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2020.07.27
T/DLWYXH001—2018
本标准是按照GB/T1.1-2009《标准化工作导则第一部分：标准的结构和编写》规则起草的。
本标准由大连市物业协会提出并归口。
本标准起草单位：大连市物业协会、大连市标准化研究院、大连市国土资源和房屋局、大连龙湖物业、大连万科物业、大连亿达物业、大连新洋物业等。
本标准主要起草人：赵金旭、鲍世有、孙宏伟、程欣、唐超、谢良学、张旭、由旦玉、刘海山。
本标准法律审核：辽宁顾阳律师事务所。
本标准是首次发布。
1范围
本标准规定了住宅物业服务的术语与定义、服务事项和服务质量等级、综合服务、共用部位及共用设施设备日常运行保养维修服务、公共区域秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化养护服务的质量等级标准。
本标准适用于大连市行政区域内住宅物业的服务和管理。在物业服务实践中，物业服务企业与开发建设单位或业主（物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容。
2术语与定义
下列术语和定义适用于本标准。
2.2住宅物业具备居住功能、供人们生活居住的物业（包括住宅小区、单体住宅楼、住宅式公寓、与住宅毗邻的同一物业管理区域内的非住宅物业等）以及与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
2.3业主房屋所有权人。
2.4物业使用人不具有物业的所有权，但对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。包括承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
2.6物业服务企业依法成立并取得独立法人资格，依据物业服务合同从事物业服务的组织。
2.7老旧住宅区房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差且没有建立长效管理机制的住宅小区或零散楼院。
2.8急修项目一般为影响到业主正常生活,可能引发严重后果的项目。本标准中所指急修项目系指：
a)物业共用部位、共用设施设备损坏发生危险；
b)因电气设备线路故障而引起停电和漏电；
c)因供水管线设备或水管爆裂造成严重漏水；
d)落水管堵塞和水盘等设备漏水；
e)电梯故障，不能正常行使；
f)楼地板、扶梯踏步断裂或阳台、晒台、女儿墙、外沿柱、扶梯扶手、栏杆松动或损坏；
g)房屋漏水；
h)其它涉及到公共安全的急修项目。
2.9共用部位根据法律、法规，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
3服务事项和服务质量等级
3.1住宅物业服务事项包括综合服务、共用部位和共用设施设备日常运行、保养、维修服务、公共区域秩序维护服务、清洁卫生服务以及绿化养护服务。
3.2依据住宅物业服务需求的不同，各类物业服务事项服务质量分为一级、二级、三星级、四星级和五星级五个等级。等级越高，物业服务质量越高。老旧住宅区设置基础物业服务标准。各等级包含但不限于服务标准内容，开发建设单位或业主（物业使用人）与物业服务企业可根据需求协商增加服务条款。
3.3开发建设单位或业主（物业使用人）与物业服务企业可按照实际情况分别选取每类服务事项的服务质量等级，组合确定物业内容，作为测算物业服务价格的参考依据。
3.4物业服务企业可参考附录A配备各类物业服务人员。
3.5老旧住宅区基础物业服务可参考附录B的要求执行。
4综合服务
4.1一级
4.1.1服务场所
4.1.2服务人员
4.1.2.1服务人员服装统一、仪表整洁规范、文明服务；特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。
4.1.2.2服务人员系经培训合格后上岗。
4.1.3日常服务
4.1.3.1有服务人员接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，值班记录及时。实行24小时报修值班制度，水、电急修20分钟内响应，其它报修60分钟内响应。
4.1.3.224小时受理客户投诉，7个工作日内将情况说明解决方案及处理结果反馈客户，不能立即处理的能够阶段性反馈处理情况。
4.1.3.3日常服务应符合国家、省、市物业管理有关规定以及物业服务合同的约定；建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度。
4.1.3.4主出入口设有小区入园须知、平面示意图等。
4.1.3.5重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务。
4.1.3.6建立小区物业管理档案，项目基本信息、基础资料、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全；有档案管理人员。
4.1.3.7每年进行1次业主满意度测评，对管理服务中的薄弱环节适时整改。
4.1.3.8每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交给业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业服务各项费用年度收支情况。
4.2二级
4.2.1服务场所
4.2.2服务人员
4.2.2.1服务人员服装统一、仪表整洁规范、文明服务；特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。
4.2.2.2服务人员系经培训合格后上岗。
4.2.3日常服务
4.2.3.224小时受理客户投诉，7个工作日内将情况说明解决方案及处理结果反馈客户，不能立即处理的能够阶段性反馈处理情况。投诉回访率100%。
4.2.3.3日常服务符合国家、省、市物业管理有关规定以及物业服务合同的约定；建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；建立培训体系，定期组织培训与考核，并有培训记录档案。
4.2.3.4主出入口设有小区入园须知、平面示意图等，小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰。
4.2.3.5重要物业服务事项在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务。
4.2.3.6项目基本信息、基础资料、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全；设置档案管理人员，建立完善的档案管理制度并设有档案柜。
4.2.3.7每年进行至少1次业主满意度测评，覆盖率达到70%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改。
4.2.3.8每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业服务各项费用年度收支情况。
4.2.3.9节假日进行专题布置，每年组织2次以上社区活动。
4.3三星级
4.3.1服务场所
4.3.2服务人员
4.3.2.1服务人员服装统一、仪表整洁规范、文明服务；特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。
4.3.2.2服务人员系经培训合格后上岗。项目部物业服务中心配有客户服务专员，每人管理户数不超过600户。
4.3.3日常服务
4.3.3.224小时受理客户投诉，3个工作日内将情况说明解决方案及处理结果反馈客户，不能立即处理的能够阶段性反馈处理情况。投诉回访率100%。
4.3.3.3日常服务符合国家、省、市物业管理有关规定以及物业服务合同的约定；建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；建立培训体系，定期组织培训与考核，并有培训记录档案。
4.3.3.4主出入口设有小区入园须知、平面示意图等，管理区域内交通标志、引导指示牌规范清晰，有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识，小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰。
4.3.3.6项目基本信息、基础资料、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全；应用电子信息技术动态管理设施设备维修养护情况；对业主信息档案和收费情况实现动态管理；档案管理制度健全，档案分类规范、整洁，查阅方便；档案使用登记手续完备；有档案管理人员，设有档案资料室或档案柜。
4.3.3.7每年进行至少1次业主满意度测评，覆盖率达到70%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；每月组织1次项目服务质量检查；重大节假日前组织安全检查。
4.3.3.8每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业服务各项费用年度收支情况。
4.3.3.9节假日进行专题布置，每年组织2次以上社区活动。
4.4四星级
4.4.1服务场所
4.4.1.2建立小区物业管理系统，利用手机移动客户端保证与业主间的实名互联互通。
4.4.2服务人员
4.4.2.1服务人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；特种作业员工均持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。
4.4.2.2项目负责人具有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历，服务人员系经培训合格后上岗。项目部物业服务中心配有客户服务专员，每人管理户数不超过400户。
4.4.3日常服务
4.4.3.224小时受理客户投诉，1个工作日内将情况说明解决方案及处理结果反馈客户，不能立即处理的能够阶段性反馈处理情况。投诉回访率100%。
4.4.3.3日常服务符合国家、省、市物业管理有关规定以及物业服务合同的约定；建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；建立培训体系，定期组织培训与考核，并有培训记录档案。
4.4.3.4主出入口设有小区入园须知、平面示意图等，管理区域内交通标志、引导指示牌规范清晰，有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识，小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰。
4.4.3.6项目基本信息、基础资料、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全；应用电子信息技术动态管理设施设备维修养护情况；对业主信息档案和收费情况实现动态管理；档案管理制度健全，档案分类规范、整洁，查阅方便；档案使用登记手续完备；有专职档案管理人员，设有档案资料室或档案资料专区。
4.4.3.7每年进行至少1次业主满意度测评，覆盖率达到70%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；每月组织1次项目服务质量检查；重大节假日前组织安全检查。
4.4.3.8每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业服务各项费用年度收支情况。
