(完整版)商圈调研及数据分析技巧

4、商圈分为商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区六类。商业区商业区是商业集中的地区，也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁华热闹，其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买和消费金额比较高等特点。住宅区住宅区的消费习性具有消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高等特点。目前，社区专卖店成为流行趋势，可以满足当地的需求，如日常用品店、食杂店等。文教区文教区的附近要有一所以上学校，以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高。办公区办公区指办公楼比较多的地方，大部分是便利店，其消费习性具有便利、人多，消费水平低等特点。工业区工业区的消费

5、者一般是打工族，消费水平比较低，但消费总量比较大，如广东、浙江的乡镇专卖店等。混合区混合区分为商住混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，具有多元化的消费习性。很多房地产商建造的城市综合体，就属于混合区。比如，福建的七匹狼集团按照功能规划重新对整个小镇进行梳理建造。二、商圈数据分析的内容数据分析是商圈选择的重要内容，也是零售行业采用的方法，主要是通过研究进店率、成交率、续销率、回头率等数据，分析存在的问题，从而更精准地对商圈进行判断。1.人文环境和时尚潮流所谓人文环境和时尚潮流，就是整个社会的环境和消费习惯。中国人口众多、南北东西差异

6、很大，不同地区有着不同的习惯、文化和流行趋势。在进行商圈选址的时候，必须对当地的社会环境和消费习惯进行调查，以确定是否和品牌定位相符合2.穿着情趣和消费水准穿着情趣和消费水准的调查不仅包括穿着，还包括使用的家具建材、饮食、娱乐等整个人的消费趋势和消费习惯，如长沙的歌厅文化、上海人的理性消费等。3.人流量人流量就是平常、假日及日、夜来往人次和比例。人流量是店铺选址的重大前提，一定要进行分析，不要做“三拍（脑袋一拍、胸脯一拍、大腿一拍）”老板。【案例】“豆子”数人数20世纪初的上海南京路刚有雏形，永和商行老板为了确定在马路的哪一侧开百货商场，想了一个方法：雇四个伙计分成两组，分别站在南京

9、，还包括对未来市场的规划及需要总部协助的事项和要求。一般通过实际调查或者第三方获得数据，并进行简单预估。数据统计表格非常重要，既可以分析有关数据，又可以进行延续性的研究。2.店面背景信息调查表在实际工作中，门店拓展人员需要调查店铺的背景信息，填写店面背景信息调查表（如表2所不）。表2店面背景信息调查表调查内容调查结果1.商业性质A.主要商圈B.次要商圈C.边缘商圈2.住户数及人口数户数：（）户；人口数：（）人3.周边居民人均收入/年人均收入元，支出元，人均储蓄元4.周围人口教育水平大专以上学历比例占%高中学历占%高中以下学历占%5.店铺客流状况每天门前客流状况：（）人，入店（）人6.

10、道路状况A.好B.良好C.一般D.差7.竞争店数经营同类商品的有（）家8.邻店合群状况A.好B.一般C.差9.店面条件面积（）平方米，宽（）米，深（）米，内空高度（）米10.店面适做招牌面积宽米，高米11.法律条件五年内是否撤建：口是否有无营业限制：有口无当地最低工资标准每人每月元税金每年元，其他每年元12.租金每月元13.转让费有口无附件：1.店铺半径600公尺结构图；2.店铺平面图注：加盟商加盟店面调查表需加上申请人名称、住址、店铺地址如表2所示，店面背景信息调查的内容分为十三项，其中最重要的有三项:商业性质分析店铺的商业性质，主要是分析店铺分布在当地的一流商圈、次要商圈，还是边缘商圈。因为商圈不同，性价比、盈亏平衡点也不同，对未来的销售产生的影响也就不一样。边缘商圈就是不在主要商圈和二类商圈，如在一些不发达的小区商圈。住户数及人口数住户数及人口数是指商圈周围所辐射到的户数、人口数。因为人口的数量支撑了店铺消费的可能性。一般来说，商圈越大，影响力越远，周围的住户和人口数越多。比如，城市综合体、Supermarket等，