受的委托，就前期物业服务项目进行公开招标，欢迎符合条件的企业参加投标。
一、项目概况
1、项目名称：。
2、项目地点：。
3、项目概况：本项目规划设计的物业类型为：。
（基本项目信息）
4、招标范围：公共区域清洁卫生服务；秩序维护服务；公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修、服务等物业管理服务。
5、服务期限：自合同签订之日起，至业主大会成立并选定新的物业服务企业止。
6、控制金额：住宅物业服务费：元/平方米/月
商业物业服务费：元/平方米/月
车位服务费：元/个/月
7、质量标准：符合本《招标文件》中投标须知第（二）项第4条物业管理服务内容及标准的要求。
二、资格要求：
2、投标人具有履行合同所必需的专业技术能力;
3、项目经理须具有从业证书；
4、信用中国“失信被执行人”查询网页截图；
5、外省/市企业应持有商丘市物业管理部门出具的备案证明;
6、本项目不接受联合体投标。
三、报名须知
4、投标文件递交地点：；
5、逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
四、公告发布媒介
本公告在《河南省物业管理综合监管平台》上发布。
五、联系方式：
招标人名称：
联系人：
联系电话：
招标代理机构名称：
（置业公司名称）
日期：
一、投标须知前附表
项号
内容
说明与要求
1
招标项目名称
2
建设地点
3
项目服务规模
总建筑面积㎡
4
招标方式
公开招标
5
服务周期
自合同签订之日起，至业主大会成立并选定新的物业服务企业止
6
质量标准
符合本《招标文件》中投标须知第（二）项第4条物业管理服务内容及标准的要求
7
招标控制价
见招标公告
8
递交投标文件截止之日5日前，以书面形式通知到招标代理机构
9
澄清或修改内容可能影响投标文件编制的，在投标截止10日前，在原公告发布媒体上发布澄清公告
投标单位资格
要求
招标范围
共区域清洁卫生服务；秩序维护服务；公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修、服务等物业管理服务。
投标有效期
投标截止之日起60日历天
10
踏勘现场及
投标答疑
11
投标保证金
无
12
13
提交地点
同招标公告地点
14
15
投标文件内容
每份投标文件须在封面上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。所有投标文件应装入封袋密封，并在封袋上标明招标人名称、项目名称及投标人名称、日期，在封袋骑缝处以显著标志密封。
投标文件正本1份，副本4份。
16
开标时需提供
有关证件
17
解释权
如对招标文件及评标办法存在异议，请在投标截止之日前十日内向招标人或招标代理机构提出书面质疑，逾期提出的质疑将不被接受。
二、投标须知
（一）招标项目简介
民权“悠然居”商住小区建设项目前期物业服务项目由河南新历程房地产开发有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，本着“公开、公平、公正、合理”的原则，以公开招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
1、招标项目介绍
3、项目概况：
本项目规划设计的物业类型为：。
（项目基本信息）
（二）技术规范及要求
2、招标范围
本次招标的内容是前期物业服务项目的管理一体化服务。物业服务内容主要包括：公共区域清洁卫生服务；秩序维护服务；公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修、服务等物业服务。
3、服务期限：自合同签订之日起，至业主大会成立并选定新的物业服务企业止。
4、物业管理服务内容及标准
项目
内容与标准
（一）
基
本
要
求
2、显著位置悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
4、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
5、小区项目经理持证上岗，有三年以上物业管理工作经历。
管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
6、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
10、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
11、建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
12、建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有档案资料室；归档及时、完整，便于查询。
（二）
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，保修期满后需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
8、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
10、二次供水设备
1）直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3）每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。
4）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。
5）每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理
6）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
