根据第七次全国人口普查结果，截至2020年末，我国城镇常住人口约90199万人，占总人口比重为63.89%，也就是说，我国城镇化率已经超过60%，城镇化发展正逐步走向成熟。从城镇化的一般规律来看，一个国家城镇化率在30%~70%之间是城镇化速度比较快的一个时期，中国现在城镇化率是在63.89%，还处在较快发展区间。因此，在"十四五"期间，我国城镇化仍将保持较快的增长速度。随着收入水平提升，人们对美好生活的需求更为强烈，也更愿意迁入能级较高的城市。以北上广深为代表的一线城市，以及以成都、杭州、南京等为代表的新一线城市，在人口流动上表现出较强的"虹吸"效应；而那些产业基础不具优势的城市，人口外流现象仍将持续明显，城市间分化现象会越发明显。人口流动的同时，会带来消费方面的需求，体现在居住领域，大城市的居住需求会持续保持高位。
除了置业人群的行为特征外，贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市，测算出了21年度城市居住竞争力指数。从区域、城市群及城市角度看，竞争力指数又表现出怎样的特征？
来到大城市定居，抛开收入谈论房价并不合理，贝壳研究院基于收入数据测算了房价收入比及房租收入比，并以此测算出了居住负担指数，以此来衡量不同城市的居住难易程度。
同时，为了能够量化城市人口流动性情况，贝壳研究院测算出了移民指数，以此衡量城市人口的流动性高低。在此基础上，区域、城市群及城市在该指数上表现出怎样的特征？
带着这些疑问，贝壳研究院发布《2021年新一线城市居住报告》，从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。
目录
PART1置业特征篇
1.1购房年龄
1.2性别分析
1.3贷款情况
1.4居室结构
1.5楼盘名称
1.6居住空间偏好
1.7租买意愿
PART2居住竞争力篇
2.1指标解释
2.2居住竞争力榜单
PART3居住负担篇
3.1居住负担
3.2购房价格
3.3租房痛点
3.4住房焦虑
PART4移民城市篇
4.1"移民指数"排名
4.1大湾区重点城市移民指数
4.2省内购房客群分析
根据第七次全国人口普查结果显示，截至2020年11月，全国人口共141178万人，与2010年第六次全国人口普查数据相比，增加7206万人，增长5.38%。同时，"七普"数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%；女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人，而"六普"男性比女性多3398万人。如果从总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）看，当前比值为105.07，与2010年基本持平。除了性别比例失衡，"七普"数据同样反映出了家庭小型化、老龄化加速、人口增速放缓及人口区域迁徙等趋势。人口趋势的变化，对于居住消费有着显著影响。具体而言，客群因年龄、性别差异，表现在购房偏好方面，也表现出一些显著趋势。
1.1购房年龄：一线城市置业年龄明显偏高
置业人群年龄对购房行为影响是显著的，对于80后的置换群体及90后刚需群体，在产品及配套选择上，差异性是明显的。
分区域看，置业人群年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就二手房而言，一线城市购房平均年龄约为36.6岁，高出新一线城市1.6岁，高出二线城市0.6岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为37.2岁，高出新一线城市3.2岁，高出二线城市2.7岁。
受限于较高的"上车"门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空"6个钱包"才能实现"上车"梦想，因此，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。
在新房及二手房方面，置业年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房的置业平均年龄要低于二手房。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，二手多为置换，所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高，同时在交易方面，部分城市有政策上的倾斜。因此，刚需购房人群更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手的置换人群年龄。
