最近，不少网友在购房群中反馈称：前几年还炒的火热的漳州港，现在是一点动静都没了...
一位网友私信我们：其朋友早前花1.6万/㎡在漳州港买的一套89㎡的房子，现在想8500元/㎡出手，几乎是“腰斩”的价格，依然卖不出去。
个例还是普遍现象？漳州港楼市“凉”成这样了？为了揭开漳州港楼市真相，我们前往实地调研。
调研首站，我们来到漳州港“明星盘”——招商卡达凯斯。
上午九点半，我们来到招商卡达凯斯，第一感觉就是中介门店真多（粗略统计应该不下15家）。走近后发现，有些中介门店大门紧闭，有些门口贴着“转让”信息，正常营业的中介门店只有八九家。
“来看房的吗？”在走访过程中，一位身着白衬衣的中介热情迎了上来。在得到肯定答复后，在路边就和我们聊了起来。
从她的介绍我们得知，目前卡达凯斯在售的二手房源，景观视野好的报价集中在1.1-1.2万/㎡，而靠近马路、景观视野较差的房源，报价是1万/㎡左右。
“现在价格已经便宜很多了，行情好的时候这边的报价都到1.8-1.9万/㎡。你们要是感兴趣的话，我手里就有几套房源，性价比都不错，可以先带你们去看看。”中介继续向我们介绍。
在我们表示想再看看后，原本赶着去开会的中介也没再执着，给我们递了张名片，“要买房一定要找我们哦，找这家”。
绕着卡达凯斯走一圈下来，我们找了一家正常营业的中介门店。刚进门，一位中介就迎上来：“是看房吗？打算买一手还是二手？之前有先了解过吗？……”环顾一圈发现，店里只有一个中介+我们这一组客户，场面略显冷清。
在了解了我们对二手海景房比较感兴趣后，中介开始向我们介绍。卡达凯斯的情况，和上一位中介所描述的差不多。
“也有业主现在挂1.3万/㎡、1.4万/㎡的价格，但说实话，如果楼层户型等各方面都很不错，1.3万/㎡或许还有人看，但现在这个行情1.4万/㎡真的卖不动。”中介继续补充。
“如果你们想买海景房的话，君悦黄金海岸和澎湖湾也可以考虑一下。像黄金海岸，现在报价在1.2-1.25万/㎡左右，楼层和户型都很不错。”
据了解，君悦黄金海岸户型/景观好的房源，报价集中在1.2-1.25万/㎡，景观和户型都差一些的，报价是1.1万/㎡左右。而除了海景资源还带有学区属性的澎湖湾，整体价格会比卡达凯斯、黄金海岸高出1500-3000元/㎡。
当被问到是不是近期漳州港房价跌到8000+时，中介摇头予以否定。“真的没有那种8000+的房源吗？”在我们的追问下，中介说出了实情。
“你要说那种8000+的房子，确实也有，像港尾那边的永鸿澜悦城、和信水云天这些，但景观、户型什么的是不合你们需求的。”
“我手上很多房源都是客户之前投资买的，因为买在高位，这两年行情不好，都被套牢了，有些为了止损，现在降价在卖，价格真的很实惠。”
据网上数据显示，当前永鸿澜悦城与和信水云天确实有不少单价8000+的房源。永鸿澜悦城甚至有部分房源的挂牌价只要7273元/㎡。
此外，招商卡达凯斯也有小部分房源跌破1万/㎡，报价9000+。但从分布来看，这类房源多位于底层，且户型面积较大。
在了解了海景房的情况后，调研的下一站，我们来到漳州港学区房聚集的厦大附中片区。
片区内的中介门店相比卡达凯斯相对少一些，但部分中介门店大门紧闭的现象倒是如出一辙。我们远远看见一家中介店门口贴着房源信息，走近后发现店门是关着的，里面空无一人。
我们就近找了一家门店进去。依然是热情的中介小哥，依然是一个中介+一组客户的冷清场面。
据了解，目前片区内的学区房均价在1-1.1万/㎡左右，可以读厦大附小、附中。而在2017年漳州港房价最高峰的时候，这类学区房的价格一度涨到1.6-1.7万/㎡。
“你要那种1万/㎡以下的也有，但小区的品质和居住体验肯定没法比，我个人是不建议你们买。还有一种就是可以读附中，但读不了附小的房子，像永鸿南岸和大名唐这些。去年年初它们还卖到1.2万+/㎡，现在有不少单价8000多的房源出来，看你们怎么考虑了。”
在漳州港房价下跌初期，他以1.3万/㎡的价格买了一套学区房，想着等它再涨起来卖个差价，没想到了2018年底，房价直接跌到9500元/㎡。一直到现在，起起落落单价变成1.1万/㎡左右。
“不过现在行情这样了，你要想再往下跌太多也不可能，我是建议你们要买的话还是趁现在，不然等明年它可能又往上涨了。”说完中介继续介绍了几套他手上的房源。
这一趟调研下来，有两个比较深刻的感受。
首先是漳州港的整体环境明显有提升。我们经过的招商大道和迎宾大道，比之前好走很多，路面也更干净了。在与中介的聊天过程中，我们还得知漳州港部分城中村得到改善提升，整体“面貌”有所提升。
另外就是漳州港人少房多，入住率偏低的现实并没有得到扭转。上午九点多行驶在路上，基本看不到什么车，两旁的人行道上人也不多。
在实地调研的几个楼盘中，我们发现绝大多数楼盘的实际入住率不到30%。在招商卡达凯斯走访的过程中，物业告诉我们高层的入住率有40%，但从中介处获悉，高层房源的实际入住率不超过20%，洋房和别墅的入住率会相对高一些。
漳州港楼市“入冬”的原因，无外乎以下几点。
1.环厦板块，必然受厦门楼市影响。
近两年，在调控高压之下，厦门楼市降温明显，受此影响，漳州港也紧随其后开启降价通道。
2.土地市场寒意逼人，楼市预期大打折扣。
回顾近两年的漳州港土拍，明显可以感受到阵阵寒意：2018年，漳州港时隔四年推出两幅地块，因报名人数不足而取消拍卖；今年8月，此前流拍的2019-B3地块“回炉”重拍，起拍价直降2789元/㎡，并以低溢价成交…土地市场吹来的寒风，对楼市预期的影响也不容小觑。
3.刚需重回厦门岛外，投资客也不敢贸然下手。
伴随厦门楼市的降温，岛外新房、二手房价格均出现回调，一些被“挤出去”的刚需购房者重新回到厦门市场。与此同时，R3线遥遥无期，漳州港楼市表现出的“前途未卜”状态和“房住不炒”的屡次提及，也劝退了一批外地投资客。
在无人接盘的情况下，漳州港楼市“入冬”就不难理解了。
总的来说，漳州港楼市降温是不争的事实。另外，房价“腰斩”卖不动的情况在漳州港也确实存在，只不过各楼盘房价跌幅大小不一。