酒店品牌|7天优品Premium·南京南站天印大道地铁站店
7天酒店(新7天·苏宁广场市中心中山北路店)
品牌所属集团|锦江酒店（中国区）
以下内容来自投资人自述：
2016年，在机缘巧合下，我们正式进入了酒店投资领域。
当时作为投资新手，我们对酒店的运营、数据、专业一无所知，可以说是无知者无畏。我们第一个项目是在大学城，房间小且有一半的暗房，换现在，我是不会投资的。幸运的是，当时的酒店市场还是红利市场，竞品少，大学城周边，酒店住宿的需求量大。
我们家族做生意的经验认为，熟店要比生店好，有稳定的客源，所以这家店是我们从别人手里盘下来的，这也是我们当时避坑的重要经验。2017年，这家酒店的总营收就比上一年超过了近50%。
同年，我们又在同一区域拿了第二家店，随着经营经验越来越丰富，2018年在市区我们又拿了第三家酒店，之前投资的是自营单体酒店。2023年，我们尝试投了两家经济型连锁酒店，投的都是7天酒店品牌，不过一家是7天优品Premium，一家是7天酒店。
在我看来，既然认准了这个行业，我们就选择深耕这个行业，做出结果来。
7天优品Premium·南京南站天印大道地铁站店
关于两家7天酒店，张德惠表示其优势如下：
7天酒店作为锦江酒店（中国区）旗下的经济型连锁酒店品牌，现已覆盖370个城市，规模有3000家，在经济型市场上有一定的品牌认知度。
品牌在硬件设施上比较完善，且积极采用新型建筑装饰建筑材料和节能设备。对员工的培训较为注重，门店服务规范，能够为客人提供热情、周到的服务。
同时，7天酒店以高性价比著称，门店价格适中，符合广大消费者的需求，能够在市场中打出差异化。
投测满意度：5分
酒店总投资额I徐州店投资成本：680万元左右，南京店投资成本520万元左右（主要包含加盟成本、建筑土建改造成本、室内装修成本、后期运营成本）
单房投资额I6-7万（不含原酒店拆除，土建、消防、外墙、窗户、中央空调等）
投资回报周期I预估3-4年
我们这两家酒店，都是租赁的物业。徐州和南京两个城市，线级不同，租金也有所差异，徐州的物业租金是70w/年，南京则是120w/年。
两个物业的面积差别不大，徐州店是2400平方米左右，南京店是3050平方米，两家店分别排房为65间和80间。
我们先开的是徐州的7天酒店(新7天·苏宁广场市中心中山北路店)，当时徐州刚好有一个物业，周边有学校和医院，离市区也很近。之所以选择做7天，因为该物业周边附近开了很多家中端、中高端品牌，所以我们选择打差异化，投了经济型酒店。
南京的7天优品Premium·南京南站天印大道地铁站店，周边有商业区和学校，原本就是一家老7天，本来就有稳定的客源，我们租下这个物业之后，没有换品牌，而是选择了品牌的焕新，承接下了原有的客源。
在投资成本上，徐州店的投资成本是680万元左右，南京店的投资成本在520万元左右，主要包含加盟成本、建筑土建改造成本、室内装修成本、后期运营成本。两家店的单房造价成本，基本也没有超出7天的投资模型，在6-7万之间。
徐州店的投资成本之所以高，是因为这是一个老物业，我们对其外立面、消防、房屋加固等方面进行了比较大的改造，在这一块，多花了200万左右。
相比起来，南京店因为是老改新的项目，通过装配式装修，能够很快开业，所以相对投资总成本也没有那么高。
目前根据开业经营状况预估下来，这两家店的回报周期，都在3-4年，整体还是在模型内的。
筹开满意度：5分
筹建周期I徐州店：7个月；南京店：3个月
施工团队I品牌方推荐
有时候物业拿得便宜，可能会在别的地方多花钱，物业贵了，可能又在筹建过程中，让你少费心思。对于投资人来说，走过的每一步都算数。
品牌在项目前期提供了专业的投资评估和筹建测算；项目定址之后有专业设计团队现场勘察提供适合的酒店设计方案，效果图和施工图；施工期间品牌安排专业项目经理定期服务现场提供多重技术支持；施工结束后品牌集合水电、多媒体、土建品控等多专业与业主一同验收项目成果。
施工团队是品牌方推荐的，我们本身就是做工程出身的，从我们视角来看，这个施工团队，有长处也有短板，所以我们还是需要自己多花心思，全程跟踪。