对于一线城市而言，已经进入了存量房市场，趋势刚好相反，刚需群体买卖交易以二手交易为主，而新房多为置换人群。因此，体现在年龄上，一线城市新房的平均年龄比二手房较高。
如果从城市角度考虑，在35个样本城市中，天津、北京、哈尔滨、上海及福州等城市二手房购房年龄较高。对于天津而言，买二手房产的多为置换人群，天津本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在21年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。
从新房市场看，新房购房年龄相对较高的城市为珠海、北京、深圳、宁波及上海等。对于北京、深圳及上海而言，新房购房成本相对较高且多为置换人群购置，因此置业人群年龄延迟比较明显。对于珠海而言，作为我国五个经济特区之一，珠海东与香港隔海相望，南与澳门相连，优异的自然环境，让旅游业成为珠海的重要产业之一，因此吸引了外地人群在此旅游置业。在置业特征上，本地置业人群比例相对较低。根据最新的"移民城市指数"显示，在35个样本城市中，珠海的指数约为98.5，仅次于深圳。也就是说，珠海的房子多是被外地人买走了，而选择珠海置业的外地人群，购房目的多以投资旅游为主，经济实力相对较强，体现在购房年龄上，年龄相对滞后。
1.2性别分析：女性置业人群持续走高
七普"数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%；女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人。而"六普"男性比女性多3398万人。
在高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升，"她经济"已经正式到来。在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升。贝壳研究院统计了35个样本城市，最新的数据显示，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，21年度，该占比达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。同样，根据贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告（2021年）》显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。
当代女性想婚前拥有一套自己的房子动机来自哪儿呢？女性受访者中，认为"房子比婚姻更让人有安全感"、"在家庭和婚姻里更加有底气"、"有一个为自己遮风挡雨的地方"的占比分别为36.07%、29.59%和24.32%。更多女性从情感上考虑，想通过婚前置业，为自己未来的家庭生活提供安全网。
1.3贷款情况：买房贷款还是一次性付清
"买房贷款还是一次性付清"
看似是个选择题，但更多考量的是城市购房群体的经济实力。对于大多数购房者而言，购房时贷款都是必需的流程，在调查中仅31.8%的住房消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款。
有13.6%的受访者还清了贷款，对于这部分受访者进一步询问，其中65.7%的受访者是提前还款，仅34.3%的受访者属于按正常计划还清贷款。具体细分看，在已还清贷款受访者中，90后提前还款的占比为68.52%，70后提前还款的占比为60.78%，相差7.74个百分点；分城市看，已还清贷款购房者，属于提前还款的占比一线城市略低于其他城市，且城市能级越低提前还款的占比越高。
1.4居室结构：两居室小户型为主力交易户型
"七普"数据显示，我国家庭小型化趋势明显。除了受到人口流动，独生子女政策，婚姻观念改变因素影响外，生育率下降、失独家庭增多及主动独居等也是重要影响因素。贝壳研究院以35个城市为研究样本，按户型结构统计成交百分占比情况。研究发现，两居室成为主力交易户型。
如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型。以沈阳为例，贝壳研究院数据显示，20年度新增挂牌房源量中，两居室的挂牌房源量百分占比达到54%。另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更"愿意"选择"高单价-低总价"的小户型房源。
除了两居室，三居室成交户型百分占比紧随其后，35个样本城市中，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。以长沙为例，最新的居住负担指数约为54.44，是个典型的房价友好型城市，置业人群就有选择余地，毕竟三居才是理想户型。根据贝壳研究院发布的《理想三居报告》显示，47.97%的受访者表示三居室才是最理想的居住状态。
