我们曾做过北京亦庄龙湖和通州远洋乐堤港的开业前评估，并预测了营业额。
没有地铁的亦庄龙湖表现优秀：
远洋乐堤港由于开业遭遇整个集团的资金压力并导致写字楼未入住等连锁反应，开业首年表现与预测有较大差异。
远洋乐堤港进入关键期：
由于乐堤港部分涉及到交通条件的细致分析内容较多因此会首先展开，如果您只对框架内容感兴趣可以在浏览完第一段后直接下滑到亦庄龙湖部分。
01
乐堤港评估回顾
未预料到的因素进一步导致低开业率
项目是城市综合体，商业部分包括西区(左侧)和东区(右侧)，中间由灯笼造型的公共活动艺术空间连接，两侧还有合计17万平的写字楼。如果写字楼启用，东西区完成较高的招商率，同时艺术空间开启，那么项目将会是一个兼具品质和艺术的业绩优秀的城市高端综合体。
虽然商户开业率逐步提高然而商场要实现质的提升还需要关键因素的优化。
开业首年商户进驻与开业率
项目开业后商户进驻与开业率：
数据显示开业“热度”持续整个暑期档并延续到国庆前后，同时购物中心不同区块的表现与开业率也并不相同，下面具体来看：
2023年6月30日即开业当日网红品牌麻六记通州首店、有客流吸引力的南京大排档、UR等主要商户开业，同期开业的还有包括青年星厨等多个餐饮品牌。其中麻六记是最大的亮点，其品牌创始人汪小菲也到现场并参与整个项目的开业庆典。
张兰和汪小菲为麻六记开业剪彩以及火爆的南京大排档：
然而由于各种原因的叠加，整体的开业率并不高，以下现场图片也显示多个商铺门前有围挡。
虽然整体开业率并不高，但几个主力品牌帮助东区4F和5F的餐饮部分奠定了较好基础，西区1F也有了主力商家。
远洋乐堤港NIOHOUSE：
此期间的开业率增长较快，七鲜超市项目锁定周边常驻居民带活东区B1F，1F也有了更多的客流。
说明：以上数字1代表第一阶段，2代表第二阶段，依此类推
整个23年项目方还是非常努力具体可参考：点击查看《乐堤港2023年成长相册》
24年春节后陆续有新品牌开业也有品牌闭店，到8月底整个商场的开业率预计在65%左右。东区的餐饮区域包括4F和5F的休闲餐以及B1F的小吃快餐，开业率在90%以上属于商场最有优势的区域也成为最有竞争力的业态。
西区持续有活动拉动客流，室外街部分陆续有商户进场装修，压力最大的区域是二层零售区域。
一个体量并不算大的项目被“分割”成几部分：
同时外部交通导入客流的不畅以及停车场体验不佳也影响了后期客流的持续增长。交通条件的“瑕疵”是不及预期的直接原因之一。
交通条件分析
内部交通条件即动线分析：
B1F开业的时候内部区域没有完全打开，造成了一些商铺(下图1和2位置)处在“死角”位置：
之后此部分随着商户的开业，例如楼层次主力店好特卖等，客流已循环起来：
商场开业之初米村拌饭和好特卖连接处是“一堵墙”，这让米村处在一个“死角”，随着好特卖等开业，B1F的客流循环起来，米村成为一个靠近次主力店的较优位置。
商场一层东区和西区之间是室外空间，目前还难以充分共享客流。
一层东区和西区中间的通道：
楼上部分的西区和东区之间通过通道连接，同样缺乏客流互动和共享。
走廊实景，右侧内部就是还未完工的公共艺术空间
可以说乐堤港开业的一年就是逐步连接动线“疏通经络”的一年，然而有些区域依旧难以实现客流的互通，最直接的就是东区和西区之间，由于资金问题未完成装修的公共空间反而成了两个区域的“阻隔”！
如果说内部动线更多有助于提高提袋率和多业态交叉消费，那么外部交通方便性影响商场覆盖的地理范围以及到访频率，这直接影响总客流。
外部交通条件分析：
虽然乐堤港地处两条主干道交界处有极其便利的交通条件，然而却“断”在了最后100米。
驾车20分钟覆盖区域：
当消费者驾车即将到达项目之时，无论从哪个方向到来均只能“绕行”到项目后方进入停车场：
据网上消费者反馈以及现场观察，这最后100米存在以下问题：
1右转路口狭窄且没有指示标牌从而导致开车极易错过。
2停车场入口处道路狭窄在消费高峰期容易造成堵车，这影响了总客流量的提升。
3停车场内出口车道狭窄，对车型较大车辆容易造成剐蹭。
