有一系列的发展的战略的关系的。从这点上来讲，我们的中档酒店，就引申为我们可能要继续探讨的问题，怎么样来增长，怎么来发展，怎么绿色的发展？这是我认为，绿色并不是一个真正的生态的绿色，我认为是一个很健康的发展的概念。
第二，金茂还算是好的，因为在建设的时候，土地是非常的便宜，如果今天再建的话，土地价格非常高，建这个酒店是永远不可能得到回报的，在目前。我们打个比方，这个地如果是今年拍卖大概5—6万一平米，建完大概是7—8万，不管是我们的半岛也好，永远不可能赚钱，这个酒店，除非哪天卖了。我觉得这是最核心的原因，高档酒店在中国来讲，发展到今天为止，我觉得是发展到一个阶段了，因为前几年土地便宜。
第三，在上海这样的城市，非常接近于像，应该是已经超过新加坡了，非常接近于像东京，纽约这样的一个市场的价值，很接近，可能略低一点。第二个问题就是，中国现在我们酒店的消费力严重不足，我们公司有一个半岛，整个的门市价，大概在携程上定，大概是2400，我上个礼拜在东京，也是住在半岛，东京大概是4500，通过旅游团定的。类似的酒店，半岛在纽约的半岛，大概是600—800美金，正常的，不在会展期间。所以从这个来讲，我们的市场，聚集了这么多，比如说上海，实际上是没有这么大的消费群体，因为纽约的消费群体是全世界最有钱的人去消费，来中国的还都是中等或者中上的，并不是真正的最顶尖的人群，所以我认为消费不够，尤其去看五星级酒店里面的餐饮，这个价格基本是纽约酒店的1/3，整个浓缩的钱是1/3的阶段。
第四，中国本土来讲，五星级酒店的运营，很大的就是运营成本很高。以后我们有很多的进口关税，用了很多的进口东西在中国建一个五星级酒店，不比在纽约、东京偏移。大家都认为中国的人力成本是便宜的，实际上这是错的，一个酒店的运营里面，我们在中国的五星级酒店我看的数据，平均的人力成本占整个酒店的运营成本的总额是高过美国和东京。原因是什么呢？因为像这样的一个，我们打比方说，在这样一个水平的服务，在美国正常的社会服务很接近这种水准，略高一点，所以去请这样的服务员是不需要配很高的价格。但是在中国，平均的服务水平是非常低，所以要请五星级酒店的服务员，价格是社会餐饮的2倍，所以整个我们的运营成本非常高，在半岛我想我们的人力成本占30%多，东京的是20%，从这个角度来讲，我们的五星级酒店是不挣钱的。
我们收入的构成，很重要的。五星级酒店，普遍我们的国内的五星级的都是综合性的东西，有很多的餐饮，社会服务，但是这些都是不挣钱的，我刚才讲了很多的原因，利润率是吃掉你的平均利润率的。我讲这几点来讲，回过头来讲，为什么中档的酒店会挣钱？第一个，要保持这样的服务水准，很容易从社会上用相同的人工成本去获取的。第二个，整个的消费层次更贴近这个社会真实的状况。第三个，大量的建造的成本，可以本土化。第四个，整个资产价值背离不那么远，不要求是最最好的酒店。还有一个很重要的，我想很多的维也纳也是这样的，很多的中档的酒店实际上可以通过租赁物业来周转，从根本上，生存的空间要比五星级好。
从产品上来说，各位都提到，相对来说，应该更加符合现在的市场的需求，那么新兴的中产阶级实际的旅行需求的产品，应该从长远来说，任何产品，不仅仅是酒店，都应该符合我们长期发展的趋势。既然我们这个主题是“绿色发展”，那么绿色发展，我认为最重要的就是一种可持续发展。昨天我孙总提到回归的问题，昨天来的朋友们应该还记得，关于苦日子也好，好日子也好，不同发展方式的问题，是新建酒店也好并购酒店也好，我觉得利用他们的观点也是很好的。我觉得中高档酒店，应该有一个本质的区别，我很喜欢回归这个词，高档酒店，我们非常耳熟能详的是什么？是跟住宅，和其他的商业捆绑在一起的，他们的价值是体验在对地价的拉动，对于综合项目的其他的业态的拉动。中档酒店的话，综合各位刚才四位嘉宾说的，我们应该回归到，就酒店而言，酒店能不能盈利，这样一个问题。
