相信很多人在生活、工作、学习中都有租房的经历，租到一间经济实惠又让自己省时省心的房子，可以说是大家心目中最理想的状态，但现实是租房时总是一不小心就大坑小坑“踩”不断。房屋租赁合同纠纷作为法院常见的纠纷类型，下面让我们一起来看看，在签署房屋租赁合同时都有哪些“坑”，又该如何避免呢？
案情回顾
案例一
被告侯某租赁原告某公司的库房，双方达成口头租赁协议，原告将自己的库房租赁给被告使用。双方约定，租赁费为每年86400元，卫生清洁费每年3600元，租赁期间产生的电费由被告承担。一年租赁期到后，经双方结算，库房的租赁费用共计130000元。同时，被告给原告出具了欠条，并承诺一个月后还清。一月后被告支付50000元，剩余租赁费原告多次向被告索要，被告未予支付。
案例二
原被告双方于2019年11月1日签订《租房合同》，约定：租房期限2019年9月1日至2020年8月30日止，被告租房后，其经营期间所交的各种费用如：房租租赁税、水、电、卫生、取暖及步行街内的管理费等都由被告承担。合同到期后，被告搬离案涉房屋。之后原告发现被告未按照合同约定缴纳2021年至2023年采暖费，被告为减少逾期缴纳采暖费而产生的违约金，于2023年11月6日缴纳了2021年至2023年采暖费及热力违约金共计13533.31元。因被告未按照约定期限付款，经原告多次索要未果，故诉至法院。
案例三
原告王某租赁被告李某的房屋，后被告李某将该房屋出售给第三人赵某，赵某取得房屋产权证。赵某在该房屋门口张贴通知，要求王某与其办理交接事宜。王某回复赵某，要求其与原房主李某沟通。协商未果，赵某将房屋门锁更换。王某以房屋被提前收回为由向李某、赵某主张违约金。
裁判观点
在案例一中，法院审理认为，原、被告之间系租赁合同关系。被告承租原告厂房并使用,应支付相应对价。被告抗辩房屋租赁半年，但欠条上的欠款金额为一年的租赁费用，所以对租赁半年的抗辩意见不予采纳；其次，被告主张欠条系受原告胁迫所打，但无证据证实其主张，故对此抗辩意见不予采信。
案例二中，法官审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告建立的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告诉请被告支付采暖费及热力违约金，因合同中双方约定租赁期间采暖费由被告承担，故原告有权要求被告支付其垫付款项。
案例三中，法官审理认为，“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。赵某在取得涉案房屋所有权之后，虽然没有与原承租人重新签订租赁合同，但李某就涉案房屋签订的租赁合同对赵某具有约束力，赵某在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人之间成立了租赁合同关系。赵某更换涉案房屋门锁，导致王某的合同目的无法实现，已构成违约。王某要求李某承担相当于一个月租金的违约金，数额并未过高，且符合合同约定，应予支持。
法官说法
根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百零七条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”案例一、二中，原被告之间存在有效的房屋租赁合同，合同是双方真实意思表示，被告到期后拖延支付房租或是拒绝承担合同义务，均需承担相应的法律责任。
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。案例三中，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是一项重要的民事法律规则。新的产权人采取换锁等方式以行为表明不继续履行合同，导致承租人无法使用房屋，构成违约，应承担违约责任。
链接小提示：
《中华人民共和国民法典》》正式施行后，其中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改，总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。
附件：
房屋租赁合同
出租人（甲方）：证件名称：证件号码：
承租人（乙方）：证件名称：证件号码：
根据《中华人民共和国民法典》及有关法律、行政法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就下列房屋租赁事项订立本合同。
一、房屋基本情况
1.房屋坐落：市县（区）路（街）号小区栋室，房屋权属证号：
2.该房屋为：室厅卫，建筑面积平方米，使用面积平方米。
3.该房屋【□已/□未】设定抵押。
4.房屋附属设施、设备详见清单。
二、房屋租赁形式
房屋租赁形式为以下第种形式：
1.整租。
2.分租：分租卧室使用面积平方米。
卫生间【独立使用】【共用】【无】
厨房【独立使用】【共用】【无】
阳台【独立使用】【共用】【无】
其他【独立使用】【共用】【无】
三、租赁用途
乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为使用，并遵守国家和所在城市有关房屋使用和物业管理规定，未经甲方同意不得任意变更。
四、租赁期限
自年月日至年月日。
五、租金及支付方式
1.租金标准：元/【□日/□月/□年】，
大写：元。
甲方账户名称：
银行账号：
开户行：
六、房屋租赁保证金
1.甲方交付该房屋时，乙方【□是/□否】向甲方支付房屋租赁保证金，金额为：元（大写：元）。
2.保证金的保证事项：
（3）乙方存在违反本合同约定的其他行为，导致应由乙方承担的违约赔偿责任。
（4）本合同约定的，应由乙方承担的各项费用。
3.乙方违反保证事项的，甲方有权直接将应由乙方承担的金额在保证金中扣除。保证金扣除后不足以抵扣乙方应承担的金额或甲方受到的损失的，乙方应继续承担剩余支付或赔偿责任。
甲方应在扣除保证金后日书面通知乙方，保证金不足的，甲方可以通知乙方补足。
4.租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿金外，剩余部分应自房屋交还之日起日内，如数无息返还乙方。
1.房屋租赁期间，甲方承担出租房屋的下列费用:
【□物业费□采暖费□水电费□燃气费
□有线电视费□宽带网费□】
乙方承担出租房屋的下列费用:
2.因租赁房屋内所需缴纳的税费，由【□甲方/□乙方】承担，并按时缴纳。
八、转租
1.甲方【同意】【不同意】乙方转租房屋。
2.如甲方选择同意转租的，乙方应当确保次承租人完全遵守本合同的约定，并应当将转租情况以书面方式告知甲方。次承租人给房屋造成损坏的，由乙方负责赔偿损失。
九、甲方的责任与义务
1.甲方应保证出租房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防等方面的安全条件，符合出租房屋使用要求。