4.4.3.9节假日进行专题布置，每年组织3次以上社区活动。
4.5五星级
4.5.1服务场所
4.5.1.2建立小区物业管理系统，利用手机移动客户端保证与业主间的实名互联互通。
4.5.2服务人员
4.5.2.1服务人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；特种作业员工均持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。
4.5.2.2项目负责人具有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历，服务人员系经培训合格后上岗。项目部物业服务中心配有客户服务专员，每人管理户数不应超过300户。
4.5.3日常服务
4.5.3.224小时受理客户投诉，1个工作日内将情况说明、解决方案及处理结果反馈客户，不能立即处理的能够阶段性反馈处理情况。投诉回访率100%。
4.5.3.3日常服务符合国家、省、市物业管理有关规定以及物业服务合同的约定；建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；建立培训体系，定期组织培训与考核，并有培训记录档案。
4.5.3.4主出入口设有小区入园须知、平面示意图等，管理区域内交通标志、引导指示牌规范清晰，有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识，小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰。
4.5.3.6项目基本信息、基础资料、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全；应用电子信息技术动态管理设施设备维修养护情况；对业主信息档案和收费情况实现动态管理；档案管理制度健全，档案分类规范、整洁，查阅方便；档案使用登记手续完备；有专职档案管理人员，设有档案资料室或档案资料专区。
4.5.3.7每年进行至少1次业主满意度测评，覆盖率达到80%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；每月组织1次项目服务质量检查；重大节假日前组织安全检查。
4.5.3.8每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业服务各项费用年度收支情况。
4.5.3.9节假日进行专题布置，每年组织4次以上社区活动。
5共用部位共用设施设备日常运行、保养、维修服务
5.1一级
5.1.1综合管理
5.1.1.1配备设施设备管理人员，建立台账，设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全。
5.1.1.2特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
5.1.1.3建立运行、检查、维修养护记录档案，发现问题，及时组织修复。
5.1.1.4发现安全隐患，立即采取防护措施，并及时处理。
5.1.1.5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
5.1.2公共部位
5.1.2.1房屋结构
5.1.2.2建筑部件
5.1.2.2.1每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件。
5.1.2.2.2每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
5.1.2.2.3每半年度检査1次共用部位地面、墙面、天棚等。
5.1.2.3附属构筑物
5.1.2.3.1年检查1次屋面泄水沟、楼内外排水管道、屋顶防水层。
5.1.2.3.2每季度巡查1次大门、围墙、围栏等做好记录。
5.1.2.3.3每季度1次巡查道路、路面、侧石、井盖、休闲设施等。
5.1.2.3.4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5.1.2.3.5配置避雷设施位置平面图；每年检测1次防雷装置。
5.1.3设备机房
5.1.3.1设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
5.1.3.2在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。
5.1.3.3设施设备标志、标牌齐全。
5.1.4排水系统
5.1.4.1每半年检查1次雨水井、污水井、化粪池，无堵塞无外溢。化粪池每年清掏不低于1次。
5.1.4.2每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。
5.1.4.3每次大、暴雨前后对主要排水口、管井进行检查。
5.1.4.4污水泵汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。
5.1.5公共照明
5.1.5.1楼内照明每周巡视1次，一般故障24小时内修复；复杂故障7日内修复。楼内照明设施完好率达到75%。
5.1.5.2楼外照明每月巡视2次，一般线路故障3日内修复；复杂故障10天内修复。楼外照明设施完好率达到75%。
5.1.5.3应急照明每周巡视1次，发现故障，1小时内到达现场组织维修。
5.1.6电气设备
5.1.6.1基本要求
5.1.6.1.1配电室、楼层配电间有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备。
5.1.6.1.2电缆进出线和开关标识准确。
5.1.6.1.3每年检查1次电气安全。
5.1.6.2低压柜
5.1.6.2.1每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
5.1.6.2.2每年检测1次接地电阻；每2年校验1次仪表。
5.1.6.3低压配电箱和线路
每季检查1次设备运行状况；每年养护1次，内容包括紧固、检测、清扫。
5.1.6.4控制柜
每季检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
5.1.6.5发电机
每季度试运行1次，保证运行正常。
5.1.7消防系统
5.1.7.1建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。
5.1.7.3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1次消防安全培训。
5.1.7.4每月对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓系统、防火门监控系统、防烟及排烟设施、防火门、窗、防火卷帘等防火分隔设施、消防电梯、建筑灭火器等消防设施进行巡查，定期检测、维修和保养，发现问题及时处置，确保消防设施完好有效。巡查及检测、维修、保养形成记录，定期整理并存档。
5.1.7.5每月检查1次区域消防通道，发现占用、堵塞消防通道等消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
5.1.7.6消防控制室设专人24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。
5.1.7.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
5.1.8安全防范系统
5.1.8.1不定期检查摄像头发现问题并进行调试，保证镜头清晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正常。
5.1.8.2不定期检查楼宇对讲系统，发现问题进行调试。
5.1.8.3中央控制室管理实行24小时人员值班制度。
5.1.8.5图像采集设备每周检查1次监视画面、录像等功能；每月表面清洁1次。保障设备运行正常；画面、图像保存不低于30天。
5.1.9升降系统
5.1.9.1电梯维修保养合同规范，维保单位资质符合规定；配备兼职电梯安全管理员，对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
5.1.10水景及景观设施
5.1.10.1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
5.1.10.2使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施；每季度检查1次防漏电设施。
5.1.10.3设置必要的安全警示标志。
5.1.10.4水质符合卫生要求。
5.2二级
5.2.1综合管理
5.2.1.1设施设备专业管理人员配置合理，建立设施设备台账，设施设备标志齐全、规范，设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全。
5.2.1.2特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
5.2.1.3雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。
5.2.1.4建立运行、检查、维修养护记录档案；共用部位、共用设施设备出现的故障及检查中发现的问题，及时组织修复。
5.2.1.5对危险隐患部位设置安全防范警示标志，发现安全隐患，立即采取防护措施，并及时处理。
5.2.1.6每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
5.2.2公共部位
5.2.2.1房屋结构
5.2.2.2建筑部件
5.2.2.2.1每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件、室外屋面、散水等。
5.2.2.2.2每季巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好率达成85%，门、窗开闭灵活并无异常声响。
5.2.2.2.3每季检査1次共用部位地面、墙面、天棚等。
5.2.2.3附属构筑物
5.2.2.3.1每年1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通；每年检查1次屋顶，发现屋顶防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
5.2.2.3.2每月巡查1次大门、围墙、围栏等。
5.2.2.3.3每季度1次巡查道路、路面、侧石、井盖、休闲设施等。
5.2.2.3.4每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5.2.2.3.5配置避雷设施位置平面图；每年检测1次防雷装置。
5.2.3设备机房
5.2.3.1设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
5.2.3.2在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。
5.2.3.3设施设备标志、标牌齐全。
5.2.3.5交接班记录、工作日志等齐全、完整。
5.2.4排水系统
5.2.4.1每个月检查1次雨水井、污水井、化粪池，无堵塞无外溢。化粪池每年清掏不低于1次。
5.2.4.2每年汛前对雨水井、污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。
5.2.4.3每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
