酒店（又称为宾馆、旅馆、旅店等）的基本定义是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠空间的商业机构，即给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说，酒店是以它的建筑物为凭证，通过出租客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。
根据全球权威酒店信息统计机构STRGlobal的《术语汇编》，将酒店行业市场等级分为奢华酒店、超高端酒店、高端酒店、中端偏上酒店、中端酒店和经济型酒店等6个等级，同时也可以整合分为奢华和超高端、高端和中端偏上、中端和经济型3个整合等级。国家旅游局制定的《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）中将酒店分为五星级、四星级、三星级、二星级和一星级5个等级。中国饭店协会发布的《2018中国酒店连锁发展与投资报告》中，将STRGlobal的等级标准与《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）的等级标准大致进行了对应，高端以上为五星级，高端和中端偏上为四星级，中端为三星级，经济型为二星级及以下，通过对主流分类标准的比较，具体对应关系如下图所示：
2、行业发展现状
（1）酒店行业总体发展现状
根据中国饭店协会的公开数据，2018年全国饭店业规模持续扩大，住宿餐饮业总收入约5万亿，其中餐饮业将达到4.4万亿，继续保持10%的增长幅度。据此测算，2018年全酒店行业（不含餐饮）收入达到约6,000亿的规模，保持良好发展态势。同时，根据中国饭店协会发布的2015年至2018年《中国酒店连锁发展与投资系列报告》中的数据整理，我国酒店行业供给持续增长，中国酒店客房数量从2015年的215.01万间增长到了2018年的324.58万间，期间的年均复合增长率为14.72%，具体情况如下：
近年来，我国酒店行业发展在行业内部呈现明显的结构分化特征。以五星级酒店为代表的豪华型酒店受国家限制“三公”消费和“中央八项规定”等政策影响消费需求快速萎缩，同时由于运营成本高居不下、地产投资高峰等多重因素影响，豪华型酒店的发展速度和规模增长速度呈现连年降低的态势。以如家、汉庭等连锁酒店为代表的经济型酒店在经历过高速增长高峰后，由于同质化严重和供给过剩，现已进入洗牌阶段。
根据《2018中国酒店连锁发展与投资报告》中公布的数据，2017年全国经济型酒店共200.97万间客房，同比增长9.95%，相比于2014年22.12%的同比增长率与2015年22.57%的同比增长率而言，经济型酒店的规模增长正逐步放缓。而中高端酒店行业受益于消费升级和中产消费群体的快速扩大，加之经济型酒店和豪华型奢华型酒店的消费转移影响，近年来中高端酒店迎来行业红利时代，连续多年保持快速发展态势。
（2）中高档酒店行业发展现状
在行业需求端，伴随我国经济的快速发展，以及城镇化进程的推进和中产消费群体的规模扩大，我国中高端酒店行业主要消费受众群体不断扩大。
根据全球权威咨询机构波士顿咨询公布的数据，我国消费的增长主要源于我国居民人均可支配收入的快速增长，特别是中产和富裕家庭的快速膨胀，到2020年我国的中产及富裕家庭数量将翻一番，达到1亿户。根据瑞信研究院的《2017年全球财富报告》，2017年中国有3.85亿中产阶级。中国中产阶级占全国人口比重从2000年的11%迅速上升至2017年的27.7%。同时，随着居民收入水平的提高，居民支出不断向生活服务消费方向倾斜。居民收入水平的提高带来恩格尔系数的不断降低，即花在食品支出的比重降低，居民教育文化娱乐服务支出的同比增速快于其他支出，居民花在教育文化娱乐方向的支出比重提高，从2014年底的10.7%上升至2017年底的11.6%，消费结构出现变化。
在行业供给端，随着国家相继出台“中央八条规定”、“六项禁令”等限制公务消费政策，酒店会议和宴会数量急剧萎缩，部分城市或地区把五星级酒店拒于政府采购名单之外，全国五星级豪华酒店市场的发展受到了巨大的影响。豪华酒店市场的降温给价格合理、住宿舒适、服务温馨的中高端酒店的发展提供了良好的发展机遇。
