我们选的是，成都的僻静的中华家园小区一个74平米的店面，这个小区都是很矮的楼，住的人少，所以没有人气。只适合我们这种把解决温饱当目标的，不打算雇别人的夫妻店。选这里是因为没有转让费，房租第一年￥3000/月，今后每年以月200~300递增，签了6年。如果选地段好的，不是房租很高（四川音乐学院对面的80平米店要￥5000，我们旁边的优品道70平米店面要￥8000），就是有转让费（我们问的比较成熟的小区，50平米店面要6万转让费）。
如果想雇人，想多赚点银子，你就得选更好的地段，那么就得比以下成本的基础上多准备几万甚至几十万。
正题如下：
一、拿得走的栅栏￥170户外桌椅￥1,000遮阳棚￥950书柜￥2,045餐桌、电脑桌￥2,180沙发￥20,000靠垫、窗帘￥1,300隔板架￥300各种灯￥1,657咖啡机￥30,000电脑￥3,000音响￥745空调￥9,370书￥1,000窗帘杆挂钩等￥538换气扇￥520电冰箱￥2,390电烤箱￥349消毒柜￥828水池、龙头￥859座便器￥2,471小便池￥590纸篓、垃圾桶￥165清洁用品￥300相框￥611黑板、软木板￥240人字梯￥180杂项￥180合计￥82,938
二、拿不走的装修费￥20,000瓷砖￥4,339木料￥70木器漆￥670电线等￥350蹲便器￥340补墙漆￥154下水￥50运输费￥38宜家杂项￥247颜料￥300地板￥3,660填缝剂￥192麻绳￥120插座￥300
合计￥30,830
三、还有开店的第一次不可回收投入
半年房租￥24,000（第一年￥3000/月）半年物业费￥200/月x6=￥1200预计半年水电￥250/月x6=￥1500预交一年网费￥1,000食品饮品耗材￥3,000开自己的奥拓跑建材拉家具的油费￥1,000
合计￥31,700
以上三项加起来就是俺们为了开这家咖啡馆至少要掏的钱，一共￥145,468，就算约十四万六千吧。
除了遮阳棚有店名外，我们还没做侧面的小灯箱。一些意面、韩式拌饭、沙拉还没加上，需要买额外的餐具。
【设备篇】
今天只说咖啡机
咖啡机是个可以浮动很大的投入。我们就两种咖啡机：
1、做单品黑咖啡的虹吸壶一套不贵，才一两百块；
2、做意大利浓缩和花式咖啡（如卡布奇诺、拿铁、玛奇阿朵等）的意式咖啡机分全自动和半自动的。全自动的也就几千块，但蒸汽压力不够，打不出花式咖啡需要的好奶泡。半自动咖啡机从一万多到好几万都有，分单头和双头。双头机贵，可以连续出好多杯咖啡，适合人流量大的如星巴克那样的店。单头机也便宜不了多少。但耗电少一些。卖给我们咖啡机的老板说，对于一天顶多出几十杯咖啡的小店，买单头就够了。
我个人觉着全自动的是公司咖啡间、酒店行政楼层餐吧让员工和客人们用着方便的。咖啡馆应该买半自动的才像样子。至于半自动机器是买1万的还是5万的，这里面质量上以及出的咖啡的品质上的差别有多少我就不敢说了。毕竟绝大部分国内喜欢泡咖啡馆的生物更看重氛围而品不出咖啡的高低优劣，有没有必要为了少数行家买很贵的机器各位老板自己说了算。
2010年8月10日，开店一年多后的感想：
一开始选址就选的偏僻的地方，虽然没有转让费，但70平米3千块的月租在成都也不算便宜的。一开始觉着只要能每月赚出来房租水电，再有点我们全家二人n猫n狗吃的就行，不买房，就这么一辈子。
后来发现两点：
1、我们还就喜欢偶尔来个人的那种感觉，人来多了还嫌烦
2、也正因为这样所以不宣传，所以房租更赚不出来。
就这样赔了一年多，明白了两点：
1、咖啡馆是家，是个月四千多块的高档公寓
2、不能靠这个店养我们，我们得赚钱养这个店
具体措施有两点：
1、一开始当兴趣的教英语，现在成了主业
2、一开始发烧买的专业半自动机器不能浪费，应该让更多喜欢咖啡的朋友练手用，当然得收银子
所以现在我们家的性质是：
1、英语俱乐部（收钱的）
2、没条件用专业机的咖啡友的练手平台（收钱的）
这样一来：
1、即保住了我们亲手打造的地界
2、又在做自己喜欢的事
到目前为止，还没被生活强奸。与各位共勉。