我想进一步问一下，在座的各位嘉宾，既然长期来说，我们有非常多的理由相信中档酒店应该是一个非常有前景的市场，但是从具体的投资的角度来说，毕竟我们现在是在一个酒店投资论坛上面，具体是什么样的投资方式，可能是适合在中档酒店发展？是不是像说的，现在的并购，购买现存的老的，特别是我们大家经常知道的，政府国有的那些老的三星级酒店，90年代初建起来的酒店，是我们发展的一条很好的途径，通过对它们的改造，还是再新建一些新的项目？如果新建的话，或者并购之后再改造，是什么样的方向？在什么位置，甚至什么城市？至少在近期来说中档酒店是更好的一种投资和盈利最亮的地方呢？
从能耗来讲，我觉得也很重要。因为所有的酒店，都是希望说我的景观做的非常好，非常大的窗，这是不是我们的发展方向？未必。能耗最重要的就是不论在冷的地方和热的地方要穿很少的衣服，第二个设计要紧凑。所以说从这个来讲，需要有一个系列的标准。中档酒店，他一个核心的产品的理念，应该要非常高效，设计。
第二个，服务，整个社会的服务质量，是能满足中档酒店这样的服务。但是这个服务一定要规范、标准化，这是非常关键的。我即便去住这样一个中档酒店，我仍然希望这个酒店是非常干净，非常整洁的，而不是我付了五星级的钱而得不到这个回报。这样的酒店，我们讲，一万家我觉得根本不存在，基本是不存在。包括，我跟孙坚聊过，他做合宜，我觉得是不可复制的，因为在上海是相对不错的位置才能做出这样一个酒店，如果把这样的酒店复制去其他的城市会不会成功？我觉得是不会成功的。我觉得我们面临的挑战，投资来讲需要有这样一个产品的平台，需要有一个持续标准，然后因为你的商务旅客多的话，去每一个城市都会选择你，而不是像刚才那个吴总讲的，搜索一下酒店都很困难，因为他根本没有这样的平台有的放矢去搜索，只能是在网上瞎找。
肖曲：谢谢张总。吴总您能不能看一下您的看法？
吴伟：我们作为一个实践者，就是可持续发展首先要生存，否则怎么持续发展。所以盈利模式是，我相信对于投资来讲，盈利模式和商业模式是第一重要的。无论是总管酒店界，我觉得到目前的发展阶段，特别是连锁介入之后，中国国内的连锁，从经济型酒店开始，我觉得是在国产的真正意义上的，连锁界业介入到酒店业，整个的投资模式也发生了变化。连锁业的投资模式最终的目的是打造一个平台，而不是打造一座酒店。所以，这个是已经引入到一个工业化大生产的这么一种概念中去。现在的中档酒店，在经济型酒店，连锁，打造品牌，快速打造品牌，基本上周期是4—5年就打造一个上市公司品牌，而且是全国知名品牌，营业额，经济型的每年的营业额已经排在前三位的，在中国，甚至已经排到全世界里面的30强里面了，基本是10亿—40亿之间的这么一个营业额，是很多老的集团，做了几十年也没有做到的，这个是我们值得思考的，也就是说连锁业，连锁概念引入到投资里面去之后，成为一个品牌是一个终极目标，打造品牌是终极目标。
肖曲：王睿对此有什么看法？
