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2014.11.15
第一章一、场地选择概述选择场地存在两可能性。一种情况是选优，即存在多个备选场地，场地选择的任务是确定哪一个场地更好；另一种情况是是非决策，即只存在一个备选场地，场地选择的任务就是决定这个场地是选择还是放弃。因为存在比较的对象，第一种情况比较简单。第二种情况非常复杂，但却是任何商业连锁项目场地选择不可逾越的挑战。有一种办法可以让第二种情况变得相对简单，即将竞争对手已经开始经营的场地看成备选场地之一，然后用我们即将选择的场地与竞争对手的场地进行综合比较，如果综合条件不次于竞争对手的场地，则该场地具有较大的成功可能性。
因为各个城市的场地存在非常大的标准差异，因此竞争场地比较法是场地选择最重要的方法。比较竞争场地所使用的比较标准与下面的场地选择标准一致。
在考虑了火锅店的区域因素后，综合起来分析，可以归纳出开火锅店选址的几个要求。
一.确定服务对象
要结合火锅店的所在位置，确定相应的设施与设备，最后选定自己的经营档次，再确定火锅品种来考虑如果服务对象是工薪阶层，火锅店在居民区或厂区附近，可以经营大众化火锅品种，以家常火锅与白助餐、小火锅、麻辣烫等为主；
如果服务对象是高收入者或白领阶层，火锅店在商业中心或新建小区等地，其经营的火锅要高档一些，环境要一流，服务要二乘，可以选用风味火锅，特色火锅、滋补火锅、粥底火锅等。
二.贯彻接近原则
所谓“接近’’的原则，是指火锅企业要容易与顾客“接近”，即交通便利，来往方便，便于进入。火锅店的位置位于或靠近商业区、经济区、文化区、开发区等，四周的道路畅通无阻，使顾客容易“接近”，才能方便用餐。
三.环境配套到位
一方面外部环境要形成“气候’’，火锅店与其他餐饮娱乐性设施要“混合经营”，如餐饮娱乐一条街、火锅美食城等，还要同其他游乐场所配套，以吸引顾客；另一方面提倡自身综合配套，火锅店同娱乐、住宿、浴足、茶楼等结合，形成综合性规模效益。
四.科学预测赢利
在火锅开业前、开业中要结合各种因素，对一定时期的销售额与毛利进行系统分析，预测利润与效益；如对每1天、每10天、每一季度的经营进行分析，来预测销售额，采取应对措施，保证利润目标的实现和利润的最大化。
此外，还可以用经验判断。这些经验主要有：借助知名火锅投资开店，如靠近知名火锅店开办自己的火锅店；同商业区开发同步，哪里有新的商业区开发，便可以开办新的火锅店；在大型建筑物间“见缝插针”，即在宾馆、写字楼、饭店之间，开办新的火锅店。
开店成功的第一要素是选址；第二要素是选址；第三要素还是选址。成功的选对址是您投资成功的最重要的第一件事。需要专业人士对餐厅位置进行谨慎评估，进行全面的市场可行性研究，包括整个市场数据、人口统计、交通模式、店面大小和费用、服务的可行性、竞争度及目标顾客等。
单店选址分三个步骤：第一步是选择市场；第二步是在选定的市场内选择商圈；第三步是在确定的商圈内落实具体店址。每一个选址步骤都非常重要，任何一个步骤犯错都会导致单店经营的不确定性乃至直接导致单店经营的失败。
一、市场选择
（一）、市场选择要求
1、当地居民吃羊肉，能否接受（能、不能）？喜爱度（30%、50%、60%、70%、80%、90%），喜爱程度越高开店成功的把握性就越大。
2、我们阳坊胜利涮羊肉走的中档大众消费路线，规模店至少应该开在县级以上的市场，农村乡镇（不包含直辖市、省会）选择慎重。
