今年以来，越来越多的市场主体宣布参与长租公寓。在成都，龙湖的冠寓、魔方长租公寓、链家自如、优客逸家等多个品牌陆续开业运营，紧随其后还有万科、保利等龙头房企也宣布将布局长租公寓。
就在今天，成都市政府出台关于住房租赁市场的意见指导（成办发〔2017〕53号），明确规定：本市户籍承租人子女，按照成都市义务教育阶段招生入学政策接受教育；非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的，以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的，其随迁子女按有关规定在居住证所在地接受义务教育。
租售同权、租购并举、人才公寓、租赁土地……仿佛一夜之间，“长租公寓”迅速红遍大江南北！
作为全国12个首批开展住房租赁试点的城市之一，随着房价的攀升、流动人口特别是高校应届毕业生的不断涌入，以及政策红利的不断释放，今年以来，越来越多的市场主体宣布参与长租公寓。在成都，龙湖的冠寓、魔方长租公寓、链家自如、优客逸家等多个品牌陆续开业运营，紧随其后还有万科、保利等龙头房企也宣布将布局长租公寓。
长租公寓迅速蹿红的原因究竟是什么？其在成都租赁市场有多大？为何吸引各路资本大举进入？近日，成都商报记者对长租公寓市场进行了走访。
长租公寓现状：多品牌进驻，成都约3万间
全精装配品牌家电、健身房台球室公共厨房等公共区域、定期组织饭局游戏等社群活动，以上这些是最能体现长租公寓附加值的配套设施。
2017年12月24日，成都商报记者来到龙湖冠寓解放路店。这是一个由1~4层的社区底商+上千间公寓构成的商业大厦，在5~6楼近千平米的公共活动区，楼下设有台球室、影视厅、小型健身房、餐吧区，楼上则有书吧、电影区等公共区域。
作为首个布局成都并开始运营长租公寓的品牌开发企业，龙湖的冠寓已成为长租公寓的一个缩影，一定程度上反映了当前长租公寓的市场需求。目前，在成都市场，已有优客逸家、龙湖、万科、链家、魔方等多个市场主体纷纷宣布布局长租公寓，此外，还有七天、如家等连锁酒店加入其中。据记者不完全统计，目前成都市场上的品牌长租公寓约30000间。
4种开发模式：排名前十房企，全国布局均已过万
面对长租公寓巨大的蓝海，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌，市场规模不断扩大。据戴德梁行上月刚刚发布的报告显示，自2010年长租公寓开始发端，目前龙头房企布局的长租公寓已初具规模，行业排名前十位的企业，在全国管理的房间数量都已过万！其中，根据参与主体的不同，长租公寓又分为以下几种模式开发：
1、房企
随着租赁住房用地入市和战略布局的重要方向，开发商已成为长租公寓的核心力量，包括龙湖冠寓、万科泊寓等，其中，龙湖冠寓作为最早布局成都的开发企业，从2017年3月至今已开出8家门店。而据成都龙湖冠寓发展部总监胡大勇此前宣称，2018年还将在蓉新开4000间冠寓房源，在2020年之前，在成都市场的房源保有量将突破10000间。
2、中介/房地产服务商
长期接触房东和租客的房地产中介，具备丰富的用户数据储备，并能推出更契合用户需求的产品。其中的代表当属链家的自如公寓和世联的红璞。目前，链家的自如公寓已宣布将在近期在成都布局。
3、独立公寓品牌
这是目前长租公寓中布局较早、也较为活跃的组成部分，多个品牌已获得B轮甚至C轮融资，规模正在不断扩大。其中如优客逸家、YOU+公寓、魔方公寓等已布局成都。
4、酒店/金融
除了以上三种运营主体之外，目前连锁酒店集团、银行甚至京东、支付宝等也通过自身或合作方式涉足长租公寓市场。
两种业态布局：轻重资产并举，分散与集中互补
目前成都长租公寓表现为两种业态：一种是集中式公寓，主要为开发商经营、同一个物业运营的长租公寓；另一种则是分散式，如链家、优客逸家的长租公寓。另外，就长租公寓运营来说，又分为轻资产运营和重资产运营。
轻资产运营以链家为例，主要通过承租第三方产业，然后通过统一装修后再出租。重资产运营则以龙湖冠寓为代表，其产业是企业自有产业，通过改造后出租。不过，日前龙湖集团成都公司总经理陈序平表示，2018年，冠寓还将在城东、城南、城西南等主流地段加速布局，且将采用“轻重并举”的拓店策略。除龙湖自有物业之外，将以10年以上长期租赁或收购的方式，对优质物业进行整体打造。轻重资产的比例约为1:1。而前文所述的龙湖冠寓解放路店便是龙湖与成都本土开发商瑞升合作、打造轻资产化的一个典型项目。
相比之下，轻资产分布较为分散。以成都优客逸家为例，其主要以分布式公寓为主，遍布成都主城区以及温江、郫都、龙泉驿、双流近郊区域，同时有数个集中式公寓，如保利星座、汇锦城、清凤时代、西部智谷等，目前运营房近20000间，服务租客超40000人。另外，魔方公寓于今年年初进入成都市场，目前在青羊区和武侯区有文殊院店和双楠店两家门店，出租率均达到95%以上，近期预计还将开业两家门店。
优劣对比：整体改造运营，房产增值存更大可能
对于长租公寓集中式和分散式两种经营模式的优劣，戴德梁行日前发布的报告进行一个详细的比较。
1、规模扩张
分散式长租公寓由于房源选择灵活，房源获取难度较低，对改造能力要求低，更有利于在短期内积累大量房源进而实现快速扩张。而对于集中式公寓，整栋或整层的可供出租改造的物业比分散式房源要少，而且要经过较长的谈判期，需要较高的整体改造装修能力，所以在规模扩张方面缺乏优势。
2、资产增值
从资产增值来看，如果是通过购买而获取的整栋长租公寓房源，经过整体改造运营，从建筑本身到外部环境，都会得到很好的改善，加上资产价格的上升，资产增值效果明显。而分散式公寓由于房源一般属于个人房东，资产增值受益方为房东所享有。
3、运营服务
从运营服务来看，集中式公寓由于房源集中，易于设置服务设施和开展服务活动，便于管理，运营成本较低。而房源之间都存在一定距离的分散式长租公寓服务半径拉长，较难开展服务活动，提供较多的服务则大大提升成本。
目前来看，在成都，龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”扩张速度惊人，作为集团第四大“主航道业务”，冠寓依靠其良好的物业口碑、整体化运营的社交圈以及2018年即将推出的冠寓APP、“同城换租”等新概念，其在蓉布局的长租公寓不论在扩张速度还是轻重资产搭配、点位灵活布局上已走在市场前列。
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未来展望：长租公寓第一梯队至少2万~3万间房
“现在的年轻群体生长于物质较丰富的年代，在解决了居住问题的情况下，租客往往会考虑‘怎样住得更好’，长租公寓良好的社交氛围、共享书吧、共享健身房等特点，正好满足了这种需求。”链家研究院院长张键认为，未来两三年内，成都长租公寓都将处于扩充时代。未来大型品牌公司至少要发展2万~3万间房才能立足于长租公寓市场的第一梯队。
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