2019年，在持续不断限价的强压背景下，房价涨幅收窄。一线房企恒碧万融增速同步放缓，二线房企资金趋紧事故频出，虽然金九银十依然小幅反弹，但房地产投资增速却首度放缓，这代表地产行业正式步入了新的下行周期。
在本文中，我将从三个层面谈谈对接下来地产投资的理解及对龙湖的解读，分别是行业、机遇、和经营。
PART1行业
首先，谈谈我对地产行业的理解。
目前的地产行业的趋势如何？
房地产行业数据众多，为了提高效率，我认为可以看三个指标来判断行业的景气程度以及未来的趋势：第一是土地购置面积增速，这也是个最为敏感的行业先行指标；第二是房地产投资完成额及增速，可以迅速了解供给端情况；第三就是销售方面的数据，衡量需求状况。以下我整理了三个最新数据：
土地购置面积及增速（截至2019年11月）：
土地数据可以看出，本年的新购置土地面积增速从年初开始就负增长了，陷入和14年同样的严峻下跌周期中，开发商购置土地少了，也会在未来一两年内反映在新房供给上，是很好的先行指标。
投资完成额及增速（截至2019年11月）：
房地产开竣工数据（截至2019年11月）：
从房地产开发投资及开竣工面积来看，目前处于整体下滑阶段，虽然年中有所反弹，但幅度不大，新一轮的整体下行周期已经开始。
房地产销售数据（截至2019年11月）：
指标层面看，行业已经进入下行周期无疑，为什么房价依然可以坚挺？难道仅仅是政策支撑和强势卖方市场的属性使然？
我认为目前需求依然能够支撑是客观的因素，这里的需求即是城镇化的历史进程。
城镇化数据如下：
目前我国的城镇化率是60%，和发达国家存在至少十年差距，发改委年初还在提“推动一亿非户籍人口在城市落户，全面放宽城市落回条件。”这十年的住房需求是刚性存在的，也是房价的支撑。
那什么时候供需面会发生变化？
我认为还应结合中国人口结构变化来进行推测：
中国出生率按自然增长率推算，中国的人口在2025年左右将出现拐点。
未来二十年人口结构推测图：
老龄化的趋势人口的结构在未来二十年也会发生改变，未来真正的住房刚需比现在将会减少20%以上，如果供给保持现在的增速，那供需结构的改变也会在未来十年发生，因而带来的最直观的变化，就是房价的波动。
总体来看，供需改变是一个漫长的过程，房价也许还会涨，但增速必然有限。在二及市场上的投资机会依然也会有，我们现在能做的，是找到差异化定位的企业，在变化中找到不变的价值，择时介入并跟随趋势。
回归二级市场投资，国内地产商到底是怎样的格局？
这是2018年的行业销售排名，2018年中，TOP100房企同比增长35%，增幅还是很高的。TOP10基本都是我们耳熟能详的开发商，碧万恒融牢牢占据前四。
国内的地产商，我认为大体可以分为四大派系。
我以销售额和派系种类做了如下统计：
第二大派系，就是以高周转，高杠杆，激进风格著称的闽系。完全符合“爱拼才会赢”的精神，最近几年上升势头极快，也是今年爆出资金面问题最多的派系。
总体来看，粤系是改革开放的前沿阵地，具有先发优势，将香港的理念顺利发扬光大，房产文化也最丰富，闽系完全靠敢打敢拼敢用杠杆，堪称白手起家典范，浙系传承文化注重品质，质量堪称行业标高，京系受调控影响比较大，分化严重，扩张也比较缓慢。各大派系各有优劣，这里我只是抛砖引玉地初步筛选，建议地产公司投资时，除了筛选企业经营的硬性指标，企业文化也是一个不可忽视的选项，值得多做了解。
PART2机遇
最初的疑问，为什么龙湖能够走出独立行情？
我觉得是行业中商业模式的机遇。
这是今年主业涉及商业的地产股走势。（截至HK运动之前的数据）
在此，我想谈谈对于商业地产的理解。
我认为零售类商业地产已经进入到存量时代，具体佐证是行业存在三大背离现象。
背离一：线上线下商业消费增速背离；
背离二：土地供应量与销售量增速背离；
背离三：住宅地产价格与商业地产价格增速背离。
商业地产包含哪些方面？
商业地产业务不同于房地产开发的建设——销售模式，而是建设完毕后当包租公。商业地产的业务分为三块：购物中心、写字楼和酒店式公寓。其中单纯的写字楼已经进入供大于求阶段，各类产业园层出不穷，市场很难做，其余另两块业务还是靠稳定出租或售卖赚钱的。
