横盘下的深圳二手房市场：监管的决心、业主的不甘和中介的难题
经济观察网记者陈博深圳南山区红树湾片区的二手豪宅红树西岸，117平方米户型=2个榴莲+3根香蕉；144平方米户型=2个榴莲+7根香蕉；173平方米户型=3个榴莲+8根香蕉……；同一片区
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深圳这场由水果图案引发的行业查处行动，源于2月8日落地的二手住房成交参考价格机制，深圳的3595个住宅小区，成交单价第一次被冠上具体参考数值。
彼时起，深圳官方对于各大中介公司的要求是，一切公开的宣传渠道及口径中，二手房源挂牌价均不得超过二手住房成交参考价格表标准；一旦中介机构违规操作，主管部门将祭出严厉的惩罚措施。
在深圳住建局发布的首份住宅小区二手住房成交参考价格表中，红树西岸的指导价被定位在11.05万元/平方米上。以此推算，117平方米户型总价大概1300万元，144平方米户型总价在1600万元左右，而173平方米户型价格大约是1900万元。
经济观察网从多家中介机构内部系统获悉，红树西岸当前的真实挂牌单价介于18.9-25.5万元/平方米之间，以117平方米户型为例，挂牌总价基本集中在2300万元区间，接近指导价的2倍。
深圳官方多番“出击”调控未能降低一众业主的心理预期。一名深圳链家资深中介人员向经济观察网透露，他所在的深圳龙岗片区，目前单套二手房源，业主报价与指导价之间差额介于50-130万元。
业主期望值与政府指导价之间的巨大落差，为深圳各大中介机构出了一道难题。
深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪告诉经济观察网，2月8日后，深圳各个中介门店挂牌的房源，对外全部以参考价展示；实际成交中，如果客户有意向，再口头告知业主真实报价。一旦到了成交环节，只要成交价高于参考价，双方必须签订一份风险告知书。
“我们都是先向客户报指导价，再报业主挂牌价。”上述深圳链家资深中介人员提到，他所接触的大部分业主并不愿意降低报价，让步的只有急售业主，他们给出的价格普遍相比之前同户型最高成交价便宜20-40万元；与之相对的是，客户手上资金普遍不足，大部分都只准备了3成首付。
有限预算内，可供购房者选择的房源正在减少。上述资深中介人员已经两个月没有出单了；他身边多数同行，近两个月也遭遇同样的困境：无一单买卖房源成交。
分水岭已然显现——此前，无论调控如何加码，购房者的资金与资质，总归可以想方设法解决。今年，在二手住房成交参考价格机制与房抵经营贷收紧的双重夹击下，购房者无捷径可走。
深圳二手房市场，罕见进入横盘阶段。根据乐有家研究中心统计的数据，过去的2-4月份，深圳二手住宅月度网签量从5272套下跌至4869套，再降至4396套，4月份环比下跌9.7%；月度过户量则从4166套上升至6789套，再下降至4877套，4月份环比下跌28.16%。
按照行业惯例，过户数据代表实际成交量，但通常滞后市场实时情况1-2个月。相比之下，网签数据更具备即时性，更能反映市场实际成交节奏，但网签数据里面，大概10%以内的交易最终可能撤单。
可供对比的是，按照深房中协统计数据，去年7月份，深圳二手房网签量曾一度攀升至21317套。去年全年度，深圳二手房网签总量达到12.03万套，平均下来，月度网签量超过1万套。“去年深圳市场有多疯狂，今年调控的打击就有多猛烈。”一名深圳中介人士表示。
据经济观察网了解，最近，深圳少数业主报价开始出现松动，部分热点片区的房源报价下降空间甚至达到20%。比如，位于深圳南山片区的星海名城，个别业主对于一次性付款客户的谈价空间可以下调20%，“但依然卖不出去。”上述深圳中介人士称。
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