除了受到居住负担影响，以珠海为代表的旅居型城市，对居住适宜性要求更高，决定了其成交的主力户型为三居室。
1.5小区名字：藏着哪些秘密？
楼盘名字，蕴藏着人们对居住生活的无尽想象，也成为开发商进行房地产营销的重要手段。从重点城市楼盘名称中出现频率最高的30个词来看，小区名称命名集中呈现出花园家园范、国际范、奢华范、山水诗情范等特点。其中"花园"、"家园"两个词很受各城市开发商的青睐，在小区名称榜单里占据绝对的领先地位，体现出浓浓的居住气息，符合人们对美好居住生活的向往。此外，各家开发商们也喜欢用自己的品牌名来定义楼盘名称，其中要数万科、中海、绿地及碧桂园最为典型。
从年代角度看，小区名称表现出显著的差异性，从侧面反映出时代背景下，消费者心理的变化历程。上世纪70年代之前，小区的名字主要以街道命名，比如和平街出现频率最多，其次是垂杨柳、西街；到了80年代，花园、家园高居前两名，开始感受到人们对居住的审美需求，其余的则多为中里、北街等等。1990年初，我国进入商品房时代，诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业。房子的商品属性不断强化，起个好名字便成了开发商的必选动作。"小区"被山庄、别墅取代，而形容词也开始出现国际、阳光的字眼。进入21世纪，小区中多出现了"洋名"，"每个中国城市都有一个曼哈顿、两个华尔街和三个香榭丽舍；能下点儿雪的就是瑞士小镇；能洒点儿阳光的就是加州别苑；挨着一水泡子就是维多利亚港湾；隔着条臭水沟就敢叫塞纳河畔；又有水泡子又有臭水沟的不用问，那肯定是威尼斯没跑了。"成为了调侃。
从城市角度看，不同城市在楼盘命名方面存在差异，体现出不一样的城市居住性格。北京国际范与复古调并存，修饰词"国际"被广泛采用，"胡同"、"二里"体现出老北京典型的复古特色；上海"村"味气息浓厚，"新村"、"一村"、"街坊"、"二村"、"四村"等词出现频率最高，承载着上海90年代一批住宅新村崛起的记忆；深圳高端大气范十足，作为国际化大都市，深圳开发商们在楼盘命名上也毫不逊色，"国际"、"中心"、"世纪"、"东方"等词被普遍使用。
其实，小区名称也是城市地名的一部分，它代表着城市形象和文化符号，反映着当地的人文或自然地理特征。小区名称的变化，背后反映了开发商营销策略及消费心理的变化，而洋名泛滥，刻意夸大，小区名重复及寓意不明等不规范问题的出现，对城市形象造成了负面影响。
2018年底，民政部、公安部、自然资源部、住房城乡建设部、交通运输部和国家市场监管总局等6部委发布了《关于进一步清理整治不规范地名的通知》（民发〔2018〕146号）。基于此，多地陆续出台了管理办法，重点清理整治"大、重、怪、洋"等不规范建筑物、住宅区名称，规范楼盘命名。
1.6空间居住偏好："居者有其屋"向"居者优其屋"迈进
社会在发展，人们的消费能力也在提高，在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验。反映在居住消费领域，人们从追求"居者有其屋"向"居者优其屋"迈进，对住房的认识正在逐渐深化。
调查显示，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。
其次，"温馨有设计感的厨房"、"能用于种植、休息的阳台"、"能和朋友聚会的大客厅"也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了14.2%、11.7%和11.1%。
分性别看，男性比女性更想要有一个"能和朋友聚会的大客厅"，占比比女性高出4.93个百分点；而女性比男性更想要一个"安静没有噪音的卧室"，占比比男性高出4.39个百分点。
年长者对于"能用于种植、休息的阳台"、"能和朋友聚会的大客厅"的需求比年轻人更大。此外，也有一些小众居住功能空间需求在调查中被受访者选中，例如"专门设计的宠物房"、"精心设计，可以泡澡的卫生间"、"咖啡角或小吧台"，在受访者中占比分别为1.1%、2.6%和3%。
1.7租买意愿：近半数受访者不接受长租不买
买房或租房，一直是困扰当代年轻人的问题。有人认为有房子的地方才是自己的家，也有人觉得买房就给自己往后几十年的生活增加了包袱。在此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感；有39.2%的受访者认为房价太高买不如租，可以接受长期租房。
对待"房租不买"的态度有趋多趋强的势头。调查显示，对于大多数仍遵从着传统婚姻观的90后而言，房子仍然是未来生活的必备。有40.73%的90后表示可以接受长期租房不买房，而70后接受"房租不买"的比例仅26.69%，相差14.04个百分点。
