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过了元宵节，这个年算是正式过完了，因为春节而打烊的社区小店们纷纷重新开门营业。不过不少人发现，自家小区楼下的底商又迎来一波“洗牌”：有的大门紧闭，贴上了一纸“旺铺转让”告示；有的敲敲打打重新装修，开出新店；有的店还是那个店，但老板却悄然换人了……
有数据显示，新零售30%-40%的消费支出集中在社区周边1公里范围之内。从餐饮、便利店，到美容美发、少儿培训等，社区底商的各类业态，解决了大家基本生活需求的“最后一公里”。
在社区底商的各种业态中，究竟哪些店“最能打”，长盛不衰？这些年来，社区商铺的租金情况如何？早年以贵过住宅的价格买下商铺的那些人，是否已经收回成本？对此，钱报美好生活研究院以交付近20年的杭州知名商品房小区春江花月为样本，对该小区的社区底商做了一次深入调查。
小区74间底商10年里没换店家的为个位数
通过这些数据可以看出，小区盘子比较大，住户较多，购买力较强，这些为社区底商的繁荣奠定了极佳的基础。而小区交付多年，历经了数轮经济周期以及疫情三年的磨砺，其社区底商的业态变迁，也很有代表性。
最久的一家店铺开了16年社区超市扩张势头最猛
西门步行街的武林大药房老板娘说，“我们开了16年多了，是当时这里最早开业的一批商家。那时候跟我们差不多同时开业的还有一家干洗店以及快客便利店，现在都没了。”
同在步行街上的“家门院外”社区超市老板周先生说，自己是2012年接手这家超市的，一开始是一间店铺，后来把隔壁的铺面也租下来，扩大经营。去年，周先生又租下了对面的两间店铺，专门经营文具生意。周先生坦言，除了春江花月门店，自己在滨江和转塘也有铺面在经营，“春江花月的底商租金相对比较高，单靠超市零售品类的薄利，要长期维持并不容易。”因此，他一方面扩大经营品类和销售渠道，一方面扩大规模减低边际成本。
位于钱江路底商的“静博士”连锁店工作人员表示，春江花月店已经开了10多年。此外，盲人推拿店和五金店也都开了10多年。还有一家起点乐器，工作人员表示已经开了15年。
王臣说：“理发店也开了很多年，虽然前几年换了店铺位置，从西门换到了飞云江路沿街，但店家还是同一个。”
而有些商铺，转租比例比较高。疫情期间，一度催生了大量水果蔬菜生鲜店，但同质化太严重。“虽然这里水果蔬菜生鲜店看起来还是不少，但很多都换过老板了。”王臣说。
早年商铺售价贵过住宅如今却频频流拍
早年，“一铺养三代”的说法曾经很盛行。当年杭州楼盘的底商价格也远远贵过住宅。
春江花月钱江路沿街一家文化类底商的老板说，店铺是自有的。当时买下商铺的时候，售价大概是1.5万元/m2，而那时春江花月的住宅售价才1万元/m2左右。
小区业主沈女士告诉记者，她2007年买下了西门商业街的一处店铺，面积约44m2，售价110万元，单价约2.5万元，而自己买的住宅单价才1.7万元。
由此可见，十多年前，社区底商要比住宅贵50%左右。
但如今商铺价格却被住宅反超了太多。透明售房网数据显示，2021年，春江花月的住宅成交均价最高到过7.7万元/m2，不过最近两年来有所回落，成交价为6万多元/m2。
再从租金回报来看，早年投资商铺的人，是否已经回本？
李颖说，最早的的时候，春江花月这边的商铺租金在4~7元/m2/月，后来逐年上涨，但疫情之后下滑，目前租金跟高峰期相比降了15%左右。“不过第一批买商铺的房东基本都差不多回本了，二手买入商铺的房东大多还在挣扎。”
沈女士的店铺出租给商户们，最初的租金是一年3万多元，后来逐年上涨，到2019年到达顶峰，年租金涨到15万元，租金回报率高达13.6%。疫情开始后，承租的水果店经营不易，年租金降到了13万元出头，租金回报率约12%。以此推算，十多年下来沈女士的商铺已经回本。