开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇农业市场分析报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
行业数据的力量
企业如果想在行业中力争上游，离不开对于行业和市场的精准把握，而一个新兴行业在快速发展过程中，对于市场变化趋势的预测也需要依托于准确的行业分析。作为重要的经济学分析，市场分析必须依托于准确可靠的数据，以适当的统计方法对收集来的大量第一手资料和第二手资料进行分析，通过对数据进行详细研究和概括总结，进而提取有用信息和形成结论，这一过程也就是数据分析的过程。
那些影响宠物行业的数据
中国的宠物行业已走过近20年，近年来更呈现出即将面临巨大变革的快速发展趋势。在这场变革洪流中，企业更需要通过有效的行业数据来对瞬息万变的市场变化进行估测，而不同的产业节点对于行业数据的需求也不尽相同。
由此可见，行业数据对行业中的所有从业者都很重要，所有人也都在不遗余力地寻觅着这些具有指导价值的数据，但在搜寻的过程中，都不约而同地走到了一个棘手的境地——中国宠物行业可以搜索到的数据几乎为零。
难觅踪影的行业数据
国外宠物行业协会：数据时代领航人
中国食品土畜进出口商会（以下简称食品土畜商会）成立于1988年，目前拥有5800多家会员企业，这些会员企业的农产品进出口额占全国农产品进出口额的65%以上。
到了2011年的时候，农产品的进口额已经远远超过了出口额，农产品年出口额在600多亿美元，而进口额已经达到1000亿美元以上。但是具体到酒类，尤其是葡萄酒，肯定是以进口为主。
“进口假冒”和“假冒进口”
酒类进出口商分会是2012年底成立的，成立之前，我们做了大量的准备工作。
4月份，食品土畜商会召集部分国内主要的酒类进口企业进行座谈，会上大家一致提出要成立行业组织，架起企业、行业和政府之间的桥梁，以保护行业和消费者的利益，推动行业健康可持续发展。
会后，食品土畜商会带领部分企业，分别赴有关政府主管部门如实地汇报市场与行业情况，并配合召开座谈会、进行实地调研等，基本明确了以下事实：不是“进口的假冒葡萄酒”，是“假冒的进口葡萄酒”，即通过正常渠道进口的葡萄酒，总体质量是有保证的，进口环节存在的问题并不大；主要是在国内的生产或流通环节出现了一些假冒伪劣产品，比如进口一些普通的甚至劣质的散酒，在国内进行罐装，然后以次充好、价格虚高。
上述工作是近几年我们对进口葡萄酒行业做出的最主要的贡献。到去年9月份，经民政部批准，食品土畜商会成立了目前国内唯一一家进口酒方面的全国性行业组织，并于11月份在北京举行了酒类进出口商分会的成立大会。
去年6月份，受商务部委托，食品土畜商会承办了“全国食品安全宣传周进口酒培训活动”，在北京、上海、广州三地商务部门的支持下，向数百位经销商和爱好者详细介绍了进口葡萄酒的基础知识，目前在中国的商业模式、前景，市场存在什么问题，以及如何识假防骗等。今年，这项工作也已经如期开展。
当然，政府能解决很多事，但是要真正解决葡萄酒存在的问题，消费者成熟起来才是最根本的。
三大结构型调整
目前中国的葡萄酒市场，特别是进口葡萄酒市场，正在进入一个影响深远的结构调整期。
比如说产品结构。早在2011年，名庄酒的价格已经达到了一个巅峰，市场发展得太迅猛，就会有泡沫。到2012年，名庄酒的价格开始往下滑，那时候已经有一些高端酒销售不畅，大家已经开始怀疑部分名庄酒的价值，担心其继续下跌。今年前四个月主要的对华出口葡萄酒国中，只有法国进口额下降9%，其他国家都在增长，有些国家增长率甚至高达40%以上。
以前的产品结构有点类似“哑铃型”，中间价位的不受青睐。但随着市场的成熟，产品结构会越来越接近“橄榄型”，100元到300元中端价位的产品，市场会好转。
【关键词】满洲故地生态文明和谐旅游旅游资源整合
一、新宾满族自治县“满洲故地”的旅游业发展情况简述
1.新宾基本情况介绍
新宾地处辽宁省东部山区，国土总面积4432平方公里，总人口32万。全县共辖16个乡镇，320个行政村。1985年经国务院批准，撤销新宾县成立新宾满族自治县，也是我国第一个成立的满族自治县。新宾历史悠久，人杰地灵。1587年努尔哈赤在新宾永陵赫图阿拉城建立女真国，奠定了清王朝三百多年基业，因此新宾成为满族的故乡，满清王朝的发祥地。目前该地区满族人口占全县总人口的70%以上，被誉为“满洲故地”。
2.新宾旅游业发展环境和发展优势阐述
新宾地处东北植物系和华北植物系交汇处，资源独特，生态环境优良，物产丰富，是辽宁省的绿色屏障和立体资源宝库。境内土壤、水和空气全部符合绿色产品生产要求，中国林蛙、野山参、陆地香菇、鹿茸被誉为“东北四宝”。人文资源独特，境内有世界文化遗产――清永陵，国家重点文物保护单位――赫图阿拉城等县级以上文物239处。又有国家级猴石森林公园、“辽宁屋脊”钢山等自然景观。
随着我国社会主义市场经济的蓬勃发展，新宾近年来将旅游业纳入国民经济发展计划，确定并实施了“农业立县，工业富县，旅游强县”战略，做出《关于实施旅游强县战略的若干意见》，明确提出要把旅游业作为三产业(农业、工业、旅游业)的龙头和全县国民经济的支柱产业优先发展，实现旅游业的倍增计划和旅游强县目标。
二、查找旅游业发展不足、推进民族特色旅游建设的可行性论述
1.推进民族特色旅游建设的宏观、中观、微观角度论证
从大局来讲，我国是多民族国家，除汉族的五十五个少数民族聚居地遍布全国，许多地区实行少数民族自治的行政管理模式，在当地有着较具特色的基础设施和文化氛围。这既为我们了解中华民族的悠久历史文化提供了便利，也对我们追求各民族平等、发展和共同富裕提供了条件。宪法要求“国家保障各少数民族的合法的权利和利益，维护和发展各民族的平等、团结、互助关系。国家根据各少数民族的特点和需要，帮助各少数民族地区加速经济和文化的发展”，十七大报告中要求“民族地区、边疆地区……发展扶持力度”，“促进国民经济又好又快发展”，这是新宾通过发展特色旅游业、推进民族特色旅游建设的远景依据。
2.民族特色旅游建设的可行性分析(WOT)
PEST分析。从政治(policy)角度看，新宾发展民族特色旅游顺应民心、反映民意，尤其在巩固国家政权、体现社会主义优越性方面具有更强的现实意义；在经济(economic)方面，新宾以旅游为主业配套建设了中国北方根艺市场、东北香菇市场等旅游商品专业市场，建成了兴京宾馆、启运宾馆等星级宾馆，兴京、交通、腾飞、紫薇、方圆5家旅行社，旅游行业规模基本形成，这样以旅游业驱动餐饮、娱乐、休闲等第三产业发展，从而建设特色产业链条经济，这样具有示范效应；从社会(society)角度，安居乐业、乐得其所的调研心得让我们感佩许久；实际技术(technology)上，政府的探索、民间的支持、商业的诱导、学界的成果、个人的努力使我们看到了新宾“生态文明”、“和谐旅游”建设的累累硕果。
SWOT分析。从优势(superiority)角度看，新宾具有良好的人文、自然环境，是“满洲故地”，他处难以匹敌；从劣势(weaken)上看，新宾围绕“满洲故地”建设还是存在不足之处，将在下一部分详细阐述；从机遇(opportunity)上看，随着我国经济发展，休闲经济、假日经济方兴未艾，正是大有前途的辉煌时机；从威胁(threaten)角度看，景点重复建设、缺乏品牌保护、特色未见浓郁，都会使我们的新宾旅游业发展面临危机，过度依赖旅游业，甚至会威胁地区经济腾飞。
三、发展好“满洲故地”文化、推进新宾生态文明和和谐旅游建设的若干构想
当地旅游新建景区满族文化气息淡薄，旅游项目民族特色不突出，缺乏品牌意识、名牌意识；过分依赖原有的基础设施，游客游览项目基本局限在对建筑物的参观上；知名度低，美誉度低，资源整合力度不足，生态旅游概念不明显；与外界交流较少，不能形成特色对比和良性互动，等等。对此，我们提出一些建议：
1.以新宾民族地区特色为优势，加大对该地区旅游行业和产业的公共关系宣传。抓住地区独有的文化背景，打出旅游品牌、旅游名牌、文化品牌，注重本地区的文化品牌保护。在县域经济发展建设中广泛宣传倡导“满族文化”为主的和谐文化，构建浓厚的少数民族自治地区文化氛围，试点“满族文化品牌”整合和保护工作，建设生态文明的民族友好城市。
2.在旅游区适量投入人力、财力、物力，建立正规化、系统化、专业化的现代服务体系。要在推进服务业为主的第三产业的同时，注重旅游工业、尤其是轻工业，以及农副产品业的发展，合理规划当地的生态文明建设，做到与发展旅游相和谐。
新宾满族自治县应当充分利用好“满洲故地”的独特优势，在科学发展观的正确指导下，搞好地区旅游资源整合，推进生态文明、生态旅游和和谐旅游建设，走出符合自身特点、顺应生态规律、全面协调可持续的特色科学发展道路，最终实现资源、环境和经济的永续发展。
一、高职院校专业调整必须与产业结构调整相适应
产业结构调整是高职院校专业调整目前及将来始终应紧抓不放的关键问题，是高职教育专业特色的具体表现，它规定着专业的划分及名称，反映所培养人才的业务规格和工作方向，甚至直接影响到招生、就业和教育质量的确保等方面。它是由以下几个方面的因素决定的。
1、社会需求的多变性
随着我国改革开放的不断深入，科学技术突飞猛进地发展，经济结构的转型升级使得新行业、新工种层出不穷，诞生了许多适合高职院校毕业生就业的新岗位，高职院校必须根据不断变化的市场情况，迅速地设置新的专业，及时满足用人单位的需要。
近年来，湖南省劳动力结构随着经济发展，不仅由第一产业向第二产业转移，由第一产业第二产业向第三产业转移，更频繁的表现为第二、第三产业内部行业间的转移，这种行业间社会劳动力大幅度转移对湖南劳动力供求格局产生很大的影响。
十一五期间，湖南产业结构调整总体思路是：发展现代农业，改造提升传统工业，大力发展服务业。根据这一特征，要求高职院校在办学上要具备鲜明的时代特征，在专业设置上必须以市场为向导，必须符合新行业、新岗位的需求，要砍掉一些传统的旧专业，设置一些符合新时代人才变化需求的新专业，以适应新形势的需要，这既是其活力所在，也充分体现高职院校在专业设置上速变性的特点。
2、地方经济的差异性
