北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市密云区一二号院归周某文所有；2.判令诉讼费由被告负担。
事实及理由：周某贤与陈某秋系夫妻，共育有子女五人，即长子周某文、次子周某刚、三子周某鹏、长女周某莉、次女周某慧。周某贤、陈某秋先后于2001年、2002年去世。周某鹏未婚、无子女。
2010年8月1日，周某文与周某鹏签订遗赠抚养协议，约定：周某鹏在世时由周某文扶养，周某鹏去世后，其所属的位于北京市密云区M号院房屋赠与周某文所有。此后双方依约履行。2013年，周某鹏房屋拆迁，回迁安置房两套。2016年11月3日，周某鹏因病去世。周某文认为，依照遗赠抚养协议约定，周某鹏两套回迁房应归周某文所有，故诉于法院。
被告辩称
周某莉、周某慧、周某刚辩称：不同意周某文的诉讼请求，周某鹏遗产两套回迁房及43万元拆迁款应按法定继承进行分割。
事实及理由：1.遗赠抚养协议应当是在没有继承关系的当事人之间签订，周某文系周某鹏继承人，扶养周某鹏是周某文的法定义务，故双方签订的遗赠抚养协议无效；2.周某鹏系精神残疾三级，系无民事行为能力或者限制民事行为能力人，所签订的协议不具有法律效力；
3.周某鹏房屋已拆迁，周某文与周某鹏未就回迁房、拆迁款签订任何协议，原协议不适用新情况；4.周某鹏有退休金，生活能自理，不需扶养，周某文事实上也未扶养周某鹏；5.被拆迁房屋是父母所建，周某鹏无权自行处分。
法院查明
周某贤与陈某秋系夫妻，共育有子女五人，即长子周某文、次子周某刚、三子周某鹏、长女周某莉、次女周某慧。周某贤、陈某秋先后于2001年、2002年去世。周某鹏未婚、无子女。2010年8月1日，周某文与周某鹏签订《抚养协议》，约定：甲方周某鹏，乙方周某文；甲乙双方就遗赠事宜达成如下协议，甲方所有院落及房屋（M号院），在甲方死亡后赠与乙方；乙方负责承担甲方生活、医疗等一切费用支出；乙方应在甲方去世后办理赠与财产的所有权转移手续；
...乙方如未按协议第二条履行，甲方有权终止协议；乙方如因身体疾病或不可抗力等其他原因无法履行本协议，应由乙方三位女儿周某芳、付洪云、付洪波继续履行。协议落款有周某鹏、周某浩、王某丹（周某文之妻）及证明人黄某杰、周某奎、高某川等人签名捺印。
2013年10月16日，周某文代替周某鹏与密云县某拆迁办（下称某拆迁办）、北京B公司（下称B公司）签订《拆迁安置协议》，约定：甲方某拆迁办、B公司，乙方周某鹏；乙方在拆迁范围内拥有合法宅基地，乙方在被拆迁宅基地内符合安置条件的人口1人；回迁安置楼房两套；代缴购房款后，甲方向乙方支付剩余款为433892元。协议签订后，M号院拆迁，《拆迁安置协议》实际履行。2016年11月3日，周某鹏去世。两套回迁房现由周某文及其妻居住、使用。周某文自认安置补偿款由周某文掌管。
周某文向本院递交了《分居协议书》、《情况说明》及周某莉、周某慧、周某刚三人在《情况说明》签字时的照片。《分居协议书》载明：……老人百年之后财产归三子所有，不与长子、二子相干；……。经本院与见证人核实，其已糊涂，不记事。周某文据《分居协议书》证明周某鹏对被拆迁房屋及回迁房享有所有权。三被告对《分居协议书》提出质疑：1.分居协议没有两个女儿签名，三个儿子的签名也不像本人签名，三被告对分家不知情；2.分家单未体现全家人意思，应属无效。
对此，三被告表示：《情况说明》内容不属实；周某刚对签字不知情；周某慧对内容也不知情，对内容也看不清，周某文女儿周某芳替周某慧签的名。双方一致确认，父母共计建有房屋三间。对于周某文提供的三被告签字时的照片，三被告认可是其本人。
审理过程中，周某文申请证人秦某立（北京居委会书记兼主任）出庭作证。秦某立证明：周某鹏生前精神不大正常，是周某文、王某丹夫妇照顾周某鹏；……日常需周某鹏签字事宜由周某文、王某丹夫妇代签。三被告认为证人证言不能证明周某文对周某鹏进行了扶养，但未提供三人扶养照顾周某鹏的证据。三被告向本院递交了周某鹏残疾档案查询回执，载明周某鹏生前为精神残疾三级，残疾评定日期为2009年x月x日。
裁判结果
北京市密云区一二号院由周某文继承；
房产律师靳双权点评
本案双方争议焦点为对《分居协议书》、《抚养协议》、《情况说明》效力如何认定。
首先，若《分居协议书》有效，则三间老房在父母去世后全部归周某鹏所有。老房三间拆迁后，所获回迁房亦归周某鹏所有。从《分居协议书》内容看，邀请亲友、中证人、代笔人，以毛笔书写、对父母赡养和房屋分配均作出约定，符合当地人分家析产的传统习惯。依照传统习惯，家产传男不传女，往往女儿不参与分配家产，家产只在父母儿子间分配。就分家协议效力而言，若协议已实际履行且父母子女均无异议，则协议有效。
本案中，周某贤、陈某秋先后于2001年、2002年去世，去世后老房三间由周某鹏居住使用至拆迁，期间十余年其他子女未对老房三间提出析产继承，应视为其余子女知情。据此，《分家协议书》内容符合传统习惯且已实际履行，与周某贤、陈某秋的家庭情况高度契合，应属有效。周某慧、周某莉虽未在协议上签字，亦不影响协议效力。故三间老房归周某鹏所有，老房拆迁后，两套回迁房亦归周某鹏所有。周某鹏去世后，两套回迁房为其遗产，继承人为其兄弟姐妹。
其次，关于《抚养协议》的效力。因周某鹏生前于2009年9月7日被评定为精神残疾三级，属于限制民事行为能力人。依照《中华人民共和国民法典》第二十二条规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人或者经其法定代理人同意、追认。故《抚养协议》虽有周某鹏本人及见证人签名，其效力仍存疑，法院不予确认。
再次，关于《情况说明》的效力。该《情况说明》有周某莉、周某慧、周某刚签名捺印，有三人签名时照片为证，且三人均确认照片上为其本人。故对三被告签署《情况说明》的事实予以确认。三被告关于《情况说明》内容不属实、看不清等辩解，有违常理且缺乏证据证明，法院不予采信。根据《情况说明》内容，周某文、周某慧、周某莉、周某刚对于周某鹏生前由周某文、王某丹夫妻照顾的事予以与确认，同时，周某慧、周某莉、周某刚明确表示放弃周某鹏回迁房、对周某鹏的财产不主张任何权利。对此，法院认为，三被告均系具有完全民事行为能力的成年人，对自己签名捺印的文件内容应知情。依照《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《情况说明》系本案当事人双方就周某鹏遗产继承签订的书面协议，应当遵照执行。
综上所述，周某鹏遗产北京市密云区一二号院及相应拆迁补偿款归周某文继承。三被告要求依法继承分割周某鹏上述遗产的辩解缺乏事实和法律依据，法院不予采信。