(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林悦向法院提起诉讼，请求：1.判定张昊赠与其父张父房屋的赠与行为无效；2.判令张父、张昊连带向林悦支付因房屋不能变更登记至林悦、张昊名下的房屋折价款320万元及房屋租金收益损失。
林悦与张昊于2001年6月12日登记结婚。2002年6月22日，两人共同按揭购买涉案房屋，房屋登记在张昊一人名下，婚姻存续期间共同还贷，2018年5月8日房贷全部还清。然而，2018年5月23日，张昊未经林悦同意，将房屋过户至张父名下。
2019年2月，林悦发现张昊有第三者，夫妻为此常吵架。之后双方签署离婚协议，张昊手写承认涉案房屋为夫妻婚内共同财产，出售所得归林悦所有。2019年10月14日，林悦与张昊办理离婚手续，因房屋登记在张父名下，民政局备案的离婚协议未对该房屋进行处分。离婚后，张昊与第三者同居并育有一女，房屋出租后租金由张父和张昊收取，林悦未获分文。
2020年9月，林悦以离婚后财产纠纷将张昊（张父为第三人）诉至西城区人民法院，要求分割房屋，张父主张房屋归其个人所有。张昊擅自处分夫妻共同财产，严重损害林悦合法权益。
被告辩称
张昊辩称：不同意林悦诉讼请求。其一，林悦诉讼请求第一项为确认之诉，第二项为给付之诉，不能合并审理，应驳回诉求。其二，张昊与张父之间的赠与合同合法有效，不违法且不违背公序良俗。其三，房屋变更登记时林悦知情，此前诉讼中林悦曾陈述是为孩子上学方便过户给张父，虽张昊不认可该理由，但认为林悦知晓变更登记。林悦因离婚纠纷反悔，欲要回已过户给张父的房屋，无事实与法律依据。
张父辩称：不同意林悦诉讼请求。理由与张昊一致，还称涉案房屋经林悦与张昊同意后赠与给他用于养老，林悦离婚后反悔要回房屋与他无关，林悦知晓房屋过户给他一事，至少应同意赠与。
某银行述称：根据张昊与银行签订的借款合同，如抵押权发生变化影响银行权益，银行有权要求立即偿还款项，不同意林悦诉讼请求。
法院查明
关于林悦是否同意将涉案房屋赠与张父，张昊与张父签订的《赠与协议》无林悦签字确认。张昊主张以林悦2021年2月8日起诉状、吴敏2021年11年27日做出的证明及宣读证明的录像为证，张父也认为上述证据可证明林悦同意，同时认为林悦事隔三年起诉、离婚登记协议未提及涉案房屋、知晓房屋登记在张父名下等事实均可证明其同意。但法院认为，林悦知晓房屋登记在张父名下不足以证明其同意赠与。
林悦与张昊于2001年6月12日结婚，2019年10月14日离婚。2002年6月22日，张昊与北京Y公司签订《商品房买卖合同》，20%房价款支付，80%房价款74万元以银行贷款方式支付。2002年7月29日，张昊、林悦与M银行、北京Y公司签订《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，贷款74万元用于购房。2004年10月27日，房屋登记在张昊名下。2018年5月8日，银行出具结清证明，贷款还清。2018年5月22日，张父与张昊签订《赠与协议》，张昊将房屋无偿赠与张父，张父接受。2018年5月23日，房屋登记在张父名下。
2019年11月4日，张昊将房屋出租（张父委托张昊），租赁期为2019年11月8日至2020年11月7日，年租金239752元。2019年11月26日，张昊与林悦谈话，林悦称不知情张昊恶意转移房屋。2020年8月17日，房屋设立抵押权，抵押权人为某银行，被担保主债权数额210万元，债务人为张昊。
庭审中，林悦提交2019年11月4日《房屋租赁合同》，张昊、张父认可合同涉及利益已给付张父，且房屋仍在出租。各方对房屋总价400万元无异议，某银行对房屋价格也无异议。张昊表示房屋赠与张父前已在出租，2018年5月24日后租金由张父收取，张父认可。张父表示2019年12月31日前未通过公证方式将房屋由吴敏继承。经询问，某银行表示张昊贷款210万元，张父提供担保，还剩190万元未还，林悦、张父、张昊均表示无能力偿还。
裁判结果
1.张昊与张父就北京市海淀区××房屋的赠与法律关系无效；
