存量资产的更新改造已成为增加租赁住房供应的重要途径之一。
自2021年国家“十四五”提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度后，租赁住房发展已抬升到国家战略层面，各地大力推行租赁住房，鼓励盘活各类非居住用房的存量资产“工改租”、“商改租”。
上海也不例外，近几年正通过多类渠道增加租赁住房供应，比如《上海市住房发展“十四五”规划》中提出要结合城市更新，在满足结构、消防和治安管理等安全底线的前提下，支持存量房屋依规改建转化为租赁住房；又比如上海百亿城市更新引导基金明确租赁住房将是未来重点投资领域之一，可见存量资产的更新改造已成为增加租赁住房供应的重要途径之一。
市区最后一片“两万户”住区的更新与重构——长白创寓228公寓
机床厂房到租赁公寓的改造焕新——泊寓虹寓
食品冷库到青年公寓的全面蜕变——%莘荟栖心公寓
观点结论前置：
通过三个案例的分析研究，最终我们观察出存量资产盘活、补充租赁供应的4个特性：
1、开发模式：政府/国企（资产主体）+品牌商（运营管理）
国企通过对自持存量资产进行开发盘活，并引入长租品牌商参与运营管理，二者共同进行城市更新中的租赁住房建设，最大化发挥存量资产的市场价值和社会价值，完善城市多样化住房体系。
2、区域特点：强生活配套或强产业/高校资源
老厂房、老街坊等存量资产通常位于城市较为成熟地段，具备生活配套醇熟或强产业/高校资源的区域特性，因此会有更旺盛的居住需求，因此在更新改造过程中会更多的考虑增加居住供应，解决区域居住紧张问题，实现多样化住房供给。
3、工改租：具备空间和价格优势，对设计存在考验
老厂房拿地&建设成本和租金较低，改造成长租公寓可实现较好的运营收益，且厂房在空间层高方面存在普遍优势，便于个性化改造。
但工业建筑主要服务于生产，而租赁公寓服务于人的居住，二者在建筑规范、结构设计和功能布局方面存在较大差异，因此虽然具备空间优势，但在实际改造时会面临较多问题，产品存在一定局限性，对设计要求较高。
4、租赁产品：过渡性的小户型青年公寓为主
公寓主力供应产品为30-50㎡1房，主要匹配客群为高校生、年轻白领、情侣等青年客群，通过较好的运营管理、公寓服务及公共活动，为城市新青年提供合适的居住产品。
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长白创寓228公寓
项目基础信息
创寓228公寓为长白228街坊城市更新项目中新增的长租公寓。
项目改造背景
上世纪50年代，为解决工人住房问题，上海以沪东、沪西两个工业区为重点，在全市范围内统一规划建造两万户工人住宅，俗称“二万户”。作为上海近代工业大区，杨浦区中部集聚了大规模的工人住区，首批“二万户”小区中就包括长白228街坊（长白一村）。
▲“二万户”选址（图源“上海城市空间艺术季公众号”）
随着城区不断发展，“两万户”住宅人口逐渐增加，房屋和设施越发陈旧破败，居民生活质量与住房安全、老街坊风貌提升等问题日益严峻。长白228街坊周边也多为老旧社区，人口密集，空间资源不断被压缩，生存环境破败不堪。
▲“二万户”历史图片（图源“杨树浦周到公众号”）
2002年起，上海市的“两万户”开始大规模拆除。但受各方因素影响，228街坊拆迁进程不断搁置。
改造情况
2008-2017年间，长白228街坊经历了上海市城市更新多个探索阶段，改造方案经规划局、专家学者、群众代表等多方研讨不断更新完善；地块性质也多次进行调整，从最初规划的商住混合用地，到最后以文体用地和租赁住房性质完成土地出让。
▲长白228街坊城市更新项目工作进程
长白228街坊更新方案中，重点着眼于项目保护性开发，要求保留城市特色风貌，重塑地区活力，提升地区整体服务水平和空间环境品质。
