租赁股权纠纷不断，深圳义乌小商品批发城困局待解
诞生于2007年，熬过次年金融危机，壮大于深圳“大运年”，深圳义乌小商品批发城拼搏于市场，却将先死于纠纷？
深圳晚报记者颜昭雄
深圳地铁龙岗线东端终点站往东约2公里外，远离市中心之处，全市最大的小商品专业市场矗立。这里，繁华热闹与市中心无异。
市场名深圳市义乌小商品批发城（以下简称批发城），运营方深圳市义乌小商品批发城有限公司（以下简称义乌公司）。少为人知的是，批发城头顶盛名，开业至今，却纠纷相伴。
纠纷中一方是运营方，另一方则是场地业主——富尔达全息科技（深圳）有限公司（以下简称富尔达）。最近一次，双方法庭对峙，深圳中院一审判决，确认富尔达有权解除合同，义乌公司返还租赁物，后者已向广东省高院提起上诉。
此时，距双方签订租赁合同，已过去8年，距合同到期，还有7年。
批发城诞生于2007年，熬过次年的金融危机，壮大于深圳“大运年”，近年虽遭电商冲击，前行不改。
拼搏于市场，却将先死于纠纷？这个深圳最大的小商品批发市场，疑问将有答案。
纠纷再起
2014年6月，富尔达以义乌公司违反租赁合同约定，起诉至深圳市中级人民法院，要求法院确认双方租赁合同解除，并不予退还租赁保证金，义乌公司返还租赁房地产，支付拖欠租金和滞纳金合计约238万元，赔偿修复工程费用1500万元及修复期间租金损失600多万元。
该案2015年5月开庭。富尔达称，其2007年将6栋厂房（已经领取房产证），以及厂房前的临街商铺（未领取房产证）租与义乌公司，合计建筑面积4.6万平方米。双方书面约定的富尔达有权单方解除合同的条款之一是“擅自拆改或损坏租赁房地产的主体安全结构或未经富尔达公司批准进行擅自改造装修的”。
富尔达表示，双方此后确认了装修方案和施工方案，但义乌公司在方案外大面积擅自加建。
深晚记者拿到的一审判决书显示，富尔达表示直到“2014年春节前后偷偷进入涉案房产探查”，才发现义乌公司擅自加建，故不清楚加建何时发生。
义乌公司反驳，涉事物业原系厂房，富尔达事先确认了改造方案，事后配合进行消防报批，并非擅自加建。此外，市场开门营业，不拒来客，富尔达不可能2014年才知道加建存在。即使有部分加建富尔达事先未确认，但其事后没提异议，租金照收，属事后默认。
深圳市中院2015年12月一审判决，确认富尔达可解除合同，没收保证金，义乌公司须返还租赁物，但驳回富尔达其他诉讼请求。
法院认为，虽然可以证明富尔达“应当事先已知道涉案房产现状但一直未提出异议”，但“知道不表异议在双方无特别约定前提下不能完全等同于同意”。“退一步而言”，即使富尔达已同意，单单办理消防审批手续不能证明建筑物已完全办妥准建手续而合法，改造行为不受法律保护。
争议“中空”改造
富尔达所指义乌公司“擅自加建”指向以下多处：6栋厂房之间的中空改造，部分属擅自加建；厂房前商铺增建了第四层……并控诉，加建“严重违反了合同约定，损坏了房地产的主体安全结构，使房屋存在坍塌的重大安全隐患”。
但深圳市中院一审判决仅明确认定“8、9栋厂房第二层中空及厂房第三层全部中空封闭，属擅自改扩建”。
批发城副总经理何东向深晚记者介绍，6栋厂房高三层，厂房间原不相连，通过中空改造，二层和三层间增加空中走廊、自动扶梯、逃生通道等，中央空调冷气也通过空中走廊上方吊板里的管道，输送出去。
他说，中空改造使用钢结构，费用高于钢筋混凝土结构，钢结构属临时建筑，可拆除而不影响原来厂房，但一旦拆掉，批发城将不再是一个整体，也难以满足消防要求。
针对一审判决，义乌公司向广东省高院提起上诉。
上诉状称，批发城是在富尔达配合下才完成消防报批，“足以证明已经认可改造行为”，而从开业到2014年起诉，7年中义乌公司和两千多名商户已产生合理信赖，判处解除合同，违背公平正义和诚实信用原则。
接受深晚记者采访时，一名与案件无关的律师表示，中空改造完成后7年才起诉，“不合理也不符合逻辑”。他分析，解除合同这种权利“破坏力极大”，除了解除合同，非违约方还有其他救济途径。
