本报告数据均来自克而瑞不动产运营华南。
本报告所选取样本侧重集中式长租公寓项目。
2024年10月深圳租赁住房数据概况
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10月“量缓价稳”，市场呈现放慢趋势。根据克而瑞不动产运营华南监测，2024年10月份深圳集中式长租公寓开业项目为8个，合计新增房源量达到2078间，月度供应量环比9月少800多套，呈现供应“量缓”。安居乐寓、鸿寓、招商伊敦、维C爱迪公寓供应量比较大。整体10月供应还相对“积极”。
01
政策及热点
CRICShenzhenRentalReport
1.深圳重点政策层面：
打开“非居”转保租大门，构建租赁住房企业“信用”体系成亮点！
10月以来，深圳租赁住房政策多指向租赁住房企业的信用体系构建，及“非居”等商务公寓转“保障性租赁住房”。
比如《深圳市住房租赁企业信用管理办法（征求意见稿）》征集的出台，指出对住房租赁企业的惩戒措施主要包括限制评优、约谈、培训、加大检查频次和力度，以及向社会发出风险警示和纳入联合惩戒名单等。此举将进一步规范租赁住房市场，对企业进行信用体系的搭建，还指明根据评价分数将住房租赁企业信用等级划分为AA（信用优良）、A（信用良好）、B（信用一般）、C（信用较差）、D（信用差）五个等级。
打开“非居”转保租房大门，明确商务公寓转保租房的条件，是10月深圳租赁住房措施一大热点。深圳明确指出，助力公寓类居住房屋库存去化，已建成使用且符合条件的公寓类居住房屋可用作社会类保租房，这也是深圳再一次催化“租赁住房”产业体系构建，从源头供应上增加保障性租赁公寓发展机会。
02
深圳租赁住房市场概况
1、闲置存量盘活市场“兴起”，深圳租赁住房企业重点下场“非居”、“产业园区”！
10月，深圳租赁住房市场仍倾向于“稳健”。全市租金仍然在微幅度上涨，集中式长租公寓坪效持平。企业方面，深圳长租企业开业方向多指向“闲置存量”市场的盘活，入市的不少项目均来自改建或者产业园区的改造项目。这标志着一批新的存量资产通过盘活，迅速进入到市场。
表现活跃为安居乐寓、云尚公寓、维C爱迪公寓、八号季公寓等。本月长租品牌头部企业表现活跃度有所下降，但以国企为背景的一些租赁住房企业在迅速盘活市场房源。
而回看10月万科泊寓、龙湖冠寓这些企业，开业入市动作比较少。唯独保利和寓、雅诗阁、华润有巢这些全国性长租品牌企业正在全国各地扩张市场。比如华润有巢联手打造成都公交TOD保租房品牌“锦安居”开业；保利和寓500多套新店成都天寰店满租开业等。
这些企业的特征，一方面联手各地的国企进行合作开拓市场，一方面推进的项目多指向服务企业，服务白领，甚至服务“旅宿型”酒店公寓的方式入市。
土地方面，10月深圳成交1宗租赁住房土地，结束连2个月的0供应，即为G07218-0113地块，位于横岗，占地面积为14699.41平方米，受让方为深圳市住建局，为划拨方式。至此，今年深圳只成交7宗租赁住房土地，显示出租赁土地供应的“有限性”。
2、深圳市场租金监测
深圳“全市租金”连续升温首破“92元”价位，传统租房人群扎堆区域租金“回升”！
尽管整体租房市场降温，但深圳全市租金持续上涨趋势，呈现自今年3月以来“全市租金”连续7个月升温，并于今年首次突破“92元”租金价位。
截止至10月底深圳全市平均租金为92.16元/平方/月，环比上涨0.38%，同比下降只有0.38%，已经即将恢复至去年租金水平。深圳全市租金连续上升，并逐步恢复至去年同期水平，正显示出今年深圳租赁住房市场价值的体现，展现出租房市场的“回归”。全市租金也从月初连续回升，一直攀升到92.49元/平方/月的周度高水平。