中高端酒店相对于超高端与豪华酒店具有成本更低、坪效更高、回收周期更短及价格更加贴近主流消费人群等特点；中高端酒店相对于经济型酒店具有住宿更舒适、服务更体贴及产品更丰富等特点。随着中产崛起、消费升级、政策调控等多重因素的影响，中国酒店业在经历了超高端及豪华酒店发展浪潮与经济型酒店发展浪潮之后，进入了中高端酒店的发展浪潮。在需求与供给的双重推动下，中高端酒店以其精准的客源定位、优质的服务、合理的价格等优势日渐受到消费者的青睐，促使了我国中高端酒店市场进入快速增长时期。根据中国饭店协会公布的《2018年中国酒店连锁发展与投资报告》中公布的数据，2017年全国中端酒店共40.33万间客房，同比增长率31.43%，2013年至2017年期间的年均复合增长率为42.64%，实现了高速增长。若以中国饭店协会公布的2018年我国酒店业市场整体规模6,000亿元和中高端酒店的结构占比27%模拟测算，我国中高端酒店行业2018年市场规模约为1,620亿元。
2013-2017年全国中端酒店客房规模
3、行业发展趋势
（1）中高端酒店发展仍有极大空间，未来将成为行业结构主体
根据对中国饭店协会发布的2015年至2018年中国酒店连锁发展与投资系列报告的数据整理，目前我国酒店行业豪华、中高端、经济型的比例约为8%、27%、65%，目前国内酒店市场由低端经济型酒店占主导。而欧美等发达国家成熟的酒店市场通常呈现两边小中间大的“橄榄型”结构，目前欧美酒店业豪华、中高端、经济型的比例约为20%、50%、30%，未来我国酒店行业结构布局将向欧美等发达国家酒店行业结构靠近，呈现中高端酒店为主体的特征。从目前国内酒店市场结构，中端酒店的发展仍有极大发展空间，未来中国的中高端酒店将迎来中长期的快速发展阶段。我国酒店市场结构与未来发展趋势市场结构对比情况如下：
（2）酒店行业轻资产化经营模式兴起
随着国家出台一系列“去杠杆”调控措施，坚定不移的将“解决资金空转、遏制资产泡沫、扭转脱实向虚”作为调控的目标，重资产类酒店转型升级迫在眉睫，必须通过出售资产、降低杠杆以达到增加现金流、降低财务成本的目的。同时由于我国地产投资周期原因，现有存量物业规模较大，酒店自持物业成本过高。酒店业从过去的重视资产运营转向重视管理品牌运营，从过去的不可持续的、消耗资源的重资产模式转向可持续的、租赁物业、重管理输出与品牌输出的轻资产模式。
（二）行业需求概况
1、旅游出行市场需求规模
随着我国经济的持续快速发展，国民收入水平和生活水平有了明显提高，人们在日常生活中开始追求精神层面的享受，节假日或者工作之余会以旅游方式来缓解压力、放松精神，而出行旅游人数的增长直接带动了酒店住宿行业的需求增长。近年来，我国已经成为世界上旅游业发展最快，受益人口最多、辐射带动力最强的国家之一。国家旅游局发布的《2017年全年旅游市场及综合贡献数据报告》称中国旅游业已经进入快速发展的黄金期，从小众市场向大众化转变、从单一入境游向出入境旅游并重格局转变，旅游业发展由局部扩展到全国，形成了国家与地方、政府与企业、社会共同推进的大格局。
据文化和旅游部统计，2018年全年国内旅游人数55.39亿人次，比上年同期增长10.8%；出入境旅游总人数2.91亿人次，同比增长7.8%；全年实现旅游总收入5.97万亿元，同比增长10.5%，旅游经济继续保持快速增长。整个旅游市场呈现国内旅游继续保持高位增长、入境旅游继续回暖、出境旅游回归理性的良好局面。2011-2018年我国旅游业总收入从2.25万亿元增长到5.97万亿元，期间复合年均增长率达到14.96%。
从国内旅游人次来看，同样保持了持续增长的趋势。2011-2018年，我国国内旅游人数从26.41亿人次增长到55.39亿人次，期间复合年均增长率达到11.16%。
根据国务院印发的《“十三五”旅游业发展规划》，到2020年国内旅游人数达到64亿人次，城乡居民出游人数年均增长10%左右；旅游总投资额2万亿元，旅游直接投资年均增长14%以上；旅游业总收入达到7万亿元，年均增长11%以上。2017年1月17日，中国社会科学院财经战略研究所、中国社会科学院旅游研究中心和社会科学文献出版社联合发布的《旅游绿皮书：2016-2017年中国旅游发展分析与预测》指出，当前和未来一段时期，在各大行业发展相对放缓的背景下，旅游业的快速增长成为我国经济发展的亮点。
2、商务出行市场需求规模
所谓的商务出行即商务旅游，又称公干、出差等。随着我国经济的持续快速发展和高铁、民航等交通基础设施的完善，企业之间的商务交流活动日益频繁，由此产生的商务出行需求也越来越多。
根据全球商务旅行协会基金会（GBTAFoundation）发布的最新报告《GBTABTI展望-年度全球报告和预测》，2015年我国以1.9万亿元的商务旅行支出规模首次超过美国成为全球最大商务旅行市场。此外，根据全球商务旅行协会基金会（GBTAFoundation）最新数据，近年来，全球商旅消费规模持续增长，2017年全球商旅消费支出达1.33万亿美元，其中中国已达到3,465亿美元，增速达9%，将进一步巩固在全球商旅市场的地位。