其他优质的项目停车都是极其便利的：通州万达从主干道新华西街可以方便进入，其他方向的消费者也可以方便选择停车场；荟聚更是在各个道路都设置了停车入口。
目前的停车进入方式以及停车场内条件抵减了项目本身所在的交通区位优势，这导致驾车到访不便从而使商圈变小，商业项目变成社区日常消费为主，从而难以支撑品质零售业态。
购物中心的内部动线和外部交通是“任督二脉”，内部设计要承接外部的资源，两者要无缝联通才能让消费者感受到真正的便捷。
关于整个项目的停车入口、西区和东区的划分等从商业设计角度也许在项目之初还可以有更好的方案。但目前的状况下是否还有优化和提升的空间对项目未来至关重要！
乐堤港未来发展
1通过优化交通条件来覆盖更远范围的顾客，目前其餐饮业态在通州有竞争力，也有包括电影院儿童娱乐等多消费场景业态，更多的顾客才能支持更多的商户数量。
2周边写字楼入住，尤其是项目两座共17万平的写字楼，商务白领是消费能力较高的客群之一。写字楼人口的导入不仅为商场贡献客流量更是能够提升消费品质，这对于2F零售层才是真正的改变。
以上两点能否优化是短期内项目能否发展到新阶段至关重要的外部因素。当然还有后期更长久的规划，商业部分将与河景连通，但这应该是长远规划。
正在建设的大融城和已开业的餐饮：
乐堤港开业遭遇难以预料的困难，通过努力在一年内开业率持续提升目前已建立了基本盘，对项目来说已进入优化核心问题的关键期！
02
亦庄龙湖评估回顾
基本功扎实没有地铁依然可以做“优等生”
亦庄龙湖虽不临近地铁，却地处一个高消费水平消费者聚集同时没有竞争的“空白商圈”，基于龙湖商业领域扎实的基本功，目前其已从高出租率转向品牌优化阶段：
亦庄龙湖周边有亦庄片区最多的居住人口以及多所优质学校。
亦庄内主要项目覆盖范围内小区总户数对比：
说明：以上仅列出亦庄第一梯队项目(含未开业)对比，通明湖万达等待评估。
亦庄龙湖覆盖区域有6.3万户，数量最多。虽然大族广场和华联周边有亦庄最集中的写字楼，但居住人口才是亦庄消费的主力。
亦庄龙湖周边学校：与经开区优质中学实验学校紧邻、南侧一公里为人大附中新城学校、北侧有区域内有较高认可度的国际学校中芯。
以上意味着龙湖周边较高的客群品质以及稳定客源同时没有竞争、停车方便以及内部动线流畅清晰让亦庄龙湖完全独自承接了商圈内的消费需求，开业到目前已成长为亦庄品牌级次最高，客流量最大的商场，未来几年内业绩还将持续提升！
目前北京8座天街其中6座有轨道交通优势，没有轨道交通的亦庄龙湖却胜在独享高品质商圈，由于其体量较小同时有高产出零售品牌持续进驻，有望成为8座天街中销售坪效TOP1的项目。同时也可能成为北京市场纯社区购物中心品牌级次最高、营业额最高等多角度的NO1。
然而对于大部分普通品牌来说，已难以进入这个优质的商场，或没有机会或商务条件较高！选址如能在前期有精准的判断将会有巨大的价值。
03
品牌在购物中心内选址
通过亦庄龙湖和远洋乐堤港的评估回顾对比，可以总结出影响新购物中心业绩的几个因素：
1商管品牌实力：从商业设计到商业资源合作的紧密程度，越大的商管公司经验越丰富，而其在当前城市或者区域的积累应该有更高的权重！
3商场内动线分析：此部分往往需仔细研究图纸甚至到现场亲自体验，某种程度上这是最重要的步骤。场内平面和立体动线组织以及如何引流外部客源并与场内无缝衔接是整个商业设计最精髓的部分，仅此一点基本可以判断出项目未来的实际表现。
两个案例的回顾不仅是对购物中心业绩评估各个因素的归纳与总结，对于品牌在购物中心内选址开店也有现实的参考价值。
首先、完成对项目的整体判断后进入最重要的落点阶段：这需要对备选店位置更细致的动线分析，如果能到现场务必要到现场，如果有条件测客流就要测客流。
其次、对于项目开业后可能遇到的各种情况尤其是影响业绩的重大事项可在合同中约定，遇到各种不确定性则可以避免风险。
·END·
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