截止2017年4月，在迈点研究院(MTA)监测的分散式长租品牌公寓TOP30中，京沪浙粤四省市的分散式品牌长租公寓数量合计达386819间，占分散式品牌长租公寓市场的95%。
发展长租市场
城市要满足哪些必备条件？
面对北上深现在的发展局势，不得不问一句“2017年，哪些城市将会成为长租公寓发展的沃土？”
未来哪些城市更适合长租市场发展，业内看法大同小异。4月份，迈点网遴选出10个尚有机会发展长租公寓的城市，分别是厦门、合肥、苏州、无锡、天津、福州、武汉、郑州、成都、济南。(排名不分先后)
租房管理平台蘑菇租房在2017年制定的城市扩张计划中，除了原有的北上深三个城市之外，未来会在广州、宁波、杭州、无锡、苏州、南京、郑州、成都、武汉、天津等区域铺开战局，目前杭州、南京、重庆等站点已经成功入驻。
他们为什么会选择在这些城市进行扩张？这些城市哪些有利因素是适合长租公寓发展的？符合长租市场发展的城市有哪些共同点？
通过对目前长租公寓发展较好的城市进行分析，我们发现城市想要发展长租公寓需要具备以下四个特征：
1、流动人口众多;
2、房价较高;
3、空置房较多;
4、长租公寓尚未饱和。
通过以上特征，我们可以分析一下未来哪些城市更加适合长租公寓的发展，哪些城市将是长租公寓主赚钱的天堂。
（1）人口密度高，租赁市场客源丰富
租赁市场的基础要素之一就是充足的租客流，而只有人口密度大的城市才能满足长租市场的基本需求。
在2016年11月中商情报网发布的《2016年全国主要城市人口密度排名榜》中位于前十的分别是深圳、上海、东莞、汕头、厦门、广州、中山、无锡、北京和天津，除此之外郑州、武汉、南京、苏州、成都、重庆等城市人口密度也都超过1000人/km。
在这些城市中，城市发展快，人口基数大，密度大，而生活在这里的人都面临着住房需求，对租赁市场来说可以说是客源丰富，是适合长租公寓发展的重要利好因素之一。
2016年全国主要城市人口密度排行榜
（2）限购升级，房价居高不下，租赁需求激增
北上深等一线城市限购拦路，住房压力巨大，2016年9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。在今年2、3月份之后，天津、南京、郑州、杭州等城市又开启了一轮加强版限购措施。
就买房政策来说，可谓是全国开花，遍地限购，买房看资格已经不是一线城市的特色。以郑州市为例，去年十月出台限购政策之后，到今年3月底、5月2日又相继出台新的限购细则，5月4日就有新闻显示“郑州楼市限购升级后探访：跑了多个售楼部，仅碰到一位买房客”。
限购导致买不了房，高房价更是让人买不起房。
2017年4月下旬中商情报网发布的各省会城市房价排行榜中，对购房者来说，房价可以用触目惊心来形容。一线城市一如既往居高不下，二线城市中天津房价已经攀升到26687元/平，南京26127元/平，像武汉、成都、郑州这些城市均价也都在1万-2万元/平。对有住房需求的人来说，高房价已成为买房拦路虎。
2017年4月各省会城市房价排行榜排名城市名称省份平均房价（元/平）环比上月1北京北京67,9516.70%2深圳深圳54,619-0.0023上海上海48,3840.60%4天津天津26,6870.0195广州广东26,4533.60%6南京江苏26,1270.0077杭州浙江22,9342.00%8福州福建21,9790.059武汉湖北15,7161.90%10石家庄河北15,5610.10611济南山东14,8002.80%12合肥安徽14,495-0.00613郑州河南13,5742.90%14南昌江西9,8240.00215成都四川9,7583.90%21重庆重庆8,2620.052
尽管楼市调控政策不断加码、打击“炒房”声声从紧，但对很多年轻的城市打拼者而言，短期内买房仍然是遥不可及。居住需求不减，所以高房价时代，租房解决住房难题已经大势所趋。
（3）二线城市租房需求大，长租市场未饱和
据公开数据测算，在选取的20个具有代表性核心一二线城市中，对各个城市中端以上房屋租赁市场进行了测算，预计核心20个城市中高端市场总规模将超过年租金2500亿元，占到全国租赁市场蛋糕的20~25%。
从图表中不难看出，北上广深在整个租赁市场中占据极大比重，但不可否认的是像天津、南京、杭州、苏州、成都、厦门、郑州、武汉等二线城市仍有巨大市场份额。不仅如此，现阶段二线城市长租公寓市场并没有发展起来，对于公寓从业者来说，二线城市更是长租公寓未来亟待开发的一片蓝海。
（4）服务不成熟供需不对等
低质量的租房环境和高标准的租房需求是现阶段二线城市租赁市场面临的主要矛盾。
现阶段有租房需求的多是对生活有追求有见解的8090后青年白领，相对于生活方式，他们对于租房会有品质上的需求，但是传统的职业房东利用简单装修，无服务、无品牌影响力，仅靠低价竞争获取利润的模式不仅得不到租客的认可，在未来还将会被品牌长租公寓所替代。
而现阶段，对于二线城市来说长租市场发展并不成熟，现有品牌公寓的规模、数量和服务质量都不能满足广大租客的居住需求。
部分二线城市长租市场发展现状