3、市场的经济发达程度：我们挑选市场就像挑选苹果一样，一般从最好的开始挑选。一个市场居民的消费水平及消费心理是否成熟决定了我们的单店经营是否有前景。
（二）、市场考察要求
1、考察目标市场的人口数量、人均GDP、市容市貌、交通状况、社会治安等。
2、考察餐饮（火锅、中餐、西餐及其他形式的餐饮）的整体经营状况。
3、具体考察当地特色餐饮的经营状况（开店的数量、档次、规模、经营状况、品牌餐饮店的数量）。
5、了解当地餐饮业的税收、消防、卫生防疫等政策，即投资外部环境及政府支持力度。
二、商圈选择
选择了一个合适的市场并不代表一定能成功，如果商圈选择错误，同样可能导致单店经营失败。商圈选择需要注意以下几点：
1、商业圈：一座城市是由若干个功能区有机组合而成，包括主要商业区、机关集中地、交通枢纽、高技术开发区、工业区、居民住宅区、新兴住宅区、医院、学校集中地、贫困居民居住区等。每一个功能区既独立存在又和别的功能区相互联系，相互依靠。
2、经营定位为中档，单店规模在（250——1000平米），它的市场半径为1.5公里，因此我们选择商圈倾向于高档住宅区、商业繁华区、机关、院校集中地、居民住宅区、高技术开发区（大型）、新兴住宅区。
3、北京阳坊胜利涮羊肉的单店经营要求在1年内收回成本，因此选择商圈时应坚决避免现在并不成熟而被期望一年或两年后会开发成型的商圈。
三、选址要求
选址工作是非常细腻的工作，应遵循以下原则：
1、良好的交通状况：这即是我们常说的易接近性，我们的单店选址应考虑客人来去的方便。
2、可视性：必须有良好的可视性，规避任何对单店标记和其它可视物形成障碍的因素，保证行人和车辆能清楚看见北京阳坊胜利涮羊肉的招牌及店面。
3、投资回报性：考虑的投资回报和预期利润，要考虑地价、租金、基础设施等因素。
4、停车场地：店面经营必须有停车位，最好是店门前、旁边或地下停车场。
5、店面：临街一层、一二层、一二三层、二楼、二三楼，有足够的营业面积，比较规整，层高最好是3米以上。
6、出入口：单店应有独立的出入口，最差也应有公用出入口。
8、给排水系统：自来水管应为无缝钢管或pp管材，管径25毫米以上，水压标准是0.07~0.28MPa；有足够大的下水口，排水管管径应在160毫米以上，是否有隔油池或沉沙井，若无将另行规划。
9、排烟系统：是否有排烟管道及管道走向，是否有排烟风机安装位置。
10、电力系统：本地区室内电压波动应在200V—240V之间（220V），动力电压应在300V—400V之间（380V）；是否为三相五线制，若电力增容有无可能。
11、消防系统：开发商是否安装了消防设施，是否完备、有效，若无可否改建，开发商是否愿意承担改建成本。
12、排污系统：排污系统管道的大小是多少，能否有足够的排污承受量。
13、店面的进深和开间：店面的进深一定大，进深建议在6米以上，开间9米以上。
15、有无天然气供应：要确定是否有天然气的供应，有无气表，气压是否足够，如果没有，能否增加，能否改建，需要多少成本。
16、门面的租约在5年以上，店面是否属于拆迁范围，房屋是否通过验收，业主是否有产权证（原件），这些都是在单店选址时必须注意的问题。
17、要考虑当地的特殊环境，如风俗习惯、日照走向等。
四、出现以下几个方面的店面不选择
1、三楼以上、地下、半地下。
2、道路：单行道、高架桥边、路面大修（3个月以上）。
3、无停车条件。
5、房产存在官司、欠租、抵押、产权手续不清、拆迁（腾退）、违章建筑。
6、房屋：结构不合理（利用率低）、简易临时房、危房、居民楼底商（北
京）、无法办理营业许可的房屋、原是有毒化工生产或储存的房屋等。