11、电梯
1）发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。
2）每半月进行1次日常维修养护工作。
3）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。
4）定期检查紧急报警装置。
5）定期年检并取得合格证。
6）轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。
（四）
协助
维护
公共
秩序
1、小区主要出入口24小时专人值守，其中主出入口24小时双人值守，当值时坐、立姿势端正，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。
2、秩序维护员身体健康，工作认真
4、小区设有监控中心，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息
5、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（五）
保
洁
服
务
1、高层、单元门口设置垃圾桶，生活垃圾日产日清。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除园区主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
（六）
绿化
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
(七)
停
车
1、建立停车管理制度。
2、建立停车管理档案。
3、定期存放车辆的，应签订停车服务协议。
4、在显著位置公示停车须知。
5、设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
6、机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
7、24小时定时巡查停车场（库）。
8、停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。
9、停车场地面每两日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。
10、车库通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
（八）
消防
安全
防范
1、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；
2、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
3、消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。
每年对消防设施整体养护1次。电梯机房要按规定配置消防器材。
4、灭火器每年进行1次功能性检查。
5、消防设施设备完好，消防通道畅通。
（三）招标文件
5、招标文件的内容
招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。
6、招标文件的澄清
投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应以书面形式咨询招标人，招标人、投标人之间就招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。
7、招标文件的修改
（2）招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。
（3）招标文件的修改内容同时报项目所在地房地产主管部门备案。
（四）投标文件
8、投标人获取招标文件后，应仔细核查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获取招标文件5日内向招标人提出。否则，由此引起的损失由投标人自己承担。
9、投标文件应按招标文件要求内容编制。
10、招标文件提供的文件格式投标人必须使用。但表格可以按同样格式进行扩展。
11、投标文件正本须用不能擦去的墨水书写或打印，投标文件副本可以复印，其正、副本都应装订成册，并在封面上正确标明“正本”、“副本”字样。
12、全套投标文件应无修改和行间插字。如有修改，须在修改处加盖投标单位法定代表人或其代理人的印鉴。
13、投标有效期
14、投标保证金（本项目不适用）
14.1投标人投标时须按投标须知要求的投标保证金金额在本工程开标前汇入招标人指定的账号，超过期限的视为自动放弃投标。
14.2未中标单位的投标保证金在其定标后予以退还(无息)。
14.3投标人出现下列情况，项目所在地物业管理部门核实后，招标人有权取消其中标资格，并没收其投标保证金：
(1)投标人在投标有效期内撤回其投标文件；
(2)中标单位无正当理由拒绝签订服务合同。
15、踏勘现场（不组织）
15.1招标人将按本须知前附表第10项所述，投标人应对项目现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标人承担踏勘现场发生的自身费用。
15.2经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失，投标人应承担踏勘现场的责任和风险。
16、投标文件的数量
投标人应提交5份投标文件（1份正本，4份副本）。每份投标文件须在封面上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。
17、投标文件的要求
18、投标文件的密封与标志
18.1所有投标文件应装入封袋密封，并在封袋上标明招标人名称、项目名称及投标人名称、日期，在封袋骑缝处以显著标志密封。
