海南各类型地产投资价值分析 　　海南各类型地产投资价值 　　1）酒店公寓：降低自持住宅的空置成本，也受限购政策约束 　　与商品住宅不同，酒店公寓在拥... 

1）酒店公寓：降低自持住宅的空置成本，也受限购政策约束

与商品住宅不同，酒店公寓在拥有独立产权、配备厨卫的传统公寓基础上，增加客房打扫、洗衣、送餐等酒店式服务。投资者既可以用于自住，又可以交由运营管理公司以酒店的形式出租，获得投资回报。

海南部分酒店公寓返租情况

2）养老地产：政策红利支持康养资源丰富，缺乏专业护理人员和社区氛围

养老地将养老服务融合于地产开发项目之中，养老地产的生活配套设施要比较齐全，其中医院、市场、公园是必须具备的三个要素。

海南养老地产部分项目价格情况

3）旅游地产：滨海资源和旅游业发展提供价格支撑，互动娱乐配套较少

旅游地产的传统概念是依托已有的自然资源建设住宅区，或是以人造景点来配套于住宅。近年来知名房企纷纷建设综合性旅游住宅区，集旅游娱乐配套和日常生活配套于一身，提升了旅游地产的功能性。

开发形式：海南省的旅游地产具有鲜明的特点，即大多为旅游度假地产。由于冬日的温暖气候，海南省在冬季会接待很多游客来此过冬，也就是“候鸟式居住”。因此旅游地产多建在著名风景区附近，专门为度假者提供，承担旅游休闲居住的“第二居所”的功能。

海南知名房企开发旅游地产价格情况

4）商业地产：旅游需求旺盛不受限购约束，区域发展不平衡

商业地产既可以包括办公用途的写字楼，也包括娱乐、餐饮等商业经营的地产。按照地理位置可分为两种类型，一种是住宅底商，即一、二层为底商，三层及以上为住宅的建筑物；另一种是商铺，即位于沿街商业中心，全部从事商业活动的建筑物。

住宅底商和商铺的区别

投资方式：针对经营性投资者，可以有以租代售和物业回购服务两种方式。以租代售的方式可以减少经营性商家的前期投入，例如针对还未旺场的新商场，开发商先把商铺租给经营性商家，若干年后商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。物业回购服务是指经营性投资者购买了商铺后，如果经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，回购时限定在8年至10年。

海南成熟商圈的商业地产价格情况

投资劣势：（1）与一线城市相比，商业地产运作成熟度还不完善。目前海南的商业地产尚处于起步阶段，虽然基础商业配套较多，但有完善商业规划的项目还比较少，新建立的商圈至也少需要两至三年的成熟期。因此投资商业地产的回报周期较长，总体运作情况不如一线城市成熟。（2）区域发展不平衡，仅海口、三亚投资价值较大。目前仅海口和三亚能提供商业地产发展的客流量，因此也只有这两个地区的商圈发展较为成熟。成熟商圈已成为当地全范围内的商业中心，对国内和国际游客均有较强吸引力。如海口的海秀商圈、解放西商圈、国贸商圈，三亚的解放路商圈。成长中商圈虽然辐射范围仍待提高，但一般均选址当地最具发展潜力和经济活力地区，且规划更好，前景广阔。如海口的西海岸商圈、秀英商圈、海甸岛商圈、南沙商圈、大英山商圈。三亚的大东海商圈和新城商圈。而海南其他地区由于客流量较少，商圈成熟度与海口三亚差距明显，投资价值较小。