商业地产最赚钱的购物中心，全国的情况是怎样的？
对于城市的商业密度，我做了如下统计：
综合来看，有三个现象：
1、苏州及杭州的商业密度最高，其租金水平受制于高密度影响，在发达地区总体租金收入较低。
2、一线城市虽综合体数量最多，平均租金最高，但商业密度相对未饱和，基于人口流入态势，仍有发展空间。
3、二线城市的商业密度提升率、租金提升率都存在较大空间，随着经济的发展及城市化进程的加快，具备较大开拓空间。
怎么评价一个好的购物中心综合体？
总体看，综合体开发商规模、城市带分布、业态结构、出租率、租金水平，分布区域和品牌认可度等都是重要因素。布点核心城市群及消费水平较高区域的综合体的收益水平最高，2018年总收益最高的前4综合体分别为北京SKP、南京记得、北京国贸、深圳万象城，销售收入均超80亿元，杭州的IN77以45亿排名12位。
总结分析销售收入高企的头部商圈，归因以下几点因素：
1、核心城市地铁上盖，核心地段，持续人流量且周围居住高端客群；
2、零售、餐饮两类业态占比高；
3、注重招商品牌进行整体管理，业态动态调整迅速，商业活动多；
4、差异化运营，商业定位清晰。
龙湖、华润、宝龙在这以上几点上都做得很好。
在国内，布局商业地产的上市地产公司有哪些
对于商业地产，怎么从投资角度去审视？
国内商业地产发展状况相对于香港及国外仍有较大差距，涉及商业运营的大型地产公司多以规模优势较大，模式简单的地产开发为主业，轻重资产的商业地产运营目前仍处于初期阶段。
这个逻辑，其实已经被市场所认可。
具体龙湖在行业中地位如何，后文我将详尽剖析。
PART3经营
最后，回归到经营。
首先简单了解一下龙湖：
龙湖1993年是创建于重庆，现在已经是全国性企业，业务主要有四大块：
地产开发：97年开始，目前已经开发了700多个项目。
商业运营：“龙湖天街”系列产品。
长租公寓：“冠寓”品牌。
物业服务：自营物业。
财务确认的营业收入状况如何？
可以看出，18年龙湖确认的营收突破了千亿，成功进入中国十大房企之列，增速很快。
18年的净利润是162亿，毛利率34%，存在反转的趋势，高于行业的29%的平均水平，净利率也是不错的，这两年赚钱依然很容易。财务指标上，龙湖的净负债率52%远低于行业平均水平105%，表明龙湖杠杆水平较低，总体经营风格稳健，抗地产周期抗政策风险很较强。
未确认的销售状况如何？
销售的价格状况如何？
我按月份进行了数据统计，即使在行业紧缩期，龙湖今年的销售也依然是稳健的。单价也是几乎在历史高点徘徊。今年的金九银十还是不错的，年报的数据不会差。
看完了现在的收入，未来收入如何预判？
需要看土地储备的情况：
土地储备的情况可以总结为：风格谨慎，不买地王。龙湖在2018年逆势加大土地储备规模，大多为商业用地，土地储备合计6,636万平方米，存量可开发四年！我细数了拍卖宗地的价格，发现几乎都是相对城市郊区的地。此外，新拍的地以商业用地为主，可见企业转型，大力发展商业的决心还是非常强的。
那么，龙湖在商业板块的转型情况如何？
以下整理龙湖商业的营收：
商业部分2018年总营收40.9亿元，较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别占比87.8%、10.4%和1.8%,，整体出租率为97.4%。商业部分最核心的就是龙湖天街的租金收益，出租率整体高的惊人，租金收入也增幅非常快。
为什么龙湖的租金增长块？
我认为可以归因于三方面原因：
1、布局区域发展，物业周边客流量增大；
2、新开业商场数量逐年稳定增加；
3、租金自然递增效应。
简单说，就是选址优秀，运营给力。
以商业地产视角看，龙湖在行业中地位如何？
聚焦购物中心：
万达的购物中心数量遥遥领先，最近关于小王的被限高的消息传的沸沸扬扬，其实老王实在扛不住了，卖一点资产还是能缓解的，大而不倒。