18.2投标人未按上述规定提交投标文件，其投标文件将被拒绝，并原封退还给投标人。
19、投标文件的格式与内容
19.1投标文件格式与内容
投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写，除封面外每页均有页码，页码连续且清晰并与目录相对应。
19.2投标报价
报价计价单位按建筑面积元/每平方米，以月为单位计算。
20、投标文件递交的要求和无效
1）投标文件的密封
2）投标文件的修改和撤销
（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。
3）投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
（1）未密封的；
（2）投标单位法定代表人或其委托人未签字、投标单位未加盖印章的；
（3）未能按照招标文件要求编制的；
（4）逾期送达的；
（5）附有招标人不能接受条件的。
（五）开标、评标和中标
22、开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的4／5。
23、有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（1）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（2）与投标人有经济利益关系的；
（3）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。
24、评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
25、招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
26、评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
27、投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。
评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。
28、评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差：
（2）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（3）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（4）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
29、评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
30、评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，推荐不超过三名有排序的中标候选人，招标人应当按照中标候选人顺序确定中标人，也可委托评标委员会直接确定中标人。
31、招标人应当在完成评标后15日内确定中标人，向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。招标人自确定中标人之日起十五日内，通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。
32、招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订（前期）物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。
33、招标人应当自与中标人签订（前期）物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。
34、中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。
35、投标人和其他厉害关系人对评标过程和中标结果有异议的，应当在知道权益受到侵害之日起十日内，以书面形式向招标人或者向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉。招标人或者物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起三十个工作日内依法处理。
（六）评标办法（综合评分法）
资格审查、符合性审查表
审查主体
条款
评审因素
评审标准
评标
委员会
资格审查标准
投标人名称
与营业执照一致
营业执照
具备有效的营业执照
项目经理
符合招标文件规定
具有履行合同所必需的设备和专业技术能力
符合性审查标准
投标文件签名盖章
投标文件按招标文件要求签署、盖章的
投标文件格式
符合招标文件中提供的投标文件格式
服务质量
报价唯一
只能有一个有效报价
投标报价
报价未超过招标文件中规定的预算金额
投标内容
其他
投标文件未含有招标人不能接受的附加条件的
物业管理招标评分细则
一、评标办法及实施细则
本项目采用综合评分法，评分以采用百分制计分，对投标报价、综合业绩部分、物业管理方案部分分别实施评定，总分最高者为中标供应商，各部分所占分值比例如下：
评分项目
综合业绩
物业管理方案
百分比
30%
25%
45%
（一）投标报价部分
投标报价部分占总分值的30%。
1、物业管理服务费报价30%：价格分采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的物业服务费投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：
物业管理服务费投标报价得分=(评标基准价/投标报价)×30%×100
（二）综合业绩部分
综合业绩部分占总分值的25%；
