公寓是商业地产中的一种地产形式。根据用途大致分为三类：普通公寓、商务公寓、酒店式公寓。
*普遍的就是偏住宅性质的纯公寓和偏商业性的酒店式公寓。根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。
福州市面上都有哪些公寓类型，各类公寓之间有哪些优劣，和住宅有什么区别？请根据自身情况择优购置。
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一、公寓的分类
住宅型公寓
一般人所知的人才公寓就属于这一类，由当地政府为吸引人才投建的政策型公寓住宅公寓，70年产权，精装修交房标准，拎包即可入住。配套设施比较完善，如沙发、座椅之类的都会提供，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务。
商住型公寓
这类公寓的产权为40年。装修标准普遍超过普通住宅，交通位置、附近的医疗环境还有周边的商业配套都优于普通住宅。当然，周边配套是一方面，商住公寓的水电燃气费的收费标准不同于普通住宅，一般按照商业标准来收费，各项费用相比民用来说要贵一些。
商办型公寓
商务公寓，40年产权，一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司。产权性质为商务公寓，也就是俗称商住两用公寓。价格相对写字楼较低，*低可达2成，按揭可达20-30年，产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
商改型公寓
商改型公寓一般指企业将商业用地变更土地用途，*终呈现的也是商务公寓或酒店公寓，这些土地年限一般为40年。商改公寓的层高从2.9米到8米都有，空间尺度很大，可用作办公场所或者开办公司。
酒店式公寓
商务公寓，40年产权，面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，一般以只租不售和产权式经营为主。大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
二、公寓和住宅的不同
1、采光条件不同
2、水电收费标准不同
费标准是按照商业用水用电来收取的，因为公寓房属于商业用地，而一般的住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取，长远来看，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。
3、利率和*不同
如果购房者是打算采用贷款的方式买房的话就要注意了，在贷款购买商业公寓的时候，购房者所需要支付的*比例以及贷款利率和普通住宅是不一样的，商业公寓需要按照商业住房的规定办理，首套房*比例一般不低于40％，贷款利率相对也会高一些，若是贷款购买住宅，*比例通常不低于35％，但根据地区的差异，*比例也会有所不同。
4、住户数量不同
一般来说，商业性质的高宇由于每套房屋的面积比较小，因此每一层楼居住的住户数量也比较多，通常是10-20多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障，普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户，从住户数量以及配套占有率方面来说，还是普通住宅更适合居住。
5、税费缴纳不同
三、什么人适合买公寓？
1、长住需求
适合没有学区要求、或者经济比较具体，又有家庭居住需求的朋友。尽可能做到水电气三通，降低生活成本，低价格买入类住宅公寓，远比租住别人的房子要划算的多。给别人当一辈子租隶，还是有自己的安居小窝，自己掂量，很轻松就能够算出来。
2、通勤需求
3、投资需求
4、陪读需求
此类需求直接限制了购买地段，陪读在哪里，就购买在哪里。重点是不要买在价格炒作的风口上，也不要买了交房周期太长。当然现在的公寓价格已经从顶端滑落，这个问题遇到的已经很少了。关键在于陪读距离，*在500米内，不超过1km距离。
5、个性需求
现在的年轻人心思活络，不同的空间可以玩出不同的花样来，大力出奇迹，年轻就任性。有的将公寓玩成了民宿，有的将公寓玩成了影院，有的玩成了主题咖啡屋、书舍、影楼甚至游乐场。部分中老年人在旅游名胜地、大都市附近购买休闲养老公寓也不错，这就要看自己的情况了。