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2024.01.18江西
早上10点，西部某二线城市的万达广场开门营业。
工作日的客流高峰通常到晚六点才会出现，现在又是冬天，商场里几乎没有多少客人，加上有不少家店铺关门闭店，显得格外冷清。
但万达广场内部员工却准备迎接一个月中最忙的日子，距离“25号”还有一周。
“收缴率每个月25号要达到100%，出租率每个店不一样，但基本都要在98%以上。”一位万达广场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。
为了完成这样的指标，该城市的万达广场基本上每个月底都要搞一次突击性的短租填铺。
这座万达商场跟一大批人签订了超短租合同，期限在一周左右。实际上这些商铺一直处于空铺状态，签订合同的这些人也并非真实商户。一个人固定每个月与同一家万达广场签1-2份短租合同，一年累计签10个合同以上，无需经营。
从材料看，甚至1个人，从2023年6月到2024年1月，代表10多家商户与这座万达广场签约打款。
“这些人一般都是员工亲朋好友，还有多经商户。”上述万达内部人士表示。所谓“多经”，是指非从购物中心的公共区域划分出来的，用于增加租金收入的经营点位，包括外广场游乐，一楼中庭特卖点位及一楼以上临时点位等。
根据他的描述，这些造假包括了商户销售业绩造假、工程报修造假、直播造假、多经造假、空铺+短租造假、客流造假等等。
《凤凰WEEKLY地产》获得了一座万达广场的短租材料，大致勾勒了万达广场通过超短租合同完成出租率和全口径任务的过程。
“这样的事情并不少见，短租覆盖空铺、员工垫资等是最常见的方式。”一位万达内部员工说。
这份短租材料显示，从资金流向上看，万达的员工先将钱转给第三方，第三方再将资金分批转给这些签约人，签约人拿着万达员工的钱交万达的租金。
从给万达的打款日期看，基本都是每个月的月底。
“万达的合同分两部分，一部分是租金，一部分是押金，租金的部分又分为租金，物业费，还有宣传推广费，押金的部分也是如此。”该万达广场内部人士称，城市公司有专项负责人，给各个广场下指标。“这样做有三个好处，空铺出租率提升，全口径收入提升，给资方答卷是优秀。”
此前同样是这家万达广场一位离职的中层曾对《凤凰WEEKLY地产》透露，自己垫资的钱目前仍有45万未能收回。
一份录音显示，该城市的负责人在内部会议上称：“我没有让大家垫多少钱，相比于其他城市公司，我们已经好很多了，有的公司差1000平就要弄钱了。”
真实的情况是，这座万达广场2024年1月完成长租招商面积为1103.78平方米，剩余面积达到了8510平方米。
一月以来的长租率大约在83%左右，长租招调增长率下滑了101.4%。“长租招调递增率就是同一个铺子原租金100元，因为经营不善撤铺了，下一家接手租金只给60元，于是长租招调递增率就下降了”，上述万达广场人士表示。
2023年6月，证监会国际部曾对珠海万达商业管理集团股份有限公司出具了境外发行上市备案补充材料的要求，就该公司的内控问题、关联交易、股权回购、募资用途和必要性等多个方面提出了“六连问”。
万达方面回应，出租率由已出租面积除以总可出租面积计算。总可出租面积为总在管面积减去公共区域及设施区域，已出租面积是根据租户签订的租约进行计算。“公司已制定严格的内控措施，通过租赁系统进行合同管理及监督执行，亦不存在任何人为操纵或修改。”
2023年，万达频繁出售重资产万达广场。其中中联基金接手了4座。
公开信息显示，中联基金成立于2017年6月2日，经营范围包括私募基金管理、私募资产管理、私募股权投资、投资管理等。官网资料显示，中联基金长期专注于以REITs为核心的创新不动产金融业务，聚焦产业不动产、消费基础设施、租赁住房、新能源基础设施等领域，同时布局新加坡、东京等境外REITs业务。
“项目应该变成轻资产了，还是万达商管团队在管理，不过听说出让价格压得很低。”一位万达商管内部人士表示。
截至2023年11月，珠海万达商管运营管理494个大型商业中心，其中290个为大连万达旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。
过去两年中，珠海万达商管管理的商业中心数量从417家增长到494家，平均年增长率约为9%。以管理的商业面积计，珠海万达商管现为全球最大的商业管理公司。
一位与万达有过业务往来的金融机构人士坦言：“之前的对赌上市倒逼经营，很多事情走样也正常。”
随着新的投资人到来，悬在万达头上的对赌违约赔偿金被解除了。去年12月12日，太盟投资集团与大连万达商管集团签署新投资协议。太盟将联合其他投资者，对珠海万达商管再投资。
“按照目前的形势，万达还是要继续上市之路，而未来太盟或许会派人进入珠海万达。”一位万达商管内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。
然而从目前来看，一些万达广场的“超短租合同游戏”，仍然没有停止。