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自从国家提出特色小镇概念以来，特色小镇一直特别火。这几年，绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企都发布了自己的小镇战略。特色小镇很好地解决了开发商拿地难拿地贵的痛点。本文，带大家看看蓝城是怎么玩转特色小镇的。
横店镇位于浙江省东阳市南部，2013年城镇建成区面积14平方公里，常住人口10.5万，实现税收19.6亿元，城镇居民人均可支配收入超过3.5万元。横店镇区道路长216公里，镇区交通便捷；拥有星级宾馆11家，各类商户6000余家；自来水厂、污水处理厂等城市基础设施完备，学校、医院等城市公共服务设施俱全，还建有横店大学（现横店影视职业学院），横店已基本具备了城市所应有的功能和形态。
自从国家提出特色小镇概念以来，特色小镇一直特别火。这几年，绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企都发布了自己的小镇战略，比如绿城计划要在10年建100个小镇，实现一万亿销售额，华侨城将以ppp模式在全国打造100个特色小镇，碧桂园则称5年内要投入不少于1000亿建10个有差异化的科技小镇。
大家都知道，现在一些热点一二线城市拿地非常难了，通过特色小镇拿地不但便宜，而且占地面积动辄都是十几平方公里，很好地解决了开发商拿地难拿地贵的痛点。
当前特色小镇的运营模式还不成熟，大部分房企都还处于摸索阶段。但据了解，脱胎于绿城，在宋卫平领导下的蓝城作为先行者，经过多年的探索，目前已经形成了相对成熟的特色小镇运营模式，并梳理出了清晰的逻辑。前几天，笔者刚好阅读了蓝城出版的《镇长》一书，结合这本小镇操盘指南，笔者帮大家梳理一下，转型特色小镇，蓝城是怎么玩的？
一、选址布局：一二线城市周边是需求重点
对于特色小镇的布局，蓝城小镇选址要求在大城市周边，宜居、宜游，经济条件相对较好，规模在2000亩以上。但不同梯队的城市，对于小镇区域的考量都有所不同。
1、选大城市周边
在城市层面，主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素，并用具体的数据进行支撑。
现在看来，开发商对于小镇的区位选择，基本形成了共识：一定要选在大城市周边。因为在大城市周边，跟大城市互动更方便、更强，有点大城市后花园的感觉，对于日后小镇的人流量也是一个保障。所以说，未来一二线热点城市一定会是小镇的主战场。
2、交通便利很重要
特色小镇一般都位于城市周边，交通便利非常重要。一是较好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等线路；二是距离交通节点便捷且距离近；三是距离最近的高速出口车程10分钟内较佳。
3、景观资源丰富
交通资源之外，还应该重视景观资源。特别如果不靠近大城市，更加要有特别强的资源。
蓝城的选择标准，是项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好；地块内部或周边有农业资源可利用；有历史文化资源沉淀。
4、地块规模不能低于500亩
地块规模一般在1000-1500亩（不低于500亩），可利用农用地指标不低于1000亩；土地指标持续供应应有保证，容积率可综合平衡。
土地缺乏特点、交通不便，或者土地不完整、政府对产业认知度不高的地方，千万不要去做小镇。
二、小镇产品规划：90%住宅，10%配套设施
蓝城认为，小镇应该比村庄大，比城市小。在蓝城，小镇是1平方千米开发建设，然后带动3平方千米或者5平方千米的农业改造，最终做出一个常住人口在1~3万的小镇。
蓝城小镇在建筑规划中，90%的是住宅，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。内部结构上以小镇中心为核心，向外辐射，规划交通，根据不同地貌规划不同风格及功能的建筑群、丰富的景观等。
1、充分利用原生资源
按照蓝城的设想，100种小镇需要有100种别样的风情，恰到好处地运用原生资源，可以避免小镇风格的统一化。对于土地的利用，尊重、克制、修缮、还原是其中最重要的态度和方法。