地方性是高职教育的基本属性之一，为地方经济建设和社会发展服务是地方性高职院校办学的出发点和落脚点。由于各地经济发展的不平衡，确定人才培养模式，不能盲目攀比、生搬硬套、一哄而起，大家同时办某一专业，这里有区域经济发展水平、办学条件、办学体制等不同，并不是所有高职院校都适合办相同的专业。同时高职院校自身办学条件悬殊决定在人才培养方面，应该地方需要什么人才就培养什么人才，满足地方需要是第一位的，在此前提下，应客观地分析本校及外部资源情况，找出最佳结合点，有所为，有所不为，警惕走上事倍功半，不遵循教学规律，不讲求办学效益的歧途。
3、人才类型的特殊性
二、高职专业设置要考虑长夜结构调整的需要
区域经济的发展，带动高职教育的发展。高职教育的发展也可促进地方经济的发展和社会的进步。高职院校专业设置应具备专业设置的速变性、地方性、实用性、灵活性、复合性等特点，使专业设置更加合理化、科学化、规范化。
（一）必须遵循以下几条原则
1、改造和更新一批覆盖面广、招生量大的专业以适应产业结构的变化。
2、开拓与发展反映新技术、新工业与新兴产业、新的经济增长点适应的新专业，以适合科技进步的变化。
3、产学研结合，以适应社会发展的需求。
4、鼓励与扶植社会急需的技能型、紧缺型人才专业，以适应市场经济的变化。
（二）必须与市场接轨，根据人才需求设置和加强专业管理
1、对社会职业分类和人才需求论证是专业设置的重要依据。无论是新增专业或已开办的专业，均需进行市场调研，写出市场分析、专业设置分析报告。
2、改革专业培养目标体系，确立课程设置。高职教育的培养目标是课程设置的主要依据。目前高职教育培养目标要求培养的人才应具备各方面的能力。人才培养目标反映了职业技术的需求，职业技术需求是确定高职院校课程所要达到的目标的依据和出发点。
3、加强实习、实训基地建设，提高学生的动手能力。高职教育的特色之一体现在动手能力上。实习、实训基地建设是增强动手能力的关键，也是产教结合、技能训练的重要场所。应以教学计划为依据，建立与现场生产世纪或近期生产技术发展水平相适应，充分利用现代技术的仿真实训室，同时注重科研、生产、技术培训和技术服务对实训基地的功能的要求，实行对外开放，提高使用率。
（三）产学研结合是加强专业建设，培养合格人才的重要途径
【关键词】高职市场营销人才需求人才培养
【中图分类号】G【文献标识码】A
为了更好地了解企业对高职市场营销专业毕业生的需求状况，根据企业需求修订我院市场营销专业人才培养方案，培养适合企业需求的营销人才，2013年11月至2014年1月，项目组成员对100家用人单位进行了问卷调查（回收有效问卷89份），对15名在企业担任中层管理以上岗位的历届毕业生进行了深度访谈，并结合广西人才市场官方网站公布的岗位供求信息资料，对企业营销人才需求进行了调查与分析，并在此基础上提出了高职市场营销专业人才培养的优化对策。
一、企业对高职市场营销专业毕业生需求情况
（一）中小型私营企业为高职市场营销专业毕业生输出的主要渠道
本次调查对象为2013年11月参加广西农业职业技术学院双选会的企业，采用的是随机抽样调查法，被调查的89家用人单位中，基本为私营企业（85家），企业规模集中在30人至1000人的中小型企业，说明高职市场营销专业毕业生输出渠道主要为中小型私营企业，见图1、图2。
（二）目前市场营销人才仍供不应求
被调查的89家企业中，有市场营销人才需求且需求人数在10人以上的企业占比79%，仅有1%的企业没有市场营销人才需求，同时通过广西人才市场2013年全年四个季度的人才供求分析报告显示，销售类岗位人才需求一直高居榜首，供不应求。从调查的情况来看，企业对营销人才的总体需求呈现需求量大、需求增长的特点，即随着企业自身的发展和市场竞争的加剧，企业对营销人才的需求量也在不断增长，见图3、图4。
（三）市场开发类营销人才需求量最大
根据对用人单位的调查及对历届毕业生访谈，应届高职市场营销专业毕业生初次就业以市场开发类营销岗位为主，主要集中在市场业务员和驻店销售员岗位。尽管企业对营销管理和营销策划人才也有较大的需求，但通过调查发现，此类营销岗位一般要求3年以上业内销售工作经验，主要通过内部培养选拔和外部猎头招聘获取，同时也说明营销专业毕业生发展空间大、发展机会多，见图5。
（四）网络营销和客户服务类营销岗位需求呈上涨趋势
随着网络普及、电子商务的迅速崛起和发展，网络营销已成为企业主要的营销渠道之一和竞争的重要手段，在调查中发现，不管企业是否设置专门的网络营销岗位，大多数企业对网络营销人才都有一定的需求。产品的同质化竞争和消费者可选择性空间增大，企业对客户服务也越来越重视，纷纷设置专门的客户服务和客户管理等岗位，企业客户服务类岗位呈现需求上涨的趋势，见图5。
二、企业对高职市场营销专业毕业生能力素质要求
（一）高职市场营销专业毕业生主要工作岗位群及能力素质要求（见表1）
表1高职市场营销专业主要工作岗位群及能力素质要求
主要工作岗位群典型工作任务能力素质要求
工作岗位一：
一线销售人员（业务员――业务主管――区域经理）1.市场调研与分析
2.市场开拓
3.产品推介
4.渠道开发与管理
5.终端促销
6.售后服务
7.货款回收
8.销售团队管理1.市场调研与分析能力
2.市场分析与判断能力
3.产品推销与介绍能力
4.商务沟通与谈判能力
5.促销能力
6.客户服务与客户管理能力
7.货款回收与财务分析能力
8.销售团队管理能力
工作岗位二：
驻店销售人员
（商场导购――品类主管――店长）1.商品陈列与管理
2.顾客接待与识别
3.促销策划与实施
4.商品导购与异议处理
5.收银
6.店员组织与管理1.创新、创意设计能力
2.沟通能力
3.促销策划与实施能力
4.谈判与公关能力
5.财务管理能力
6.销售团队管理能力
工作岗位三：
网络销售人员
（网络营销员
――网络营销主管――网络营销经理）
1.网络营销活动策划
2.编辑商品资讯及公司新闻动态
3.查看并处理后台订单
4.查看并处理客户投诉
6.整合商家联合促销
7.商品物流配送管理
3.数据统计分析能力
4.客户服务与公关能力
5.市场调研能力
6.资源整合能力
7.物流管理能力
工作岗位四：
客服专员/销售内勤
（客服专员――客服主管――客服经理）
1.客户资料收集与管理
2.客户投诉处理
3.客户回访及后续消费需求挖掘
5.客服人员的培训与管理
1.office软件应用能力
2.CRM软件应用能力
4.客户服务和管理能力
5.营销及公关能力
6.培训能力
通过调查发现，企业对市场营销专业毕业生推销技术、客户关系管理、市场调研、营销策划、渠道管理、网络营销、商务谈判等方面的专业知识比较看重，企业认为这些是取得良好业绩和维护良好客户关系所必须具备的七大核心专业能力，见图6。
（四）企业要求市场营销专业毕业生能熟练使用office办公软件
通过访谈得知：企业要求市场营销专业毕业生必须熟练掌握office办公软件，比如工作方案和工作总结要求编辑word文档、新产品推介会和工作汇报要求使用到ppt展示、促销赠品发放统计和销售记录要求使用到Excel列表统计等，但目前的大多数市场营销专业应届毕业生的office办公软件的操作能力还无法满足企业的要求。
（五）非涉外企业对营销专业毕业生英语水平无明确要求
（六）企业会优先招聘持有驾驶证的营销专业毕业生
（七）多数企业认为高职市场营销专业学生应该有较为清晰的职业定位
调查结果表明，多数企业认为高职市场营销专业学生职业定位不清晰。被调查的89家企业中，有50家企业认为高职营销专业毕业生职业定位不清晰，主要表现为：不清楚自己具体适合哪一类营销岗位;面对众多的行业无从选择;大多数营销专业应届毕业生缺乏抗压能力、挑三捡四、频繁跳槽;营销专业女性毕业生思想顾虑较多，大多选择从事驻店销售工作，部分选择从事企业文员工作，选择从事市场开发型营销岗位的女同学数量较少。因职业定位不清晰而引发的频繁跳槽，既不利于毕业生个人发展，也不利于公司经营，见图8。
三、高职市场营销专业人才培养优化对策
（一）加强企业调研，掌握企业市场营销人才的需求变化
学校每年应该深入企业开展调研，以二层机构管理负责人或教研室主任牵头，以洽谈合作、指导实习、毕业生回访、教师挂职锻炼等为契机，深入调研了解企业市场营销人才需求变化。以及通过高职市场营销专业建设专家座谈论证分析会，动态完善和修订市场营销人才培养方案，依据企业的需求培养人才。
（二）依托行业办学，打造专业特色
依托行业、为行业企业培养人才，是高职院校的办学特征。高职院校应该根据行业企业需要和资源优势打造各高职院校市场营销专业特色。比如广西农业职业技术学院可以利用涉农行业资源优势，打造涉农营销选修方向，开设基本涉农入门课程，让毕业生掌握最基础的农业专业知识，针对农业行业培养涉农营销专业人才，打造办学差异和专业特色。
（三）提升专任教师营销实战能力，组建企业兼职教师队伍
高职市场营销专业学生的培养，师资队伍建设是非常关键的一环。根据高职市场营销专业人才培养定位的内在需求，要求教师具备一定的实战操作能力，但是目前很多高职院校市场营销专业教师缺乏企业营销经验。因此一方面需要制定教师实践锻炼计划，安排教师轮流到企业参与营销实践锻炼，提升教师营销实战能力;另一方面，需要建立一支相对稳定的企业兼职教师队伍，实践性强的课程内容或创业项目由企业兼职教师负责授课和指导;建立一支专兼结合的教师队伍来优化教师结构，弥补专任教师营销实战经验不足的短板。
（四）深化校企合作，强化学生素质能力培养
高职院校应该进一步深化校企合作，加强学生素质能力培养，比如引企业进校园、学生移动课堂进企业、校企共同指导学生完成企业营销实战项目和创业项目等方式，让学生在做中学、学中做，培养学生的员工意识和营销实战能力，让学生完全按照企业的要求制定方案、操作实施与考核评估，提升学生的office软件应用能力、口头表达能力、沟通协调能力、团队协作精神。除此之外，学校还可以深度挖掘企业人力资源和校友资源，形成企业校友传帮带机制和创业导师制，让学生在校期间就能与真实的市场零距离对接。
（五）引导学生开展职业规划和职业定位，提升学生职业素养
学校应该从新生入学开始，通过教师的专业介绍、历届校友的互动交流、企业家的专题讲座、企业参观考察等形式，让学生了解企业营销岗位及岗位能力要求，引导学生早日做好职业生涯规划，并细化为大学学习的具体目标，不断检查和跟进，培养学生良好的自主学习能力。通过课堂教学、素质拓展项目、课外实践活动，培养提升学生的职业道德、敬业精神、团队精神和执行能力，让学生克服营销心理障碍，全面提升学生职业素养。
（六）适应市场变化，补充完善网络营销、客户服务与管理方面的专业知识