2.本判决生效后七日内，张昊、张父赔偿林悦共计240万元；
3.驳回林悦其他诉讼请求。
房产律师点评
涉案房屋本为林悦与张昊夫妻共同财产，张昊将房屋赠与张父，张父与张昊称林悦同意，但证据不足。因此，张昊赠与房屋的行为无效。赠与行为无效后，张父应返还房屋并配合办理转移登记手续，但房屋设有抵押登记，且各方均无法偿还款项注销抵押登记，导致变更登记存在障碍。林悦主张不能返还的折价款项是合理的。
鉴于各方认可房屋总价400万元，且林悦与张昊已离婚，在返还折价款时应考虑此因素。同时，因不能返还房屋是张昊与张父的共同过错，二人应共同承担赔偿责任，故张父、张昊应赔偿林悦房屋折价款200万元。
合同无效后，在林悦主张折价前，房屋收益权利归林悦与张昊。张父自2018年5月24日享受房屋出租利益，应承担赔偿责任。虽张昊称租金利益给付张父，但林悦利益受损是张昊与张父共同行为所致，所以张昊与张父应共同承担返还责任，赔偿林悦租金利益40万元。
办案心得
一、夫妻共同财产的处分需谨慎
1.尊重共有人权利
在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产的处分应经过双方共同协商和同意。本案中，张昊未经林悦同意擅自将夫妻共同共有的房屋赠与他人，这种行为严重侵犯了林悦的财产权益。即使是亲属关系，如张昊将房屋赠与父亲张父，也不能违背夫妻对共同财产的平等处理权。
这提醒我们，在日常生活中，夫妻任何一方都不能单方面随意处置重大夫妻共同财产，否则可能导致赠与行为无效，进而引发一系列法律纠纷。
2.明确财产归属与处分规则
夫妻双方应当对家庭财产的归属和处分规则有清晰的认识和约定。例如，对于房产等重要财产，在购买时就应明确登记方式以及后续可能的处分方式。如果没有明确约定，一旦出现婚姻危机或其他情况，很容易产生争议。
同时，夫妻在处理共同财产时，应当遵循诚实信用原则，不得恶意隐瞒或擅自处分，以免损害对方的合法权益。
二、证据在法律纠纷中的重要性
1.收集和保留证据
林悦在发现张昊擅自处分房屋后，通过离婚协议、谈话记录等方式保留了一定的证据，这对她维护自己的权益起到了重要作用。在法律纠纷中，证据是支持自己主张的关键。
2.证据的有效性和证明力
张昊和张父虽然试图证明林悦同意房屋赠与，但他们所提供的证据并不足以被法院认可。这说明证据不仅要存在，还要具有有效性和足够的证明力。
三、赠与行为的合法性与效力
1.赠与合同的要件
赠与合同的成立和生效需要满足一定的条件。在本案中，张昊与张父签订的《赠与协议》，因缺乏林悦的同意，不符合法律规定的要件。赠与行为不能损害第三人的合法权益，否则可能被认定为无效。
这提醒我们，在进行赠与行为时，要确保赠与的财产属于赠与人有权处分的财产，并且要遵循法律规定的程序和要求。
2.公序良俗的考量
虽然张昊与张父认为赠与合同不违法且不违背公序良俗，但法院根据实际情况进行了综合判断。在法律实践中，公序良俗是一个重要的考量因素。
我们不能仅仅从表面上判断一个行为是否符合公序良俗，而要结合具体的案情和社会价值观念进行分析。例如，本案中张昊在婚姻关系存续期间将夫妻共同财产赠与父亲，且存在可能的恶意转移财产行为，这种行为显然不符合社会的公平正义和善良风俗。
四、离婚后财产纠纷的处理
1.离婚协议的重要性
林悦与张昊在离婚时，由于房屋登记在张父名下，民政局备案的离婚协议未对该房屋进行处分，这导致了后续的纠纷。离婚协议是对夫妻财产分割和子女抚养等问题的重要约定，应当尽可能详细和明确。
如果在离婚时存在财产争议或无法及时处理的财产，应当在离婚协议中注明后续的处理方式，避免出现模糊不清的情况，为日后的纠纷埋下隐患。
2.法律途径的选择
林悦在发现自己的权益受到侵害后，通过法律途径维护自己的权益，将张昊和张父诉至法院。这表明当遇到离婚后财产纠纷时，当事人应当勇敢地拿起法律武器，依法维护自己的合法权益。
同时，在选择法律途径时，要寻求专业律师的帮助，了解自己的权利和义务，制定合理的诉讼策略，以提高胜诉的可能性。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！