社区商业布局业态|社区商业业态规划方案|社区商业新玩法|社区商业新模式|社区商业定位与业态规划|社区商业业态分类有哪些|社区商业消费新场景|商业社区服务业态|社区商业形态|社区商业业态规划布局|
作者：灵闪设计日期：2023-12-09浏览量：1076
商业地产项目发展到今时今日，行业内基本达成了一个共识，那就是商业项目未来可能的发展项目主要是两个，做大（城市级商业）或者做精（社区型商业）。而今天主要要聊到的就是社区商业。
社区商业，顾名思义，是服务社区的商业，是为服务一个或周边几个社区所打造的商业。最常见的社区商业是围绕着社区便利性和高频性两个特征所打造的商业项目，例如便利性的代表便利店、药店、干洗店、宠物店、家政服务等等，而高频性代表则包括生鲜超市、水果店、简餐快餐、健身房等等。而与这两点都不匹配的业态，比如服饰（不包括儿童服饰）、箱包、珠宝等等，则较难在常规的社区商业取得成功。
所有的商业都是为人服务的，社区商业也不例外，所以根据住户的不同，社区商业的打造模式也有所不同。从大的分类而言，社区商业可以分为上面提到的常规社区商业（非豪宅社区）和高端社区商业（豪宅社区）。先来界定一下豪宅社区，个人认为豪宅社区需要满足2个标准，第一个是城市的能级必须是一线、新一线及部分头部的二线城市，第二个是售价必须是城市的住宅塔尖的10%。
下面依次来看下，首先是餐饮。社区商业的餐饮有以下几个特点：
（1）简餐快餐占比高，大餐/商务餐占比低，很少出现网红餐饮；
（3）菜系主要以中餐为主，整体强调性价比，档次一般居中，不会出现高档餐厅，但也很少出现大排档；
（4）街区餐饮可出现较多的私人品牌，而购物中心则以连锁品牌为主；
（5）工程条件预留层面，一般会根据招商难度进行铺排，如招商难度较大，一般二楼以上都需预留餐饮条件，但工程条件的设置极限一般在70%，实际大部分项目在考虑成本和收益之后的结果是具备餐饮条件的比例不超过50%；
（6）在业态配置层面，一般餐饮面积占比不低于30%，不高于70%。而在具体的细分业种层面，简餐/快餐，正餐，水吧/饮品的面积占比大致为：20%~40%，30%~60%，5%~20%；
（7）部分社区型购物中心，开始在B1或室外外摆区打造美食街区/档口，面积多在200~800㎡，以个体经营者为主，可以很好的为餐饮提供差异化，同时提升项目收益。
关于这一业态组团有以下几个特点：
（1）超市、水果店和便利店在不同社区存在不同的细分定位，同一社区商业可以同时容纳多家品牌，如超市类可以同时有华润万家，V-24生鲜时选，钱大妈等等，其中华润万家侧重品类更全面的生活超市，V-24生鲜时选提供全球范围内的优选生鲜以及爆款休闲食品，钱大妈则主打不卖隔夜肉，只提供最常规但最新鲜的蔬菜，肉类，河鲜等。
（2）药店、便利店、家居生活集合店，美妆集合店等都是社区商业的“纳粮”大户，基本上是坪效之王，如果是社区街铺，药店和便利店的数量还可以做到不止1家。
（3）证件照，干洗，家政，快递站等都是一些承租能力弱，但是又不可或缺的业种，因此这些是商业冷区较好的选择。
（4）宠物寄养是目前社区商业新兴的业种，尤其单身率持续上升的强二线以上城市，萌宠正在取代伴侣的角色，既然宠物的价值在提升，那么有关它们的消费的市场空间也在逐渐增大。作为具有巨大便利性优势的社区商业，就成了宠物寄养/宠物店的首选。
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