随着市场的发展变化，网络营销逐渐发展成为企业主要的营销渠道之一，客户服务与管理工作也逐渐被提到企业工作的重要位置，因此高职院校在课程的开设和实训基地的建设上，需要适当补充完善网络营销、客户服务与管理方面的内容，培养学生能熟练使用网络开展宣传、经营及创业活动，应用CRM等客户管理工具对客户进行有效的维护和深度开发。
（七）迎合企业需求，将驾驶考证培训纳入高职市场营销专业选修课系列
总之，高职院校应该以企业市场营销人才需求为导向进行专业建设和改革，培养出更多优秀的、适合企业需求的营销人才。
【参考文献】
[1]廖远兵.企业营销人才的需求与要求分析[J].宜春学院学报，2011（2）
[2]沈侃.浙江经济转型背景下高职市场营销人才培养模式研究[J].北方经济，2011（89）
【基金项目】新世纪教改工程2010年立项一般项目A类（2010JGA167）
[关键词]当前；房地产；开发；调控
中图分类号：F293文献标识码：A
一、前言
在当前经济形势下，房地产行业在不断升温的情况下，国家出台了一系列的政策对房地产进行调控，包括对房地产开发商进行合理的控制，对购房者进行适当的控制，防止房地产产业中泡沫产生，促进房地产行业健康、快速的发展。
二、房地产市场格局由“卖方市场”转变为“买方市场”
中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而且供大于求的局面将逐步显现。城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7亿～3.2亿平方米，假设刚需在全部新房成交中占35%的比重，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多是7.8亿-9.2亿平方米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，降幅也达5%-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法推动全国住宅销量的持续增长。当前，全国住宅库存积压已达3亿平方米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但不久之后中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。从中长期判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向平淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返了。
住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且，未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性为投机性质，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至出现了“博傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”，但随着市场不断发展，住宅投资化的趋势已大势已去。
未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。笔者注意到，为了更好地迎接产品时代，有些企业（如绿城、龙湖、万科等）已经走在前列。从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。
三、我国房地产宏观调控的主要政策手段
国家出台了房地产的政策的一些重要举措,包括法律政策、财政政策、金融政策和保障性住房政策,借鉴了先进发达国家的经验积累形成的较为完善的一套政策调控体系，这是我国目前房地产宏观调控的主要政策手段。十的召开,再次强调要把房地产调控作为规范房产市场的重要手段,提出了要坚决贯彻房地产多项调控政策,包括限购令的执行和完善,房产税的征收等细则。以上诸多政策细节从理论上讲,包括财政政策、货币政策以及住房保障政策进行调控,并建立常规的制度体系。在市场经济条件下,房地产市场调控制度的建立与完善举足轻重。
1、财政政策
财政政策是国家以财政理论为基础,选择和运用各种财政工具调节社会总供给和总需求,以及为了实现国家各项特定政策目标而采取的财政措施的总和。它包括税收政策,财政投资政策,财政补贴政策和国家预算政策等。财政在调节房地产市场的发展速度和供求关系上发挥着重要作用,财政政策对房地产市场的调控,主要反映在财政收入政策和财政支出政策的调节和控制功能上。财政政策从对房地产影响方面来看,一般主要包括两个方面,一方面是政府的财政收入政策,这里主要指税收政策;另一方面是政府的财政支出政策。财政政策手段就是国家利用财政收支的各种工具,通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模,以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。
2、土地政策
我国宏观调控最富有特色之处是调控手段中土地政策占有很重要的地位,由土地所有制的公有性质决定的运用土地政策参与宏观调控的独特优势,是西方国家所不具备的。中国的基本国情是人多地少,土地资源稀缺,因此严格控制土地开发规模、提高土地利用效率是中国的一项长期国策。而土地作为房地产市场发展的必要条件,是引导房地产开发投资方向,促进商品房供求平衡的基础因素。因此,土地政策手段就自然成为一种最直接、最现实的调节房地产市场的宏观调控政策。比如说,商品房用地和保障性住房用地比重,商业地产、物流工业地产、住宅地产、农业地产等多类土地用处的分类比重都是土地政策中需要侧重权衡的。
3、保障性住房政策
社会保障性住房政策是我国房地产宏观调控政策的一种新手段,保障性住房也是住宅建设中不同于商品房的一种商品调控手段,国家在法律法规的约束下,通过政策统一划归部分土地进行房屋建设,指定销售或者租赁给特殊人群,或者在租金和房价上进行一定额度的设定。可以分为三类,包括经济适用住房、廉租住房、政策性租赁住房构成。现阶段我国要大力加强保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。
四、房地产经济未来的走向趋势分析
对于房地产泡沫要建立价格预测警报制度。房地产价格预测警报制度需要在一个科学合理的范围内设定，需要考虑多种因素的影响，只有房地产价格预测警报制度设计的合理有效，就可以在一定的程度上遏制房地产泡沫的出现。在市场经济下，根据各种信息对于房地产的价格做出合理的评价和预测，并且需要定期市场分析报告，引导房地产市场，为政府执行宏观调整做好准备的工作。
五、结束语
在当前的经济形势下，我国出台了一系列的政策对房地产行业进行控制，增加廉租房建设面积，提高二套房购买门槛，严格土地管理政策等措施来对房地产行业进行调控，使房地产行业发展在一个科学合理的范围之内，促进国家的稳定和国民经济的发展。
参考文献：
医药公司企划案范文一1.1公司介绍
本公司的宗旨是利用现代科技开发民间独特的中草药配方，弘扬传统中药文化。回乡创业。是一家处于创始阶段的公司，龙人堂药业的法定经营形式是有限责任公司。初定地址：贵州省遵义市高科技园区。
本公司拥有治疗甲肝的祖传配方，提倡科技为本的绿色生活新理念，为人类提供尽善尽美的天然生物产品。
1.2产品与技术
我们的主导产品安肝颗粒,是治疗甲型(黄疸型)肝炎并对乙肝有辅助治疗作用的药物，该药物是以在民间具有很好疗效的祖传配方为基础，利用现代技术开发而成的，表现出药性良好、疗效快、疗程短、整体调节、标本兼治，而且价格比较低廉等特点，是主要为农村打造的新一代治疗甲肝的绿色药品。
我们采取农业订单的原材料生产模式,采取合作或委托生产的模式，不但降低风险，而且使我们产品的成本有很大降低，有更强竞争力。我们生产产品所采用的技术比较成熟，目前在很多企业都有广泛应用。
1.3市场与营销
1.3.1市场分析
市场潜力巨大:根据市场调查，高达60%的中国大陆省(市、自治区)的甲型肝炎病毒抗体阳性率大于80%，被定为高流行区。每年大约有200万急性肝炎病例，其中甲型肝炎占半数(50%)。甲型肝炎病毒的抗体总流行率为81%。主考官。农村人群流行率(84%)高于城市人群(73%)。南方多于北方。甲型肝炎可能主要流行于儿童群组中。据统计20xx年，全国甲肝用药市场规模为6亿元。我们公司可望在第二年销售收入达到2511万元，净利润为533万元。
在中药现代化的宏观大背景下，国家鼓励开发传统中草药，并给予相当优惠的政策。因甲肝分布特点和原材料产地等因素，通过细分市场，我们对甲肝市场、农村市场、OTC市场、西南市场、中药市场作了详细的分析，并确定了我们的市场定位：立足西南，服务周边，辐射全国。
1.3.2竞争分析
从主要竞争对手及产品、替代品、销售商、资源供应商、公司现状等方面对竞争力量作了充分的分析。根据我们的市场定位，我们将直接与贵州地区生产肝药的公司展开竞争。他们的药品基本上针对所有肝炎。而我们的产品定位的选择是有针对性的即专做甲肝，另外我们主要针对农村市场，所以他们对我们不会构成很大的竞争压力。并且还具有很大的竞争优势。
1.3.3营销计划
在充分考虑市场和竞争对手的基础上，我们做出以下相应的策略组合：
市场开拓：按照市场的开拓和进入战略，我们分为西南农村市场、西南市场、中国农村市场。
由于本产品做成非处方药，主要通过药店和医院销售。重点处理与医院、药房的关系、部分利用合作伙伴渠道、部分建立渠道。
回避竞争对手主战场(城市)，深挖其薄弱环节(农村)，采取农村包围城市，各个击破策略。
1.4投资与财务
公司设在贵州遵义高新技术园区，享受两免三减半的税收优惠政策。
公司成立初期共需资金580万。其中风险投资480万，南湖追梦创业团队内部集资100万。
资金用途：
1.产品的开发和认证及改进费用。
2.农业定单的原材料生产及合作和委托生产的生产模式的建立。
3.建立相应的销售渠道及市场的开拓。
4.公司流动资金。
股本规模及结构暂定为：公司注册资本750万。外来风险投资入股480万(64%);南湖追梦创业团队集资入股100万(13.33%);配方入股170万(22.67%)。