咖啡机最基本的，推荐意大利产的gaggia，每小时至少可以做至少40杯的，磨豆机必不可少的，同样是gaggia的吧，md64应该可以满足任何一家咖啡店的磨豆量了。如果要作show的话，可以买一两个虹吸壶，摩卡壶做做样子，不过我觉得实在没什么必要，如果做鲜榨果汁，榨汁机总要有的，别图省钱，买个好的吧，美国产的omega用个十多年没问题。搅拌机（blender）配合榨汁机使，hamilton的会使你终身受用。有了搅拌机连碎冰机都省了。
调酒壶得要一个，作冰咖啡可以使咖啡迅速冷却，又不失咖啡的香味。冰箱冷柜
如何开一家成功咖啡馆咖啡馆已取代速食店，成为聚会或消磨时光的首选。而每年的创业加盟大展中，咖啡馆也总是被票选为十大创业行业，可见开一家咖啡馆对许多创业者具有致命的吸引力。能够每天闻着咖啡香，和客人聊聊天，还有钱可赚，这是多美好的事！
虽说喜欢喝咖啡是成为咖啡馆老板的基本条件，但毕竟喝咖啡和开一家咖啡馆完全是两码事，「喝咖啡很浪漫，开咖啡馆却是现实的，」
咖啡店第一课：定位一—做梦，也要有方向感
决定咖啡馆的定位，是成功开咖啡馆的第一步。
例如是开豪华咖啡馆、外带式或内座式小咖啡馆？店内只卖咖啡，还是「咖啡＋糕点」、或「咖啡＋糕点＋简餐」？另外，是单店经营，还是与异业结盟的复合式咖啡馆（例如结合书店一同经营）？这都是一开始就要先想清楚的。
咖啡馆的经营定位，决定了资金、人事、菜单、地点、乃至店面的设计装潢；必须先确定经营方向，再去规划其它细节。但许多开店者正好相反，往往先决定设计装潢与地点选择，再去考虑要开什么型态的咖啡馆，例如「我好想开一家充满普罗旺斯风情的咖啡馆，」脑筋全围绕在如何装潢出普罗旺斯风格上，这是开咖啡店者最常犯，也最致命的错误。
咖啡店第二课：财务规划—开店，算盘要打得精
一家咖啡馆所需软硬体如下：1.菜单（menu，包括咖啡、糕点及简餐）2.生财设备（咖啡机、烤箱、微波炉、瓦斯炉、冰沙机、冰箱、冰柜等）3.硬体设备（冷气、照明设备等）4.器皿5.设计装潢（吧台设计、咖啡馆风格与色调、桌椅家具等）
这五项要素中，菜单是最基本的，会决定需要采购哪些生财设备及硬体设备，也会影响吧台设计。如果一开始只想开家「咖啡＋糕点」的咖啡馆，吧台设计比较简单；但如果开业后发现光是这样无法维持营运，想要增加冰沙产品时，就会发现吧台可能没空间放置冰沙机了；万一还想再增加简餐，一开始又没有规划厨房的话，问题就更大了，甚至需要重新局部装潢，那又是一大笔费用支出。因此创业伊始，就要想清楚咖啡馆的贩卖项目。
装潢预算最容易失控
咖啡馆资金规划方面，必须包含以下开支：
1.生财设备
2.硬体设备
3.器皿
4.设计装潢
5.房租（第一个月的房租＋3个月的押金＝4个月房租）
6.原料
7.人事开支（如计时人员的薪资）
8.杂支（水电费用）
9.至少能维持咖啡馆赤字经营5个月的预备金【（房租＋原料＋人事开支＋杂支）×5】
建议生财设备、硬体设备、器皿这三项的预算都是不能动的，能变动的只有设计装潢的费用；至于房租则牵涉到地点的选择，变数较大。
「为什么我们一直告诫创业者，在开店时不要从设计装潢开始？因为经验告诉我们，许多创业者手上有一百万现金时，第一件事就是找设计装潢公司，当时手上资金充裕，为了打造梦想中的咖啡馆，装潢预算往往不断地追加，明明只要20万的预算，常常等完工时，已经花掉50万了。」剩下的资金，用来购置生财及硬体设备，再扣除缴给房东4个月的房租与押金后，已经所剩无几，只要有些风吹草动，咖啡馆极可能无以为继，不是关店就是顶让。
每分钱花在刀口上
「有些人愿意买一张500元的椅子来布置咖啡馆，但也有人买一张50元的二手椅，加上椅套后，效果一样很好，」
煮咖啡设备与吧台是整个咖啡馆的核心，「其实一台好的两孔或三孔义式咖啡机，价格从几万到数十万元，就足以应付150平方大咖啡馆的客人，」
绝不可忽视咖啡机的售后服务，他的经验是如果义式咖啡机故障，供应商无法在4个小时内前来、并将机器修好，那咖啡机再好也没用，「因为一整天都不用做生意了！」
装潢设计保持弹性
其实，设计装潢的弹性很大，宜因地制宜，投入不宜太大至于纯外带咖啡馆，装潢就更简单了，只要吧台设计好，其他几乎花不了什么钱。
咖啡店第三课：专业—技术没到位，一切免谈
