酒店业主应选择委托管理？特许经营？还是自主管理？

酒店经营模式主要可分为委托管理、特许经营和自主经营管理三种模式。酒店业主在投资酒店项目时，应选择哪种运营模式，需要考虑酒店项目的地理位置、现场的优劣势、市场定位（产品定位、档次、规模体量、设计风格、客源市场、竞争对手）；开发成本及投资回报情况等因素来综合评判。具体运营模式分析如下：

一、经营模式分类

（一）委托管理

委托管理是酒店业主与酒店管理公司签署委托管理合同等一系列合同，酒店物业全权委托给酒店管理公司经营、管理，酒店管理公司收取相应费用，这是国际品牌酒店管理的主流模式。酒店管理集团向酒店提供品牌使用权、专业管理团队、酒店管理系统、日常运营等服务，获取由酒店业主支付的基本管理费和奖励管理费。在日常管理过程中，人员、财务以及物品三大方面的支配权由酒店管理公司掌控，但受酒店业主方监管。在改革开放初期，由于酒店业主方缺乏现代化酒店的管理经验，因此大部分业主引进国际酒店管理集团进行委托管理，随后该模式也逐渐成为国际管理集团在中国扩张的主要模式。

（二）特许经营

特许经营模式，即酒店管理公司作为品牌所有人，将其所拥有的商标、品牌、管理体系等提供给业主，业主自行组建团队或聘请第三方酒店管理公司运营酒店，酒店总经理由业主方招聘，管理公司确认。与委托管理模式相比，在特许经营模式下，酒店管理集团一般不提供管理团队，需要酒店业主方自行组建团队，但也有少数国际品牌要求第三方管理公司负责管理（具体看选择什么样的国际品牌）。在日常经营中，人员、财务及物品三大方面的支配权全由酒店业主方掌控，由酒店管理集团监管。特许经营权模式下，虽然酒店业主有人事权和运营权，但是酒店业主也需要向品牌方支付与委托管理模式差不多的特许经营费用。

（三）自主经营管理

自主经营模式指酒店业主以自有物业或租赁物业，自创品牌进行经营管理的经营模式。在自主经营模式下，酒店业主对酒店经营的完全自主权，全权负责酒店选址开发、装修设计、酒店用品采购、员工培训及后期的酒店运营管理等。自主经营模式的投资规模大（主要用于酒店物业投资），在三种商业模式中风险程度高。此外，该模式受经济周期影响较为明显。当经济景气时，其利润增长速度快，然而当经济低迷时，会面临经营收益下降、现金流短缺造成还贷压力、房产贬值等风险，影响酒店业主的整体盈利水平。

二、三种模式的优劣势分析

（一）委托管理的优劣势：

1、优势：有品牌和知名度，酒店项目在前期开发阶段有专业技术团队支持，可借助酒店管理公司的市场营销、网络销售预订、会员等运营系统；酒店管理公司拥有经营权和人事权，有酒店管理公司共同分担经营上的责任和风险。酒店管理公司招聘总经理，业主委派业主代表和财务代表，酒店人才、员工招聘在市场上有优势。

2、劣势：由于国际品牌标准多，投资额会偏高；如果是小众奢华品牌，投资额会更高。总运营成本高于特许经营和自主管理。

（二）特许经营管理的优劣势：

1、优势：有品牌和知名度，前期开发阶段有专业技术团队支持，可借助酒店管理公司的市场营销、网络销售预订、会员等运营系统。业主有经营权和人事权。业主自行招聘酒店总经理，但需经管理公司确认。业主自行招聘酒店人员。总运营成本会低于委托管理。

2、劣势：特许经营所交的管理费与委托管理节的也差不多（具体要看选择哪个品牌）。但是可以节约整体的运营成本。相当于业主自行管理，主要经营层面的责任在业主。

（三）自主管理的优劣势：

三、既然这三种方式有利有弊，该如何选择呢？我们的建议如下：

1、对于规模较大的高星级酒店，如果酒店业主具备较强的经济实力，现金流充沛，投资酒店的目的主要是希望提高项目土地的价值，达到品牌溢价，希望能有专业的酒店管理团队来管理，则可以考虑委托管理模式，选择国际知名的酒店管理公司和品牌。

2、对于具备一定酒店运营管理经验和能力的酒店业主，如果希望能培养和锻炼自己的团队，可以根据项目情况选择良好业绩的特许经营品牌。

3、如果酒店项目地理位置很好，具有较多的景观资源和优势，容易获得较好的平均房价和业绩，同时业主方有专业的管理人员等团队，具有开发和运营酒店的经验，也可以考虑自创品牌、自主管理。