2.如需出卖、赠与、抵押或其他可能导致出租房屋所有权、使用权发生变化的情形，甲方应提前日书面通知乙方。甲方出卖租赁房屋的，应当在出卖之前日通知乙方，乙方享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。甲方履行通知义务后，乙方在15日内未明确表示购买的，视为乙方放弃优先购买权。
3.在租赁期内，甲方如将租赁房屋所有权转让给第三方，应告知第三方房屋租赁情况，书面告知乙方所有权转移情况。在任何情况下，甲方保证本合同房屋所有权的转让不影响乙方房屋的使用权。因甲方转让房屋所有权影响乙方房屋使用权的，所造成的损失由甲方负责赔偿。
4.甲方负责对房屋及其附着物承担正常的维修费用。因甲方延误维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。
5.租赁期间，甲方保证房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态。甲方对房屋进行检查、养护、应提前日通知乙方。对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非乙方原因而导致的损毁，乙方通知甲方修复的，甲方应当在接到乙方通知后日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修、更换影响乙方使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期。
6.租赁期间，甲方因拖欠政府的税费，或因其他债务纠纷导致出租房屋受到限制，影响乙方正常使用的，甲方应负责赔偿。
7.其他约定：
十、乙方的责任与义务
2.因使用不当或其他人为原因而使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方负责维修或承担赔偿责任。
3.乙方应对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。
4.乙方应在租赁期届满时将房屋交还给甲方。如需继续承租上述房屋，应提前日使用房屋，甲方未提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。甲乙双方均可以随时解除合同，但是应当提前日通知对方。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
5.未经甲方同意，乙方不得改变约定用途，不得擅自分割出租或转租。
6.乙方应遵守物业管理部门制定的各项管理规章制度。
十一、房屋的交付及返还
1.交付：甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字或盖章并移交后视为交付完成。
2.返还：租赁期满后，乙方应返还该房屋及其附属设施、设备。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字或盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分具体处理方法为：
【□乙方恢复原状/□乙方向甲方支付恢复原状所需费用/
□无偿归属甲方/□归甲方所有但甲方折价补偿】。
租赁合同解除或被确认无效或被依法撤销后，乙方应返还该房屋及其附属设施、设备。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字或盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分具体处理方法为：
返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，经甲方合理通知日后，乙方逾期仍不取回，甲方有权自行处置。
十二、违约责任
1.乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，应当向甲方支付违约金元或按日租金倍支付违约金。
2.甲方逾期交付房屋，每逾期一日，应当向乙方支付违约金元。
3.乙方逾期返还房屋，每逾期一日，应当向甲方支付违约金元。且乙方应按不低于本合同约定的租金标准支付房屋占用费。租赁合同解除或被确认无效或被依法撤销后，乙方逾期返还房屋仍按不低于本合同约定的租金标准支付房屋占用费。
4.房屋租赁期间，甲方需要提前收回房屋的或者乙方需要提前退房的，应当提前日通知对方并取得对方同意，同时支付违约金元。
5.其他约定：
十三、合同解除
（一）经双方当事人协商一致，可以解除本合同。
（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，因此造成的损失，由乙方负责赔偿：
1.未经甲方同意，将承租的房屋擅自分割出租或转租的；
2.将承租房屋擅自转借、转租或擅自调换使用的；
3.擅自拆改承租房屋结构或改变房屋用途的；
4.拖欠租金连续日或累计日以上的；
5.利用承租房屋进行违法犯罪活动的；
6.欠缴各项费用达元的。
（三）甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，由甲方赔偿乙方由此产生的损失及相应责任。
1.甲方迟延交付出租房屋日以上的；
2.甲方在接到乙方书面请求承担维修义务的通知后，在合理期限内不承担维修义务，致使乙方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失的；
3.出租房屋权属有争议，造成乙方无法继续承租的；
4.出租房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，致使乙方无法使用的；
5.未经乙方同意，擅自改变房屋现状且严重影响乙方使用的；
6.交付房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的。
十四、房屋征收或拆迁
租赁房屋被政府征收或拆迁的，被征收人（被拆迁人）为甲方，双方约定征收（拆迁）补偿归：
【□甲方/□乙方/□甲乙双方按约定另行分配】。
甲乙双方按约定另行分配的，其分配方式为。
十五、不可抗力等免责条款
1.如因不可抗力的原因而使承租的房屋或设备损坏的，双方互不承担责任。因不可抗力而使租赁房屋全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，乙方可以解除合同。
2.因不可归责于乙方的原因，致使租赁房屋部分毁损、灭失的，乙方可以要求减少租金或不支付租金；
十六、争议解决方式
因本合同所发生的争议，甲乙双方可协商解决，协商不成的，按下述第种方式解决。
1、提交仲裁委员会仲裁。
2、依法向房屋所在地人民法院起诉。
十七、本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
十九、本合同自双方签字或盖章之日起生效，一式份，甲方执份，乙方执份，房产管理部门备案一份，具有同等法律效力。