财务分析报告对偿债能力、获利能力、成长能力、资产管理能力进行了详细分析。总体上看，本公司的偿债能力较好，获利能力稳步上升，处于成长状态，财务状况乐观，财务能力较好。资金的管理方面本公司将逐步加强管理。第二年估计盈利533.85万人民币，以后每年销售净利率21.16%左右，第二年总资产回报率为30.55%，投资回收期为2年零10月。
就目前资本市场的现状而言，收购(项目整体转让)方式比较适合本公司。风险资金在第35年退出较合适。
1.5组织管理与团队介绍
公司性质是有限责任公司，初期组织结构采取矩阵形。公司所有权与经营权分离，实行总经理负责制。
分析公司成长规律，分为创业期，成长期，成熟期，根据各时期不同特点，建立相应的组织结构和管理方法。
以人为本，充分尊重人才，打造良好的企业文化，建立相应的激励制度提高职工积极性。
公司管理团队结合了在国家药检部门、公司运营、研究机构、药品营销、会计等方面具有丰富经验的优秀人员，团队成员呈现出优势互补，层次突出的特点。
医药公司企划案范文二一、我国医药市场的现状分析
随着我国加入WTO，政府公布从20xx年1月1日起中国医药流通领域向外资开放，国内的医药零售企业面临严峻的挑战，分析目前国内的医药行业有如下特点：
1、企业多而小，虽然我国目前有药品零售企业12万家，药品批发企业17000多家，但规模不够完善成型，难以抵御大型兵团的攻势。
2、国家多次推出药品降价方案，进一步挤压医药零售业的赢利空间，同时推行的招标采购制度，也增加了医药企业的营销费用，使行业进入微利时代。
3、20xx年起，放开医药零售市场，各地的平价药店如雨后春笋般冒了出来，供求关系严重失衡，可以预见20xx年药店价格战将会越演越烈，一大批没有竞争力的医药生产企业和零售企业将被逐出该行业。
4、各医药零售企业，多实行连锁、加盟的形式经营，但这样松散的合作并不能抵御市场的风险(虽然加盟，但进货渠道五花八门，各自追求短期效益的思路未改)。
二、医药零售业的发展趋势
随着居民生活水平提高，医疗保险制度改革深入，城市人口不断增加，以及处方药和非处方药制度的实施及进一步完善，综合以上因素，预计我国医药市场增长速度将高于世界医药市场;增长速度达到15%左右，到20xx年，我国药品营业收入将达到140亿美元，20xx年达240亿美元，成为世界上第五大医药市场。
展望20xx年的医药市场，大致有以下趋势。
1、医药行业开始受到入世的影响，对于国内医药企业来说，既是挑战，更是机遇，它有助于企业在外部环境的压力下调整自身以求良性发展。
2、20xx年的医药零售行业可能会出现大面积亏损，虽然国家不再颁发医药批发企业许可证，但零售许可证却在大量地批，没有限制，因此，20xx年，药店数量激增，而且批的过程中又没有充分考虑到药店布局的合理性，供求的巨大落差必然导致恶性竞争，而恶性竞争所引发的大面积亏损在20xx年会有集中的表现。
3、仓储式，快速批发医药配送机构将大面积崛起。
随着药店连锁经营的趋势不断加强，连锁药店需要配送，另外，随着医疗体制的改革，个体行医者的数量不断增加，这包括私人诊所，营利性医疗机构，个体药贩，分散的药店以及个人承包后的乡镇医疗机构，基于成本的考虑，他们进药的途径与医院有明显的不同，他们会选择价格相对便宜的批发机构，而药品的仓储式快速批发适应了这种要求，这种单个需求的量很小，但总量是个巨大的数字，并且这数字还在增大，这是一个巨大的市场。
4、企业的兼并、重组、联合的趋势更加高涨。
企业要在市场竞争中取得优势，企业就必须具有一定的规模，以规模经营的方式抵御风险和竞争，因此，资本雄厚的企业可以通过兼并、控股、联合的手段，由企业联盟组成大型流通集团，做到药品、配送、零售等一体化经营。
5、更新营销理念，全面实施营销战略。
零售业必须改变经营思路，从多年来沿袭的坐店式经营转变为主动促销经营，在消费方式上引导人们从特定目的购物发展到发现式购物即走超市经营之路。
6、打破行业界限，创造共赢的局面。
三、项目介绍
要在市场竞争中取得先机，必须有超前的意识，有战略眼光。
我国的医药行业从20xx年以前的独家经营20xx年连锁经营20xx年医药超市经营，20xx年5月1日，佛山开心大药房超市开业，率先以核定零售价下降45%为口号，打响价格战吸引了众多的市民争相抢购的情景，成为最近新闻报纸炒作的热点，通过我们实地调查发现，开心大药房存在一些弱点，首先，它仍然没有摆脱行业的束缚，走出单一行业的格局，充其量只是一家大的平价药房。其次，它只是单一的药房超市，缺乏集团作战的优势，它的价格战，必然引起同行的抵制，以及得不到药厂的支持。
1、医药销售行业突出重围的条件：①有良好的供货渠道;②有良好商誉和过硬的品牌;③有良好的销售网络和较高层次的组合营销策划;④雄厚的资金组合后盾。在我市尚未有大型的医药批发市场时，凭借以上优势率先建立医药批发城，抢占制高点，取得各大药厂的权，获取最低进货价，然后，促进药品销量，再利用销量降低进货成本，以合理的供应链来降低药品生产流通各环节的成本。
药品、医疗用品批发城
自身营销
体系
其它连锁药店
医院药房
私人诊所
其它药店
2、以点带面，在各主要镇区中心区成立大型的医药综合型超市，以泰山压顶之势迅速铺开，抓住市场，掌握主动权，给进入者加压，并形成策略攻势，让觎视者望而却步，以达不战而屈人之效。
3、率先利用超市的规模把价格降下来，让消费者得到实惠，建立品牌的信誉，抓住人心，得人心者得天下。
4、打破行业界限，以药品为龙头，联合周边行业，增加人流变相互资源品牌的合理互用以达到共赢。以人为主体的服务，脱发、视力保健、美容、隆胸、纤腰、减肥、瘦身、增高设立专柜、性用品专柜、补品专柜、高档消费品(人参、燕窝、鹿茸鱼翅专柜、按摩器材、家庭健身器材、磁疗设备、三补(补血、补钙、补脑)、三降(降压降脂、降糖专柜)针对消费人群不同，再细分为婴儿用品(奶粉、爽身粉、钙片等，女性专柜(妇科用药等)，老年人专柜，常用药专柜，家庭常备药专柜(推出家庭套装药箱)免费咨询服务，残废人用品专柜，并开设凉茶铺吸引人流。
四、项目的市场前景分析
本项目是以联合为原则，联合各行业中的品牌产品，利用它们原有的消费群体，相互带动，人流资源共享，作为项目的组织者，并不参与经营，只是做行业资源的整合，创建一个良好的平台，以保底分成式操作，即保本收取租金再按营业额百分比分成，上不封顶，水涨船高，比如广州天河城，1996年成立时租金是以3500万元，到1998年已达到1.6亿多元，投资回报令人可喜，利用行业间联合扩充实力后，再进一步跨省市打开市场，共同打造一个企业集团的霸主之位。
五、品牌策略
六、营销策略
成立一支精干的营销队伍，加大内部员工的培训力度，增强员工的市场营销意识，并工作能力表现与利益挂钩，以及做好客户档案及实行会员制管理，引入市场营销思路，改变靠坐店式销售为引导式销售，预先为客户想好他所需要的(也许他本人还不知道)，沟通是主导，引导客户去消费，培养客户的信任感及忠诚度。
七、成本与风险分析
运用现成资源进行整合，用最小成本变资源为最大化，同时实行强优组合，资源利润共享，从而降低投资风险，赢得各方面最大利益化。
八、总结
国药将成为药业航母，与全国各大药厂合作，成立珠三角最大医药批发城，降低配送中心费用，并从中兼取利润，由国药龙首，把各大药厂的商全部引入批发城，减少物流成本及运营成本，取得全省总，进一步提升国药品牌，为东莞国药上市作铺垫，同时考虑开发周边利润丰厚业务(如包装、铝箔、印刷、塑胶等)。只有迅速提升战略理念，强强联手资源整合，才可营造药业营销航母帝国。
医药公司企划案范文三第一章药店创业计划书
一、创业背景
二、项目创意
在此背景下，我们的团队提议建一家药品零售店作为我们的创业的最初计划。该药店初拟地址选在威海市初村镇。以农村为开发市场。我们顶目与众不同之处在于我们要在药店中根据初村镇的高发病例(风湿病、心肮血管疾病等)，建立特色项目和普通项目相结合的销售模式，同时贯彻我们独特的医药稍告服务体系。该体系通过建立客户的VIP个人资料库，将娜一个客户的个人信息与家人、用友等的信息收集于资料库中，用于完曹找们的稍告过程中的医药服务与告后服务，这是此次创业计划的创新和亮点。通过这种人性化、全方位的医药服务，建立药店与顾客之间的信任桥梁，从而提高顾客对找们药店的忠诚度，份助百姓对健康医药服务的了解，以次获得市场中绝大部分消费者的青睐，从而获得更大的医药市场份倾占有率。
三、市场分析
我们初期的创业荃地选在医药服务体系发展井不完兽的农村型市场一初村。纵观农村市场虽然整体消费水平过低、对医药服务体系的不了解等，似是政府正在大力发展社又卫牛服务。提高新型农村合作医疗的筹资标准和保阵能力，努力缓解看病难、看病贵的间理。同时调查发现也有药店成立会员卡体系，消费者对此拥有很大的好奇感，但它的服务顶妞低，就促使消费者对一种高质扭服务的揭求。因此，现如今的医药销告体系将会逐步龙出舞合，取而代之的梢告服务的高标准。
农村市场的优势：
1、遭遇的竞争显著减少，容易占倾市场主导地位，
2、对所有的厂商一视同仁，无论品牌一与非品牌
3、进入的门槛较低，
4、回避药品招标采购带来的麻烦
5、渠道控制相对容易
四、公司宗旨
本公司宗旨是在不断完曹的服务体系下让每个人都能有自己的私人药房，蔽得我们与客户之间的信任与感情，让每一个注册用户成为药房主人，让人性化的医药服务理念进入千家万户。
顶目优点
通过这种体系的销咨，顾客实质上购买的是用心的服务，而不单单只是药品。药店所有人员的言行举止、沟通能力和服务水平都能令消费者感到亲切、舒心、赞叹和满意。其主要优点表现为：改变药店的固有模式，提升人性化的服务。
提高购药者的用药安全和用药知识。
将医药梢售体系由单纯的买药阶段提升为医药甩务阶段。
获得更为广阔和周定的客源，从而降低进药成本。
增加药房的收入。
和谐医患关疾。
更好的发展医药事业。
顶目前景：
第二章、药店创业计划书详细范文
一、公司摘要：
二、公司业务描述：
这一部分介绍公司的宗旨和目标，公司的发展规划和策略。
三、产品或服务：
介绍公司的产品或服务，描述产品和服务的用途和优点，有关的专利，著作权，政府批文等。
四、收入：
五、竞争情况及市场营销：
分析现有和将来的竞争对手，他们的优势和劣势，以及相应的本公司的优势和战胜竞争对手的方法。对目标市场作出营销计划。
六、管理团队：
对公司的重要人物进行介绍，包括他们的职务，工作经验，受教育程度等。公司的全职员工，兼职员工人数，哪些职务空缺。
七、财务预测：
