华南资深投资人王小平，于2023年初租赁下广东下沉市场博罗县城的一处物业。物业位于县城核心区域，展示面好，人流量也较大。物业原本为工厂性质，在房东的努力下转为了商业性质，考虑到县城内连锁化率不高，加盟一个有口皆碑的中端酒店品牌对溢价率会更有所助益，因此加盟了全季酒店4.0。
酒店于2023年10月22日正式开业，2024年以来，OCC一直维持在80-90%之间，RevPAR在230元左右，与预期的数据还有10%的差距，但是在博罗县酒店行业不景气的当下，已然不错。
投资人说|第148期
投资人|王小平酒店
品牌|全季酒店（惠州博罗天虹购物中心店）
以下内容来自投资人自述：
我是湖南人，九十年代，在亲戚的带领下来到了深圳工作。
当时第一份工作就是在深圳田心酒店，虽然工作内容和我原本的想象不大一样，但也正式开启了我28年的酒店人生涯。
在这段从事连锁酒店职业经理人的经历中，我在财富上有所收获，同时还学到了连锁化的经验，实现了精神和物质的双重满足。
我的酒店投资生涯，正式开始于2012年，也是由于机缘巧合，我家附近有一个当地最大的水果批发市场，市场中不少大货车司机有住宿需求。
考虑到衣食住行，酒店在四大基本需求中位列第三，这也从侧面说明了其的不可替代性。所以，我判断未来酒店行业的市场前景良好。与一个朋友商量以后，我们决定投资一家酒店。
虽然博罗县属于下沉市场，但它是广东唯一一个全国百强县，GDP较高，经济实力相对雄厚，当年在惠州市开的数家遇见时尚酒店，几乎都在3年内就收回了投资成本。
从酒店情况来看，2012年我的遇见时尚酒店刚入驻博罗县时，当地的酒店业竞争很小，时至今日，博罗县的连锁化率很低，多以单体酒店为主，连锁酒店很少。
全季酒店（惠州博罗天虹购物中心店）
关于全季酒店，王小平表示其优势如下：
1、当地暂无全季酒店，做第一个“吃螃蟹”的人有优势
2、全季酒店在产品打造方面优势明显，溢价能力更强
因为物业位于博罗县城核心区域，相对而言物业成本不低，对品牌溢价能力要求高，加盟一个有口皆碑的品牌酒店，溢价能力相对更强，能够解决租金高的投资痛点。
投测满意度：4.5分
酒店总投资额I1800万单房投资额I15.3万投资回报周期I投测预估4-5年VS经营预估6年开发人员服务水平I满意
（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括砌墙、装修、消防、物资、店招等全部费用）
近几年来，因为外贸行业不景气，广东的代工厂也逐渐向东南亚、非洲地区转移，因此工厂倒闭潮很严重，不少工厂物业闲置下来，这处物业原先就是闲置的工厂。
该物业和我在博罗投资的首家遇见时尚酒店是同一个业主，十几年来，我租赁了他名下好几处物业，与他早已是老朋友了。物业原本是工厂性质，房东当初也曾咨询过我这个地段物业是否适合做酒店，在得到了我的肯定后，房东就开始着手推动物业性质转变事宜。
博罗县闲置的工厂不少，因此在这处物业工改商的过程中，由政府牵头，通过一事一议流程，2年后，房东将物业性质改成了商业。物业其实我已经跟踪了好几年了，但是由于前几年疫情的影响，就一直没有出手拿下。
从物业本身来看，位于博罗县最核心的地段之一，对面就是县里面唯一一个中端商场天虹商场，人流量比较大。
选择全季的原因，是考虑到物业条件不错，如果投资经济型酒店的话，卖价卖不高，所以就想着投一个连锁中端品牌，竞争相对较小，虽然在下沉市场，中端酒店卖价不如大城市那么高，但是房租、运营成本相对较低，展现能力还是可以的。
物业共有8层，16000平米，我们租赁了最顶上三层6-8F和一楼的200多平米的独立大厅，酒店面积共4000多平米，打造了118间客房，出房率还是不错的，且没有暗房，客房面积在24-38㎡之间，尺度宽阔舒适。
值得一提的是，物业比较周正，打造的客房均为明窗户型，通风、排湿好，舒适度较高。
酒店单房投资成本15.3万，总投资额为1800万（含空物业重新隔墙、土建、消防、外墙、窗户、中央空调、押金等）。
根据开业大半年的经营状况来看，酒店预估投资回报周期为6年左右。
筹开满意度：4.5分
筹建周期I7个月施工团队I自己寻找
2023年3月，我们租赁下酒店前，房东已经将原厂房物业拆除完毕，把场地清空了。
3月-5月，进场进行酒店砌墙。
5月份，酒店拿到了消防许可，在此之前酒店是免租的。
9月份，项目装修结束，消防手续办理，大概用了1个月左右，正式筹建完成开业是10月22号。
总体而言，这家酒店筹开还是相对顺利的，但中间也有一些不可抗因素造成的短期停工，如台风、回南天等，但这也是在所难免的。
经营满意度：3.5分
单房运营成本I130元（不含房租）
RevPARI230元（2024年月均）店长满意度I满意
2023年10月22日，酒店正式开业。
从入住率表现来看，酒店爬坡期较短，开业之初入住率为60%-70%。过年之后到现在，酒店入住率基本保持在80%-90%之间。不过，项目筹建之初，我原本想的是酒店RevPAR做到280-300元，但是从2024年月均数据来看，RevPAR保持在230元左右。
目前，酒店的单房运营成本为130元（不含房租），加上酒店卖价不如预期，所以整体经营利润表现不达预期。而且，今年博罗酒店消费市场无论是上半年或是暑假来看，整体表现都有所下滑。
不过，基于现有的市场情况，对于酒店的整体经营我基本是满意的，基本上我不用怎么操心，可以更多地选择放手。
一方面，全季在博罗县城市场中，算是品牌力较强的一个品牌。
另一方面，对于我们的店长，我觉得可以给到70分。因为酒店内务做得挺好的，我们酒店的卫生还得过全季内务板块评比的铜牌。但是，我想提一个小建议，就是因为全季不允许投资人对员工进行额外奖励，所以想要推动他们达成业绩目标，只能是加强对团队的监督。
会员满意度:4分
集团会员占比I30+%会员复购率I一般
目前，这家酒店的客源构成中，30+%来自集团会员，30%来自OTA平台。其实，我们酒店的会员占比不高，与城市能级有关。而且，今年博罗酒店消费市场流量差也是不争的事实。当然，我还是希望未来会员占比这一块的比重可以有所提升。
供应链满意度：4.5分
集采价格I有优势
产品质量I好
未来，我可能会更多考虑投资经济型酒店，结合当下整体市场环境来看，经济型酒店的抗风险性能力更强一些。
对于近几年新近下场的新手投资人来说，我建议他们可以多与老投资人交流沟通，如果没有找到特别合适的物业那就还是先放缓投资决策的动作，谨慎而行。
目前，我手上几家自有品牌酒店都还在正常经营中，未来将会观察具体项目在商圈内的市场表现，如果到达了经营临界点再具体选择匹配的连锁酒店品牌。如果在经营状况还可以的情况下，会选择按兵不动，因为改造投入的成本是较大的。