2021年7月21日，北京市公布了最新版的《关于对外省区市机动车采取交通管理措施的通告》。
在这个通告里，北京市决定从2021年11月1日实施三个最新的“机动车管理”规定：
第一，从2021年11月1日起，外省、区、市机动车全天禁止进入二环路(含)以内道路。
解读：“非京牌”不得进入二环路以内。
第二，外地车牌进京必须办理“进京通行证”，但“在北京有交通违法未处理的车辆”不得办理。
解读：在北京有交通违法未处理的车辆，不能办理进京通行证。
第三，进入六环路和通州区，一年最多办理12次，每次有效期最多7天；六环外的进京通行证不限次数和时限。
其实这三个最新的“交通规定”，正式宣告北京针对车牌进行“分类管理”：
二环及以里，仅限京牌。
二环-六环+通州区，仅限京牌+84天进京通行证的外地车牌。
六环外，京牌+不限次数进京通行证的外地车牌。
从这里我们至少可以看到三点变化：
最重要的是强化了“北京二环以里”的车辆管控力度，让北京二环里的东西城成为了全国唯一一个全年禁止外地车牌进入的“特殊地区”。
这将会推动二环里地区，部分商业、企业、办事处及居民加速搬出，让首都功能核心区加快“静下来”。
目前二环里地区依然有大量的商业中心存在，包括西单、王府井、前门、崇文门、簋街、什刹海等，交通拥堵问题比较严重。
禁止外地车牌进入二环里，可能会缓解东西城地区的交通拥堵问题，如果还不行，下一步可能也会针对京牌进行“限行”措施。
比如去年就风传要出台“央牌”，甚至说要“收取拥堵费”等，最后都证明是“谣传”，但至少证明二环里地区确实已经是非常特殊的区域。
首都功能核心区的任务，是服务于中央政务功能，总体发展原则是要“静下来”，在高校、医院及居民加快疏解以后，下一步的商业综合体及部分企业，可能也要加快疏解出去。
包括央企向雄安新区转移，市属国企向北京副中心转移，而商业消费中心，则可能完全向北京城市副中心转移发展。
“非京牌”不得进入北京二环，表明“都城分离”已经确定。
第二个变化是北京城区发展边界已经开始由“五环”变成了“六环”，六环里地区开始成为北京城区和郊区的分界。
从大多数人的认知意识里，北京还停留在“五环时代”：五环才是北京城区及郊区的分界，买房就要买五环内，五环内才是北京城区。
但从这次北京针对外地车牌的分类管理看，北京城区和郊区的分界已经从五环移动到六环了。
则就意味着5-6环，将会逐渐“城区化”发展，随之而来的，当然是城市配套的提升，地铁轨道交通的加速形成。
北京5-6环的重点发展片区，我们认为主要包括以下几个重点：
北五环-北六环之间：海淀北部的北清路沿线，昌平南部的回天地区，顺义地区的后沙峪及仁和镇。
东五环-东六环之间：朝阳东北部的“金盏国际合作区”，通州的运河商务区及环球影城。
南五环-南六环之间：亦庄地区，台湖地区等。
北京市将通过大力发展5-6环地区，逐渐形成能够承接首都功能区的人口、产业的若干新城，有效降低首都功能区的人口密度。
这些地区本质上不鼓励“外来人口”居住，重点是承接北京城区溢出的功能和人口，因此对非京牌进行84天的限制。
第三个变化则是来自于六环外地区，允许外地车牌“不限次数时限”办理进京通行证，这说明鼓励北漂一族向六环外疏解居住。
对于这部分向外疏解居住的北漂一族来说，可以购买外地车牌，并进入北京六环外，然后再承接地铁或城际铁路进京。
但是对于北三县地区北漂来说比较特殊：通州区属于84天进京通行证的限行范围。
因此未来的北三县地区，“地铁房”及“城际房”将会非常受欢迎，22号线、101号线和京唐城际将会彻底解决北三县的“进京问题”。
未来沿着22号线、101号线及京唐城际的房价，可能会有所突破。
综上所述，我们认为交通问题，其实是北京城市发展中的核心问题之一，甚至比产业问题要更加重要。
北京拥有接近2200万的常住人口，其中有700-800万的“北漂”人口，而且北京的占地面积达到了1.6万平方公里，是上海的2倍，深圳的8倍。
这就决定了北京不可能是“单中心”城市，必然走向多中心城市。
首都功能核心区的出现，意味着北京开始了“都城分离”的发展时期，二环里的东西城注定将会成为北京，乃至全国最为特殊的地区。
而随着首都功能核心区的出现，北京城市发展必然向外拓展，城区发展边界逐渐从五环变成六环，推动了5-6环的快速繁荣。
5-6环将会成为北京下一个发展的重心，成为承接首都功能核心区及城区疏解的重要区域。
而北京六环外地区才是真正的“京津冀协同发展区”，未来将会和廊坊地区实现一体化发展，实现人口、产业、交通的高度融合。
未来的北京都市圈：首都功能在核心，是政治中心；城市功能在中间，是产业经济中心；协同功能在外围，是配套生活中心。