不过，选择"房租不买"可能更多受现实条件，比如租售不同权导致的居住权益差异、租客权益保障制度完善程度、维权渠道顺畅性、家庭经济收入水平及安全感等因素影响。在调查中，一线城市不能接受长期租房不买房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高，低收入群体不能接受的占比也最低。
基于2020年居住竞争力指数，贝壳研究院对一级指标、权重及二级指标做出了部分调整。一级指标中，增加了人居环境指数；二级指标中，增加了房屋中介、百货商场、加油站及宠物服务，去除了洗浴按摩、快捷酒店、咖啡厅及酒吧。
通过专家打分法，对一级指标权重进行了调整，二级指标权重采用熵权法计算得出。同时，将出行距离上限缩短至1.5公里。
居住竞争力指数计算方法：
第一步，以2021年Q1各城市有交易行为的小区为研究样本，颗粒度定在小区，按照维度表中所列出的一级和二级指标，采集小区周边1公里（部分POI重要性较高，比如医院，学校等，会扩展到3公里）POI信息，计算该类POI位置与楼盘的平均欧式距离，比如小区A与综合医院的平均距离。
第二步，采用高斯衰减函数，方法如右图所示，Dkj是指小区与POI的平均距离，D0是指距离范围，我们定义的范围在1000或3000米。成人步行1000米的时长大概在15分钟，也可以称之为15分钟生活圈。利用高斯衰减函数计算出衰减指数，原则上是，POI距离小区越近，指数越高，值域在0-1之间。高于指定距离，值为0。
第三步，依照上两步，计算出每个小区对应POI的指数，之后采用熵权法对各POI计算权重，权重之和为100，如表2所示，为计算所得权重，之后主观进行微调。
第四步，对各维度通过加权平均计算出居住生活便利性指数，最后聚合计算出城市均值。居住品质指数，依照类似方法进行计算。其他两项指标，基于城市维度计算。
第五步，对于各指数再次进行加权平均，得到居住竞争力指数。
指标解释：
居住品质，纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建立指标模型衡量楼盘的居住品质；
居住便利性，纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等20个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数；
居住成本：纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，居住负担指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比1/3*标准化房租收入比）；
人居环境：纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为0.2、0.3及0.5，建立指标模型得出。
居住竞争力榜单
贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市，测算出了21年度城市居住竞争力指数，那么，今年的榜单，表现出怎样的特征？
如果从区域格局看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为78.0；成渝（成都、重庆）和海峡西岸城市群（福州和厦门）则紧随其后，城市竞争力指数约为76.7及73.7。大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在人居适宜性方面，同样表现出较高的竞争力。把35个城市按区域划分，最终纳入到12个城市群中，研究发现，城市群间在居住竞争力指数上分化比较显著。粤港澳、成渝及海峡西岸城市群指数较高，辽中南及哈长指数较低。除此之外，城市群内部分化也比较显著，粤港澳、京津冀及长三角比较显著。粤港澳中，深圳及广州指数较高，东莞指数相对较低；京津冀中，北京居住竞争力指数位居前列，但石家庄相对较低，分化现象明显；长三角中，杭州、上海、苏州较高，但无锡、合肥相对较低。
如果我们对指数按照25%-50%-75%分位数的方式划分出一、二、三及四梯队。从统计结果发现，一梯队包括深圳、广州、杭州等城市，以粤港澳和长三角城市居多；二梯队包括福州、厦门及重庆等城市，海峡西岸及粤港澳城市居多。
分城市看，35个城市中，深圳居住竞争力指数较高，且指数得分明显高于广州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，与20年排名一致。从细分的指标维度看，深圳虽然在居住负担上不友好，但其在楼盘品质度和居住生活便利度方面表现突出。
深圳相较完善的社区内部规划配置、多维的交通路网系统、密集分布的商超和餐饮店、丰富的休闲娱乐设施……共同构建起深圳便捷且高质的城市居住生活，也使其居住竞争力在多个城市中名列前茅。