5.2.4.4污水泵汛期每日巡视1次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。
5.2.5公共照明
5.2.5.1楼内照明每周巡视1次，一般故障24小时内修复；复杂故障5日内修复。楼内照明设施完好率达到85%。
5.2.5.3应急照明每周巡视1次，发现故障，1小时内到达现场组织维修。
5.2.6电气设备
5.2.6.1基本要求
5.2.6.1.1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整。
5.2.6.1.2受托管理高压供电设备的，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格。
5.2.6.1.3后备电源设备定期检测，能够随时启用，公共照明正常，设备编号有序。
5.2.6.1.4配电室、楼层配电间有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标识准确。
5.2.6.1.6每年检查2次电气安全。
5.2.6.2低压柜
5.2.6.2.1每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
5.2.6.2.2每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。
5.2.6.3低压配电箱和线路
每月检查1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫，每半年切换1次双路互投开关。
5.2.6.4控制柜
5.2.6.4.1每月检查1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
5.2.6.4.2每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。
5.2.6.5发电机
5.2.6.5.1每季度试运行1次，保证运行正常。
5.2.6.5.2每年活化1次蓄电池；每半月巡视1次充电机和蓄电池。
5.2.7消防系统
5.2.7.1建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。
5.2.7.3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1次消防安全培训。
5.2.7.4每月对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓系统、防火门监控系统、防烟及排烟设施、防火门、窗、防火卷帘等防火分隔设施、消防电梯、建筑灭火器等消防设施进行巡查，定期检测、维修和保养，发现问题及时处置，确保消防设施完好有效。巡查及检测、维修、保养形成记录，定期整理并存档。
5.2.7.5每月检查1次区域消防通道，发现占用、堵塞消防通道等消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
5.2.7.6消防控制室设专人24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。
5.2.7.7出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语。
5.2.7.8发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
5.2.8安全防范系统
5.2.8.1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求；系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整；技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，能及时进行维修。
5.2.8.2摄像头每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况、镜头清洁等情况，进行相应的调试；每年防护罩内部除尘1次。
5.2.8.3楼宇对讲设备每2个月检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常；每2个月表面清洁1次。
5.2.8.4中央控制室管理实行24小时人员值班制度。
5.2.8.5报警控制管理主机每日检查1次，保障设备运行正常；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
5.2.8.6红外对射探测器每月做运行状态测试，保障设备运行正常；每月表面清洁1次。
5.2.8.7网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次。
5.2.8.8图像采集设备每日检查1次监视画面、录像等功能；每周表面清洁1次，保障设备运行正常，画面、图像保存不低于30天。
5.2.8.9解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
5.2.8.10云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。
5.2.8.11巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次；每日存储巡更记录。
5.2.8.12读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。
5.2.8.13电磁锁门锁每月检查1次吸力、外观、接线。
5.2.8.14闭门器每月检查1次，调整拉力保证门能正常关闭。
5.2.9升降系统
5.2.9.1电梯维修保养合同规范，维保单位资质符合规定；配备兼职电梯安全管理员，对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
5.2.10水景及景观设施
5.2.10.1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
5.2.10.2使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施；每周检查1次防漏电设施。
5.2.10.3水质符合卫生要求。
5.2.10.4每周巡查1次游乐设施，确保无安全隐患，有安全警示标识，重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。游乐设施有安全使用须知。
5.3三星级
5.3.1综合管理
5.3.1.1设施设备专业管理人员配置规范量化，岗位责任明确，建立设施设备台账，设施设备标志齐全、规范，设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全。
5.3.1.2特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
5.3.1.3雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。
5.3.1.4建立运行、检查、维修养护记录档案。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，及时组织修复。
5.3.1.5对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每季度检查1次，保证标志清晰完整，设施运行正常。发现安全隐患，立即采取防护措施，并及时处理。
5.3.1.6每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
5.3.2公共部位
5.3.2.1房屋结构
5.3.2.2建筑部件
5.3.2.2.1每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件、室外屋面、散水等。
5.3.2.2.2每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好率达成90%，门、窗开闭灵活并无异常声响。
5.3.2.2.3每月检査1次共用部位地面、墙面、天棚等。
5.3.2.3附属构筑物
5.3.2.3.1每半年1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通；每年检查1次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
5.3.2.3.2每半月巡查1次大门、围墙、围栏等。
5.3.2.3.3每月1次巡查围墙、道路、路面、侧石、井盖、休闲设施等。
5.3.2.3.4每半月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5.3.2.3.5配置避雷设施位置平面图；每年由专业机构检测1次防雷装置。
5.3.3设备机房
设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
5.3.3.1.1在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。
5.3.3.1.2设施设备标志、标牌齐全。
5.3.3.1.4交接班记录、工作日志等齐全、完整。
5.3.4排水系统
5.3.4.1每个月检查1次雨水井、污水井、化粪池，无堵塞无外溢。化粪池每年清掏不低于1次
5.3.4.2每年汛前对雨水井、污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。
5.3.4.3每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
5.3.4.4污水泵汛前、汛期每天巡视1次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。
5.3.5公共照明
5.3.5.1楼内照明每48小时巡视1次，一般线路故障12小时内修复；复杂故障1日内修复。楼内照明设施完好率达到95%。
5.3.5.3应急照明每周巡视2次，发现故障，1小时内到达现场组织维修。
5.3.6电气设备
5.3.6.1基本要求
5.3.6.1.1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整；
5.3.6.1.2受托管理高压供电设备的，安全操作规程明示，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格；
5.3.6.1.3后备电源设备定期检测，能够随时启用，公共照明正常，设备编号有序。
5.3.1.6.4配电室、楼层配电间有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标识准确。
5.3.1.6.6每年2次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
5.3.6.2低压柜
5.3.6.2.1每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
5.3.6.2.2每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。
5.3.6.3低压配电箱和线路
每月检查1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。每半年切换1次双路互投开关。
5.3.6.4控制柜