图：深圳全市租赁住房租金均价走势图表
3、各区租金分析
10月深圳大部分区域租金“逆势回升”，福田、南山“下跌”为主！
10月份深圳大部分区域租金“回温”，相反中心区的南山、福田两大区域租金“下跌”为主。
10月，龙岗、光明、坪山、龙华、罗湖租金环比上涨为主。涨幅最大为龙岗区，环比大涨1.59%，平均租金为64.01元/平方/月，并达至今年1月以来的“新高”。其次坪山区涨幅为1.31%，租金为49.45元/平方/月，同为今年的新高峰；罗湖区租金为86.24元/平方/月，环比持续上涨0.64%，已经是今年5月以来的“六连涨”，达到今年的峰值，反映出核心商务区域市场租金“补涨”积极信号。
光明区，今年8月以来持续扭转下跌趋势，是持续上涨的一个区域。光明因为经济回升、消费升级、地产人气回升一些缘故，叠加产业化人群扎堆，一些租房市场开始好转。其租金一直回升，并在10月平均租金达到58.69元/平方/月，环比上涨1.19%，涨幅比较大，其11月初也突破了59.02元这样的高位。
同时，龙岗、坪山这些东部区域租金连续回升，反映出中心区“租客迁移”现象再度出现，一些租客为了寻求租房的性价比，转移租房区域，甚至为了工作调整缘故而转移租房居所。
租金最高仍然为南山区，为115.76元/平方/月，南山租金自8月一直回落，至今已经跌破“116元”水平线。南山的租金比起今年1月峰值的117.34元/平方/月，已经相对降温。
10月，唯独福田、南山、盐田、大鹏等这些区域租金有所下降。降幅最大为大鹏区，达到4.37%，租金为48.58元/平方/月，此租金并为该区域今年以来的较低点。
宝安区租金为75.31元/平方/月，环比下跌1.13%，此租金水平为今年以来的最低，可见宝安区租房市场竞争激烈，租价调整幅度相对也较大。
此外，福田出现5个月以来租金连涨后的“首跌”。福田租金为113.38元/平方/月，环比9月下跌-0.19%，说明季节性对福田、南山这些核心区影响比较大。在一些租金比较高的深圳区域，其因租房行情引来一些价格竞争。租金本身已经连涨高位的福田，本月租金呈现小幅度的下降。根据一线调查一些公寓企业表示，福田区长租公寓“价格战”比较明显，一些项目价格调整幅度比较大，基于市场竞争缘故，也只有降低价格来稳定出租率。福田区租金的下跌，正反映市场降温行情的延续，同时因为市场供应关系，价格关系，租客在选择房源对比性在增加。不过作为核心商务区，租房价值仍在，观看11月初的租金表现，福田周度平均租金再度回升，并突破114元的水平。
03
各类公寓供应及走势
1.集中式长租公寓：
深圳集中式公寓坪效租金“持稳”状态，出租率持续逆势攀高峰！
10月以来，深圳集中式长租公寓在租量持续下滑，已经迎来近2年来的最“低谷”。
截止至10月底，在租量为7059间，比年初的9400多间，少2400多间，比9月7370间，月度降幅达到4.22%，“在租量”持续缩量。深圳在租量持续减少，反映市场对集中式长租公寓持续向好。事实上10月深圳集中式出租率达到95.61%，环比持续上涨0.37%，已经是今年以来第10个月持续上涨。
比起在租量的减少，深圳集中式公寓坪效租金“持稳”状态。
10月坪效租金为3.51元/天/平方，与9月持平，体现出“价格的韧劲”。但此坪效租金水平低于去年10月同期的3.61元/天/平方，高于今年3月的3.29元/天/平方。深圳集中式长租公寓今年的坪效租金对比去年有“落差”，体现出市场已经有“竞争压力”。