在一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括深圳、广州，其次是北京和上海。在楼盘品质及居住便利方面，深圳排名较高；在居住负担方面，广州居住负担较小；在人居环境方面，排名比较靠前的仍是广州。北京在人均环境方面排名较低，上海在楼盘品质方面比较靠后，导致这两个城市在一线城市居住竞争力方面并不靠前，但在35城中排名仍居于前位。
在新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括杭州、成都、苏州、武汉及长沙等。在楼盘品质方面，东莞、佛山、杭州、长沙及苏州等城市排名较高；在居住便利性方面，成都、杭州、苏州、武汉及南京等城市排名较高；在居住负担方面，长沙、沈阳、佛山、郑州及苏州等城市居住负担较小；在人居环境方面，郑州、苏州、合肥、佛山及武汉等城市排名较高。
二线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括福州、厦门、珠海、烟台及宁波等。在楼盘品质方面，佛州、宁波、太原、厦门及大连等城市排名较高；在居住便利性方面，珠海厦门、南宁、烟台及大连等城市排名较高；在居住负担方面，烟台、南昌、无锡、哈尔滨及贵阳等城市居住负担较小；在人居环境方面，太原、无锡、石家庄、烟台及宁波等城市排名较高。
居住便利性，纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等20个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数
指数说明：
居住负担指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比1/3*标准化房租收入比）；
房价收入比=成交套均总价/（家庭人均可支配收入*户均人口数）；
房租收入比=套均租金/家庭月平均收入
贝壳研究院通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计出全国114个城市的居住负担情况。
总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴，其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。
3.1居住负担：深京沪亚厦居住负担较高
我国哪些城市的居住负担较高？贝壳研究院通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计出全国114个城市的居住负担情况。
总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴。其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。
分城市群看，居住负担较高的城市群包括粤港澳大湾区（居住负担指数均值约为68.3）、京津冀（居住负担指数均值约为66.8）、长三角（居住负担指数均值约为64.2）、海峡西岸（居住负担指数均值约为63.7）及北部湾城市群（居住负担指数均值约为62.3）。
分城市级别看，一线城市居住负担明显高于其他城市级别，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。表现出的特征为，城市级别越高，居住负担相应越高。
对于新青年群体而言，面对一线城市相对高企的上车门槛，新一线城市的居住负担相对较低，同时受益于近年来人才吸引政策的支持，新一线城市持续吸引高端人才的涌入。伴随着人才涌入，也带来了购房需求，在房住不炒的政策影响下，那些人才涌入较多的城市，房地产市场保持着较高活力。
在百城中，居住负担最小的新一线城市仍为长沙。长沙虽然区位优势没有沿海城市强，但人均收入水平、就业机会等也处于全国中上游，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低，在居住自由上无可挑剔。而新一线城市杭州、南京，虽然人均收入相对可观，但房价、房租也相对高企。二线城市厦门、珠海、嘉兴、福州及长春等区域核心城市对周边人口有虹吸效应，再加上特殊的地理位置等因素影响居住成本，居住负担指数相对于其他城市较高。
家庭可支配收入数据来自各城市《国民经济和社会发展公报》，户均人口按照2020年统计年鉴发布平均家庭户规模计算
购房负担：深圳、北京、上海、厦门及三亚房价收入比较高
贝壳研究院根据公开数据整理2021年新房、二手成交均价及人均可支配收入，计算了百城的房价收入比情况。
百城中，房价收入比较高的城市有深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州、广州、天津、福州及珠海等。