5.3.6.4.1每半月检查1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
5.3.6.4.2每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。
5.3.6.5发电机
5.3.6.5.1每季度试运行1次，保证运行正常。
5.3.6.5.2每年活化2次蓄电池；每半月巡视1次充电机和蓄电池。
5.3.7消防系统
5.3.7.1建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。
5.3.7.3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。
5.3.7.4每月对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓系统、防火门监控系统、防烟及排烟设施、防火门、窗、防火卷帘等防火分隔设施、消防电梯、建筑灭火器等消防设施进行巡查，定期检测、维修和保养，发现问题及时处置，确保消防设施完好有效。巡查及检测、维修、保养形成记录，定期整理并存档。
5.3.7.5每周检查1次区域消防通道，发现占用、堵塞消防通道等消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
5.3.7.6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。
5.3.7.7在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语。
5.3.7.8发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
5.3.8安全防范系统
5.3.8.1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求；系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整；技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应尽快进行维修。
5.3.8.2摄像头每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况、镜头清洁等情况，进行相应的调试；每年防护罩内部除尘1次。
5.3.8.3楼宇对讲设备每周检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常；每周表面清洁1次。
5.3.8.4中央控制室管理实行24小时专人值班制度。
5.3.8.5报警控制管理主机每日检查1次，保障设备运行正常；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
5.3.8.6红外对射探测器每月做运行状态测试1次，保障设备运行正常；每月表面清洁1次。
5.3.8.7网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次。
5.3.8.8图像采集设备每日检查1次监视画面、录像等功能；每周表面清洁1次，保障设备运行正常，画面、图像保存不低于30天
5.3.8.9解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次。每半年内部除尘1次。
5.3.8.10云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。
5.3.8.11巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次；每日存储巡更记录。
5.3.8.12读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。
5.3.8.13电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线。
5.3.8.14闭门器每2周检查1次，调整拉力保证门能正常关闭。
5.3.9升降系统
5.3.9.1电梯维修保养合同规范，维保单位资质符合规定；配备兼职电梯安全管理员，对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
5.3.9.5电梯轿厢內可视监控装置，无线通讯装置等设施正常使用，电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。
5.3.9.6电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整，电梯地坑干爽整洁，排水泵完好并能正常运行。
5.3.10水景及景观设施
5.3.10.1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
5.3.10.2使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施；每周检查1次防漏电设施。
5.3.10.3水质符合卫生要求。
5.3.10.4每5日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。有安全警示标识，重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。游乐设施有安全使用须知。
5.4四星级
5.4.1综合服务
5.4.1.1设施设备专业管理人员配置规范量化，岗位责任明确，建立设施设备总账、台账、设备卡，设施设备标志齐全、规范，设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全。
5.4.1.2特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
5.4.1.3雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。
5.4.1.4建立运行、检查、维修养护记录档案。共用设施及设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，即时组织修复。
5.4.1.5对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，保证标志清晰完整，设施运行正常。发现安全隐患，立即采取防护措施并及时处理。
5.4.1.6每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
5.4.2公共部位
5.4.2.1房屋结构
5.4.2.2建筑部件
5.4.2.2.1每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件、室外屋面、散水等。
5.4.2.2.2每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好率达成95%，门、窗开闭灵活并无异。
5.4.2.2.3每月检査1次共用部位地面、墙面、天棚等。
5.4.2.3附属构筑物
5.4.2.3.1每季度1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通；每半年检查1次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时修理。
5.4.2.3.2每10天巡查1次大门、围墙、围栏等。
5.4.2.3.3每半月1次巡查道路、路面、侧石、井盖等。
5.4.2.3.4每10天巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5.4.2.3.5配置避雷设施位置平面图；每年由专业机构检测1次防雷装置。
5.4.3设备机房
5.4.3.1设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
5.4.3.2在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。
5.4.3.3设施设备标志、标牌齐全。
5.4.3.5交接班记录、工作日志等齐全、完整。
5.4.4排水系统
5.4.4.1每个月检查1次雨水井、污水井、化粪池，无堵塞无外溢。化粪池每年清掏不低于1次
5.4.4.2每年汛前对雨水井、污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。
5.4.4.3每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
5.4.4.4污水泵汛前、汛期每天巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动测试；每季度养护1次。
5.4.5公共照明
5.4.5.1楼内照明每24小时巡视1次，一般线路故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。楼内照明设施完好率达到98%，照明灯具损坏更换时限为8小时。
5.4.5.3应急照明每日巡视1次，发现故障，1小时内到达现场组织维修。
5.4.6电气设备
5.4.6.1基本要求
5.4.6.1.1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整。
5.4.6.1.2受托管理高压供电设备的，安全操作规程明示，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格。
5.4.6.1.3后备电源设备定期检测，能够随时启用，公共照明正常，设备编号有序。
5.4.6.1.4配电室、楼层配电间有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标识准确。
5.4.6.1.6每年检查2次电气安全，保证电气设备运行安全正常。
5.4.6.2低压柜
5.4.6.2.1每日巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
5.4.6.2.2每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。
5.4.6.3低压配电箱和线路
每半月检查1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。
5.4.6.4控制柜
5.4.6.4.1每周检查1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
5.4.6.4.2每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。
5.4.6.5发电机
5.4.6.5.1每季度试运行1次，保证运行正常。
5.4.6.5.2每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每半月巡视1次充电机和蓄电池。
5.4.7消防系统
5.4.7.1综合管理
5.4.7.1.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
5.4.7.1.3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。
5.4.7.1.4消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。