图：深圳每个月集中式长租公寓在租量走势图
户型方面，10月底深圳30平方以下集中式公寓房源分布比例为40.21%，30-50平方为41.52%，相比9月，深圳30-50平方户型提升了1个点，30平方以下户型比重则下降了1个点，这反映出市场上对居住的空间需求有所增大，集中式公寓对30-50平方户型诉求在提升，相反小单间的比例在降低。
图：2024年10月深圳集中式长租公寓面积结构分布
目前全深圳94.6%的房源比例都在80平方以下，120平方比例只有2.13%。本月80平方以上的户型比重没有变化，反映在较大空间设计方面的房源比重比较平稳。
对比之下，本月深圳分散式公寓30-50平方比重也在同步提升，这些说明深圳公寓在户型设计方面多数集中偏向一房为主的户型。
10月深圳各类型集中式公寓在租量比例方面，白领公寓比例提升至88%，蓝领公寓和金领公寓比例下降，体现出市场对类型诉求的一些“微妙变化”。
图：深圳10月集中式公寓分类房源结构在租量比重分布
2.分散式公寓：
分散式公寓在租量“速降”，坪效租金远低于去年同期！
10月，分散式公寓在租量迅速“下降”，坪效租金远低于去年。
截至10月底分散式公寓在租量为1764间，比9月的2010间，环比下跌12.5%，减少近300间。比今年2月高峰的1.08万间，整体持续缩水。在租量迅速降低，体现出租率的放大，局部情况有所好转。
图：深圳分散式公寓在租房间数与坪效租金走势
分散式公寓10月继续扩张，但增量只有1个，比起9月的6个明显减少，说明供应明显降低。
但也可见，分散式公寓市场竞争在加大，租金承压。10月深圳分散式坪效租金降低至4.03元/天/平方，整体月坪效租金达到120.90元/月/平方，比起去年同期10月的144.90元/月/平方降低许多。价格差距明显，说明其租价随着今年市场竞争加剧在迅速调整，通过降低价格匹配市场诉求。
目前深圳全市分散式公寓累计小区数已经达到34567个，累计房间数达到351473间，突破35万间，这数量在集中式公寓31.8万间之上。
3.个人房源：
个人房源供应挂牌整体持续下跌，挂牌价则“微升”！
与集中式长租公寓在租量持续下滑的同时，个人房源挂牌量也同步下降。
截止至10月底深圳个人房源挂牌出租房源为1.93万套，环比9月的2.116万套，下降8.96%，但比起7月挂牌高峰的2.3万套，明显降低。因季节原因，深圳个人房源挂牌积极度在下降。
图：深圳个人房源挂牌量走势
尽管如此，10月深圳个人房源成交套数与成交租金均在持续下降，说明市场的确在降温，成交活跃程度下降。其中10月成交套数环比下降14.98%，成交套均租价下降3.01%。
04
保障房分析
深圳投放“保障性租赁住房公寓、公租房”成为热点，呵护企业人才与社会新青年！
10月以来，深圳保障房动态多集中在“社会存量保障性租赁住房”及“公租房”投放方面。以龙华、南山、宝安、罗湖等区域行动最为积极。
比如龙华、南山等区纷纷启动公租房“配租”。龙华面向龙华区户籍在册轮候人配租公共租赁住房，共计2485套，配租的房源包括一房、二房一厅、三房一厅等多种户型，建筑面积从33平方米到86平方米不等。南山公共租赁住房在册轮候家庭配租启动，共307套住房，包括众悦家园、京基御领公馆、冠铭花园等多个楼盘。这些配租房源，多为小区住房为主，很少为公寓。
同时保租房认定也成为10月一个热点，以罗湖认定最为积极。罗湖截止到10月已经认定了第三批，其中10月新认定银湖半山3栋合计470套房源为“保租房”。
05
月度活跃力企业