分城市级别看，一线城市房价收入比整体要高于新一线城市，深圳、北京和上海的房价收入比超过20，这意味着普通居民家庭不吃不喝需要20多年才能够买得起属于自己的一套房子。
四个一线城市中，深圳以27.09居百城房价收入比之首。
新一线城市中，房价收入比较高的城市包括杭州、天津、南京、东莞及武汉等，其中杭州房价收入比较高，甚至超过了广州。二线城市中，厦门、福州、珠海、嘉兴及廊坊等城市的房价收入比较高，其中，厦门房价收入比为20.7，仅次于深沪京。厦门属于旅游型城市，对省内城市有明显的虹吸效应，购房需求较大但供应相对不足，导致房价增长过快，与城市基本面发展产生显著背离。而长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对偏低，其中长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。长沙房价的增长基本与其城市基本面发展相适应，得益于政府调控政策的适时出台，有效遏制了炒房投机行为。
租房负担：新一线城市租住压力较小，重庆房租收入比最低
百城房租收入比的算数平均数约为17.45，中位数约为16.41，标准差约为5.29。根据贝壳研究院所做的调研显示，租客普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是说，租金不能超过家庭月收入的30%。
如果以此为阈值，在样本城市中，仅有三亚、上海、深圳及北京的房租收入比高于30%。北上深作为一线城市，产业基础雄厚，作为高科技公司聚集地，自然吸引高端人才的涌入，同时受限于供给侧影响，一线城市房租居于高位。同时，以90后为代表的新青年在租赁需求方面又提出较高的居住品质，这部分成本最终会折算到租金上。
对于三亚，作为典型的旅游城市，基本上以旅游租房为主，一般情况下三亚的房子在每年的冬天会非常火爆，这是因为大量的北方人会到三亚来度假甚至过年，所以在这样的情况下三亚就成为了一个著名的旅游目的地，而三亚的房租也会在冬天实现大规模的上涨，这是一种旅游经济的体现。
3.2购房价格：一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市
在购房过程中，价格始终是左右消费者选择的关键因素之一，贝壳研究院所做调查显示，35.9%受访者购买的房屋总价在100万元以内，61%的受访者购房支出在200万元以内；不过，购房支出在城市级别、代际、收入和婚姻状态等维度上也存在着显著差异。
一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市
100万以内均是主流价格区间
如下表所知，年龄段与价格区间交叉分析发现，无论是70后、80后还是90后，100万以内均是主流价格区间。随着价格区间逐步增加，各年龄段的购房占比依次降低。其中，80后购房占比降幅相对缓慢，以301-400万价格区间为例，80后购房占比达到11.17%，高于70后的7.43%和90后的8.36%。这主要是因为80后仍是主力购房人群，体现在201-600万的主流价格区间上，80后购房占比相对较高。对于90后而言，多为刚需人群，限于资金压力，相对于70及80后，他们的主流价格区间主要集中在200万以下，但90后购房占比正逐年增加，取代80后成为购房主力军趋势明显。
对于70后而言，相对80后及90后，购房主流价格区间差异化明显，主要集中在100万以下及501-700万区间，对于高价格区间而言，70后多为改善型居住需求。
3.3租房痛点：体现在哪里？
对于每一个新城市人，租房都是步入新城市的基本生活需求，在租住生活中，租客会遇到哪些痛点？调查显示，47%的租客反映房东涨价是最大的痛点，其次有21.3%和19.4%的受访样本认为租房的最大痛点来自同租室友和家电老化，此外还有12.3%的租客认为租房最大的痛点是维修不便。在面对"房东涨价"这个问题时，各类消费人群的承受力有一定差距，压力越大的人群越怕涨。
交叉分析看，女生对租房涨价的焦虑比男生低，男性和女性认为"房东涨价"是最大租房痛点的占比分别为50.88%和44.5%，男性比女性高出6.38个百分点；分城市级别看，租房痛点来自房租的比例，随着城市级别呈逐级下降趋势；从收入看，收入越高的租房消费者，越不担心涨价，月收入5万元以上的受访者担心房东涨价的占比仅25.99%，而月收入1万元以内的受访者这一比例为52.94%，相差26.95个百分点；在租房客群中，80后对租金变化最敏感，有50.27%的80后租客认为租房最大痛点是涨价，而70后仅31.87%认为房东涨价最头痛。
从上述分析提炼出当下房租变化敏感人群关键词：一线、80后、低收入、男性。也就是说，在一线城市打拼的80后中低收入男性，对房租变化最敏感。
3.4住房焦虑：有何不同