就目前来说，一些优秀的长租公寓品牌通过扩张、加盟、甚至是品牌入驻的方式已经在部分重点二线城市有了布局和发展，除此之外，像成都优客逸家这样的本地公寓品牌也是风生水起，丝毫不亚于部分一线城市公寓品牌的发展。
优客逸家融资历史
杭州现有品牌公寓：
漫果公寓、魔方公寓、相寓、万科泊寓、拎包客、YOU+、爱上租、优客逸家、贝客公寓、蜗居公寓、联美公寓、橘果公寓、青年颂公寓、驻客公寓、米果家、达人嘉、优租公寓、房家加公寓等，相对于其它二线城市来说，杭州长租公寓品牌较多，在众多二线城市中也属于领先水平。
南京现有品牌公寓：
未来域、魔方公寓、贝客公寓、YOU+、爱上租、自如、万科泊寓等。
成都现有品牌公寓：
优客逸家、魔方公寓、YOU+、微家公寓、一月租，E客公寓、蜜柚公寓、面包宿、优品家、如米公寓等本土中小型品牌。
郑州现有品牌公寓:
悦如公寓、魔飞公寓、米家公寓、木虫公寓以及即将推出的万科泊寓等，各家拥有千余套出租房源，多的上万套。
国家政策大力支持租房市场
各地按需细化
就一线城市长租公寓市场的发展现状来说，公寓主能不能在这个巨大的市场上分一杯羹，取决于自身的产品和服务。但就二房东自身经验来说，保证产品符合政策内容，不违规，不被整改、不被拆才是重中之重。所以，对于政策方面的标准和市场对于长租公寓的一些特殊需求必须要做到心中有数。
国家政策支持：
2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
国家总体上是支持租赁市场发展，随后部分城市也积极响应，提出细节性的支持政策。
税收优惠：
2016年11月14日国家税务总局【2016年第69号营改增公告】规定：纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。个人住房出租征税0.5%、非住房1%。
明确税收政策，对于个人房源出租也给以一定优惠。
行业规范：
住建部陆克华在2017年2月23日答记者问中明确表示，住建部将按照党中央、国务院的决策部署，积极采取有效措施，重点抓好以下工作，来规范和发展租赁市场。
第一，加快住房租赁市场立法。
第二，多渠道增加租赁住房有效供应。
第三，大力发展公租房，推动公租房货币化。
第四，加强住房租赁市场监管。
对于长租公寓市场来说，一方面获得了政策支持，另一方面还可以享受国家提供的租房税收优惠政策，除此之外，也将会得到政府的严厉监管，保证行业的规范性、合法化。
下面以部分城市的政策内容为例进行简单说明。
》》》》成都：允许隔断出租长度公寓将成行业
4月19日，成都市政府发布《成都市人民政府办公厅关于印发加快培育和发展住房租赁市场若干措施的通知》。
在通知中明确指出，将大力培育和发展住房租赁市场，从单一的开发销售向租售并举模式转变，同时，支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。同时，根据企业申请，在企业名称中增加“公寓”，经营范围中增加“房屋租赁”和“长租公寓”的行业表述。
其次，在税收方面给予一定优惠，对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税，全面支持个人二房东的入场。并且，政策中明确提到：“允许将现有住房按照国家和地方住宅设计的有关规定改造后出租。”
》》》》广东：商改住、住宅隔断N+1合法
2017年2月初，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许商改住，消防、水电气按住宅对待；省属国资企业牵头整合资源、与民营企业开展混合所有制经营；允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，广东地区住宅隔断房（n＋1/n＋2）终于合法化。
同时，还支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。
》》》》河南将大力发展长短租公寓等十大服务业
2016年10月，河南省政府办公厅下发《河南省加快发展生活性服务业促进消费结构升级实施方案》，其中倡导低碳绿色经营理念,发展绿色酒店、主题酒店、客栈民俗、短租公寓、长租公寓等。
》》》》杭州开展群租等安全整治
对于长租市场的管理，有疏就有堵，两者结合才能更好的保证市场发展，完善租赁服务。2017年2月7日，杭州市下城区开展全区出租房安全整治，全面开展以“群租”、“日租”和“存在重大消防隐患”等为重点的出租房排查整治。
对于二线城市来说，长租市场还处在发展初期，有些区域甚至是刚刚开始，市场巨大，前路艰辛。如何成功借鉴一线城市的发展经验，取其精华，弃其糟粕，如何结合当地市场现状走出一条本地化的发展的道路更是这些公寓主将要面临的问题。不过长租市场主战场由一线城市向二线城市的转移已成必然趋势，至于哪些二线城市在竞争中拔得头筹，我们拭目以待！
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