5.4.7.1.5每日防火巡查1次，每月防火检查2次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5.4.7.1.6发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
5.4.7.1.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
5.4.7.2消防设施设备维修养护
5.4.7.2.1火灾自动报警系统
5.4.7.2.1.1火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。
5.4.7.2.1.2火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。
5.4.7.2.1.3备用电源
每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。
5.4.7.2.1.4消防广播系统
每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。
5.4.7.2.1.5防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速。
每年养护防2次排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
5.4.7.2.1.6防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能。
每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油；电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。
5.4.7.2.1.7水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次；每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。
5.4.7.2.1.8应急照明、疏散指示标志
5.4.7.2.1.9消防电梯
5.4.7.2.1.10灭火器
每日巡查1次灭火器数量、位置情况；每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
5.4.7.2.1.11消防通道
区域消防通道畅通，发现违章占用情况及时向有关部门上报。
在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。
5.4.8安全防范系统
5.4.8.1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求；系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整；技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，24小时内进行维修。
5.4.8.2摄像头每月检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况、镜头清洁等情况，进行相应的调试；每年防护罩内部除尘1次。
5.4.8.3楼宇对讲设备每周检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常，每周表面清洁1次。
5.4.8.4中央控制室实行24小时专人值班制度。
5.4.8.5报警控制管理主机每日检查1次，保障设备运行正常；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
5.4.8.6红外对射探测器每半月做运行状态测试1次，保障设备运行正常；每半月表面清洁1次。
5.4.8.7网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次。
5.4.8.8图像采集设备每日检查1次监视画面、录像等功能；每周表面清洁1次，保障设备运行正常，画面、图像保存不低于90天。
5.4.8.9解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
5.4.8.10云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。
5.4.8.11巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次，每日存储巡更记录。
5.4.8.12读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。
5.4.8.13电磁锁门锁每周检查1次吸力、外观、接线。
5.4.8.14闭门器每周检查1次，调整拉力保证门能正常关闭。
5.4.9升降系统
5.4.9.1电梯维修保养合同规范，维保单位资质符合规定，配备取得电梯安全管理人员资格证书的专职电梯安全管理员，对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；每年至少1次对安全管理人员进行电梯安全培训。
5.4.9.5电梯轿厢內可视监控装置，语音提示广墦、无线通讯装置等设施正常使用，电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。
5.4.9.6电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整，电梯地坑干爽整洁，排水泵完好并能正常运行。
5.4.10水景及景观设施
5.4.10.1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
5.4.10.2使用期间每2日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施；每周检查1次防漏电设施。
5.4.10.3水质符合卫生要求。
5.4.10.4每3日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。有安全警示标识，重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。游乐设施有安全使用须知。
5.5五星级
5.5.1综合服务
5.5.1.1设施设备专业管理人员配置规范量化，岗位责任明确，建立设施设备总账、台账、设备卡，设施设备标志齐全、规范，设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全。
5.5.1.2特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
5.5.1.3雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。
5.5.1.4建立运行、检查、维修养护记录档案。共用设施及设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，即时组织修复。
5.5.1.5对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，保证标志清晰完整，设施运行正常。发现安全隐患，立即采取防护措施，并及时处理。
5.5.1.6每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
5.5.2公共部位
5.5.2.1房屋结构
5.5.2.2建筑部件
5.5.2.2.1每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件、室外屋面、散水等。
5.5.2.2.2每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好率达成98%，门、窗开闭灵活并无异常声响。
5.5.2.2.3每月检査1次共用部位地面、墙面、天棚等。
5.5.2.3附属构筑物
5.5.2.3.1每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次）；每半年检查1次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
5.5.2.3.2每周巡查1次大门、围墙、围栏等。
5.5.2.3.3每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等。
5.5.2.3.4每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5.5.2.3.5配置避雷设施位置平面图；每年由专业机构检测1次防雷装置。
5.5.3设备机房
5.5.3.1设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
5.5.3.2在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。
5.5.3.3设施设备标志、标牌齐全。
5.5.3.5交接班记录、工作日志等齐全、完整。
5.5.4排水系统
5.5.4.1每个月检查1次雨水井、污水井、化粪池，无堵塞无外溢。化粪池每年清掏不低于1次。
5.5.4.2每年汛前对雨水井、污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。
5.5.4.3每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
5.5.4.4污水泵汛前、汛期每天巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动测试；每季度养护1次。
5.5.5公共照明
5.5.5.1楼内照明每24小时巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。楼内照明设施完好率达到98%，照明灯具损坏更换时限为8小时。
5.5.5.3应急照明每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。
5.5.6电气设备
5.5.6.1基本要求
5.5.6.1.1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整。
5.5.6.1.2受托管理高压供电设备的，安全操作规程明示，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格。
5.5.6.1.3后备电源设备定期检测，能够随时启用，公共照明正常，设备编号有序。
5.5.6.1.4配电室、楼层配电间有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标识准确。
5.5.6.1.6每年检查2次电气安全，保证电气设备运行安全正常。
5.5.6.2低压柜
5.5.6.2.1每日巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
5.5.6.2.2每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；
5.5.6.3低压配电箱和线路
每周检查1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。
5.5.6.4控制柜
5.5.6.4.1每周检查2次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