公司目前的财务报表，五年的财务报表预测。投资的退出方式(公开上市，股票回购、出售、兼并或合并)。
八、资本结构：
公司目前及未来资金筹集和使用情况，公司融资方式，融资前后的资本结构表。
九、附录：
支持上述信息的资料：管理层简历，销售手册，产品图纸等。其他需要介绍的地方
第三章营销策划书
面对竞争激烈的医药市场，对于医药售行业，要有自己明确的目标，这就需要拥有自已独特的营销策略，在营销方式，人员素质，产品质量，企业管理等关键因素上做到对品牌的打造、推广与维护。
一、营销方式
1、奖励回馈
购买一定金额的药品，会有小礼品赠送，可根据金额多少的不同，划分礼品的等级不同，礼品的成本不要太高。或赠送本药店的免费体检卡，由本药店提供的专家组进行定期检查，这样的体检可针对年龄较大的既需要大量的保健品，又很需要药品治疗身体小毛病的老年人。当然检点要针对老年人的高发病。
2、会员制度
在药店买药的人都有成为会员的机会，其实也就是顾客信息的整合，了解顾客的特征，从而了解其需求，根据其不同的特征制定不同年龄段的会员卡，如老年卡，年轻人的女性卡、男性卡，学生卡，儿童卡等，和他们说明持有不同类型的卡，优惠政策也会不同，通过这种分类，再在社会上做好公关活动。
(1)对于老人的持有卡的可以参加每月月初的专家健康讲座。
(2)对于女性的可以针对美容保健等女性特点需要的保健品及药品进行定期的专家讲解。
(4)学生可以组织他们跑山、跑步等对健康有帮助，又能缓解学习压力的方式来对他们了解很多保健品对身体的重要，尤其是长身体开发智力的时候。
(5)对于儿童这里，就要经常搞一些亲子活动。
当然以上的活动是在针对某些指定药品的情况下进行的，是针对对药品的性能来寻找适合的客户群体来参加的，其实这些活动要和厂家共同来举行，是最好的，可以降低我们的成本，又可以通过我们的药店销售更多的药品，又提高药品及药店的知名度及社会影响力，一举两得是需要厂家与药店更好的合作。
3、公益活动
一个企业的社会影响力，公益活动是必不可少的，也许人性的关爱可能会给一些人带来更多的温暖。去孤儿院看望那些可怜的孩子，陪他们做游戏，给他们讲故事，与他们一起唱歌跳舞;去敬老院陪那些孤独的老人聊聊天，给奶奶梳梳头，和爷爷下下棋。不必经常，但要在一些特殊的日子，如儿童节，重阳节等有针对性的节日。而且也可以邀请媒体。
4、送药上门
(1)对于保健器材等庞大的器械。
(2)购买达到要求金额。
(3)没有达到金额的也可送货上门，但要有误工费。
5、价格策略
6、套餐组合
哪种药和另一种或几种的药搭配会效果更好，比如感冒症状的发烧、咳嗽
流鼻涕、打喷嚏等，可能吃消炎药，治疗咳嗽、流鼻涕的药的效果就会更好。当然有很多是不不能胡乱搭配的，就可以针对药品面向的人群特征进行分类。比如老人会有哪些高发病，就可以把这些药集中起来进行优惠销售。
8、网站的维护
需要一名网销人员来做好网站布局设计，内容，药店宣传等工作内容
有很多事季节高发病，就要在这个季节的时候对一些药品进行重点划分，及根据上边的活动来销售药品。
10、24小时售药
晚上即22点之后销售人员可不必太多，三个足够。两个最好。
二、人员素质
1、专业知识的掌握
医药知识的掌握，因为大多数来买药的顾客，更多的是对销售人员的一些咨询与信赖，这就需要销售人员要提供给他们专业、科学的购物指导。更要符合国家对医药销售人员的要求。
2、销售技巧的掌握
洞察顾客的心理，提供给他们需要的产品，人性化的服务。
3、良好的自身素质
具有亲和力，性格乐观开朗，喜欢与人沟通，勤劳刻苦，积极向上，自信，具有学习的能力。
三、产品质量
这是很重要的，储存药品要符合药品特性来存放。核实药品的批准文号和取得质量标准;审核药品的包装、标签、说明书等是否符合规定;了解药品的性能、用途、检验方法、储存条件以及质量信誉等内容。记录内容应包括：药品的品名、剂型、规格、有效期、生产厂商、供货单位、购进数量、购货日期、等项;还要检查好封口。把握好质量这关，当然这是需要更加专业的人士。也要做好药品的分类，一般药品都分为西药中成药，其中包扩呼吸系统类、解热镇痛类、皮肤类、抗过敏用药、抗结核及麻风类、抗菌消炎类、神经系统类、维生素及营养类、心脑血管类、免疫功能调节、抗肿瘤药、胃肠疾病类、肝胆胰用药、泌尿系统类、内分泌及代谢类、血液疾病类;中草药类;保健品类等
四、企业管理
2、销售业绩要考核。并设立顾客对销售人员的满意评价项目，每月都有固定的业绩任务，把销售人员分成若干小组，每小组都有一个组长，这样用竞争与鼓励的方式去激励员工更加的努力工作。并由长及管理人员做好业绩的统计及顾客对销售人员的态度满意度。这个一定要坚持并认真做好。
3、财务分工负责。3人即可，其中要有一名财务主管，这些财务人员即要做好收银的工作，又要做好与厂家的结款，及员工的工资管理。
4、采购要做好进货渠道安全，药品质量安全，做好检查与监督的工作。做好药品数量与日期的统计，随时保证不积压、不断货、不过期。
5、在药店内的各个位置都安装好摄像头，确保安全，又方便管理。
大家持之以恒的决心，认真实施的态度，严格的要求是对每一个营销策划书最好的支持，当然有很多还需要在实践中吸取经验，不断完善与进步!
第四章药店发展分店创业计划书项目简介
目前经营情况
药店成立于一九九九年七月，它的前身是药业经理部。后来经过改制成为了个体性质的药房，目前位于31号，经营面积76平米，现有员工5人，4人已经取得了药学方面的专业职称。目前该店的客源稳定，今年经过重新装修以后店面焕然一新，给顾客创造了很好和购物环境，客流量在不断地上升，基于此我们计划再发展一家分店，发展分店的启动资金大概在20万。由于店面装修以及增加了新的品种的原因，现在资金压力比较大。基于此，特向贵局申请创业贷款，用于发展分店的启动资金。
在此背景下，我们提议创建一家药品零售分店作为我们的创业之初的计划。该药店初拟地址选在街上，以农村为开发市场。我们项目与众不同之处在于我们要在药店中根据初村镇的高发病例(风湿病、心脑血管疾病等)，建立特色项目和普通项目相结合的销售模式，同时贯彻我们独特的医药销售服务体系。该体系通过建立客户的VIP个人资料库，将每一个客户的个人信息与家人、朋友等的信息收集于资料库中，用于完善我们的销售过程中的医药服务与售后服务，这是此次创业计划的创新和亮点。通过这种人性化、全方位的医药服务，建立药店与顾客之间的信任桥梁，从而提高顾客对我们药店的忠诚度，帮助百姓对健康医药服务的了解，以次获得市场中绝大部分消费者的青睐，从而获得更大的医药市场份额占有率。
我们初期的创业基地选在医药服务体系发展比较完善的农村型市场镇。纵观农村市场虽然整体消费水平过低、对医药服务体系的不了解等，但是政府正在大力发展社区卫生服务，提高新型农村合作医疗的筹资标准和保障能力，努力缓解看病难、看病贵的问题。同时调查发现也有药店成立会员卡体系，消费者对此拥有很大的好奇感，但它的服务质量低，就促使消费者对一种高质量服务的渴求。因此，现如今的医药销售体系将会逐步退出舞台，取而代之的销售服务的高标准。
1、遭遇的竞争显著减少，容易占领市场主导地位;
2、对所有的厂商一视同仁，无论品牌与非品牌
3、进入的门槛较低;
4、回避药品招标采购带来的麻烦;
5、渠道控制相对容易;
项目优点
通过这种体系的销售，顾客实质上购买的是用心的服务，而不单单只是药品。药店所有人员的言行举止、沟通能力和服务水平都能令消费者感到亲切、舒心、赞叹和满意。其主要优点表现为：
1、改变药店的固有模式，提升人性化的服务。
2、提高购药者的用药安全和用药知识。
3、将医药销售体系由单纯的买药阶段提升为医药服务阶段。
4、获得更为广阔和固定的客源，从而降低进药成本。
5、增加药房的收入。
6、和谐医患关系，更好的发展医药事业。
马年伊始，汇源果汁集团、冠生园（集团）、维维集团、光明乳业集团等十四家食品行业的老总聚集一堂，开始纵论马年食品行业的新对策和新战略，而在这十四家食品行业中，就有四家乳品行业的巨头，他们占据了国内的大部分的乳品市场。
让我们来看看这些在食品行业呼风唤雨的巨头，将会有怎样的市场动向呢？
维维—马年乳品市场转一转
光明集团——技术创新马年要卖十亿
光明乳业集团公司近年来不断强化技术创新实力，坚持应用研究与基础研究并进，。在过去的一年中，光明乳业集团技术中心通过了国家级实验室的验收，与法国罗地亚公司、新西兰乳品研究所、美国加州理工大学建立了合作关系；与国内数所高校合作的研究项目，已取得阶段性成果；8项科研成果通过了上海市科委的鉴定，多项成果达到国内领先或国际先进水平。2001年新产品销售额达到7.2亿元，占公司销售总额的26％。
2002年光明乳业集团公司将向市场推出10种以上的新产品。上市新产品的销售额计划在去年基础上再创新高，达到9.6亿元，新产品毛利润率在40％以上。
蒙牛——马年想当“世界牛”
蒙牛乳业总裁牛根生近日说，当今企业在市场中的竞争模式用一个形象的比喻就是快鱼吃慢鱼将成为规律。牛根生引用《财富》杂志曾用过的一句口号表达了蒙牛的发展目标：“欲独霸世界，先逐鹿中国”。他认为，中国加入WTO后，中国企业的竞争将进入全球，我们的品牌能够走多远，很大程度上取决于特色与速度。
目前蒙牛已跻身于全国乳业5强之列。从利乐枕鲜牛奶销量看，蒙牛名列全球第一，从冰淇淋销量上看蒙牛名列全国第二。蒙牛面世不到3年，销售收入达8.5亿元，这个速度在全国都是罕见的。蒙牛的发展蓝图是：2006年销售收入要突破100亿。“蒙牛”正在从“中国牛”向“世界牛”迈进。
三元——形象拓展品牌产品着装C标志
2002年，人们看到家喻户晓的足球运动员杨晨与北京人天天喝的“三元牛奶”共同携手打造全国乳业知名品牌。从小喝三元牛奶长大的杨晨，健康帅气、勇于进取，是许多球迷心中的偶像，三元选择杨晨作为企业形象代言人，正是以他健康、活力、沉稳、积极的形象来展现企业的实力，并以此标准定位企业的人格形象。
据了解，北京三元食品股份公司是北京市首批获准使用全国统一的计量保证能力合格标志“C”。“C”标志是对产品净含量是否准确的一种证明，在国内尚属首次。2002年，三元公司将在去年底四联杯酸奶通过核查的基础上，逐步将此项标准扩展到三元的其他产品，接受核查，不断提高企业的计量信誉。
通过以上报道，我们不难看到，国内的乳业巨头经开始抢占乳品市场这块大蛋糕，并且动作之快，更令我们措手不及。而我们四川的乳品行业在做什么呢？乳品行业的春天到了，这个市场将会越来越大，竞争也将越来越激烈。而我们四川的乳品行业的老总们家，您感觉到春天了吗？您看到了这块大蛋糕了吗？或许，在不经意中，我们已经失去了手中的蛋糕。