2、继承当地人文
每一座蓝城小镇在规划之前，都会充分了解当地的地域文化。比如杭州春风长乐，在规划之前甚至编了一本《径山纪事》，将径山风物、民俗、名人、历史、故事等等全部都了解清楚后，再充分运用到杭州春风长乐小镇规划中。
3、共享空间
小镇居民以中产白领和农民为主，其中35~55岁城市白领中产阶级占比60%，农民占比40%。
对于周边或内部有原住民的，蓝城小镇一般会采用双中心布局，并设置一个原住民社区的中心。这一类中心通常会提供商业、餐饮、文化、民宿等特色功能。
4、居住空间：强调营造围合式空间
对于蓝城小镇的住宅产品，大家应该都比较熟悉了，最早爆红的杭州桃李春风，总价200万的中式小别墅一推出就被秒光了。蓝城小镇在住宅产品设计上有几个特点：
排名前列，产品形态丰富。从高层、叠墅、排屋、中式合院到独栋别墅，基本都会涵盖。
▲杭州桃李春风实景
第三，注重庭院的设计。蓝城认为，庭院往往是农业小镇的真正价值所在，所以蓝城小镇多会以敞开式手法营造围合式空间，设计主院、侧院、偏院、天井。主院造景、侧院种菜、后院收纳，满足居民的不同生活需求。
5、道路设计
在蓝城小镇，道路是作为独立项去规划设计的，因为要考虑的要素比较多，比如功能性、便捷性、舒适性以及类别、材质、色彩、尺度等等。设计师将小镇道路比喻为“生趣的河流”。
同时，设计者还为小镇道路做了生动分类：主干道、次干道等各个层级的道路，设计都力求生动有趣，比如鲜花盛开的风景小道、曲折蜿蜒的降速道，还有亲水步道、游山步道等，居民在当中可以获得不同的体验和乐趣。
三、产业导入：农业是小镇的核心产业
产业是小镇发展的生命力。如果只做住宅，大部分小镇都显得太大了，很难有那么大的人口迁徙。没有产业辅助的话，人是呆不住的。
小镇产业主要类型是农业产业、文化旅游产业和创新产业等，蓝城认为，要按照区位的优势、资源特点来培育最有潜力、较具成长性的主导产业，围绕主导产业延伸产业链，这样为小镇居民提供就业机会，就能集聚人口。
蓝城小镇的产业构成包括12要素——农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业。一般所有项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，每个小镇根据自身的资源优势进行产业复合。所以我们可以看到蓝城小镇基本都是4+1的模式。比如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区等，都是产业复合的体现。
在蓝城现有的小镇中，农业是最核心的产业。蓝城早在2012年就和浙江省农业科学院联合成立了蓝城农业公司，旗下8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，具备研发、生产、检测、流通等农业全产业链运作能力。
现在，蓝城农业已经拥有一支强大成熟的运营团队，2个现代生态化农业基地，并有100多个联盟基地，涉及100多种产品。
此外，蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面也拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势，蓝城在做特色小镇过程中，对运营、产业规划都会更加从容。
四、运营服务：打造活力奔腾的小镇中心
蓝城认为，一个小镇的活力源于它的小镇中心。小镇中心是小镇的核心，承载着整个小镇主要的公共服务功能。那么，蓝城小镇中心的运营服务模式是怎样的呢？下面我们以杭州桃李春风的小镇中心——春风里，来解读它的具体做法。
▲桃李春风“春风里”实景
1、业态规划：夯实生活配套基础，重点拓展人气商家
桃李春风总共占地1500亩，拿了八分之一也即118亩来做小镇业主的生活服务，重点打造5个方面配套：健康、教育、商业、产业和物业。
小镇中心春风里设计灵感取自于西湖湖滨、南宋御街、西溪湿地等杭城美景，从生活内容来看，整个小镇中心规划了三个中心，一条街区，它涵盖健康颐养、休闲运动、家庭学习以及文化生活。
健康颐养中心
蓝城小镇打造了360度全龄化的颐养体系，这个服务体系主要注重3大块：健康管理、颐养照护以及医疗问诊。
