《南方都市报》2023年7月13日A08-09版见报
“住改商”，顾名思义就是将住房改成经营性用房。随着经济的快速发展，部分城市的小区住宅楼里，开始出现“住改商”的情况——一套复式房内打上隔断，拆成5至6个小房间，中间保留走廊，一个小型民宿就成型了。然而，这些民宿、旅馆的经营行为导致陌生人员频繁进出，不仅容易破坏其他业主居住环境的安宁，还带来了不少安全隐患。
线上
住宅式民宿轻易搜有的没证件也能住
南都记者注意到，在美团，大众点评、去哪儿、携程等平台上搜索“小区民宿”“小区公寓”等关键词，在省内多个城市均可看到类似在小区住宅楼栋里面设置的民宿、酒店等，这类酒店一般为房东对接，线上咨询经营者时，对方也会直接回复旅馆的确设在小区里面。
进入小旅馆后，内为大床房或双床房，与普遍酒店房间一致。
线下
客源混杂带来隐患装修扰民易引矛盾
2018年，丽女士(化名)刚搬进广州天河区一个小区，就发现整栋楼内有很多培训、办公场所。后来，更有业主另辟蹊径，将一套200多平方米的复式打上隔断，拆成5至6个小房间，每个房间配上厕所，一个民宿就成型了。民宿没有前台，但可在网上预订或通过第三方放租，租期可长可短。
渐渐地，越来越多的平层和复式业主也仿照样式，改造成民宿、小旅馆。这些经营场所不规则地分布在多个楼层，主要分为两种类型:一类是公用洗手间加上单间，单间面积在15平方米左右；另一类则是单间配有厕所，面积在20至30平方米，均以日租为主。部分小旅馆设有前台，“没有前台的话，一般在其他楼层的某一家里面。”丽女士称。
丽女士发现，这些旅馆经营者多数是同乡，一起投资做旅馆生意，日常在楼内活动，搭乘电梯上下接客。然而，这些民宿、小旅馆的遍地开花，让其他居住在楼栋内的业主担忧不已。丽女士表示，首先是客源混杂带来了安全隐患。据她观察，这些小旅馆的客源既有附近医院的病人，也有游客、出差人员以及短期打工人员，其中病人及家属超半数。这些顾客的素质也参差不齐，曾有顾客在酗酒后将一楼的玻璃门打烂并在公共通道小便。最后，顾客有无带违规用品上楼，具体在房间里做什么，都引来了业主们的疑虑，“只有出事了才能知道。”
其次是装修及扰民问题。丽女士告诉记者，装修旅馆、民宿的工程浩大，整栋楼的居民深受其苦。比如部分套内房间要加装洗手间，但一套房只有一个下水道，这意味着要改装下水道内部结构，“有一次水直接漏进电梯里面，小旅馆与住户之间长期矛盾也是因为漏水。”丽女士称，小旅馆的经营者有统一的管理模式，为了不让业主投诉，噪音扰民的情况会盯得比较紧，但有些分租出去做剧本杀或宿舍的房子，一个屋内可能就住了二三十人，一到晚上嘈杂不堪。
最后是公共设施消耗大维修难问题。丽女士表示，小区楼栋已有20多年楼龄，需要着重考虑维护成本。但小旅馆、民宿的存在，成为损耗楼栋的一个摸不清的底数，“比如电梯的养护、置换，怎么去统一”房产用以经营的业主只需按面积分摊费用，而顾客频繁使用酿成的后果却需要所有业主买单。另外，物管能做的也极为有限，只能按照固定程序备案装修图纸，至于违规装修，“没有条例可以阻止租户去改装修。”
前后数年下来，投诉不停、矛盾不断，小旅馆和民宿的数量却越来越多，这令业主们感到焦虑且无助。丽女士希望，有关部门能治理这类经营性用房，至少不要再新增，“因为这个量确实太大了!”
暗访
小区内藏多家民宿老板直言生意火爆
今年5月中旬，南都记者来到上述小区进行暗访。小区为商住一体住宅楼，底下5层为商业裙楼，5层以上为住宅，由两栋30层塔楼组成。记者来到其中一塔楼内，据业主透露，里面含复式和非复式两类户型，改造的旅馆、民宿不规则地分布在里面多个楼层。从现场看，这些旅馆、民宿都是统一的入户门，外表看去与其他住宅无二，也未悬挂旅馆、民宿等招牌。
记者到了27层后，只见入户大门敞开，进去后里面设有前台，屋内为复式形式，绕过前台走台阶可上二层，整个二层空间内打上隔断，有一个公共卫生间，即为一间间大床房或双床房，单间面积在10-15平方米，门边墙上插入房卡即可通电源。当记者询问工作人员为何将酒店设置在住宅里面，对方表示，“很多都是这样的，我们是正规运营的，有营业执照。”为继续推销房间，该工作人员转而又将记者带到其他楼层，同样的布局格式，可选择的房间更多、面积更大，其还表示“今天很多房间已经订满了”。见记者不满意，随即放弃推销。
5月24日，记者联系上一家小旅馆的老板，对方表示做此经营已经好几年了，小区内有一二十家旅馆，早已遍地开花。自己经营的酒店场所已经办下营业执照、通过消防验收。但针对居民质疑的营业执照地址跟实际不一致、疑是挂靠的问题，对方并未多解释，仅回答“关他们什么事”。最后，老板在交谈中还透露，因其被居民频繁投诉，涉及违规经营，还曾被当地公安拘留过，“但也没有政策不让我们做。”
部分小旅馆进去后设有前台。
深挖
住户们相继投诉有关部门曾多次查处
记者了解到，针对当前小区内旅馆、民宿滋生的诸多问题，其他业主多次通过政府热线12345投诉，街道及政府部门先后进行核查，发现确实存在多方面问题，如部分酒店并无营业执照、存在消防隐患等。
此外，记者在平台上搜索还发现，小区内有的旅馆民宿导航地址显示在天河区，但其在平台上传的营业执照地址却显示在海珠区江南大道的某一商铺。
装修后的民宿内部走廊。
追问
广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋认为，将住宅改成旅馆、酒店等经营性用房必须符合以下条件:首先，要遵守《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”
住宅楼内建旅馆民宿该如何监管引导
谭国戬：部门联动高效配合事前事后依法救济
其次，加强法治宣传。监管部门和基层组织应当对辖区内“住改商“的重点区域进行普法活动，重点说明“住改商”的经营条件、被侵权后如何维护权益等。
最后，事前事后依法救济。业主将住宅改变为经营性用房的，应经有利害关系的业主一致同意。小区业主可成立“住改商“监管小组或者委员会等，要求“住改商”的业主及时披露，采取书面形式说明具体用途，承诺采取的防范措施，同时书面获取有利害关系的业主同意。
杨秀宏：要充分发挥业主自治作用
广州市律师协会餐饮、旅游与会展业务专业委员会主任、广东弘厚律师事务所主任律师杨秀宏认为，如何解决此类现象在于要充分发挥业主自治作用，此外对住改商民宿的办理路径，做出明确的指引。
最后，可以由政府部门与律师协会旅游专业委员会联合举办法律讲座，提供公益性的法律宣传与咨询。
杨秀宏认为，住宅要改成经营性的酒店并非不能实现，但需要办理一系列的手续。如果在住宅小区，左邻右里、楼上楼下有利害关系的业主需一致同意。一般情况下，独立院落、独门独户的住宅比较容易实现住改商。