让我们从对过去的历史进行回顾，或许，您可以在这里找到某些有帮助的启示。食品工业综述
近20年来，全国食品工业年均增长速度为13.1%，至2000年全国食品工业总产值已达8434亿元。主要产品产量大幅增长，质量提高品种多样成了重要的支柱产业。2001年中国食品工业仍然呈现快速增长的态势。食品行业依然是中国第一大产业。
据有关统计数据显示：2001年1至11月食品业主要产品实现销售收入6733.6亿元，占2001年社会主要商品销售总额（29613.8亿元）的22.74%。另有数据显示，全国食品工业1—6月份整体实现销售收入4064.22亿元，比2000年同期增长12.48%。其中粮食、油脂、肉类、水产和食糖等食品原料加工在内的食品加工业销售收入的达1722.10亿元，同比增长12.48%。食品制造业销售收入达691.54亿元，同比增长14.27%，饮料制造业销售收入达869.67亿远，同比增长10.01%。主要产品产量均有不同程度的增长。
从2001年整个食品行业发展情况来看，各类食品都正在或即将进入行业洗牌和大调整的阶段，中国食品急需要打造一批重量级的航母企业，产品、产业结构的调整必将促使大量资本的流入。由此，业内人士分析，食品业的运作难度已经相当大，未来的中国食品业将成为资本角逐的舞台。
中国食品工业协会专家预测:如果到2020年，农业产值与食品工业产值比达到1:1，我国食品工业产值就可能与农业产值一起突破3万亿元，成为全国第一大产业。如果二者之比达到1:2，食品工业产值将达到6万亿元。然而，目前我们与发达国家食品业相比差距巨大。发达国家农业产值与食品工业产值之比达到1：5，低一点的也达到1：2，我国目前农业产值超过16000亿元，而食品工业产值仅6700多亿元，二者之比仅为1：0.4左右。奶粉市场综述
中国的乳品消费市场主要集中在城市。1999年城市人均消费量达到9.19千克，是农村居民人均消费量0.96千克的近10倍。各大城市是乳制品的主要消费地，上海和北京名列前茅，人均消费30-40千克；调查结果显示，北京市稳定的、经常消费乳制品居民的比例占44%。在经常消费乳制品的人群中，20岁以下的占27%，60岁以上的占14%，其它年龄段占59%。
消费者的文化程度和职业结构对奶的消费影响很大。在消费奶制品的人群中大专以上占52%，高中占42%，初中占30%，小学占49%；从不同职业看，机关干部占57%，科技人员占44%，经商人员41%，工人30%，农民25%，学生67%。
从乳品消费结构看，目前鲜奶消费比重最高，达60%-67%，其次是奶粉占26%-36%，酸奶占4%-7%。从总体发展趋势看，液态奶的消费比重将不断上升，奶粉的比重不断下降。奶粉的消费将主要集中在偏远落后，没有冷链支撑的农村地区。
影响乳品消费的因素包括传统消费习惯和消费偏好、人均收入水平、营养知识和营养意识、乳制品质量、销售服务等等。要提高奶制品消费量必须要采取相应的措施，如加强乳品营养知识宣传和消费引导，调整产品结构，降低奶粉生产比例，增加适销对路产品，重视产品质量等。
现在市场内奶粉包装设计都十分不理想，不仅奶粉袋正面的色彩搭配不合理及图案呆板，而且背面内容很少，很简单。国外奶粉背面内容却十分多，它包括重要事项、注意事项，喂哺表、奶具消毒及调奶方法、营养学资料、营养成分含量表、生产日期、厂址等各种资料，国外品牌的奶粉之所以成功地占领了中国高、中档奶粉市场，依靠的就是这些资料，依靠的就是营养学专家的各种建议和指导。
调查显示，国产奶粉的包装物上，没有一家具有很全面的喂哺指南资料，国外品牌的奶粉，大都配有专用量匙，即使没有量匙，也会十分精确的告诉多少克奶粉配多少毫升水。而国内奶粉企业没有一个配专用量匙，虽然，在包装物上有所提示，多少水加入多少匙奶粉，但不具体，没有一个具体标准。
国产奶粉企业，应更多考虑包装因素，吸取国外的成功经验，完善产品包装设计。奶粉消费分析
奶粉排在前十位的品牌依次为雀巢、多美滋、安怡、三鹿、完达山、S-26，伊利、荷兰乳牛、光明、幼儿乐。
雀巢、伊利：调查显示，在消费者现在喝的奶粉品牌中，雀巢排在首位，占21.4%。紧随其后的是伊利，以19.4%的产品使用率进入了奶粉市场的第一梯队。处在奶粉市场第二梯队依次是完达山（11.7%）和三鹿（10.7%）。完达山以其奶味香浓、纯度高、中低价位婴幼儿和学生两类消费群体。
排在奶粉市场第三梯队有安怡品牌，占4.9%，安怡在孕妇消费者中占据着重要的市场位置。
位居市场前五位的奶粉品牌中，雀巢、完达山均产自黑龙江，伊利产自内蒙古，三鹿来自河北。这三个地域都是我国奶源的重要生产基地，这也是为什么消费者能够最大限度地接受这五个品牌的重要原因。
此外，婴幼儿奶粉以16.5%位居第三位。
在奶粉市场前五位的品牌中，有四个品牌消费量最多的是学生奶粉，具体比率依次是：三鹿占54.5%，伊利占54.0%，雀巢占45.5%，完达山占35.4%。完达山婴幼儿奶粉在五个品牌中市场占有率最高，达到27.3%，表明完达山婴幼儿奶粉最受婴幼儿和家长们的青睐。
平均每月喝两袋。从总体上看，奶粉市场每月喝1～2袋的消费者最多；每月喝1袋的比率占38.8%；每月喝两袋奶粉的比率占32.1%，两项合计为79.9%；每月喝3袋以上奶粉的消费者合计为29.1%，这部分消费群体主要是婴幼儿和学生。婴儿最能喝，在各奶粉类别中，婴幼儿奶粉的消费量明显要大于其他类别，其每月喝1袋的比率最小，只有5.9%；每月喝4袋和两袋的比率最高，分别占29.4%；每月喝3袋和5袋的比率分别占到17.6%，明显高于其他类别。如此，表明婴幼儿是奶粉产品的重度消费群体。
消费最多的品牌是伊利奶粉。通过各项交叉分析得出，伊利奶粉的消费量最大，理由是：其一，伊利虽然在消费者现在喝奶粉的比率中低于雀巢，但两品牌的消费比率接近，只相差两个百分点，而在消费者每月喝的奶粉数量方面，伊利奶粉的消费量要明显多于雀巢。伊利奶粉的消费者每月购买1～5袋以上的分别占25.0%、45.5%、15.0%、10.0%和5.0%；而雀巢奶粉的消费者每月购买1～5袋以上的分别为50.0%、31.0%、13.6%、4.5%和零；其二，虽然伊利婴幼儿奶粉的消费比率只有5.0%，但它的品牌使用率要高出完达山、三鹿8～9个百分点，因此总体上伊利奶粉的消量要多于这两个品牌。同时需要指出的是，完达山和三鹿这两个品牌在学生奶粉和婴幼儿奶粉中消费比率均较高，完达山为35.4%和27.3%；三鹿为54.4%和18.2%，所以这两个奶粉品牌总体销量应该接近伊利和雀巢。
奶粉市场品牌忠诚度高，雀巢却忠诚度相对低。调查结果显示，奶粉市场品牌忠诚度较高。一年中只购买一个品牌的占33.7%，购买两个品牌的占35.6%，两者合计为69.3%，占了所有奶粉消费者的七成，也就是说有七成的消费者相当长的时期内只会在1～2个奶粉品牌中选择，不会考虑第三个品牌。只有三成的消费者会在三个以上的品牌中选择自己喜欢的奶粉品牌。
消费者购买的心理价位：15元左右。调查显示，消费者对奶粉产品每袋最能接受的价格是15元左右。有一半消费者（51.1%）认为每袋奶粉的合理价格应该在11元～15元之间。其次是16元～20元，占21.4%。可见，如果一个品牌要想获得较高的市场占有率，每袋的价位定在11元～20元之间最为适宜。成都奶粉市场
资料表明，目前世界发达国家年人均消费牛奶已达105千克，而成都年人均消费牛奶不足5千克。据对成都市民作的调查，其中有70%市民不是天天喝牛奶，有30%根本不喝牛奶。可见，虽然目前蓉城生活水平比以前有了明显提高，但依然没把牛奶视作日常饮食的一部分。而在乳品消费比较旺盛的北京、上海和西安等城市，纯牛奶、酸奶和奶粉都已成为人们的生活必需品。如近年上海人以纯牛奶为早餐饮料，每人每年喝奶量已达20千克左右。
调查发现，70%的成都市民消费观念明显滞后。牛奶是大自然赋予人类的最有益的健康食品，许多国家都采取措施扩制品的生产和消费，倡导国民多喝牛奶，对增强国民的身体素质起到了十分显著的作用。如美国就提出“三杯奶运动”，日本提出“一杯奶强化一个民族”等等，而我国受传统饮食习惯的影响，全民对从牛奶中摄取营养的好处重视不够。
据了解，四川的奶源在质量上不比重庆等地差，但四川除“阳坪”、“菊乐”、“华西”等企业外，大多数奶制品企业效益较差，这不仅仅是技术设备上的落后，更体现了企业管理上的落后。由此可见，四川的奶业要研究消费者的心理和饮食习惯，开发出具有四川特色及不同地区民族特色的奶粉，才是当务之急。
目前成都市场的奶粉品牌主要有：三鹿、雀巢、完达山、培力、大地、统一、乳牛、光明等。就奶粉品牌出现频数来看，近年随着市场经济的发展，奶粉的消费已开始走向多元化。市面上的乳品品牌也由早年的几个发展到现在的几十个。同时外来奶粉也在尽力打入本地市场，本地奶粉生产厂家也出现增加势头，市场上品牌的竞争加剧。此外，奶粉面临着麦片、豆奶粉等类产品越来越大的挑战，各厂家正努力抢占市场，整个市场竞争加剧。
目前，成都市奶粉种类较多，很多厂家都纷纷推出系列奶粉以适应不同消费阶层的需要，就市场上较为常见的品种有：全脂奶粉、甜奶粉、淡奶粉、速溶奶粉、加钙奶粉、加锌奶粉、双歧甜奶粉、加鲜奶粉、鸡蛋奶粉、巧克力奶粉、婴儿奶粉、助长奶粉、中老年奶粉、克糖奶粉等。但全脂奶粉、双歧甜奶粉、速溶奶粉、婴儿奶粉、助长奶粉的出现的频率较高。
市场上奶粉的包装，主要有铝箔袋装、金属听装、礼品袋装等，其中铝箔袋装占据市场主导地位。目前，市场已有几种铝箔袋装中包含小袋装（每次消费量为一小袋）的奶粉品牌出现，如阳坪奶粉、三鹿奶粉等。铝箔袋装的容量（重）在360g—500g之间，大多为400g或454g。
在调查中发现：在成都市场，高档奶粉可以说被以雀巢奶粉为领头羊的国际品牌所占领；中高档奶粉主要被三鹿、完达山、大地、伊利等为首的北方奶粉所占领。
到了这里，您已经看到了大量的数据和分析，或许您想问：“我们该怎么做？”非常的好，我们该怎么做呢？
我将尝试回答您的这个问题，但在回答这个问题前，我想问各位乳品业的老总和销售精英们，你对四川或成都市场了解吗？可能你们会说很了解。我仍将用数据和分析来印证您的认识，让我们来看下面的分析：