基本就是一个多功能的社区型的养老服务机构。这其中最重要的是暖心窝颐养之家，它配备了社区门诊、中医理疗中心、康复中心、智能长者体验中心和日间照料中心，还有春风食堂的营养餐也会融合进去，建立食养服务体系。
休闲运动中心
主要包括室内运动馆、运动公园、户外球场、彩色及观景慢步跑道等。
家庭学习中心
主要是全家庭、全龄化的终身乐学的计划内容，包括幼儿园、耕心学堂、童玩乐园。
蓝城小镇在调研以及对商业运营的思考过程中发现，只有孩子经常来到这个小镇，这个小镇才会充满活力，他的父母、爷爷奶奶才会来这里定居生活。所以小镇配套能满小孩的需求非常重要。
水岸商业街
水岸商业街包括优生活、慢生活、逸生活三大主题：
优生活：特色餐饮、净菜超市、洗衣店、宠物店、家居生活馆；
慢生活：田野农庄、艺术民宿、酒吧、咖啡馆等；
逸生活：书吧、电影院、手工作坊、小礼堂、静修堂等逸生活配套。
2、运营服务：含物业服务，高于物业服务
蓝城认为，小镇建设的核心价值就是生活服务，生活服务的持续输出构成了一个完整的生活服务体系，它融合生活个内容，构筑了整个小镇的生态圈，这里面包括商家、业主，以及开发商、物业、商管公司，以及周边一切关心、支持小镇的人，他们所要做的同一件事情就是营造非常好的生活，提供非常优质的服务内容。
1、商业招商要经历9大阶段
桃李春风运营负责人、杭州拾里商业总经理陆斌表示，春风里商业招商一共分为9个阶段，分别是生活需求调研、生活业态定位、业态布局规划、招商条件探市、招商政策制定、招商计划落实、招商落地完成、商铺设计管控、商家开铺运营。
餐饮消费和亲子家庭消费为主，要满足一老也少的特殊需求；
由于小镇的地段限制，招商条件不是一次落位，它需要先探一下当地的市场和一些商家的需求，来进行最终的恒定；
由于蓝城小镇要求优先做配套服务，让业主一住进来就能享受服务，所以在项目规划阶段，业态规划、主力商家筛选、前期招商等一系列工作就要同步展开。
2、招商准则：商家要以服务为核心
为了给业主提供更加优质的生活服务，春风里在招商时会坚持以下几条准则：
排名前列，蓝城倡导仁慈普爱、真善至美的价值观，这些商家必须要认同，他不应该是逐利的，而是希望共同营造这样一个小镇生活，这是很重要的一点。第二，商家的商业模式要以服务为核心，而不是以价格、规模或产品的快速迭代取胜。必须是以服务来赢得口碑，来赢得业主的人心。第三，商家前期几年介入到小镇的过程当中，它必须要有一个共建共享的思维逻辑，既要与业主互动、开发商互动，更要运用互联网的营销，让周边的消费者来到这个小镇，来他的业态里面消费，这是非常重要的。第四，店长或者老板一定要是专业的，不是三天打渔两天晒网的那种游玩型的商家。
在建立了清晰的标准之后，春风里对商业政策的制定也比较明确了。
首先，在商业的初期，前几年会免租金、免物业费，来促进商家进驻；
其次，对于特别重要的业态，比如养老、教育、运动等，小镇会在硬件的设计和装修上给予一定的支持。另外有一些文化IP的商家，蓝城会对它的后期运营进行一定的支持；
第三，超市、食堂等基础生活类业态，采取自营自建的方式。因为这些业态服务品质非常重要，所以有几点要确保，一是要确保团队的服务意识，第二是要确保它的经营品质，是与当初开发商或者服务运营团队对业主的承诺高度一致。
3、运营管理
在运营管理层面，蓝城小镇也有自己的一套逻辑。首先，春风里是一个开放式的街区，在服务小镇业主的基础上也会拓展客群融合大众消费。其次，春风里的商业是由小镇商业运营公司统一化管理，并采取租赁经营、联合经营和自住经营等多种合作方式，包括物业的管理，在物业和商业也会有一个良好的互动机制。从运营基点的角度考虑，排名前列会把基础的生活配套做得非常夯实；同时把人气商业开拓起来，吸引更多的非业主的消费和一些内容的承载，小镇商业街的人流决定着商家的问题，引入家庭型人气商业有助于全龄化的消费拉动，促进各类商家的消费；
最后是营造一个文化亮点，中式田园生活是中国小镇居民的共同向往，所以文化生活的营造将会是桃李春风的重点，这会使得业主对整个小镇的居住生活体验内容更加丰富。
4、文化建设
在小镇文化建设过程中，蓝城小镇重点打造人与人之间的和谐，人与人之间的关爱，在文化建设上，制定了业主公约，通过组织诸如邻里节、敬老节等活动，建设业主自治共同体和精神家园。