有行政诉讼律师则分析，一审判决未征求规划部门意见，即断定改造非法，过于想当然。此外，判决引用了已失效的城市规划法，同样值得商榷。
强扭的瓜
批发城经营方和业主方的矛盾，在正式开业前已露端倪。
义乌公司2007年时与富尔达先后签订多份租赁合同，除租下6栋厂房、厂房前商铺等作一期项目外，还另租下约3.8万平方米，用于今后二期开发。
报道介绍，未来批发城将启动二期和三期工程，立体车库、酒店等项目也已在规划中，未来预计年交易额100多亿元，解决就业人数3万多人。
但在批发城开业前，富尔达曾发函义乌公司，认为义乌公司存在收取巨额招商款，擅自在批发城门面加建等问题，要求增加注册资金以应对可能出现的经营风险。
2008年5月，富尔达又发函称二期租赁合同即日终止，义乌公司应在收到公函后三天内交付二期物业。
义乌公司当年拒绝终止二期租赁合同。双方嫌隙渐生，二、三期规划，已难付诸实施。
对双方矛盾肇因，坊间流传着另一版本。知情人士透露，富尔达租给义乌公司的一期物业，有约两成没房产证，当中一栋“农民房”后来出现权属纠纷。
“牵一发而动全身，这栋楼的问题引发了双方更大范围的争议。”该知情人士说。
商战和“诉斗”
2007年12月至2008年7月，新开业的批发城发展势头喜人，与此同时，围绕批发城的“商战”也悄然开启。
义乌公司由深圳市龙岗区伟发企业发展有限公司（以下简称伟发公司）和义乌市商都市场开发有限公司（以下简称商都公司）合作设立，伟发公司股权占比60%，商都公司40%，但双方约定经营利润对半分。
不过，2008年7月，富尔达某负责人突然以商都公司控制人身份出现。
全国企业信用信息公示系统显示，2008年7月18日，商都公司股东发生变更，幕后持股自然人，或者是富尔达高管，或者是富尔达母公司——万利加集团其他子公司的法定代表人、股东或高管。
知情人士透露，商都公司股权售价1200万元，易言之，万利加集团付出1200万元，间接取得义乌公司40%股权。
2009年，富尔达与义乌公司矛盾愈发激烈，当年7月和8月，富尔达先后在龙岗法院起诉义乌公司，要求解除一、二期租赁合同，11月，商都公司向深圳仲裁委员会提起仲裁，向伟发公司索赔800万元。
但2009年7月提起的一期租赁纠纷，历经一审、二审，富尔达均败诉，广东省高院同样驳回再审申请。
2009年8月提起的二期租赁纠纷，法院支持富尔达解除二期租赁合同，双方此后就损害赔偿互诉，部分案件至今未有最终结果。
2009年开始的仲裁案件，伟发公司提起反仲裁，商都公司落败，伟发公司获赔690万元。仲裁书称，商都公司未尽运营义务，未能引进品牌义务，应当承担履约过错。
深晚记者注意到，前述2014年6月富尔达起诉案件，与2009年7月案件“高度雷同”。富尔达在两次起诉中均指责义乌公司拖欠租金、擅自转租、擅自改造。不过，前者改造争议重点是“中空改造”，后者是“厂房前商铺”。2009年7月案件中，法院认为，批发城整体改造获富尔达同意。
值得注意的是，2014年6月案件一审由深圳市中院审理。
有律师分析，深圳市中院受理案件，涉案金额应达到8000万以上，富尔达以一期物业未来7年租金收入近6000万元，再加上索赔2000多万，勉强“凑数”，但近6000万租金收入，应否作为涉案金额，值得商榷。
也有律师表示，诉讼中有诸多改变管辖策略，“很难说违法，但有心计”。
“商战”之外
股东会上的争斗、法院上的交锋，这还不是批发市场争夺战的全部。
早在2010年，批发城二期租赁纠纷判决未下，富尔达一方即组织人员，试图强行收铺，双方多番对峙。2010年中秋节，双方百余人现场爆发肢体冲突。
其时，批发城二期项目未全面启动，义乌公司仅将二期临鸿基路的26个商铺，改造成美食街，对外招商。
“啤酒瓶啊，凳子、桌子满天飞。”百度贴吧一位网友写道。