5.5.6.4.2每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。
5.5.6.5发电机
5.5.6.5.1每季度试运行1次，保证运行正常。
5.5.6.5.2每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每半月巡视1次充电机和蓄电池。
5.5.7消防系统
5.5.7.1综合管理
5.5.7.1.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
5.5.7.1.3设置不少于2个消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育，至少每季度更换一次内容；每年对员工进行2次消防安全培训。
5.5.7.1.4消防控制室设专人24小时值班，每班不少于2人，并保证消防设施正常运行，及时处理各类报警、故障信息，不得将应当处于自动状态的消防设施设在手动状态。消防控制室值班人员要取得建（构）筑物消防员职业资格证书。
5.5.7.1.5每日防火巡查不少于2次，其中1次应在夜间进行；每月防火检查2次；按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5.5.7.1.6发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
5.5.7.1.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
5.5.7.2消防设施设备维修养护
5.5.7.2.1火灾自动报警系统
5.5.7.2.1.1火灾报警控制器、联动控制设备
5.5.7.2.1.2火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
5.5.7.2.1.3备用电源
5.5.7.2.2消防广播系统
5.5.7.2.2.2每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。
5.5.7.2.3防排烟系统
5.5.7.2.3.1每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速。
5.5.7.2.3.2每年养护防2次排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
5.5.7.2.4防火分隔设施
5.5.7.2.4.1每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能。
5.5.7.2.4.2每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油；电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。
5.5.7.2.5水灭火系统
5.5.7.2.6应急照明、疏散指示标志
5.5.7.2.7消防电梯
5.5.7.2.8灭火器
5.5.7.2.9消防通道
5.5.7.2.9.1区域消防通道畅通，发现违章占用情况及时向有关部门上报。
5.5.7.2.9.2在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。
5.5.8安全防范系统
5.5.8.1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求；系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整，技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，12小时内进行维修。
5.5.8.2摄像头每半月检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况、镜头清洁等情况，进行相应的调试，每年防护罩内部除尘1次。
5.5.8.3楼宇对讲设备每周检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常，每周表面清洁1次。
5.5.8.4中央控制室管理实行24小时专人值班制度。
5.5.8.5报警控制管理主机每日检查1次，保障设备运行正常；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
5.5.8.6红外对射探测器每周检查1次接线、探测范围、防水状况等；每周表面清洁1次。
5.5.8.7网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次。
5.5.8.8图像采集设备每日检查1次监视画面、录像等功能，每周表面清洁1次。保障设备运行正常，画面、图像保存不低于90天。
5.5.8.9解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
5.5.8.10云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。
5.5.8.11巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次，每日存储巡更记录。
5.5.8.12读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。
5.5.8.13电磁锁门锁每周检查1次吸力、外观、接线。
5.5.8.14闭门器每周检查1次，调整拉力保证门能正常关闭。
5.5.9升降系统
5.5.9.1电梯维修保养合同规范，维保单位资质符合规定，设置电梯安全管理机构，确定取得电梯安全管理人员资格证书的安全管理负责人，对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，每年至少2次对安全管理人员进行电梯安全培训。
5.5.9.5电梯轿厢內可视监控装置，语音提示广墦、无线通讯装置等设施正常使用，电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。
5.5.9.6电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整，电梯地坑干爽整洁，排水泵完好并能正常运行。
5.5.10水景及景观设施
5.5.10.1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
5.5.10.2使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施；每周检查1次防漏电设施。
5.5.10.3水质符合卫生要求。
5.5.10.4每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。有安全警示标识，节假日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施游乐设施有安全使用须知运行正常。
6公共区域秩序维护服务
6.1一级
6.1.1人员要求
6.1.1.1设置专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责。
6.1.12能正确使用消防器材，设备设施完好，在发生的治安案件或者各类灾害事故时，能够及时做出正确反应。
6.1.2门岗
6.1.2.1主出入口有人值守，有详细的交接班记录。
6.1.2.2加强安全防范，对进出车辆进行疏导管理，保持出入口畅通，阻止非小区来访人员随意进入小区。
6.1.3巡逻岗
每天不少于1次巡查，做好巡查记录，发现问题及时解决或向有关部门反馈解决。
6.1.4监控
6.1.4.1监控室有人值守，监控影像资料、报警记录留存30日备查。
6.1.4.2有管理制度、应急预案，监控设备相对完好。
6.1.5装修服务
6.1.6记录与档案
各项工作记录完整有效，档案齐全。
6.2二级
6.2.1人员要求
6.2.1.1设置专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责。
6.2.1.2统一着装，佩戴统一标志。
6.2.1.3能正确使用消防器材，设备设施完好，在发生的治安案件或者各类灾害事故时，能够及时做出正确反应。
6.2.2门岗
6.2.2.1主出入口24小时值勤，有详细的交接班记录。
6.2.2.2加强安全防范，对进出车辆进行疏导管理，保持出入口畅通，阻止非小区来访人员随意进入小区。
6.2.3巡逻岗
白天巡逻次数不少于1次，夜间不少于1次，做好巡查记录，发现问题及时解决或向有关部门反馈解决。
6.2.4监控
6.2.4.1监控室有人24小时值守，值班记录完整，监控影像资料、报警记录留存30日备查。
6.2.4.2有管理制度、应急预案，监控设备相对完好。
6.2.5装修服务
6.2.6记录与档案
6.3三星级
6.3.1人员要求
6.3.1.1设置专职秩序维护人员，55周岁以下人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责。
6.3.1.2统一着装，佩戴统一标志。
6.3.1.3配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械，设备设施完好，能够正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，在发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告。
6.3.2门岗
6.3.2.1主出入口24小时值勤，有详细的交接班记录。
6.3.2.2封闭管理小区建立外来人员管理制度，对来人来访和外来机动车实行询问登记。
6.3.3巡逻岗
6.3.4监控
6.3.4.1监控室有人24小时值守，值班记录完整，监控影像资料、报警记录留存30日备查。
6.3.4.2有管理制度、应急预案，监控设备相对完好。
6.3.5居住房屋租赁治安管理
公安（边防）派出所采集居住房屋租赁信息，需要物业服务企业提供的，物业服务企业应当予以配合。
6.3.6装修服务
6.3.7记录与档案
各项工作记录完整有效，档案齐全；每年进行1次专项应急预案演习，记录存档。
6.4四星级
6.4.1人员要求
6.4.1.1设置专职秩序维护人员且受过专门保安培训，45周岁以下人员占总数40%以上。
6.4.1.2统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范。
6.4.1.3配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械，设备设施完好，能够正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，在发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告。
6.4.2门岗
6.4.2.1主出入口24小时值勤，有详细的交接班记录。
6.4.2.2实行业主刷卡等进出方式，建立外来人员管理制度，对来人来访和外来机动车实行询问登记。
6.4.3巡逻岗
6.4.4监控
6.4.4.1监控室设专人24小时值守，值班记录完整，监控影像资料、报警记录留存90日备查。
6.4.4.2有管理制度、应急预案，监控设备完好。
6.4.5居住房屋租赁治安管理
公安（边防）派出所采集居住房屋租赁信息，需要物业服务企业提供的，物业积极予以配合。
6.4.6装修服务
6.4.7记录与档案
各项工作记录完整有效，档案齐全；每年进行2次专项应急预案演习，记录存档。
6.5五星级
6.5.1人员要求