1、综合业绩得分评定时应考虑：
（1）投标单位成立5年（含5年）以上的得3分，10年（含10年）以上的得5分（以投标单位营业执照成立日期为准）。
（2）其他人员配备具有证书的3人（含3人）以上得5分，5人（含5人）以上得10分。
（3）在管或者曾管理过的物业服务项目一项得5分，最多得10分。
（三）物业管理方案部分：
物业管理方案部分占总分值的45%。
1、针对本项目组织有效的管理机构（0-5分）
2、管理人员的配备及职责（0-4分）
3、管理规章制度：管理人员制度及标准、日常管理制度等。要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备（0-4分）
4、物业管理服务内容制定物业管理服务方案（0-5分）
5、物业维修和管理的应急措施（0-5分）
6、物业档案建立与管理制度（0-4分）
7、物业管理智能化设施的管理与维修方案（0-4分）
8、制定各项目管理指标的承诺（0-5分）
9、物业服务费用的详细测算。（0-6分）
10、物资装备计划（0-3分）
二、总分值
1、采用加权平均计算方式，按100分制计分。
2、评委按投标报价得分+综合业绩评定分+物业管理方案部分评定分的方法得出此标书的最终评定分。
三、确定评标结果
评标结束后，评标结果按评审后投标单位最终得分由高到低顺序排列。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列。得分且投标报价相同的并列。得分最高出现并列的，由评标委员会按技术指标优劣顺序排列。按照上述排序方法排名第一的投标单位为第一中标候选人，或者根据采购人委托直接确定为中标人。
××××××××前期物业招标综合评分表
编号
评分标准
分值
得分
评分人
物业费报价2.1
2.1.1
物业管理服务费报价
30
综合
业绩
部分
2.2
2.2.1
投标单位成立5年（含5年）以上的得3分，10年（含10年）以上的得5分（以投标单位营业执照成立日期为准）
2.2.2
其他人员配备具有证书的3人（含3人）以上得5分，5人（含5人）以上得10分
2.2.3
在管或者曾管理过的物业服务项目一项得5分，最多得10分。
物
业
方
案
2.3
2.3.1
针对本项目组织有效的管理机构
0-5
2.3.2
管理人员的配备及职责
0-4
2.3.3
管理规章制度
2.3.4
物业管理服务方案
2.3.5
物业维修和管理的应急措施
2.3.6
档案建立与管理制度
2.3.7
物业管理智能化设施的管理与维修方案
2.3.8
制定各项目管理指标的承诺
2.3.9
物业服务费用测算
0-6
2.3.10
物资装备计划
0-3
合计
说明：1、采用加权平均计算方式，按100分制计分。
2、评委按：投标报价得分+综合业绩评定分+物业管理方案部分评定分的方法得出此标书的最终评定分。
第三章投标文件部分格式
正本/副本
XXXX物业管理服务项目
投标文件
投标人（章）:
法定代表人或委托代理人（签字）:
目录
投标函
（招标人）
经我公司详细研究，决定参与贵单位开发建设的前期物业管理服务项目的招标文件及有关附件。我们将严格按照有关法律法规和招标文件的规定，坚持诚实信用，认真组织投标。如发现我公司在投标过程中有恶意投标、串标、陪标等行为时，我公司愿意承担由此产生的一切责任，并自愿接受有关管理部门的处罚。
投标人：（盖章）
项目名称
序号
填报项目
住宅服务费（元/㎡·月）
商业服务费（元/㎡·月）
车位服务费（元/个·月）
服务期限
本投标单位完全认同招标文件的各项条款要求
投标人：（盖公章）
法定代表人或委托代理人：（签字）
格式自拟
备注：投标人需附服务费用测算明细表
投标人名称：
地址：
经营期限：
姓名：性别：年龄：职务：
系（投标人名称）的法定代表人。
特此证明。
投标人：（公章）
委托期限：
代理人无转委托权。
附：法定代表人身份证明及被委托人身份证明。
法定代表人：（签字或盖章）
身份证号码：
委托代理人：（签字）
年月日
注册地址
法定代表人
营业执照号
注册资金
经营范围
备注
附：资格审查资料
姓名
性别
出生年月
职称
职务
工作年限
毕业院校
毕业于（学校）（专业）
物业管理岗位资格证书
发证日期
（网页截图）
（四）物业管理平台截图
投标人认为应附的其他资料，格式自拟
豫建房管〔2018〕60号
河南省住房和城乡建设厅
关于印发《临时管理规约
（示范文本）》的通知
各省辖市、省直管县（市）住房和城乡建设局（委）、房地产管理局（中心），郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局，各有关单位：
为进一步规范前期物业管理服务活动，切实维护物业管理区域内全体业主和物业使用人合法权益，促进安全舒适、文明和谐小区建设，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等有关法律法规，我厅制定了《临时管理规约（示范文本）》，现予以印发，
供建设单位制定《临时管理规约》参照使用。
2018年12月26日
临时管理规约
（示范文本）
《示范文本》使用说明
一、本规约为示范文本，由河南省住房和城乡建设厅制定，供建设单位制定《临时管理规约》参照使用。物业买受人在签约之前应当仔细阅读本物业管理区域临时管理规约的内容。
二、建设单位可以根据实际情况对示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行修改、增补或者删减。“[]”中选择内容，以划“√”方式选定；对于实际未发生或不做约定的，应当在空格部位划“×”，以示删除。
三、本示范文本主要用于居住物业，非居住物业可以参照使用。
（物业管理区域名称）
第一章总则
第一条为了维护本物业管理区域内全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用，营造安全舒适、文明和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等法律法规规定，结合物业实际情况，制定本临时管理规约（以下简称“本规约”）。