既然开的是咖啡馆，咖啡豆的品质与煮咖啡的技术，是决定顾客回流率的关键。国人对餐厅装潢喜新厌旧之快速，一家店的装潢可能3年后就过时了，如果只想以装潢气氛取胜，也许一开始媒体效应会带来人潮，但退烧之后，一家难喝的咖啡馆能靠什么支撑呢？
建议既然有心开咖啡馆，开店初期最好是由创业者自己负责吧台，外场部分再请2～3位全职或兼职工读生，就足以应付咖啡馆的日常营运，这样既可省下人事费用，而且亲手煮咖啡，也可避免万一吧台员工离职，人力青黄不接造成咖啡品质不一的状况。
咖啡店第四课：地段—不必迷信黄金地段
许多人相信开店成功的关键是「location，location，location」，只要在黄金地段开店就稳操胜券，其实这句话只对了一半。
通常我们以a级、b级、c级来区分商业地段，以a级的黄金地段来说，房租不是高得吓人，要不就是有行无市，这也是为何黄金地段的店家，通常都销售高单价产品的原因。许多一级战区的黄金店面，一个月的房租至少要数万元，算算一天要卖出几杯才能打平房租呢？这还不包含人事费用及器材折旧。其实只要经营得法，b级c级地段也能有咖啡馆的春天。咫尺之隔，租金悬殊
创业一族的每分钱都必须用在刀口上，大马路上的店租，一个月就要数万元，但如果是在离马路只有十几公尺的巷弄内，顾客不会介意多走几步路，租金可能就相差不少。
可将地段分成百货区、办公区、商业区、文教区、娱乐区、住宅区、交通转运区等，深入观察该区的日常活动与人潮流动，分析在该区经营咖啡馆的成功率。
人潮不等于钱潮不过，「人潮」不见得等于「钱潮」，建议创业者在选择地点时，至少要花一个星期，观察当地人潮属性与消费模式。以预定开店地点为中心，调查周围500公尺内有多少竞争对手（包括连锁或单店咖啡馆、速食店、泡沫红茶店），记录这些竞争对手每天入店消费的人数与预估营业额，同时评估如果投入这场战局，自己有几分把握能够分食多大的饼，或是能够把饼做大。
咖啡店第五课：成本控管—一杯咖啡要卖多少钱？
开店，当然不能赔本。但很多人只知道一杯咖啡要卖多少钱，却不知道一杯咖啡的成本要多少钱。
通常煮一杯咖啡要用15～20公克咖啡豆，一磅咖啡通常可煮25～30杯咖啡，而一杯咖啡所需的奶精（或牛奶）与糖，成本约在1元之间，另外还包括纸杯、面纸、搅拌棒等材料。这样推算下来，一杯咖啡的原物料成本大致在2～4元之间。另外别忘了，还要把房租、水电、人事、器材折旧等成本加上去，再加上一定比例的利润就是一杯咖啡的售价。
很多店主不知道怎样定价，看竞争对手订多少钱，自己也依样划葫芦。但这种偷懒做法很危险，日后发现入不敷出，又不敢涨价，只好改用较便宜的咖啡豆，恶性循环就此开始，「这就是准备收店的开始！」
咖啡店第六课：顾客培养—细水长流建立口碑
问自己三个问题
开咖啡馆，除了实现创业梦想外，还能结交一些志同道合的朋友。不过，一定要问自己三个问题：店面的房租是否合理？创业的资金是否多为自有？开咖啡馆是否是自己终身的兴趣？如果这三个问题的答案都是“yes！”那么拥有自己的梦幻咖啡馆，将不再是遥不可及的梦想。经营项目：咖啡+酒水+小吃+简餐面积：40平米计划投资资金设备
1.咖啡类
意式半自动咖啡机、美式咖啡机、咖啡磨豆机、单品咖啡虹吸壶、一芯一炉咖啡炉2.食品加工类
果汁机、冰沙机、制冰机、微波炉、热狗机、面包机、储冰盒、三明治机3.水系统类
开水器、饮水机、消毒池、洗碗器4.储藏类
糕点柜、冰藏柜、冷冻柜、展示柜5.管理系统
收银、监视6.器具类
咖啡温度计、压粉器、冲茶器、电子称、shake杯、奶油枪、气弹、咖啡杯、托盘7.物品类外带杯袋、纸巾、吸管、搅拌棒8.咖啡物料
咖啡豆、咖啡白糖、黄糖、奶油球、牛奶、巧克力浆、果味糖浆、鲜果浆、糕点9.其他
选址、周边考察、服务对象定位、投资估算、风格定型、计算利润平衡点、确定投资额度审批程序
营业执照、卫生防疫证、卫生许可证、消防许可证
万达为什么进军商业地产
1、住宅房地产开发市场竞争的白热化。
产项目出现经营问题。
面对严酷的市场竞争和内部管理上存在的问题，王健林董事长提出用跨越思维冲破传统住开发的观念。自2000年开始逐步实施集团的产业调整。
2、wto之后商业开发的机会。
对唐山房地产市场的分析；从大到小-从环渤海经济圈到