四川省是中国的经济大省，在人口、社会商品零售总额和经济总量在西部12个省市区中均占三分之一，其经济辐射力涵盖西部3亿人口的广阔市场。四川省有8500万人口，近20%的生活在城市。1999年城镇居民人均可支配收入5478元人民币，人均消费支出4499元人民币，其中食品消费支出占43.9%，生活达到小康；大约80%的四川人住在农村，1999年人均纯收入1843.5元人民币，人均消费支出1426.1元人民币，其中食品消费841.5元人民币。
成都是中国的特大城市之一，人口1013.35万人，占全省总人口的11.8%，市区人口达335.86万人，距今已有2300多年的历史，自古以来就是居住宜人和商家必争之地。2000年社会商品零售总额占全省的28.3%已突破300亿大关；2001年继续保持强劲上涨势头，其增幅是2000年同期的20%，超过沿海十省、市平均增幅的10%，显示出旺盛的购物及消费能力。
成都是中国西南的科技、商贸和金融中心，管辖中国西南地区金融业的中央银行成都分行就设在成都。成都还是中国西南的交通通信枢纽，城市交换机总容量183.3万门。成都是中国西南地区最大的物资集散地，商品市场十分活跃，百货商场、超市、专卖店、专业市场、批发中心、集市门类齐全，购物十分方便。
成都自古以来就是我国西部地区的经济中心，是闻名全国的商业城市之一。在改革开放大潮的推动下，成都作为西部地区商业中心的地位和作用日益加强，各种经济形式竞相发展，商品流通渠道四通八达，服务功能更加齐备，社会商品零售额大幅度增长，市场出现了空前繁荣、稳定和活跃的景象，并朝着多层次、集约化、多元化大市场的方向健康发展。
据政府有关部门统计，2001年成都市的社会消费品零售总额约为550亿元，占全国零售总额的1.5%，占四川省零售总额的33.6%，商业地位举足轻重。
近年来，国外商业及港、澳、台商人纷纷看好成都商机，连一些百货批发、零售业公司也进军蓉城抢滩，逐步形成激烈竞争之势。例如，百盛（新加坡）、太平洋（台湾）、华联（北京）、好又多（台湾）、巴黎春天等均已在成都各大商业口岸抢滩占点，以期在成都商贸份额中占据一定的比重。
四川奶业集中于三大区域：一是以凉山、甘孜、阿坝三个少数民族自治州为主的高寒草原牧区，该区域以牦牛为主，成年母牦牛有70万头，年产鲜奶19万吨，但所产奶以牧民自食为主，商品量很少。二是以成都等大中城市为中心的城郊奶业，共有成年乳牛1.5万头，年产量6万吨。三是分散于广大农村的农区奶业，共有成年乳牛1.5万头，年产量3.5吨。
目前，四川省鲜牛奶年产量约为28.5万吨，其中商品奶量9.5万吨；全省有乳品加工企业25家，液态奶生产线19条，年生产能力18万吨，年产销各类液态奶13万吨；奶粉生产线10条，年产奶粉近4000吨；全省奶业年产值超过5亿元，实现税利2800万元。
但是，乳业是四川省的短项，四川人没有喝奶的习惯，加之多年来重粮猪、轻牛羊，奶业发展一直是四川的弱项。通过横向比较，我们可以看到：奶牛总头数仅3万头，不足全国456万头的1%；鲜奶产量低，仅为全国总产量910万吨的3%；乳制品品种仅30多个，远少于北京的100多个、发达国家的上千个；鲜奶日处理能力仅280吨，北京、上海已达800吨；消费水平低，四川年人均消费鲜奶3公斤，而全国人均7公斤，北京32公斤，上海12公斤；本土奶品市场占有率仅35%；尚没有一个在全国叫得响的乳品品牌。我们该怎么办？
加强奶源基地建设，对生产加工进行合理布局，建立奶牛风险基金。大力推广“分散饲养、集中挤奶”、“集中饲养、统一管理”等奶牛饲养模式。
也许这个思路太笼统和模糊，如果按照以下营销思路运作市场，以大幅度节约营销成本，将会取得较好的销售业绩。让我们来看具体的方法和措施：
品牌定位：专业奶粉或乳品生产企业。
目标市场：可同时进入不同的细分市场或选择进入几个容量较大的目标市场。
产品卖点：奶味香浓，纯度高；随时随地有喝鲜奶的感觉；见水即溶，无颗粒，不沉淀；含多种微量元素，营养价值高；易保存，不变质……
产品包装：针对不同的细分市场，设计出各类消费者感兴趣的包装画面。要多考虑包装因素，吸取国外的成功经验，完善产品包装设计。
价格定位：中、低价位。
销售渠道：超市，直供；商场，直供；食品批发市场，分级。
软性新闻宣传：在几类主要的大众媒体上以软性文字形式宣传品牌、产品的特色，以在消费者心目中树立专业品牌的形象。
总的来说，根据市场实际情况，企业应根据自身采取比较适合生存发展的策略：
1.产品定位：中偏高档。
2.价格定位：中档。
3.主场作战，以开发、挖掘四川本土市场为阵地来抢夺市场，适当地扩散部分周边市场。
5.合理开发利用有限资源并加强宣传力度。
6.注意产品配方，宣传推广拳头产品，实施产品结构化战略、强调技术工艺。
7.改善产品的口感．适合地方口味
8.最关键也是最重要的是：在所有的包装、宣传中，强化产品特点及个性。宣传旗号鲜明，产品个性明显，使消费者更易于将之与其它品牌区分开来并能强化记忆，驱动消费者购买消费。
以产品包装突出产品个性，实施差异化竞争战略，是阳坪奶粉获得成功的有利武器。个性化生存，差异化竞争是奶粉市场获胜的有效战略之一。因为塑造了产品个性，就使得别人无法代替，保证了市场领地、而且可以宣传或引导一种新的消费文化，拉开档次，给人一种“强人一等”的感觉；通过有效的产品定位、宣传定位、表达方式定位以及积极运作实施，不但有利于消费者记忆，更有利于引导消费者放弃原有的消费习惯而改旧从新，因而不断地扩大市场份额。当然，个性化生存是与差异化竞争关联在一起的，正因为塑造了自己的独特个性，所以在竞争中就更要显得与众不同。
好了，我根据前面的分析得出这样的结果，不知道是否能够给您某些启示。看完了本文，您会有怎样的想法呢？春天来了，真的来了，到2005年，四川省除牧区外奶牛存栏数达到10万头，年产量达到60万吨，乳制品加工生产线达到40条，年产乳制品15万吨，全省人均鲜奶消费量达到全国平均水平。
您还在等什么？
最后，我想引用一段报道作为本次市场分析报告的结尾：
从1995年起，雀巢、达能、帕马拉特等国外乳业巨头纷纷进入中国市场，至今，全世界排名前20位的乳业品牌已全部进入。有关专家预测，5年以后国内99%的乳品企业可能都要面临生存危机，能存活下来的不到10家左右。
关键词:广东;城市化;房地产业
简单地说,城市化就是乡村转变为城市的现象和过程。当今中国各地,城市化现象十分普遍,城市化进程也十分显著,作为城市外在标记的房地产业也十分繁荣,城市化与房地产业关系的研究也成为学术研究的焦点,本文联系广东实际就城市化与房地产业的关系做以下探讨。
1.城市化与房地产业的一般关系
关于城市化的概念,学者们提出了各种不同的观点,至今没有一个权威的解释。大体可认为,城市化是人类生产、生活由传统农业社会向现代工业社会、由分散式向集中式的转变过程,在空间上表现为人口向城市集中以及城市数量增加,规模扩大和城市现代化水平提高。
房地产业又称房地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等;地产则包括土地和地下各种基础设施,例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
1.1从城市化与房地产业的定义分析,城市化是房地产业发展的根本动因;房地产业的发展则为城市化的结果与外在特征,并制约着城市化的健康发展
城市化带动城市人口的增加,引发房地产需求,同时促进经济发展,并指明了房地产业发展的方向。房地产业为城市化提供了必要的生产、生活、居住、商业娱乐等活动空间,为城市化奠定了重要的物质基础。从空间上说,房地产业的发展必然改变城市土地利用结构、用地布局,进而改变城市的空间形态,促成城市内在功能和结构的完善[1]。
赵朋实证了我国城市化增长率与全社会的房地产投资增长率存在一定滞后的因果关系[2];陈石清实证了中国城市化水平与中国房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系,即城市化水平越高,房地产价格越高[3]。
1.3城市化速度发展规律(“S”型曲线规律)制约着房地产业的发展规律
美国地理学家诺瑟姆(RAY.M.Northam)对各国城市化发展历程的轨迹研究发现是一条稍拉平的S型曲线,一般以城市化水平低于30%为初期阶段,城市化率缓慢;30%～70%为中期阶段,城市化率以递增速度提高;70%以上为后期阶段,城市化率以递减速度提高。我国城市化水平曲线在1978年以后较好地吻合了S型曲线。同期,我国房地产业的发展也较好地吻合了我国房地产水平曲线的变化[4]。
1.4城市化发展阶段性特征制约着房地产业发展的方向与速度
英国学者L.范登堡提出世界城市化的三阶段论:第一阶段,城市化;第二阶段,市郊化;第三阶段,反城市化与内城的分散。而盖伊尔(H.S.Geyer)和康图利(T.M.Kontuly)也提出城市发展分成三个阶段:第一个阶段是大城市阶段,也叫做“城市化”阶段,此阶段大城市的净迁移量最大;第二个阶段是过渡阶段,即“极化逆转阶段”,在这一阶段里,中等城市由迁移引起的人口增长率超过了大城市由迁移引起的人口增长率;第三个阶段是“逆城市化阶段”,在这一阶段里,小城市的迁移增长又超过了中等城市的迁移增长。二人又进一步提出“逆城市化阶段”过后又进入新一轮城市化周期,即再次进入“城市化”阶段。日本学者今野修平还提出近代城市的发展经历了三个阶段:第一阶段,城市化;第二阶段,特大城市化;第三阶段,特大城市群化[5]。根据城市化进程中人口转移的特征,城市化第一阶段,人口向现有城市市区聚集,房地产业的发展集中于现有城市;第二阶段随着城市人口的增加,人口开始向市郊转移,房地产业也随之向市郊发展,造就了大城市及特大城市;第三阶段人口向周边的中小城市、城镇转移与聚集,造就了新的连片大城市,形成了城市群带,房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展。
2.广东城市化与房地产关联关系的实证分析
2.1广东城市化率与房地产价格实证分析
回归模型以房地产价格为因变量,以城市化率为自变量,考虑到政策滞后性,建立模型如下:POFS=C+β*RCSL(-1)+ε
回归结果如下:POFS=808.7237+78.0053*rcsl(-1)
T(1.258403)(4.621925)
Prob(0.0050)(0.0007)
R2=0.660097AdjR2=0.629197