第二条建设单位应当在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。
建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。不一致的，以对物业买受人有利的规定为准。
物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，要对本规约予以书面承诺（见附件），表示对本规约的认可。
第三条本规约对全体业主和物业使用人均有约束力。
第二章物业基本情况
第四条物业管理区域基本情况
（一）物业管理区域名称：；
（二）座落位置：河南省(市/县)区路（巷）号；
（三）物业类型：；
（四）占地总面积：平方米；
（五）总建筑面积：平方米；
（六）总户数：户；
（七）物业管理区域四至：
东至：；
南至：；
西至：；
北至：。
物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部位、共用设施设备明细详见[商品房买卖合同][前期物业服务合同]。
第五条物业管理用房建筑面积平方米，具体座落位置如下：
1.[幢][座]单元层号，平方米；
2.[幢][座]单元层号，平方米；
3.[幢][座]单元层号，平方米；
4.。
第六条根据有关法律、法规和商品房买卖合同约定，以下共用部位、共用设施设备由业主享有共有权：
（一）建筑物的基础、承重结构、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等；
（二）由业主共有共用的电梯、照明设施、天线、上下水管道、落水管、沟渠、池、井、消防设施、电子监控设施、避雷装置、区域围护、道路、绿地、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业管理用房等；
（三）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分、其他权利人所有的场所及设施等。
物业管理区域内属于城镇公共的道路、公共绿地或者明示属于个人的绿地除外。
第三章物业管理方式
第七条建设单位依法通过[公开招标][邀请招标]方式选聘
（名称与前期物业服务合同一致）按照前期物业服务合同约定提供前期物业服务。
第八条由于前期物业服务合同终止、物业服务企业撤离等原因，需要另行选聘物业服务企业的，按照下列程序进行选聘：
（一）符合成立业主大会条件的，由建设单位或十名以上业主向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请成立业主大会，由业主大会进行选聘；
（二）未能成立业主大会或者不具备成立条件的，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，由建设单位通过[公开招标][邀请招标]方式进行选聘；
（三）按照上述顺序仍无法及时选聘的，全体业主同意由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定物业服务企业按照原前期物业服务合同约定的服务内容和收费标准进行临时代管。
第九条前期物业管理期间，服务内容、服务费用等物业服务方案需要调整的，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过。
第十条建设单位应当主动履行自用、尚未交付和尚未出售物业的业主义务，承担物业服务费用。
发生第八条规定情形的，应当主动履行建设单位责任。
第四章物业的使用
第十三条业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变专有部分使用用途、房屋结构和外观，不得擅自占用共用部位和共用设施设备，不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。
因特殊情况需要改变物业规划设计用途的，除遵守法律、法规外，须征得本栋本单元所有业主同意，报有关行政主管部门批准并告知物业服务企业。
第十四条业主在装饰装修房屋时，应当遵守国家、省有关装饰装修管理规定并遵守下列事项：
（一）在工程开工前，事先告知物业服务企业，办理登记手续并与其签订装饰装修管理服务协议；
（二）主动配合物业服务企业进行装饰装修管理活动；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾；
（五）因装饰装修房屋造成物业共用部位、共用设施设备损害以及造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等，责任人要及时修复并据实赔偿；
（六）禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，不得将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室及书房的上方；
（七）封闭阳台时，应遵守本物业管理区域内阳台封闭的有关规定，所有材料的材质和色彩应当与本体建筑色彩一致或近似。
第十五条业主、物业使用人应按照本套（间）房屋设计预留的空调安装位置安装。未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装，空调冷凝水排放应符合规定并确保安全。
第十七条业主、物业使用人使用电梯时，应当遵守特种设备使用管理和电梯安全使用规定，不得将电动自行车推入电梯。
由于业主、物业使用人个人原因造成电梯损坏的，责任人应当承担相应责任和赔偿。
第十八条业主、物业使用人在本物业管理区域内行驶和停放车辆，应当遵守法律法规、规章的规定和本物业管理区域内车辆行驶和停放有关约定：
（一）服从物业服务人员对车辆的秩序维护；