从大连万达集团模式看中国商业地产发展趋势
（一）中国商业地产的领军企业——大连万达集团为其布局全国即将开业的8个最新城市综合体项目日前在北京钓鱼台国宾馆举行隆重的招商大会。会上，万达集团在北京长安街上倾力打造的石景山万达广场已入驻的8大主力店签约仪式及万达广场近30家全国战略合作伙伴签约仪式一并举行。这意味着万达集团在全国打造的全新第三代商业地产产品已进入全面成熟阶段及快速发展的轨道。北京市政府领导、全国连锁行业协会有关负责人出席招商大会。万达集团以多种形式展现了其商业地产发展8年来的可喜成果，并推介了即将在北京石景山、上海南汇、南京建邺、青岛、苏州、太原、无锡、重庆开业的8个重量级“万达广场”项目。与会者高度赞扬了万达商业地产模式和整合优化资源的能力。此次招商大会的主角——近300位大型室内步行街的意向商家也纷纷表示，此次活动让他们
对于万达广场和万达集团有了更为清晰直观的了解，更加坚定了他们借力万达、走向全国、投资开店、把区域品牌做大做强的信心。
据悉，商业地产已成为万达集团第一支柱产业。该集团在全国首创了“订单地产”的全新商业模式，已经从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代的城市综合体hopsca。（h指hotel，酒店；o指office，写字楼，p指publicspace，公共空间，s指shoppingmall，购物中心；c指culture&recreation，文化娱乐休闲设施；a指apartment，公寓楼），成为中国商业地产的领军企业。此次招商的重点区域是万达广场全新设计的大型室内商业步行街。商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长通常为300米左右，分为上中下三层，总建筑面积3万平方米以上。大型中庭气度恢宏，视野通透。步行街交通组织流畅，顾客在步行街任何一个点都能一眼望到楼上楼下的20多个商家，并迅速到达。步行街内业态组合丰富，各种特色美食、中外知名餐饮、运动、休闲、时尚名品旗舰店、银行、医药、冲印等配套服务设施齐全。以步行街为主轴线，将百货、超市、数码电器、国际影院、餐饮、健身娱乐等多种业态各大主力店紧密相连，形成了商家资源和有效客流的高度共享，为商家带来了旺盛的人气、商气和财气。
大连万达集团经过20年发展，已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。目前，该集团已在全国近30个大城市开发建设“万达广场”项目，其中已开业21个，计划到2010年建成60个以上的“万达广场”，总面积超过1000万平方米。其快速发展得利于该集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、连锁商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链以及独特的核心竞争优势。
万达商业地产实现了经济效益和社会效益的统一。一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。二是创造巨额税收。在北京、上海、成都等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全球是一个创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富、设施先进，将成为所在城市的新中心、新地标。
万达商业地产发展的战略实施战略目标
2001~2003年实现销售收入60亿元。收租物业达到100万平方米，到2005年实现年销售50亿元，建设25个以上的商业广场，形成收租物业200万平方米，完成商业公司在海外的上市。到2010年争取实现万达集团总资产达到600亿元，销售额达到500亿，企业入亚洲十强。远大目标：打造百年企业，创造世界级企
业。超常规：规避了同行的竞争政府的政策变化。快节奏：减少财务成本，极大获取市场份额。跳跃式：以市场为导向，不断寻求新的发展机会。