为保留区域特色历史风貌，长白228街坊保护性更新了项目原有住宅建筑，“修旧如旧”，并赋予其历史回顾、公共服务等新内涵；考虑区域内基础建设较差、配套建设不足问题，提出在地块内有针对性增加公益性设施及公共停车场等市政基础设施，补充区域整体服务设施；为焕发社区活力，加强与周边环境联系，方案提出引入社区商业、菜场食堂等新功能、优化公共环境，提升城区综合品质，考虑新增公寓/酒店业态，将年轻人引入社区，使社区重燃活力。
项目更新方案调整过程中，上海住房发展“十三五”规划提出大力发展住房租赁市场，定下新增租赁住房约70万套的目标；上海住建委提出存量建设用地转型方案，建议通过存量改造、类住宅改造、商办改造等途径增加租赁产品。
基于此，长白228街坊城市更新项目增加了一幢高层建筑——“创寓228公寓”。
创寓228保障性长租公寓
创寓228公寓面对市场提供450套标准化保障性长租公寓，是目前杨浦区黄兴板块内唯一保障性租赁住房产品，于2023年5月开业，当前公寓入住率已达50%，租户主要为产业园区科创人才及周边国企员工。
▲创寓228长租公寓信息
创寓228公寓均为一室户产品，家居配置床、床垫、床头柜、衣柜、沙发及书桌桌椅；标准家电配置洗衣机、冰箱、空调、热水器、油烟机、电磁炉及热水器；日常提供24h安保、公区保洁及设备维护服务，部分楼层提供宠物喂养服务。
公寓主力产品为35-40㎡A户型，共392套，户型设置起居室、厨房、卫生间及阳台，除标准家电配置外另配电视机。
▲A产品户型图（图源“创寓228长租公寓宣传资料”）
▲A户型宣传图及样板间实拍图
B户型建面40-45m2，共15套，目前已满租。户型设置起居室、厨房、卫生间及阳台，除标准家电配置外另配电视机，洗衣机为洗烘一体机，由于家电配置、采光通风、景观条件等较好，租金较高。
▲B产品户型图（图源“创寓228长租公寓宣传资料”）
▲B户型样板间（图源“创寓228长租公寓宣传资料”）
C、D户型为边套产品，目前均已满租。户型设置起居室、厨房、卫生间；由于没有阳台，除标准家电配置外，洗衣机为洗烘一体机。
▲C、D产品户型图（图源“创寓228长租公寓宣传资料”）
▲边套产品样板间实拍图
公寓内部设置特殊楼层，3层为宠物楼层，走廊提供智能寄养舱，可享宠物店洗浴、疫苗服务优惠；11层为女性楼层，走廊布置艺术摆件、时尚杂志，安排专属安全梯控、安全巡查。
▲宠物楼层、房间布置（图源“项目创寓228长租公寓宣传资料“）
作为长白228街道更新项目的一份子，公寓租客也可享受社区内丰富的生活配套服务，如智慧型生鲜净菜集市、特色餐饮、休闲健身等。
创寓228公寓将自身定位为“过去与未来的交汇点”，因此公寓外立面设计与周边历史文化建筑相融合；作为保障性长租公寓，将成为周边年轻白领的舒适居所，为租户提供长期的生活发展平台，与曾经“两万户”工人新村的意义相契合。
▲长风228街坊入口及创寓228长租公寓（图源“上海杨浦公众号”）
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小结
长风228街坊城市更新项目达成了文物保护利用与社区再造、民生改善、城市更新有机融合，成为辐射周边的公共服务中心，对于上海市城市更新探索及杨浦区发展均具有重要意义。
而创寓228保障性长租公寓的建设，更是顺应了上海十四五规划中“新建一批、改建一批、配建一批、纳管一批“的租赁号召，填补区域保障性租赁住房的空白，提升周边工作人群的租住体验，也在一定程度上为长白228城市更新项目引入新鲜活力，促进社区年龄结构、生活消费方式平衡发展。
下篇，将继续为大家探析泊寓虹寓是如何从机床厂房改造焕新为租赁公寓，以及%莘荟栖心公寓如何完成食品冷库到青年公寓的全面蜕变。