据租客网的数据统计，2018年我国的租赁人口达到2.1亿，并且未来几年还会呈现上涨趋势，预估2022年，租赁人口将会达到2.4亿。租客是一个很庞大的人口群体，基本上每6个人就会有一个人是租客，因此保障租客居住体验和合法权益是非常重要的事情。
如今的租赁市场还有存在着一些乱象，比如还有一些租客居住在阴暗的地下室；有些房东单方面涨房租；还有些二房东随意改造房屋结构，不仅不能保障租客的居住体验，还可能给租客带来一定的危险等。近日住建部官网发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中包含了一些租房的新规定，另外明年起开始实施的《民法典》，也添加了一些租房的新规定，这些租房新规定基本上都是为了更好地规范租赁市场，让租客的权益得到更好保障。对于这些明年出台的租房新规，不管是租客还是房东，都应当提前了解。
01《民法典》新增了居住权，设有居住权的房子不能出租。
我们先来看一下什么是居住权，居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。简单来说即使房子不是自己的，但是如果这套房子为自己设立了居住权，合同期限内，自己就有居住这套房子的法律权利。
另外《民法典》规定，居住权不能进行转让和继承，设立居住权的房子一般情况下也不能进行出租。还用上文中的例子，小王虽然拥有房子的居住权，但是房子的居住权不能转让或者继承给别人，在没有特殊约定的情况下，也不能对房子出租房子。
对于房东和居住权人来说，应当明白设立居住权的房子是不能进行出租的，对于租客来说，应避免租到设有居住权的房子，最好让房东书面承诺没有居住权或者写在租赁合同中，这样才能保障自己的租房权益。
02《住房租赁条例（征稿意见）》明确规定，这5类房子不能出租。
我们首先看一下是哪5类房子不能出租：
厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。禁止将不符合工程建设强制性标准的住房出租。禁止将不符合消防安全要求的住房出租。禁止将不符合室内装修国家有关标准的住房出租。禁止将其它依法不得出租的住房出租，如违章违建的房子、未依法取得产权证的房子、产权归属有争议的房子等。
03未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。
04租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分无效。
大多数人都选择做短期租客，一般是一年到三年，但是也有一些人会选择做长期租客。短期租客可能会面临涨租金的问题，未来的租房成本可能会增加，而长期租房的话，根本不用担心涨租金的问题，同时还可以避免搬家的麻烦。对于那些固定工作还没有买房的人来说，选择长期租房也是一个好的选择。
就算选择长期租房，租赁的期限是有限的，《民法典》中有明确的规定，租赁期限不能超过20年，超过20年的部分无效。租房者在进行长期租房的时候要清楚，不要签订超过20年的租房合同。
假如小王选择长期租赁，和房东签订30年的租赁合同，同时也交了30年的租金，实际上租赁的有效期只有20年。也就是说20年后，租赁合同已经到期，房东可以把房子回收或租给其他人。因此租客在签订长期租赁合同的时候，要确保租房的期限不要超过20年，如果20年后还想居住在这里，以后还可以选择续租。
05承租人拥有优先购买权。
优先购买权指的是出租人在售卖房产的时候，在同等的购买条件下拥有优先购买这套房子的权利。假如房东因为资金压力想把房子卖出去，承租人小李和路人小王都想买这套房子，出价都是150万，这种情况下承租人小李可以优先买到这套房子。如果路人小王就想要这套房子，决定多花20万，而承租人小李不愿意多花20万，那么路人小王就可以买这套房子。
还有一种情况承租人小李没有优先购买权，如果小王不是路人，而是房东的近亲或者共有产权人，那么小王就有比承租人小李有更优先购买的权利。《民法典》中是这样规定的，出租人把房子卖给共有产权人或者近亲属，不需要通知承租人，即这种情况下承租人没有优先购买权。
笔者认为，随着新的住房租赁条例的出台和《民法典》的实施，明年的租房规则将发生很大的改变，住房租赁市场也将变得更加完善与合理。对于租客和房东来说，也应当提前了解新的租房规定。