6.5.1.1设置专职秩序维护人员，定期接受专门保安培训，身体健康，工作认真负责，45周岁以下人员占总数60%以上。
6.5.1.2统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，根据项目特点或岗位需要立岗或坐岗。
6.5.1.3配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械，设备设施完好，能够正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，在发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并能够积极协助做好调查和救助工作。
6.5.2门岗
6.5.2.1主出入口24小时值勤，有详细的交接班记录。
6.5.2.2实行业主刷卡等进出方式，建立外来人员管理制度，对来人来访和外来机动车实行询问登记，建立大宗物品进出管理制度，实行大宗物品进出登记管理。
6.5.3巡逻岗
6.5.4监控
6.5.4.1监控室有人24小时值守，值班记录完整，监控影像资料、报警记录留存90日备查。
6.5.4.2有管理制度、应急预案，监控设备完好。
6.5.5居住房屋租赁治安管理
6.5.6装修服务
6.5.7记录与档案
7清洁卫生服务
7.1一级
7.1.1基本要求
7.1.1.1实施垃圾分类管理，有分类标识。
7.1.1.2保持垃圾桶清洁；垃圾清运日产日清；公共区域保持干净整洁无杂物。
7.1.1.3对小区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫。
7.1.2楼内公共区域清洁
7.1.2.1大堂、一层候梯厅地面每日清扫1次、每周清拖1次；信报箱、大堂玻璃每月擦拭1次。
7.1.2.2楼道、楼梯地面每日清扫1次，楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施每季度擦拭1次。
7.1.2.3电梯轿厢每日清扫1次，每周擦拭清拖1次。
7.1.2.4雨季前清扫1次天台、顶楼。
7.1.2.5设备机房每月清洁1次，室内无杂物。
7.1.3楼外公共区域清洁
7.1.3.1楼外道路每日清扫1次。
7.1.3.2公共绿地每天清洁1次。
7.1.4其它
7.1.4.1垃圾入桶，垃圾桶、果皮箱每天清洁1次，夏季隔天进行消毒；每月清洗1次垃圾收集容器,及时消杀蝇虫。
7.1.4.2定期对水系漂浮物、杂物等进行清理。
7.1.4.3委托清运装修垃圾的，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。
7.2二级
7.2.1基本要求
7.2.1.1保洁设施设备配置合理，工具台账完善；实施垃圾分类管理，有分类标识。
7.2.1.2合理设置垃圾桶，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器；实行垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；垃圾桶内的垃圾不超过其容量，周边无散落垃圾，垃圾清运日产日清，无满溢现象；公共区域保持干净整洁无杂物。
7.2.1.3对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫，做好台阶等重点部位的防滑工作。
7.2.2楼内公共区域清洁
7.2.2.1大堂、一层侯梯厅地面每日清扫并清拖1次；信报箱每日擦拭1次；大堂玻璃每2周擦拭1次；大堂墙面每周擦拭1次；大堂、一层侯梯厅每日巡视保洁1次。
7.2.2.2楼道、楼梯地面每日清扫1次，每月清拖1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施每月擦拭1次；楼内灯具每年除尘1次。
7.2.2.3电梯轿厢每日清扫1次，每周擦拭清拖1次。
7.2.2.4天台、楼顶每季清扫1次，雨季期间，每月清扫1次。
7.2.2.5设备机房每月清洁1次，室内无杂物。
7.2.3楼外公共区域清洁
7.2.3.1道路及设施每日清扫1次；楼外道路每日巡视保洁1次。
7.2.3.2公共绿地每天清洁1次。
7.2.3.3楼外公共照明及共用设施每半年清洁1次。
7.2.3.4室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭1次。
7.2.4其它
7.2.4.1垃圾每日清运1次，配有专用垃圾清运车；每周清洗1次垃圾收集容器。
7.2.4.2垃圾中转站5-6月、9-10月每周消杀3次，7-8月每日消杀1次，及时消杀蝇虫。
7.2.4.3水景根据水质情况进行净化处理，使用期间每周清洁1次水面；每季清洁1次水池池底。
7.2.4.4委托清运装修垃圾的，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。
7.3三星级
7.3.1基本要求
7.3.1.1保洁设施设备配置合理，工具台账完善；实施垃圾分类管理，有分类标识。
7.3.1.2合理设置垃圾桶，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器；实行垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；垃圾桶内的垃圾不超过其容量，周边无散落垃圾，垃圾清运日产日清，无满溢现象；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域保持干净整洁无杂物。
7.3.1.3防治鼠害、虫害等有年度季度计划，有措施，有记录。
7.3.1.4对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫，做好台阶等重点部位的防滑工作。
7.3.1.5建立公共区域宠物活动管理制度。
7.3.2楼内公共区域清洁
7.3.2.1大堂、一层侯梯厅每日清扫并清拖1次；信报箱每日擦拭1次；大堂玻璃每2周擦拭1次；大堂墙面每周擦拭1次；大堂、一层侯梯厅每日巡视保洁1次。
7.3.2.2楼道、楼梯地面每日清扫1次，每周清拖1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施每周擦拭1次；楼内灯具每半年除尘1次。
7.3.2.3电梯轿厢门、面板隔日擦拭1次；轿厢地面每日清扫、隔日清拖1次；不锈钢或其它材料装饰的电梯轿厢每月护理1次。
7.3.2.4天台、楼顶每季清扫1次，雨季期间每月清扫1次；天台、内天井有杂物及时清扫。
7.3.2.5设备机房每月清洁1次，室内无杂物。
7.3.3楼外公共区域清洁
7.3.3.1道路及设施每日清扫1次；楼外道路每日巡视保洁2次。
7.3.3.2公共绿地每天清洁1次。
7.3.3.3楼外公共照明及共用设施每季度清洁1次。
7.3.3.4雨篷、门头等半年清洁1次。
7.3.3.5室外标识、宣传栏、信报箱等每半月擦拭1次。
7.3.4其它
7.3.4.1垃圾每日清运不低于1次，配有专用垃圾清运车密闭运输、外观整洁；每周清洗1次垃圾收集容器。
7.3.4.2垃圾中转站5-6月、9-10月每周消杀3次，7-8月每日消杀1次，及时消杀蝇虫，保持外围整洁。
7.3.4.3水景根据水质情况进行消毒净化处理，使用期间每3日清洁1次水面；每季清洁1次水池池底。
7.3.4.4委托清运装修垃圾的，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。
7.4四星级
7.4.1基本要求
7.4.1.1保洁设施设备配置合理，工具台账完善；实施垃圾分类管理，有分类标识。
7.4.1.2合理设置垃圾桶，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器；高层住宅电梯直达地下停车场的，要求在地下楼层出口配置垃圾收集容器；实行垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；垃圾桶内的垃圾不超过其容量，周边无散落垃圾，垃圾清运日产日清，无满溢现象；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物。
7.4.1.3防治鼠害、虫害等有年度季度计划，有措施，有记录。
7.4.1.4对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫。
7.4.1.5建立公共区域宠物活动管理制度。
7.4.2楼内公共区域清洁
7.4.2.1大堂、一层侯梯厅每日清扫并清拖1次；信报箱每日擦拭1次；大堂玻璃每周擦拭1次；大堂墙面、侯梯厅墙面每周擦拭1次；配有家具的每月护理1次；大堂、一层侯梯厅每日巡视保洁2次；针对天然石材地面，每月对地面石材做1次结晶养护。
7.4.2.2楼道、楼梯地面每日清扫1次并隔日清拖1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施隔日擦拭1次；楼内灯具每季度除尘1次；根据地面材质，定期做地面清洗、养护，楼道、楼梯每日巡视保洁1次。
7.4.2.3电梯轿厢门、面板每日擦拭1次；轿厢地面每日清拖1次；不锈钢或其它材料装饰的电梯轿厢半月护理1次，石材装饰的电梯轿厢两月养护1次。
7.4.2.4天台、楼顶每月清扫1次，雨季期间，每月清扫2次，每1周巡查1次。天台、内天井有杂物及时清扫。
7.4.2.5设备机房每月清洁1次，室内无杂物。
7.4.3楼外公共区域清洁
7.4.3.1道路及设施每日清扫1次；楼外道路每日巡视保洁3次。
7.4.3.2公共绿地每天清洁1次。
7.4.3.3楼外公共照明及共用设施每月清洁1次。
7.4.3.4雨篷、门头等半年清洁1次。
7.4.3.5室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
7.4.4其它
7.4.4.1垃圾每日清运2次，配有专用垃圾清运车密闭运输、外观整洁；每周清洗2次垃圾收集容器。
7.4.4.2垃圾中转站5-6月、9-10月每周消杀3次，7-8月每日消杀1次，及时消杀蝇虫，保持外围整洁。
7.4.4.3水景根据水质情况进行消毒净化处理，使用期间每2日清洁1次水面；每季清洁1次水池池底。
7.4.4.4委托清运装修垃圾的，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。
7.5五星级
7.5.1基本要求
7.5.1.1保洁设施设备配置合理，工具台账完善；实施垃圾分类管理，有分类标识。
7.5.1.2合理设置垃圾桶，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器；高层住宅电梯直达地下停车场的，要求在地下楼层出口配置垃圾收集容器；实行垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；垃圾桶内的垃圾不超过其容量，周边无散落垃圾，垃圾清运日产日清，无满溢现象；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物。
7.5.1.3防治鼠害、虫害等有年度季度计划，有措施，有记录。
7.5.1.4对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫。
7.5.1.5建立公共区域宠物活动管理制度。
7.5.2楼内公共区域清洁
7.5.2.1大堂、一层侯梯厅每日清扫并清拖1次；信报箱每日擦拭1次；大堂玻璃每周擦拭1次；大堂墙面、侯梯厅墙面每周擦拭1次；配有家具的每月护理1次；大堂、一层侯梯厅每日巡视保洁3次；针对天然石材地面，每月对地面石材做1次结晶养护。