以下是我统计的近两年新建购物中心的数据:
从2018-2019年已经开业的规模前50大购物中心来看，房企开始离开城市核心商圈的争夺，主要布局于区域性商圈，龙湖也在这波潮流之中。
龙湖布局的商圈情况如何？
商业综合体扩张速度在行业中是什么水平？
我搜集了四个相似体量的公司，从净开业数量来看龙湖与新城近3年扩张速度较快，持续超过万象城，从净开业数量的增幅来看天虹、新城的门店拓展幅度近3年保持在40%以上的较快水平，万象城拓展幅度在20%左右。速度龙湖还是比较快的。
购物中心的租金水平怎样？
龙湖的平均租金收入虽然比不上高端的龙湖和华润系列，但是依旧保持区域性商圈的较高水平。增速最快的是新城，逐渐从十八线小城市向和新城城市靠拢，如果董事长没有道德问题牵扯，今年新城一定是那个最靓的仔。
总体看，龙湖的商业部分在行业还是很有竞争力的。
目前龙湖的各个商场的收入状况如何？
我统计了龙湖在运营的各大商场情况：
标红部分是增长率，可以很清楚的看到，龙湖天街购物中心的营收增长比例非常惊人。18年达到了45%，主要是因为部分新开张的综合体贡献。
既然主要靠新综合体贡献，未来综合体建设情况如何？
我统计了近两年的综合体建设数据，2019年及2020年将开业20个大型综合体，单单在今年开业的综合体是去年的三倍以上。可以清晰看到，未来两年商业部分的如果建设工期不耽误的话，都会是大幅增长。这个速度还是挺惊人的。
商业地产除了综合体外，公寓部分如何
我做了如下整理：
截至到2018年，冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%。
根据建设计划进行估算，截至到19年底，预计开业冠寓约10万间，2020年开业至15万间。增速还是很快的，这块业务目前还不赚钱，但是如果量能起来，未来随着物价的水涨船高，自然会慢慢收支平衡及贡献利润。毕竟国内体量相当的长租公寓不多，是未来的一个看点。
最后，企业的财务状况如何？
财务状况总体看没有太大问题，虽有息负债增速增加，但同时货币资金量也保持高比例增长，此外，有息借贷成本极低，堪比国企，为一大优势；短债覆盖比略有下降，但仍处于行业绝对领先水平；存活去化周期与行业水平相当，近年开工建设销售速度增加。未来收益反映在报表上的速度可能更快。
首先，我认为最好的标的还是龙湖。
其次，我简单谈下对其他涉及商业地产公司看法：
目前已和中粮置业合并，两地上市，主营业务中商业地产出租的租金收入贡献不足5%，毛利润贡献不足6%。总体受住宅业务影响较大。商业地产头部企业，购物中心（19个）、写字楼及酒店业态齐全共计29个商业项目。计划5年内扩张到50个。增速相对于新城、龙湖较慢。优势是备考中粮集团，土储渠道多样，成本低，开发毛利率高；缺点是资产负债率远超行业平均水平，高杠杆经营潜在风险高，强调周转。
商业地产部分收入利润贡献占比最高，约达16%。体量位居行业前列，年租金增速稳定，扩张速度合理。预计2020年租金收入将占比25%左右。央企性质，产品定位多为核心城市的城市综合体，具有大量优质地段的土地储备和极低的融资成本，营收贡献虽主要依靠住宅地产，但其运营方式非高周转高杠杆，强调稳健经营，相对风险较小。缺点是企业资产负债情况较为复杂，华润集团经营资产繁多，与子公司关联交易担保交易较多，财务状况较为不透明，存在潜在风险。
FINAL总结
在现行“住房不炒”的调控思路下，信贷趋紧，地价高企，限售限价政策持续高压，国内传统以高周转，高杠杆的房企，未来增长空间及利润规模都将承压，相应二级市场价格很难有大幅提升。
开发业务受阻，商业地产投资业务有望成为各大房企的新规模增长点，今后该市场的发展空间依然巨大。香港房地产企业的往期表现便是例证，当区域住宅开发至一定体量，商业运营是房产商转型的重要方向。
商业地产行业，未来仍有大量潜在爆发机会，利率下行或国内资产荒，公募REITS渠道被打通，放开商业地产限制等。需求不断稳定增长的核心城市中，判断必然会催生出一批优质的商业地产运营企业。