上海华新新凤抱家人才公寓位于青浦区华新镇，由集体用地农民自建房改建，后纳入保障性租赁住房，是全国首创第一个宅基地农民房保租房项目，也是唯一一个全上海首批挂牌“新时代城市建设者管理者之家”村镇农民房宅基地项目。
新凤抱家·叙中村作为其中一个示范点项目，通过政企合作、代理经租的模式，改造农村居民自建房，为周边产业企业员工提供居所，也较好地消除了农村居民自建房出租的安全隐患问题，推动了推动区域内职住平衡与基层善治。
项目简介
新凤抱家·叙中村项目位于青浦区华新镇，共推出11栋租赁住宅房源，总房间量约89间，均为农村宅基地居民自建房改造。项目由华新镇政府与上海抱家集团共同协作经营打造，于2022年入市、2023年6月完成纳入保障性租赁住房认定、2023年7月成为首批“新时代城市建设者管理者之家”项目之一并完成揭牌。
华新镇区位优势明显、交通便捷发达，同时依托大虹桥国家战略，新凤抱家·叙中村项目周边集聚了众多优质的快递产业，如圆通快递总部、中通和韵达等产业龙头企业的全国运营总部、顺丰华东区总部等快递物流企业，以及e通世界产业园等现代物流产业平台。
随着企业发展不断壮大，企业员工需求旺盛，外地员工的住房也成了刚需问题，同时区域内租赁房源多以居民自建房出租为主，存在自建房出租带来的安全隐患与人口管理难题。
而叙中村位于青浦区华新镇西南部，村域面积约为3.24平方公里，属于典型的大都市近郊农村社区，房源数量较多且分布集中，位置上临近快递企业所在地。
故综合以上因素，为了解决周边企业员工居住问题，华新镇政府与抱家集团进行合作，以改造农村居民自建房模式提供租赁房源，不仅解决周边企业员工居住问题，推动了区域内职住平衡与人才安居，而且随着农村自建民宅的改造与管理，消除自建房安全隐患，属于社会基层治理的一种新模式。
*项目区位及周边产业情况
产品介绍
由农村自建房改造的租赁房源
*项目村民小组组成
叙中村共有三个村民小组，合计农民自建房约46栋、出租房屋总量约406间，其中新凤抱家总共收储11栋、对外出租房屋总量约89间，每栋自建房房间数量在12-15间左右，房间面积约在16-21㎡/间，根据楼层位置、朝向、房间大小，在租金上约有400-500元/间的价格差异，但总体租金均价水平在1800元/间/月，企业整栋租赁可享受9折优惠。
项目在保租房领域积极探索，于2023年6月完成纳入保障性租赁住房认定，可享受保租房优惠政策，如：享受低于同地段同品质市场租赁住房租金、每月最高可提取4500元公积金、居住证协办等。
目前，新凤抱家收储的11栋楼已实现95%以上的出租率，租赁客群主要为周边圆通、e通世界商务园、顺丰、中通等企业的职能部门、中后台员工。
房间内部实行统一装修配置
项目整治前房间内部装修配置较差、家具较为老旧，仅配置基础的床、衣柜、书桌等家具且每个房间无独立卫生间，难以满足当前年轻人对居住空间精致、舒适的追求。故收储的房源进行统一整治后再对外进行租赁，房间数量根据每栋楼的自身格局进行划分，每间房间内增设独立卫生间，同时房间内部经过翻新精装修，并配置了新的电器及家具。
*项目改造前及改造后
整治后的房间内部统一打造简约、自然、舒适的装修风格，每间房间均有独立的卫生间、房门配置电子密码锁，屋内统一配置洗衣机、冰箱、空调、电热水器等电器，以及大床+床垫、衣柜、书桌等家具，可实现拎包入住，为快递企业的员工提供温馨、舒适的住宿环境。
除此外，在楼栋公共区域打造了公共厨房，配置2-3台油烟机，可满足楼栋内多人同时使用的需求。
*项目房间配置
整租楼栋可根据需求个性化定制
企业整栋租赁的房源可依据需求进行个性化定制打造（需额外付费），如与华新属地物流企业圆通公司签约承租的78号楼，现为“圆通家园”专属人才公寓，围墙可印制企业名称，并有专属门牌。