7.5.2.2楼道、楼梯地面每日清扫1次并清拖1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施每日擦拭1次；楼内灯具每季度除尘1次；根据地面材质，定期做地面清洗、养护，楼道、楼梯每日巡视保洁2次。
7.5.2.3电梯轿厢门、面板每日擦拭2次；轿厢地面每日清拖2次；不锈钢或其它材料装饰的电梯轿厢半月护理1次，石材装饰的电梯轿厢两月养护1次；电梯轿箱每日巡视保洁3次。
7.5.2.4天台、楼顶每月清扫1次，雨季期间，每月清扫2次，每1周巡查1次。天台、内天井有杂物及时清扫。
7.5.2.5设备机房每月清洁2次，室内无杂物。
7.5.3楼外公共区域清洁
7.5.3.1道路及设施每日清扫1次；楼外道路每日巡视保洁4次。
7.5.3.2公共绿地每天清洁2次。
7.5.3.3楼外公共照明及共用设施每周清洁1次。
7.5.3.4雨篷、门头等每季度清洁1次。
7.5.3.5室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。
7.5.4其它
7.5.4.1垃圾随时收集，垃圾桶、果皮箱每日清运不低于2次，配有专用垃圾清运车，密闭运输、外观整洁；每日清洗1次垃圾收集容器，夏季每天进行消毒。
7.5.4.2垃圾中转站5-6月、9-10月每周消杀3次，7-8月每日消杀1次，保持无蝇虫和外围整洁。
7.5.4.3水景根据水质情况进行消毒净化处理，使用期间每日清洁1次水面；每季清洁1次水池池底。
7.5.4.4委托清运装修垃圾的，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。
8绿化养护服务
8.1一级
8.1.1基本要求
8.1.1.1定期组织浇灌、施肥、松土和喷药，提前做好防涝和防冻工作。
8.1.1.2各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐。
8.1.2乔木
树木长势较好，根据植物生态习性，修剪基本合理，树形基本整齐。
8.1.3灌木
无死株、无严重缺档。
8.1.4绿篱和花坛植物
绿篱和花坛植物长势较好、修剪基本整齐、合理。
8.1.5草坪
保证基本成活，每年全面除草1次。
8.1.6病虫害防治
8.1.6.1树木花草无严重病虫危害症状。
8.1.6.2无药害事故。
8.1.7工作检查
生长季节每月至少检查1次植物生长情况。
8.2二级
8.2.1基本要求
8.2.1.1绿化养护人员配置合理，责任区域明确。
8.2.1.2制定并落实绿化养护计划，绿化图纸、苗木清单等资料齐全，设备、工具台帐完善，醒目处设置爱护绿化等提示标识。
8.2.1.3定期组织浇灌、施肥、松土和喷药，提前做好防涝和防冻工作，绿化作业安全防护措施得当。
8.2.1.4各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，出现死亡或缺株后应及时补栽。
8.2.2乔木
8.2.2.1乔木植株生长健壮，树冠完整，每年施肥1次。
8.2.2.2乔木每年夏季、入冬各修剪1次，植株保存率高于85%。
8.2.3灌木
8.2.3.1灌木植株生长健壮，枝叶丰满，每年施肥2次。
8.2.3.2灌木修剪及时，全年至少修剪2次。
8.2.4绿篱和花坛植物
绿篱轮廓清晰，每年至少修剪3次，其中每年五一前、国庆节前各修剪1次。花坛植物根据生长情况进行追肥。
8.2.5草坪
8.2.5.1地被和草坪植物每年施肥2次，每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数。
8.2.5.2局部杂草覆盖率不超过绿地面积的50%，不出现30厘米以上的杂草，全年修剪不少于6次。
8.2.6病虫害防治
采取预防为主，综合防治的方针及时掌控病虫害的发生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使用化学农药对环境的影响。
8.2.7工作检查
8.2.7.1生长季节每周至少检查1次绿化工作。
8.2.7.2编制每周绿化养护措施和工作计划。
8.2.7.3绿化档案齐全、准确。
8.3三星级
8.3.1基本要求
8.3.1.1绿化养护人员配置合理，责任区域明确。
8.3.1.2制定并落实绿化养护计划，绿化图纸、苗木清单等资料齐全，设备、工具台帐完善，醒目处设置爱护绿化等提示标识。
8.3.1.3定期组织浇灌、施肥、松土和喷药，提前做好防涝和防冻工作，绿化作业安全防护措施得当。
8.3.1.4各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，出现死亡或缺株后及时补栽。
8.3.2乔木
8.3.2.1乔木植株生长健壮，树冠完整，每年施肥1次。
8.3.2.2乔木每年夏季、入冬各修剪1次，植株保存率高于90%。
8.3.3灌木
8.3.3.1灌木植株生长健壮，枝叶丰满，每年施肥2至3次。
8.3.3.2灌木修剪及时，全年至少修剪2次。
8.3.4绿篱和花坛植物
8.3.4.1花坛植物根据生长情况进行追肥。
8.3.4.2绿篱造型整齐美观，轮廓清晰，每年施肥2至3次，修剪及时，每年至少修剪4次，其中每年五一前、国庆节前各修剪1次。
8.3.3草坪
8.3.5.1地被和草坪植物每年施肥3次，每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数。
8.3.5.2局部杂草覆盖率不超过绿地面积的40%，不出现20厘米以上的杂草，全年修剪不少于8次。
8.3.6病虫害防治
8.3.7工作检查
8.3.7.1生长季节每周至少检查1次绿化工作。
8.3.7.2编制每周绿化养护措施和工作计划。
8.3.7.3绿化档案齐全、准确。
8.4四星级
8.4.1基本要求
8.4.1.1绿化养护人员配置合理，责任区域明确。
8.4.1.2制定并落实绿化养护计划，绿化图纸、苗木清单等资料齐全，设备、工具台帐完善，醒目处设置爱护绿化等提示标识，重点树木品种实行标牌管理。
8.4.1.3定期组织浇灌、施肥、松土和喷药，提前做好防涝和防冻工作，绿化作业安全防护措施得当。
8.4.1.4各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，出现死亡或缺株后及时补栽。
8.4.2乔木
8.4.2.1乔木植株生长健壮，树冠完整，每年施肥1至2次。
8.4.2.2乔木每年夏季、冬季各修剪1次，生长季节叶片保存率高于95%。
8.4.3灌木
8.4.3.1灌木植株生长健壮，枝叶丰满，每年施肥2至3次。
8.4.3.2灌木修剪及时，全年至少修剪2次。
8.4.4绿篱和花坛植物
8.4.4.1花坛植物根据生长情况进行追肥。
8.4.4.2绿篱造型整齐美观，轮廓清晰，每年至少修剪5次，其中每年五一前、国庆节前各修剪1次。
8.4.5草坪
8.4.5.1地被和草坪植物每年施肥3至4次，每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数。
8.4.5.2局部杂草覆盖率不超过绿地面积的40%，不出现20厘米以上的杂草，全年修剪不少于8次。
8.4.6病虫害防治
8.4.7工作检查
8.4.7.1生长季节每周至少检查1次绿化工作。
8.4.7.2编制每周绿化养护措施和工作计划。
8.4.7.3绿化档案齐全、准确。
8.5五星级
8.5.1基本要求
8.5.1.1绿化养护人员配置合理，责任区域明确。
8.5.1.2制定并落实绿化养护计划，绿化图纸、苗木清单等资料齐全，设备、工具台帐完善，醒目处设置爱护绿化等提示标识，重点树木品种实行标牌管理。
8.5.1.3定期组织浇灌、施肥、松土和喷药，提前做好防涝和防冻工作，绿化作业安全防护措施得当。
8.5.1.4各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，出现死亡或缺株后及时补栽。
8.5.2乔木
8.5.2.1乔木植株生长健壮，树冠完整，每年施肥1至2次。
8.5.2.2乔木每年夏季、冬季各修剪1次，生长季节叶片保存率高于95%。
8.5.3灌木
8.5.3.1灌木植株生长健壮，枝叶丰满，每年施肥3至4次。
8.5.3.2灌木修剪及时，全年至少修剪3次。
8.5.4绿篱和花坛植物
8.5.4.1花坛植物根据生长情况进行追肥。
8.5.4.2绿篱造型整齐美观，轮廓清晰，每年至少修剪5次，其中每年五一前、国庆节前各修剪1次。
8.5.5草坪
8.5.5.1地被和草坪植物每年施肥3至4次，草坪生长季节至少每2周修剪1次，每年全面除草5次;重点绿地增加除草次数。
8.5.5.2局部杂草覆盖率不超过绿地面积的30%，不出现15厘米以上的杂草，全年修剪不少于10次。
8.5.6病虫害防治
8.5.7工作检查
8.5.7.1生长季节每周至少检查1次绿化工作。
8.5.7.2编制每周绿化养护措施和工作计划。
8.5.7.3绿化档案齐全、准确。
附录A住宅物业服务人员配置参考表
附录B老旧住宅区基础物业服务标准
B.1基本要求
B.1.1建立物业管理制度和服务规范。
B.1.2物业服务人员佩戴工牌、行为规范、举止文明、主动热情。
B.1.4服务满意度调查每年组织1次，征求意见不低于全体入住业主、物业使用人的80％。
B.2保洁服务
B.2.1楼道每日清扫1次，每周清拖一次，楼道窗户每月擦洗一次，公共场所每日清扫1次，共用部位定期保洁。
B.2.2设有垃圾收集点，垃圾日产日清。
B.2.3根据实际情况开展灭蚊、灭鼠、灭蝇、灭蟑螂等卫生消杀工作。
B.2.4配合社区做好楼道杂物清理工作。
B.3房屋及设施设备管理
B.3.1定期巡视下水管网、化粪池等设施，雨季每天巡查一次，发现堵塞及时疏通。对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理，对灯泡不亮、楼道玻璃破损、单元门和门锁损坏、地面或方砖小面积破损等小修小补情况及时维修。
B.3.2定期检查房屋共用部位、共用设施设备的完损状况，需要使用维修资金的，及时向业主委员会、社区或街道提出申请，开展维修工作。
B.3.4及时劝阻违反规划私搭乱建行为，劝阻无效时及时报告有关部门处理。
B.4绿化养护
B.4.1乔、灌木每年修剪1次，草坪三月至十月每月至少修剪1次。
B.4.2根据长势，适时喷洒药物，预防病虫害。
B.4.3及时劝阻损绿、毁绿行为，劝阻无效及时向有关部门报告。
B.5封闭或半封闭小区公共秩序维护
B.5.1小区出入口有专人值守。
B.5.2不定人不定期巡逻，并做好记录。
B.5.3监控室有专人值守，有值班记录。
B.5.4有火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，事故发生时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
B.5.5物业区域内应设置简易的交通设施和交通标志。
B.5.6引导机动车和非机动车有序停放，消防车道不得停放车辆，及时劝阻、纠正不按规定停车的行为。定时巡查停车场、车库，车辆出入记录规范、详实。
戴卫祥律师
戴卫祥，男，辽宁东亚律师事务所合伙人，三级律师，工学、法学学士学位。现任辽宁省律师协会政府法律顾问专业委员会委员、辽宁省省级人民监督员，大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会副主任，大连市司法局法律顾问。
2001年从事法律工作，具有多年工作经验、律师执业经验及4年工程建设现场管理经验，先后担任恒大集团大连公司、辽宁公司监察室主任。执业以来，代理过建设工程鉴定、刑事鉴定、机动车交通事故鉴定、医疗损害及医疗产品质量鉴定、消防工程鉴定、环境损害鉴定等各类司法鉴定案件，积累了丰富的司法鉴定办案经验，并成功代理过多起通过司法鉴定确定无罪的刑事、司法鉴定行政确认等案件，在司法鉴定专业有深入、系统的研究和实践。
执业期间，秉承“忠实、勤勉、认真、专业”的执业理念，为多家企业及个人办理几百起成功案件，以认真细致地专业服务，赢得了当事人的一致认可和信赖。