为了让业主建立起联系和感情，蓝城小镇设立了不同的社群，比如运动类的社群就有健走群、羽毛球群、乒乓群，在运动馆没有建成之前就早期参与进来，让商家跟未入住的业主在交付前就形成一个家人与家人的连接。这些社群的建立也是为了让业主对小镇和商家有一定的亲近感，让他能提前入住到小镇。对于小镇管理和维护，蓝城倡导自治的模式，小镇也创建了小镇生活理事会，这个组织包括镇长、副镇长、秘书长以及各个部门的负责人，甚至家长、里长、村长等，这些成员都是通过小镇的选举和推荐来产生的，在小镇居民的监督和帮助下对小镇的日常的运营管理负责，共同创造真正的小镇文化，让小镇往正能量的方向发展。
五、特色小镇＋现代农业的案例：蓝城农庄小镇
从广袤的春风长乐、春风江南，再到古风淳朴的越剧小镇，它曾以一种事先张扬的宏大叙事，唤起无数中国人的乡愁。如今，在阳光下已具体而微。
它不仅是140㎡的青瓦白墙，也不仅是都市人的心灵原乡。它更是中国未来30年，从经济、社会、生态到科技的“源代码”。甚至会代表中国，向全球输出价值观……
NO.1｜架空层上的合院
“请不要再叫宋卫平开发商。”几乎是坐下来的排名前列刻，陈剑平就对我说。
陈剑平，著名植物病理学家，现任浙江省农业科学院院长，2011年当选为中国工程院院士。他的另一个身份，是蓝城的“农镇之父”。
当年，宋卫平正是听了他的一番话后，创办了蓝城农业。
就在一个月前，蓝城的排名前列个实体“农庄”，刚刚在嵊州的农业基地呈现。不久之后，从杭州的春风长乐，到上海旁的春风江南，它或将成片出现。
“我们的计划是，做100个农镇，辐射带动1万个小镇，改变2—3亿人的生活。”陈剑平的表情有些兴奋。
这青瓦白墙的农庄，正是宋卫平农业小镇的最小单元，也是小镇的“细胞”。
从杭州出发，沿杭甬高速转上三高速，大约两个多小时，就来到嵊州市甘霖镇施家岙村。这个剡溪边的村庄，曾是百年越剧的发源地。宋卫平的排名前列个“农庄”实体，静静地躺在山谷间，在冬日阳光下亮白耀眼。
农庄占地面积约20亩，主体是一栋落地约500㎡的中式宅院。户外，便是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林的“庭院园田”四级体系。
主体建筑一层架空，二楼是一个合院格局，青瓦白墙木柱，环绕着凉廊、露台和灰空间。
架空层高3.9米，做成了一个高科技农艺空间：有A字抱架水培、垂直多层水培、基质培、立柱栽培……为什么一楼要架空因为受政策限制时，这样造房子不占用耕地面积。
一楼仍用于农业生产。一个32㎡的垂直多层水培，种菜面积就有160㎡，产量是传统的3—5倍，还可以半自动或全自动管理。
NO.2｜20亩的庭院园田
沿楼梯走上2层的合院，室内是朴素的装修，游廊下摆着露木的中式长桌。
建筑面积只有143㎡，有3个房间，2个卫生间，1个大厅，还有一个厨房加工区，南向面宽18.8米。
中庭长宽约7.6×9米，墙面种满绿精灵、帆根、鸭脚木和阿波蕨。一部分做成玻璃地面，为架空层的植物提供采光。
样板房设置的功能，有会议室、起居室和农具房，还有一个小小的书吧。
站在巨大的露台上，凭栏俯瞰，一派田园风光尽收眼底：从脚下的景观小院，蔬菜花园、迷宫和廊架，老树下的休憩区，到近处的玻璃暖房、生态泳池……
色彩斑斓，图案精巧，红橙黄绿青蓝紫，仿佛打翻了一大块调色板！再远处，隔着一道溪渠，就是大片的果林、农田，将近11亩，一直延袤到天际线上的群山。
这个“农庄”，未来是蓝城小镇的一个产品原型，变化在于园田的规模和建筑的面积。中国大地上，将会有多少都市人，把自己的乡愁，托付给这抒情诗般的田宅
行走在内园中，道路都由碎石子铺成，花坛、菜园也是用石头和木块垒起，整饬干净。
内园种植大片紫甘蓝和青菜，边缘杂种鲜花、蓝莓，还有专门的葱蒜韭菜区、竹笋区和蜜蜂养殖区，主要用以满足农场主的日常生活。
挑高的玻璃暖房，是和朋友喝茶晒太阳的“第二客厅”。
金属大屋顶可电动开阖，半空中悬垂下一盆盆鲜花和绿植。还可以打开自动喷雾装置，既浇灌植物，夏天又能调节气温。
NO.3｜从城市回归乡村
这样一个“概念农庄”，对当代中国人，究竟意味着什么
从小规模的农业中，获取大地丰足的食物。在简单生活的同时，也从事自己热爱的工作。
在这样一个农庄里，每个人都可以感受到人与人之间的联系。