（二）机动车在本物业管理区域内行驶应避让行人，车速不超过公里/小时，严禁鸣笛；
（三）在规划的车位按位停放车辆，严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除；
（四）禁止在本物业管理区域内试车、练车；
（五）。
第十九条本物业管理区域内禁止饲养家禽、家畜、烈性犬和大型犬。对于允许饲养的宠物，业主、物业使用人应当遵守下列约定：
（一）办理合法手续；
（二）在物业管理公共区域活动时，应当采用牵绳、束链等方式以防伤人，并及时清洁宠物排放的粪便；
（三）定期对宠物采取传染病的防疫措施；
（四）禁止利用共用部位饲养宠物，不得携宠物在儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动；
（六）不得滋扰邻里，造成（五户/十户）以上业主书面投诉的，应当自行将宠物清离本物业管理区域；
（七）遵守法律、法规的其他规定。
第二十条本物业管理区域内，禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构；
（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）；
（五）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；
（六）擅自架设电线、电缆；
（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；
（八）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；
（九）排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物；
（十）制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；
（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
（十二）占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；
（十三）在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，在楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；
（十四）利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（十五）损坏或者擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视、排水、排污、消防等设施管线；
（十六）擅自在房屋建筑的阳台、天台及外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等；
（十七）擅自在公共物业管理区域内晾晒衣被或在路灯、树木等共有部分上架线晾晒衣被；
（十八）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他违背公序良俗的行为；
（十九）法律、法规禁止的其他行为。
第五章物业的维修养护
第二十一条业主、物业使用人对物业专有部分的维护保养，不得侵害其他业主的合法权益；委托物业服务企业对专有部分的有关设施设备进行维修、养护的，应就委托事项达成一致意见并支付相应费用。
第二十二条业主、物业使用人因维修物业确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，责任人应当承担赔偿责任。
第二十六条物业管理区域内发生下列紧急情形之一的，物业服务企业应当启动紧急预案：
（一）火灾安全、电梯困人、电梯事故、园区交通车辆事故；
（二）地震、防洪防汛、极端天气、群体中毒、停水电气、群体维权、燃气泄漏、人员伤害等突发事件；
（三）其他紧急情形。
业主、物业使用人应当服从物业服务企业应急预案的组织安排。
第六章业主的共同利益
第二十八条为了满足业主停车需要，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，物业服务企业可以利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆，但是不得阻塞消防通道，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等。
第二十九条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据本规约配合建设单位制定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）采取批评、规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；
（四）；
第三十条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置设置公告栏，公示下列信息：
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；
（三）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；
（四）业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；
（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；
（六）物业管理区域内各项管理制度；
（七）。