从怎么来做大的角度考虑，其实我们华侨城提出的是叫差异化连锁的模式。大家都讲标准化、系统化连锁，华侨城是产品差异化，管理标准化。管理的标准化，你体验什么产品，你看到的，我所有的服务性是标准的，有利于我们把不同的产品进行复制，当然每个企业的发展模式不一样。总而言之，中档酒店的市场空间，肯定是非常巨大的。但是中档的人群，目前来说，还是那句话，消费的需求最难以把握的，需要我们好好琢磨不同的需求，因为有不同的需求，社会才会创造各种更多的市场的机会，所以为什么说我们更看好中档市场酒店这块的原因。
杨宏浩：刚才我谈到，中档酒店在很多人看来是一个陷阱，但是如果我们要做的好的话，完全会成为一个香喷喷的馅饼。如何做好中档酒店，我觉得，可能要做好四个化，第一个是品牌化，刚才吴总谈到。第二个，专业化。第三个，连锁化。第四个，资产化。那么我要解释一下，我为什么这样说。
第一个品牌化，刚才谈到过，如果我们现在可以看到，中档酒店，一些三星级酒店为什么做不好？一般的没有一个品牌，说，我是三星级酒店，但是有很多的三星级酒店，没有自己的品牌，就相当于一个同质化，所以我觉得我们要在消费者的心目中，要确定把你的消费者聚焦，聚焦哪一个人群，在消费者的心目中确定品牌的一个给他一个什么品牌形象定位，你的设计，你的设施设备，你服务等等，就可能有一套系统，所以我觉得必须要做成一个刚才说的品牌化，把这个做好。
第二个，必须要专业化，因为现在高档的酒店，都是职业经理人在管理。而经济型酒店，目前基本上有的很多职业经理人在管理。但是中档的酒店，除了吴总，当然他现在可能已经跟我们说的传统的三星级酒店不一样，我们看到传统的三星级酒店，难以吸引到可以说专业化的管理人员，所以管理人才是非常稀缺的。另外管理方面，也没有一套标准化运营的手册，或者怎么样，就是说管理是比较随意的。所以我觉得不管是从管理方面，还是从人才方面，都必须进行专业化。
第三个，连锁化。品牌化了，又有专业化的人才，专业化运营的系统，肯定就要考虑规模如何扩张。连锁化，我想是规模扩张的一个途径之一。你在规模扩张，要想规模达到快速的扩张，就需要资本方来进行推动。不管是风险投资也好，还是将来通过什么其他渠道，融资进行上市，这都是推动一个中档酒店快速发展，这也是一个很重要的因素。
第四个是资产化。所以如果能够做好四个化，可能中档酒店发展就能够得到一个保证。
肖曲：总结一下，比如说我想知道，在什么样的地方，中档酒店可能会更加，在目前来说，可能更加热？可能是一线城市，或者好一些的二线城市，因为总的来说，现在还是商务型酒店，近期之内，中档酒店的主流。什么样的产品，在未来今后的5—10年之内最有生命力，现在看来可能是标准化和差异化的相结合。但是是面对新兴的中产阶级的市场。
从投资的角度来说，不可能是非常贵的地段，是不可能从酒店单独发展来说，不可能有太高的盈利性，可能租赁性的物业，或者对于现有的一些物业的改造。那么可能会更有可行性，会更加强一些。
最重要的是，我想问，什么样的品牌能够在中档酒店，会不会出现像高档酒店一样的品牌？在座的各位已经回答的非常平均了。国际品牌，像张总说的雅乐轩。还有蓝海，品牌的发展角度来说，中外的品牌应该都有机会。但是按照吴总说的4—5年一个周期的话，吴总讲5—10年，一定会有比较强势的，中外的品牌可能都会在中国有发展但是更大的利好的消息，可能不会像高档或者豪华酒店那样，出现豪华国际品牌，几乎统治五星六星的市场，我们对于国有品牌，我个人不大喜欢分国有或者国际的说法，但是可能是源自中国的品牌，可能在中档酒店市场上会有更强的生命力。