深圳长租企业多元化探索，“存量激活+酒店服务式”成为新热点！
我们监测月度长租公寓品牌企业的动态来评判一个月度企业的冲劲活力。
整个10月，深圳长租公寓企业推动项目入市积极性仍然很高，这波热情预计持续到年底。其中以“存量开发”激活租赁住房供应市场成为热点。
表现活跃的为安居乐寓、招商伊敦、鸿寓、雅诗阁、云尚公寓、维C爱迪公寓等为主。
福田长租市场有新的突破。安居乐寓在深圳最繁华的“中国电子第一街”华强北商圈推出了其行业内“第一个非居改保”，也是福田区首个老旧小区存量住房改造为保障性租赁住房的项目，211套，大部分单间和一房为主户型，面向应届毕业生及新青年为主的“租赁社区”。该项目改造的正是深圳地勘大院其中的2栋闲置“非居”资产，显示出安居乐寓在“非居改保”领域的首次试水。其还在深圳加大扩大租赁住房的供应，安居乐寓“超级村落”项目也将入市，预计交付约950套房源！此外在福田，八号季公寓企业也开出了酒店式公寓，其华强北华新地铁站店项目，以“长短租”模式推向市场，通过存量激活了片区内的租房多元需求。
“非居盘活”的还有赤湾“云尚”公寓项目，这个项目前身即为“赤湾宾馆”，蛇口深圳“云尚”公寓新品牌发布与入市，也标志着深圳10月第一个新公寓品牌的亮相，市场又多了一个“新成员”。
酒店式公寓开业也十分积极。比如招商伊敦深圳泰格、上海静安北壹棠项目都将入市，其中深圳泰格项目，定位中高端酒店，优秀的品质，叠加超配套齐全的酒店式服务，将可能成为蛇口片区又一酒店服务式公寓的“有力杰作”；深圳西丽的海仕登的维C爱迪公寓西丽深职院新店开业，也是大套房为主户型，高标准的“酒店服务式”。同时，全国各地企业都在围绕酒店式项目推进，比如雅诗阁与锦江酒店(中国区)合作，其首入南京，馨乐庭江北虹悦城公寓开业，这些均以酒店服务式公寓为主。
特别在深圳有限土地供应背景下，盘活存量资产，将成为长租公寓供应的“主力”。而存量的扩张不局限于城中村，还有闲置的事业单位、国企资产，及产业园区资产等。比如11月万科泊寓和中海友里公寓都将有新的项目入市，其中万科泊寓华南数字新项目将入市，正是产业园区项目的“激活”。
06
市场总结与下月度市场展望
深圳头部长租企业积极筹谋明年市场，年底租赁行情可能“脉冲式”变化！
10月，深圳集中式长租公寓整体“价稳”，出租率持续逆势走高，但全市一些局部区域租金降温迹象出现，一些区域租金则“逆势回升”，价格竞争激烈，反映不同区域市场的“差异化”。
根据市场调研显示，福田一些长租公寓项目因市场参与主体，尤其国企的加入，有些项目为了竞争加大“价格调整”幅度，迎合市场的挑战。
尽管如此，深圳长租公寓10月新入市节奏没有太明显降温。比如招商伊敦、鸿寓、安居乐寓、寓见安居、万科泊寓等这些头部企业都积极入市。一些企业已经在积极布局明年的市场。比如10月华强北第一个“非居改保”项目高调入市，强化对中心区市场覆盖，加大对中心区尤其新青年人群租房需求的满足，展现出对开拓存量非居市场的积极性“试水”。
预计接下来11月的市场，伴随年末一些灵动性的“换工”热潮，出租率仍有可能反复“升降”，并因一部分深圳长租企业积极筹谋明年市场，年底业绩冲刺，积极推动项目快出租的冲量热情，年底租赁行情可能“脉冲式”变化，有波段式的起伏！但同时随着年尾“离深”现象即将发生，将进一步冲击租房市场。此外，基于就“价格战“现象明显出现，市场竞争压力增大，特别刚新入市的项目也可能迎来相对长周期的“爬坡期”。机会都在局部区域细分市场，及早适应新变化，找对客群，精准瞄准区域局部市场争夺，做好积极性产品匹配与品牌运营策略调整，将十分重要！