经营满意度：5分
RevPARI南京店：157元；徐州店：217.97元（2024年4月）
店长满意度I满意
这两家门店的爬坡期都比较短，后续的经营状况也非常不错，在OTA、及官网平台上，目前都实现了5分的好评。
南京店大约是今年1月20日开业的，2月份的出租率大概在70%，RevPar是113元，3月就达到了95%，RevPar达到了134元，4月的出租率就达到了105%，RevPar是157元。
清明假期，我们的出租率达到了115%，RevPar达到了348元，平时周末的出租率都是100%以上，RevPar200元+。
徐州店是2月9日除夕当天的下午才开业的，3月的出租率直接就达到了103.5%，RevPar是169元，4月出租率是107%，RevPar是217.97元。
这两家店的投资回报模型，目前基本都在按照我们当时的预测在走，只要市场不变，就不会有太大的变化。
我们的店长是7天推荐委派的，南京店的店长我很满意，无论是外围关系和内部管控，都很专业。徐州店因为是在外地，还需要一个磨合的过程，但整体的水平还是可以的。
7天酒店本身有着较高的品牌赋能，我们可以依托品牌，来做一些溢价与加法，投资人能够有更高的自由度，来对自己的门店进行精细化的运营与管理。
对于这两家门店，我们根据价格区间匹配了适合的运营渠道，通过调整运营渠道策略、客源结构优化、酒店基础信息的完善，产品竞争力提升，丰富所在酒店品类价格区间内的客户画像，对目标客群，进行增值服务，让整个流量跑起来。外部的流量，同样也要基于内部的运营能力与服务产品带来的复购率。
南京店我们除了钟点房之外，还有一个增收点就是早餐，酒店所在周边的早餐店不多，而我们酒店就做了10元的自助餐，既方便住店客人，也向周边居民开放，虽然利润空间薄一点，但是也实现了增收。做好服务、做好溢价在这个过程中，把酒店的整体收入提起来，才能实现多维度增收。
会员满意度:3分
锦江酒店（中国区）的会员支持力度相对于其他小品牌来说，已经很好了。不过通过我们自己的运营，两家店的复购率都还不错，都已经有了一定的固定回头客，我们会针对这些复购客群，为他们优选分配更好、更适合的房型，想客人所想。我们的客源比较丰富，培训的、商务出行的、旅游的、周边亲子的、学生群体都有。
供应链满意度：3分
集采价格I有优势
产品质量I好
酒店筹建期和后期运营的A类物资都是从GPP采购的，从价格上来看，像墙纸、窗帘与外面对比还是能够省钱的。其他的运营客耗物资使用下来，质量也是不错的。此外，GPP能够提供增值税发票，这对于我们的经营来说，也是划算的。
对品牌方的建议：
希望品牌能够更多重视投资人的业绩需求，而不是品牌需求，要把投资人的收入要求放在首位。
在品牌给店长的考核指标中，门店的营收占比太低了。品牌在店长的KPI制定中，不能盲目，不能太低也不能太高，既要让店长够得着，也要让他们有危机感，不然的话，店长也没有努力的动力。品牌应该把店长薪资的一部分绩效，与投资人挂钩。
对新投资人的建议：
首先，进行深入的市场研究是关键。理解目标市场的供需状况、消费者偏好以及竞争对手的情况，这有助于确定投资的方向和定位。
其次，选择合适的酒店类型和地理位置。不同的酒店类型适应不同的市场需求，而地理位置则直接影响酒店的客流量和盈利潜力。因此，新手投资人需要根据市场需求、竞争状况以及自身实力来做出选择。
第三，注重酒店品牌的选择。选择一个有良好口碑和稳定客流量的品牌，可以降低经营风险并提高投资成功率。同时，品牌连锁酒店通常具有更强大的供应链优势、资源整合能力以及会员体系，有助于提升酒店的竞争力。
最后，保持谨慎和理性的态度。酒店投资是一项高风险高回报的业务，新手投资人需要保持冷静和理性，不盲目跟风或冲动投资。同时，也需要不断学习和积累经验，以便更好地应对市场变化和风险挑战。
酒店投资是一个充满挑战和机遇的领域。新手投资人需要充分了解市场、选择合适的酒店类型和品牌、注重成本控制和运营效率、保持创新和升级以及保持谨慎和理性的态度，这样才能在这个领域取得成功。