对于自有住房客群而言，"购房后房价下跌"成为最大的焦虑。自2016年3季度以来，房地产行业始终坚持着"房住不炒"的政策底线，因城施策的调控影响下，房价保持着相对稳定的状态。根据十四五期间提出"坚持房住不炒定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展"的建议，可预见，"房住不炒"依然是主旋律，"平稳健康发展"就是目标。
对于独立整租群体而言，受访者感到最焦虑的是"买不起自己的房"，占比达到45.8%，对于首次置业的刚需群体而言，"上车难"成为他们最主要的焦虑之一。对于房价相对高企的一线及头部新一线城市而言，这个焦虑因素的占比相对更高。在房住不炒的政策影响下，稳房价、稳地价、稳预期已成为长效机制，客群的市场预期已经趋于稳定。在"稳"字当头的市场预期之下，"买不起自己的房"的焦虑预计会相对降低。
除了首要因素，其次的焦虑因素是"租房时房东涨价"，占比达到44.3%。租客，特别是新生代租客，在租住生活中面对租金的上涨往往会猝不及防，但又无可奈何。对于此种情况，租客在租赁过程中，应当通过法律手段切实保护好自己的合法权益。根据国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》要求，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
如何定义"移民城市"？
我们对交易量进行百分统计，本地消费者交易百分占比越低，其他城市消费者交易百分占比相应越高。因此，我们定义，本地百分占比较低的城市为"移民城市"，同时进行标准化处理，计算出移民指数。指数越高，外地交易百分占比越高。
4.1"移民指数"排名，深圳、珠海及东莞靠前
从城市角度看，在纳入统计的城市中，深圳、珠海及东莞等粤港澳大湾区城市成为典型的"移民"城市，郑州、苏州及厦门紧随其后。近年来，这些城市在人才友好政策的支持下，凭借着高经济体量、高薪酬的优势，不断吸引外来人口，特别是高学历人青年群体落户置业。这些城市中，深圳、珠海、东莞主要吸引的是省外人群，其中不乏作为消费主力军的高学历青年人群。而以郑州、合肥及太原为代表的城市，主要吸引的是省内人群，虹吸效应明显。
4.2大湾区重点城市移民指数较高，深圳居首位
从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，外来购房人群占比较高，其次是中原城市群和长三角城市群。国家战略叠加影响下，粤港澳大湾区、长三角城市群、中原城市群对人口表现出较大的虹吸效应，2019年三大城市群总常住人口分别同比增加177.65、178.96和146.82万人，同比增幅分别为1.46%、0.79%和0.39%，在所有城市群中表现亮眼。外来人口的加速流入为房地产市场带来了源源不断的购房需求，尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最为显著。
城市角度来看，深圳、珠海、东莞、郑州、苏州等城市移民指数较高。深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势，对人口表现出强大的吸附力，根据《深圳市2019年国民经济和社会发展公报》显示，2019年末常住人口1343.88万人，其中常住非户籍人口849.10万人，占比重63.2%，也就是说，每10个常住人口，就有6个来自外地。一线城市中，北京、上海居住负担与落户门槛高，外来客户购房较为困难，移民指数排名相对靠后。
4.2省内购房客户是大部分城市的需求主力
都市圈核心城市占据绝对优势，对外地人口具有高能吸纳能力。深圳、北京、上海作为粤港澳、京津冀、长三角三大城市群的核心城市，对省（市）外的人口虹吸效应大，购房人群中外地客户占比较高，尤其是深圳，七成的成交房源被外地客户买走了。
核心城市外溢，周边城市强势崛起，吸引人口迁入的势力范围外扩。毗邻于都市圈核心城市，杭州、天津、苏州、佛山等沿海城市凭借独特优势承接外溢的产业与人口，对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。其中，杭州这座城市购房人群中，省外购房客户已经撑起了半边天，占比达到51%，主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户前来置业。
省会光环效应显著，郑州、合肥等城市对省内客群具有更强吸引力。得益于省会中心城市战略地位、人才优惠政策等优势，中西部省份可谓是举全省之力重点发展省会城市，郑州、合肥、长沙、武汉、成都等城市对省内人口表现出强大的虹吸效应，省内购房客群占比达到7成以上。以郑州为例，作为人口大省河南的省会，其对各地级市人口的吸纳能力突出，省内购房客户占比达到93.7%，也即是每10个购房客户中，至少有9个都是河南老乡。