根据国盛证券研究所的分析预测，铁路及民航交通出行的距离较大，基本与酒店隔夜住宿需求相匹配，近年来我国铁路与民航客运量基本保持平均每年10%的增长速度，预计因此产生的酒店住宿需求也将保持10%的增长速度。可见，商务旅行市场的快速增长同样也为我国酒店行业的发展带来了巨大的发展空间和机遇。
（三）行业竞争状况
1、行业竞争格局
2、进入本行业的主要壁垒
潜在竞争者进入中高端酒店行业的主要壁垒有以下几个方面：
（1）酒店项目开发壁垒
中高端酒店项目开发涉及酒店物业开发、酒店设计、酒店建设等多个专业要求较高的环节。特别是酒店物业开发，中高端酒店大多数选址在一、二线等经济较发达城市的核心区域。上述区域优质物业有限，物业业主对于物业租赁者的品牌影响力、资金实力及消费带动能力要求很高。同时中高端酒店强调满足个性化和差异化的消费者需求，对于设计、建设等阶段的舒适性、艺术性等要求较高。因此，中高端酒店行业具有较高的酒店项目开发壁垒。
（2）运营管理壁垒
（3）品牌壁垒
（四）行业利润水平的变动趋势及变动原因
酒店行业的利润水平取决于酒店的盈利水平和经营成本，其中盈利能力主要取决于客房每间可销售房收入（RevPAR）指标，其决定因素是客房出租率和平均房价水平。根据全国酒店行业的客房入住率（Occ）、已售房平均房价（ADR）和平均每间可售房收入（RevPAR）指标来看，我国酒店行业整体利润水平在经历增长和下降后逐渐进入稳定发展期。
行业利润水平指标酒店行业客房入住率（Occ）、已售房平均房价（ADR）和平均每间可售房收入（RevPAR）三个经营指标趋于平稳状态。
（五）行业的周期性、季节性、区域性等特征
1、周期性
2、季节性
3、区域性
（六）行业特有经营模式
相对其他行业而言，酒店行业特有的经营模式主要如下：
1、直营模式
通过独资、控股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识、相同服务程序、相同预订网络、相同采购系统、相同组织结构、相同财务制度、相同政策标准、相同企业文化及相同经营理念的管理方式。
2、委托管理模式
酒店管理方接受饭店业主的委托，按照酒店管理公司的管理规程、服务规范、技术标准、操作流程、质量控制等规章制度，向被管理酒店输出管理，派出管理团队或管理人员和培训受托管理酒店学员，受托管理托管饭店。酒店主体的产权关系和法人地位不变，酒店管理公司作为饭店业主的受托方按照管理合同的约定经营管理酒店。
3、特许经营模式
4、咨询管理模式
咨询管理模式是指酒店管理公司可以与酒店业主达成一项或数项业务服务协议，服务内容主要有以下内容：（1）项目决策咨询：为业主投资酒店建造项目与酒店改造决策提供顾问咨询服务；（2）开业筹备咨询：制定酒店开业前的各项工作计划，包括对组织机构及人员编制、开业物资的采购、酒店形象设计和整体营销等，筹备酒店开业典礼；（3）酒店运营指导：根据项目运作和业主需求，派出管理顾问，为业主日常经营提供建议和帮助；（4）饭店人员培训；（5）饭店战略规划；（6）与酒店业主达成的其他单项服务。
（七）产业链上下游关系
酒店行业的上游是为酒店经营提供场地、原材料的行业，主要包括：房地产行业、酒店用品行业等；酒店行业下游是酒店产品的直接消费端和间接消费端，主要包括：旅游出行者、商务出行者、旅行社和酒店在线预订平台等。
1、上游行业对酒店行业影响
酒店上游的物业租赁行业为酒店提供经营场所，酒店物业一般是通过自建、购置或租赁获得。近几年，随着电子商务的冲击，商业地产的空置率较高，使得酒店物业租金成本增速呈现下滑趋势，在一定程度上降低了酒店物业的租金成本压力。酒店用品行业为酒店提供经营所需的原材料，主要为酒店日常经营的消耗品，包括：棉织品、清洁用品等，消耗品是酒店经营成本中的组成部分之一，其成本占比仅次于酒店物业租金、装修摊销和人工成本。酒店消耗品的价格水平高低在一定程度上影响酒店的利润水平：当酒店消耗品价格上涨时，酒店的运营成本会上升，其盈利水平会下降；反之，当酒店消耗品价格下降时，酒店的运营成本会下降，其盈利水平会上升。
2、下游行业对酒店行业影响
酒店行业主要下游的旅游行业处于高速增长时期，根据《“十三五”旅游业发展规划》预计，到2020年国内旅游人数将达到64亿人次，城乡居民出游人数年均增长10%左右；旅游总投资额2万亿元，旅游直接投资年均增长14%以上；旅游业总收入达到7万亿元，年均增长11%以上。因此，下游旅游行业的高速发展将直接带动酒店的市场需求增长，有利于我国中高端酒店行业稳步健康发展。此外随着我国民航和铁路等交通基础设施的完善和经济的快速增长，近年来我国铁路与民航客运量基本保持平均每年10%的增长速度，预计因此产生的酒店住宿需求也将保持10%的增长速度。可见，商务旅行市场的快速增长同样也为我国酒店行业的发展带来了巨大的发展空间和机遇。