南方日报记者曾采访辖区派出所负责人，该负责人证实发生过冲突，但强调并非涉黑案件，并称此事已在掌控中，具体原因还在调查。
2010年12月，二期租赁纠纷判决生效，义乌须向富尔达移交26间商铺，不过，义乌公司以法院认定合同解除己方无过错，富尔达应赔偿26家商铺装修损失为由，另行起诉，并申请26间商铺的证据保全。
证据保全期间，26间商铺却遭强拆。富尔达一名黄姓副总接受媒体采访时承认，强拆是其公司所为，理由是，“都是违建，早晚要拆的”。
义乌公司则称，富尔达藐视法院。
二期物业被富尔达强行收回后，很快租给其他公司，先作服装批发市场，后改成小商品市场，目前挂出“文具玩具批发城”招牌。
最大小商品市场
尽管多年纠纷不断，批发城却不断壮大。
批发城租户向深晚记者介绍，2007年12月，批发城正式开业，当时地铁龙岗线刚开始动工，批发城外，一片荒凉，现在的同富路，当时就是一条土路，批发城后“全是腰那么高的草”。
批发城开业数月，入驻商家达到1600多家。龙岗街道办2007年工作总结称，以批发城等项目开张营业为标准，辖区现代商贸服务业逐步成为经济新的增长点。
2008年下半年，金融危机突如其来。
2009年3月，为安抚商户，同时寻求外来资金支持，义乌公司大股东——伟发公司委托深圳市永明资产评估事务所对义乌公司未来15年预期收益进行整体评估，报告显示，义乌公司未来15年收益折现值4.2亿元。
伟发公司和义乌公司不会想到，这份评估报道，日后会使得义乌公司深陷舆论风波。
2009年8月，义乌公司为主办方的“首届深圳（龙岗）商贸物流产业国际交易会”在批发城举行，并延续至今。
“批发城这里现在每天都要塞车，停车位根本不够。”他说。
义乌公司提供的数据显示，批发城每日人流量平均约3万，高峰时可达5万。
舆论风波
2013年3月，已踏上快速发展之路的义乌公司，陷入舆论风波。一篇《深圳司法腐败，4.2亿股权被法院清零拍卖》网帖在多个知名论坛出现。
网帖称，商都公司和伟发公司2009年的仲裁案件，商都公司后来被强制执行，但其持有的义乌公司40%的股权被法院评估为0元，法院2012年2月违规拍卖，股权由杨志群以330万拍得，杨再卖给廖国君，廖又将部分股权卖给深圳市千盈科技有限公司。
网帖称，廖国君是义乌公司总经理，千盈科技股东也与义乌公司有关，此外，按2009年的评估报告，义乌公司值4.2亿元，40%股权应值1.8亿元。
网帖引用商都公司负责人说法，认为该次执行属司法腐败，并指龙岗法院执行局一名廖姓科长受贿。
值得注意的是，将40%股评为0元的，并非龙岗法院，而是一家专业评估公司——深圳市天健国众联资产评估土地房产评估有限公司。
该公司工作人员近日介绍，公司经法院摇珠选定，评估报告客观公正，经得起司法机关调查，2011年至今，未有工作人员因该次评估被问责。
他强调公司未干涉执行，“仲裁我们赢了，理在我们这边。”
他透露，当年老板同样苦恼批发城持续亏损，并未参与拍卖。
对网帖指出的程序问题，有律师分析，龙岗法院遵照的是广东省高院的规定，“当年案件不少是这么操作的”。
市场之难
有意思的是，义乌小商品批发城所在的6栋厂房，也曾有风光历史。
与康美思死于市场相比，对批发城来说，更现实的问题，是业主间的矛盾。
业内人士分析，综合市场前面三年是亏损期，此后两三年基本持平，五六年后才真正进入盈利期，但因地多系租赁而来，长期租约履行中，难免与业主单位发生摩擦。
“实体经济难做，做好一个实体市场，尤其艰难。”该业内人士说。
富尔达母公司——万利加集团官网2016年3月3日发文，称集团主席在2015年总结会上称，全体员工要为“企业资产规模超2000亿”的宏伟目标而努力奋斗。万利加集团主席同时是富尔达董事长。
香港注册处信息显示，万利加集团控股有限公司2006年成立，目前股本1港币。
深晚记者采访中，义乌公司有员工表达了自己的困惑。
“一方继续收租金，一方继续经营，难道不是应该双赢吗？”她说。