第三十一条本物业管理区域内，物业服务收费采取[包干制][酬金制]方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳[物业服务费用][物业服务资金]。物业服务费用[物业服务资金]是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，倡导业主积极履行按时交纳物业服务费等义务。
对于欠费业主，物业服务企业可以按照有关规定，通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式催交物业服务费。
第七章物业专项维修资金的使用
第三十三条物业专项维修资金属于全体业主共有。业主、物业服务企业可以根据维修和更新、改造项目提出物业专项维修资金使用建议，但是须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可向物业专项维修资金管理部门申请列支。
第三十四条按照《河南省物业管理条例》的规定，出现下列情况时，无须经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意即可使用物业专项维修资金进行应急维修：
（一）电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的；
（二）屋面、外墙渗漏的；
（三）楼体外墙墙面有脱落危险的；
（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（五）公共护栏（围）破损严重的；
（六）其他紧急情况。
物业服务企业应当将应急维修的内容、维修资金列支情况向业主公示。业主可以通过维修资金管理机构查询了解维修资金使用情况。
第三十五条下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第八章违约责任
第三十七条违反本规约的规定，发生影响房屋安全、消防安全等违规装饰装修行为的，业主、物业使用人同意物业服务企业采取下列临时性措施予以制止：
（一）在违规行为停止或整改完毕前，禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域；
（二）采取临时停水断电等必要措施；
（三）。
第三十九条违反本规约的规定，发生危及建筑物安全、损害他人合法权益行为的，物业服务企业和其他业主可以进行劝阻、制止或上报，给其他业主造成损害的，由侵权人承担相应的民事行为责任。
第四十条违反本规约的规定，侵害他人合法权益的，业主、物业使用人要立即停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人拒不改正的，同意物业服务企业采取下列措施：
（一）在本物业管理区域内公布业主、物业使用人信息及违约事实，并采取相应措施予以制止；
（三）向人民法院提起诉讼。
（一）自行协商解决；
（二）协商不成或达成协议后不履行的，向街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会或物业管理纠纷人民调解组织申请调解；
（三）申请仲裁；
（四）向人民法院提起诉讼。
第九章附则
第四十四条物业所有权人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。物业使用人包括但不限于：业主及家人、物业承租人及家人、物业使用人的访客、物业使用人的雇佣人员等。
第四十五条本规约自物业管理区域内的首套物业销售之日（年月日）起生效，至首次业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。
第四十六条本规约作为商品房买卖合同的附件，由建设单位和物业买受人各执一份，并由建设单位向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会各抄送1份。
附件
承诺书
一、确认已详细阅读并理解建设单位制定的《临时管理规约》（以下简称“本规约”）；
二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；
三、本人及该物业共有权人（如涉及）均同意承担违反本规约的相应责任，并同意对物业使用人（如涉及）违反本规约的行为承担连带责任。
买受人签章：
河南省公安厅
河南省畜牧局文件
豫公通(2018）252号
河南省公安厅河南省畜牧局河南省住房和城乡建设厅
关于印发く河南省物业管理区域内
禁养犬只名录>的通知
各省辖市公安局、畜牧局、住房和城乡建设局(委)、房地产管理局(中心)、城市管理局:
根据《河南省物业管理条例》的有关规定,省公安厅、省畜牧局、省住房和城乡建设厅共同制定了《河南省物业管理区域内禁养犬只名录>,现印发给你们,请各地认真贯彻执行。
附件：河南省物业管理区域内禁养犬只名录
河南省物业管理区域内禁养犬只名录
按照《河南省物业管理齐例》规定,禁止在物业管理区城内饲养烈性犬和大型犬。省公安厅、省畜收局、省佳房和城乡建设厅制定了《河南省物业管理区域内禁养犬只名录》,现予以公布。
一、物业管理区域内禁养的烈性犬种类
藏獒、牛头梗、秋田犬、德国敢羊犬、比特犬、阿富汗猎犬、土佐犬、高加索牧羊犬、中亚教羊犬、纽寿兰犬、罗威纳犬、阿根廷杜高犬、威玛犬、美国斯塔福梗、法国斗牛犬、纽波利顿犬、俄罗斯牧羊犬、马士提夫獒大、卡斯罗犬、社宾犬、拳狮犬、波音达猎犬、中华田园犬、川东猎犬、凯丽蓝梗、马里努阿犬、爱尔兰猎狼犬、巴西菲勒犬、格力犬、贝林登梗犬、巴仙吉犬、猎鹿犬、可蒙犬、法兰德斯牧牛犬、澳洲牧羊犬、伯德梗、边境梗、狼青犬、昆明犬、荷兰毛狮犬等40种犬种,以及具有上述血统的杂交大和具有攻击性的其他犬种。
二、物业管理区域内禁养的大型犬种类
大丹犬、寻血猎犬、雪达犬、圣伯纳犬、大白熊犬、阿拉斯加雪橇犬、伯恩山犬、古代牧羊犬、大麦町犬、猎狐犬等10种大型犬。
三、物业管理区域内禁养的其他大型犬只体高标准
体高超过55厘米的犬只(站立时从肩胛部最高点到地面的距高)。
以上禁养的犬只中,工作犬,导盲犬,助残犬等特殊用途的犬只除外。