从回归结果,我们可以看到,常数项C的t值为1.258403,概率为0.0050,显著性水平较高,同时rcsl(-1)的t值为4.621925,概率为0.0007,显著性水平也较高,同时R2为0.660097,adjustR2为0.629197,说明回归效果较好。另一方面,我们对回归残差进行单位根检验(不含常数项和趋势项),ADF值为-1.700526,小于显著性水平为10%的临界值,说明残差是平稳的。进一步证明了房地产价格与城市化率存在协整关系。
2.2广东城市化率与房地产投资额实证分析
回归模型以房地产投资额为因变量,城市化率为自变量,考虑到城市化的政策的滞后性,我们建立以下回归方程:IOFS=C+β*RCSL(-1)+ε
回归结果如下:
IOFS=-1092.399+59.41315*RCSL(-1)
T(-3.354901)(6.948004)
Rrob值(0.0064)(0.0000)
R2=0.814424AdjR2=0.797553
从回归结果我们可以看出,常数项C的T值为-3.354901,概率为0.0064,显著性水平较高,同时RCSL系数的T值为6.948004,概率为0.0000,显著性水平也较高。另一方面,R2为0.814424,adjustR2为0.797553说明回归效果较好。同时,我们也对回归方程的残差进行单位根检验(含常数项和趋势项),其ADF值为-4.136191,小于5%显著性水平的临界值,说明残差平稳,从而证明了房地产投资额与城市化率存在协整关系。
3.广东城市化与房地产业互动关系的特征与存在的问题
3.1广东城市化带有显著的外来人口流入增量型特征
表2可见,2007年广东常住人口9449万,户籍人口8156万,常住人口多出户籍人口1297万,这是典型的外来流入人口。在人口自然增长率不断下降的同时,人口跨省净迁移率却不断地在提升,2007年外来人口净增长已达人口自然增长的近一半,外来人口主要流入城市,从当年以常住人口统计的城镇人口比例达63.1%,高于以户籍人口统计的非农人口比例52.02%的11.1个百分点也可佐证。
c
因此,处于快速发展的广东城市化既是本土城市化,还是全国的城市化。大量本地、外地人口流入城市,房地产需求随之刚性增加,在土地资源约束下,房地产价格上涨有其合理性。从表1房地产价格和表2人口密度均指标可见房地产价格呈刚性增加趋势。
3.2过高的房价阻碍了城市化的健康发展,特别是大型、特大型城市的房价过高抑制了大型、特大型城市优先发展的客观要求
一是从合理价格的角度分析,房价已超过合理标准尽管存在很大争议,国际上房价的合理标准常用房价与家庭年收入之比界定,3～6倍都属合理。
2007年广东商品房价格每平方米5911.84元,城镇居民家庭可支配收入17699.3元,以三口之家两人工作有收入,购房面积60平方米计算,两者之比约为10,大大高于合理标准。大型、特大型城市超标更严重。
广州2007年统计数据表明,市区销售住宅面积1126.91万平方米,销售金额10591193万元,销售单价每平方米9398元,人均居住面积20平方米,当年人均可支配收入22469元。以一个3口之家庭,其中两人有收入计算,居住面积按60平方米计算,则房价与家庭年收入比值为12.6,超过全省平均水平26.6%。
深圳情况更甚,2007年统计数据表明,销售单价每平方米超过15000元,当年人均可支配收入33592元。同样条件计算,则房价与家庭年收入比值为13.3。
选取广东省21个地级市2005年的数据,运用王斌会的Qstat软件进行主成分分析,结果发现人口密度指标对房地产价格的影响最大,贡献率达84.489%,可以理解为土地需求量大,而供给量稀缺是推高房价的根本原因。城市化率的贡献率次之,为10.23%。令人惊讶的是城镇人均可支配收入对房地产价格的贡献率仅为5.281%,即房产价格较少受居民收入的影响。其余统计结果见表3。
过高房价形成了人口向城市转移的巨大障碍,特别构成了大型、特大型城市优先城市化的障碍。过高的房地产价格也使在源源不断的需求面前,房地产业自身萎缩。进而,极大地影响了民生。
3.3广东城市化发展还呈现显著的区域间不平衡特征,也加剧了房地产业发展的不平衡
从城市化与人口分布的空间格局看,广东大致形成了三类地区:一是城市化水平高的人口密集地区,主要分布在珠江三角洲地区。2000年第五次人口普查的城市化水平普遍较高,各市都在50%以上,其中深圳(92.46%)、珠海(85.48%)、广州(83.79%)、佛山(75.06%)。二是城市化水平低的人口密集地区,主要在粤东地区。人口密度高于全省的平均水平,但城市化程度却低于全省的平均水平。三是城市化水平和人口密度都相对低的地区。主要在西翼和北部山区,人口密度和城市化水平都低于全省平均水平。从整体看,广东人口分布与城市化、非农化程度在空间结构上存在明显的空间失衡。而且,从发展趋势上看,广东人口分布与城市化的空间结构会更趋失衡[6]。
从表3发现在影响房地产价格的因素排序中,大型特大型城市的排名均靠前。如广州主要是城市化率,其得分排名为第1,深圳人口密度和城市化率对其房地产价格的影响较大,分别排名为第1、第4,东莞的排名分别为第2、第6。而中小城市这两个指标得分都较低,排名落后,可以推论大城市、特大城市超高的城市化率,形成巨大的城市人口,推高了房价。
此种房地产价格上的差异的成因,可以从数量上理解为大型、特大型城市需求量巨大、供给量不足;也体现在各地区间房地产业质量上的差异,从单纯追求建筑面积转变为追求居住的舒适度是导致大型特大型城市房地产价格高涨的另一主要原因。
3.4不平衡的城市化与房地产业,引发了城市化泡沫
城市化泡沫是对应于可持续发展城市化的新概念,指在快速城市化发展过程中,城市化明显快于一个城市经济发展的水平,导致了大量城市问题的产生[7]。
城市化泡沫在房地产业上表现出,一是过度投资,导致过度空置房,形成房地产泡沫。目前,在金融海啸下,广东的大量流动人口和部分常住人口流失,形成城市化倒退,广东省房地产协会日前公布的《2008年度广东房地产市场分析报告》显示,广东2008年商品房销售面积4824.41万平方米,比2007年下降22.43%;销售额2880亿元,同比下降21.40%。年末广东商品房空置总量达到1824.61万平方米,较上年末增加245.4万平方米,增幅15.54%。年末商品房空置总量及住宅空置量出现了2004年以来连续4年下降后的首次上升;二是土地等资源的消耗过度。据广东省土地学会2008年举行以“节约集约用地与房地产开发”为主题的广东土地论坛上,专家表示,广东按照现在的用地方式,要确保实现我省经济社会发展的预期目标,全省平均每年需新增建设用地40万亩左右,而国家下达我省的新建建设用的规模每年仅有29万亩,也即是说,每年有十几万亩的缺口。而广东的经济密度与江浙两省和上海市相比是比较低的,广东每平方公里土地的生产总值1706万元,而上海是1.51亿元,江苏是2342万元,浙江是1768万元。全省目前低效利用土地达200多万亩。
综上所述,房地产价格随城市化进程发展而上涨是客观规律,但房地产价格过快增长既阻碍了城市化的健康发展,又脱离了实际收入的消费约束,形成房地产泡沫。各区域不均衡的城市化发展,既产生房地产泡沫,又浪费了土地资源,引发了城市化泡沫。抑制过高房价,提高土地等资源利用效率,是当前乃至未来很长时期内促进广东城市化与房地产业健康发展的关键。
4.促使广东城市化与房地产业健康发展的建议
4.1解决房价过高的建议
一是抑制需求总量不可取。尽管在金融海啸下,广东自2008年底起出现外经贸的停滞甚至倒退,以外向型经济为主要动力的广东城市化随之减缓甚至停滞,但此种状况只是暂时的,且人口的转移具有滞后性及黏性,多数年前失业的农民工年后都回流广东,长远而言广东城市化动力优势仍在,仍处于快速城市化阶段,房地产需求总体仍刚性增长。通过税收、信贷、利率等一般经济手段抑制需求,平抑房价的思路不可取;通过引导、甚至是压制购房偏好向增加租房偏好转移的方法同样不能根本解决问题。抑制需求只能降低城市化的质量,即压制甚至降低城市生活的质量。二是以增加房产的供给为出路。受制于稀缺的城市房地产开发用地供给限制,可以在科学合理的规划下,增加土地建设的容积率,提高土地集约使用效率,在土地供应增加较少的前提下产出更多的建筑面积,达到增加供给的目的。但需要探讨如何在提高容积率下不降低或少降低城市化质量的方法。
还可以破除房地产开发企业的行业垄断,使房地产开发企业在同样的价格条件下愿意提供更多的产品。垄断产生高额利润,减少了供给总量。按广州市统计局的数据,2007年广州市房地产开发企业经营总收入8947421万元,利润总额2050023万元,收入利润率达22.9%。可通过降低土地经营规模门槛,如分细宗地出让规模,降低房地产开发企业经营资金规模要求,令房地产开发企业无法利用规模经营优势降低单位营销费用等方法,扶持中小房地产开发企业加入竞争。
也可以由政府提供廉租房、经济适用房和限价房的办法结构性降低房价。
再就是鼓励设立非盈利机构从事房地产开发,如住房合作社等。
4.2在可持续发展的城市化战略视角下,构建科学的房地产业发展战略
一是科学规划,节约利用土地资源,走紧凑型城市化发展道路。房地产开发能增加土地的价值产出,但房地产开发投资巨大,且重新开发代价更大。广东土地资源极其紧缺,紧凑型城市可以提高人口的居住密度,节地、节材、节水,实现城市的可持续发展。放任自流形成的“摊大饼”、无限度地扩大、平摊城市规模的方式,会降低土地价值产出,且再开发代价高昂,显然不适合。走紧凑型城市发展道路,要求科学规划房地产业的发展,严格约束房地产业的发展,才能提高土地产出效率,才能优化空间布局,避免降低城市效力。
二是促进大城市、特大城市的市郊化发展。目前广东的大城市、特大城市出现了人口向郊区迁移的趋势,进入了城市化发展的第二阶段:市郊化阶段,应建设城市圈和卫星城,提高土地产出效率。同时,需要注意到城市职能和周边郊区职能的转化和协调发展,是解决大城市病、带动周边地区经济稳定健康发展的基础。
三是加强政府监管与政府间合作,构建合理的都市带。城市化的第三个阶段就是人口向周边的中小城市、城镇转移与聚集,造就了新的连片大城市,形成了城市群带。房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展,需要城市间政府的合作与协调,以规划、协调房地产业的合理发展。
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