*“圆通人才家园”
在楼栋公区打造方面，整体装修为ins风极简风格，楼栋内一层及露台等公共空间，合理规划打造了多样的休闲、共享空间，融入场景、主题、互动、体验等元素，打造了休闲庭院、花园露台、共享厨房、小型洽谈室等公共空间。
*“圆通人才家园”公区打造
社区打造
在整个社区中，出入口设有出入卡口、人车识别智能设备、监控室等，同时结合河道、围栏，在局部增设物理围栏或绿篱、同时融合美观性和实用性，将社区形成闭合式管理。
在居住环境和安全设施方面进行升级，对自建房进行社区化打造，以及通过标准化的规范建设消除农民自建房出租屋的安全隐患。
*项目社区配置
运营模式
运营模式——政企合作
项目采用政企合作的创新模式，即华新镇政府（华新村镇资产管理公司）牵头，引入业内领先的租赁运营企业抱家集团（上海抱家信息科技企业），共同投资成立上海新凤抱家房产租赁有限公司，从事全镇范围内的农民自建房代理经营出租工作，采取镇企合作的模式探索农民宅基地自建房改造成人才公寓租赁房源。
*项目合作方信息
关于租赁运营企业——抱家集团（上海抱家信息科技企业），公司成立于2016年，专注服务于国央企及地方政府的大型社区及人才公寓。抱家集团隶属于中国中坚集团地产业务板块，拥有良好的上市公司企业背景，是行业内第一家专注超特大城市镇村级集体资产、宅基地农民房的长租资产运营服务商，并首创了农民自建房的收储标准、改造标准及运营标准。
抱家在住房租赁领域取得优秀的社会反响，其运营力也在业内不断增强，于2023年5月荣获金砖财经“第十二届金砖价值榜·2023中国城市更新大奖”——2023年度最佳乡村振兴住房租赁奖。
*企业荣誉奖项
（图源抱家集团公众号）
代理模式——直营、加盟、轻托管
新房抱家·叙中村项目因地制宜，提供3种合作模式：
直营模式：由新凤抱家公司出资装修改造，合同期限为12年，租金每三年递增（根据实际情况商谈），付款方式为半年付。
加盟模式：由房东按照新凤抱家装修标准投入，合同期限为6-12年，租金保底年租金80%，每年递增(装修投入约3年回本)。
轻托管模式：由新凤抱家出资智能化软装改造，合同期限为6-12年，租金不低于房东自己经营的价格，合作要求为房屋带独立卫生间、不需要改水电、敲砌墙。
管理模式——智慧系统赋能
项目采用抱家智慧社区数字化运营管理系统进行社区管理，通过该系统，可实现自建房出租信息统一管理，实现数据共享，租客足不出户，通过APP可直接完成登记、合同签约、缴费、办理退房等服务。
*智慧社区数字化运营管理系统
综上所述，项目以政企合作、三种代理租赁模式结合取代了市场上的传统群租、二房东包租模式，同时运用抱家集团的智慧社区数字化运营管理系统，将收储的自建房纳入统一程序管理，形成规范化的管理，进一步解决了出租房屋的居住安全、人员管理问题，为区域内职工提供安全的居住环境。
从参与主体角度来看，作为代理经租模式的示范点叙中村，项目经过翻新精装修并统一对外租出，对于叙中村自建房房东而言，项目统一租出可以保障自己的租金收入，降低日常出租房屋的管理压力；对于华新镇政府而言，通过自建房标准化规范建设，利于消除自建房屋出租的安全隐患、加强居住人员的管理，也促进了当地区域的职住平衡，满足周边快递企业外来职工的居住需求；对于周边快递企业员工而言，能够满足了一部分员工的高标准住房需求、实现15分钟短通勤距离，实现了职住一体。
从项目意义来看，通过对农村宅基地自建房进行标准化改造，使其建设成为物美价廉、与当前年轻人居住需求相匹配的租赁公寓，属于在租赁及乡村发展领域的探索新路径，助力了乡村振兴，盘活了宅基地资产，走出一条为村民创收的乡村振兴新路。