社区医疗是基层医疗的基石，是健康管理场景中非常重要的入口，更是时代变化下对医疗资源下沉的呼唤。
危与机，中国医疗现状与趋势
01｜中国医疗大健康产业现状
中国大健康行业为国民经济的最大组成部分之一，大健康行业指有关健康维护、康复及推广的服务及产品，涵盖医疗健康服务、药品、非药产品市场、消费医疗健康服务、母婴产品以及健康管理及老人护理等服务。根据弗若斯特沙利文报告，中国大健康产业于2019年的市场规模达人民币8.1万亿元，并预期于2025年增加至人民币15万亿元，近5年的复合年增长率为10.5%。图：2015年-2030年中国大健康市场规模（人民币十亿元）
医疗健康服务行业目前占中国大健康市场最大的部分，主要包括疾病预防、治疗和康复。根据弗若斯特沙利文的报告，中国医疗健康服务行业在疫情前的2019年达人民币45430亿元，并预期于2025年达人民币73420亿元，占据整个大健康产业的一半。
02｜医疗资源稀缺与分布不均
尽管医疗健康需求及开支不断增加，但优质医疗资源依然稀缺且其分布不均衡。这已成为困扰中国医疗健康行业的结构性劣势。
中国与美国之间人均医疗健康资源的缺口以及人均基层医疗资源的缺口仍旧巨大。
据OECDData的报告，中国2021年的持牌医生及注册护士人数为每百万人口6600人，而美国则为每百万人口14900人（护士人数占比例大头）。
最新统计显示，2021年中国家庭医生人数为每百万人口101人，而美国约为每百万人口300人。中国基层医疗健康部门家庭医生本应作为首个联络点服务于患者以促进医疗资源的有效及高效利用，尽管近年来政策推进，全科医生和家庭医生数量均有大幅度增长，然而由于医疗人才数量不足进一步加剧医疗资源供需矛盾。目前，医院仍是中国最重要的医疗健康服务提供商。其中，三级医院在专业知识、医疗团队、管理及技术水平方面均达到优质水平。截至2021年底，中国36570家医院中仅有3275家三级医院。由于中国优质医疗资源主要集中在三级医院，病人不论其病情严重程度如何，往往更愿意在该等医院寻求医疗健康服务。根据国家卫健委官方报告，诊锁界分析，占中国医院总数仅8.9%的三级医院于2021年承担了全国医院57%的门诊咨询量。
同时，大部分三级医院均位于北京、上海、广州等一线城市以及山东、江苏及浙江等较富裕及人口密集的东部沿海省份，上述各省均各有逾100家三级医院，而河北、河南及湖南等较不富裕但人口密集的省份，各省的三级医院均不足100家，相当于每百万人口拥有少于一家三级医院。
供需的严重不平衡连同优质医疗资源（包括基层医疗健康资源）相对紧缺导致中国医疗资源的低效及不合理利用。医疗资源供需不匹配导致中国医疗健康服务市场另一个劣势，即患者医疗服务体验差。
新型冠状病毒疫情下，医疗资源的整体不足与不平衡尤为凸显，一二线城市和三线以下城市医疗资源和应对策略区别明显。
英国、美国、日本等国家采用分级诊疗体系，通过政府强制或多方引导等途径实现更均匀的医疗资源配置。
以英国为例，国家医疗服务体系（NHS）要求患者必须首先咨询社区门诊的全科医生，一般来说80%以上的问题都能得到解决。如果全科医生无法治疗或病症紧急，才能由其帮助患者向上转诊，如果患者病情得到治愈或缓和，则需向下转诊进行康复护理。
国内分级诊疗改革障碍重重，任重道远。改革开放以后，中国居民可以根据自己的经济状况和需要选择医院就诊，异地就医也更加常见，形成了上文所述三级医院高门诊量的现象。
尽管国务院办公厅2015年9月发布《关于推进分级诊疗制度建设的指导意见》，分级诊疗的建设速度加快，但整体的基层诊疗量占比变化（见效）仍然缓慢。
03｜社区医疗是时代的呼唤
社区医疗是基层医疗的基石，是健康管理场景中非常重要的入口。根据国家统计局数据，2021年全国医疗卫生机构数量超过103万个，其中基层医疗卫生机构约为97万家，约占所有医疗机构的95%。
而医疗卫生机构诊疗人次总数为84.7亿，其中基层医疗卫生机构诊疗人次数为42.5亿，占比约50.1%。政策导向明确、人群结构变化、医疗消费升级这三点，使得基层医疗爆发的外部因素已经齐备，“社区”这一入口级的病患流量所能带来的价值拥有无限的想象空间。
社区医疗是用户真切的刚需。近年来，国家医改政策的陆续出台，强调大病不出县、首诊在社区，并鼓励社会化办医等；加之，我国老龄化加剧，让“离家更近”的基层诊疗需求不断上涨；另外，传统公立体制内的社区医疗机构从服务能力和质量上，都远没有满足用户的需求。
随着城市新功能区的建设和新富人群/新中产阶层的形成与聚集，新的社区商业空间在大量形成。面对新的消费人群和新的消费场景，构建以群众健康为中心的社区医疗服务体系既符合医改的方向，又契合市场的需求。
内外因素驱动社区医疗有望承接更多的基层诊疗。常见病首诊在社区，老年人口的长期照护和慢病管理、妇幼保健和术后康复都丞需社区医疗等内部因素，正在驱动社区医疗承接更多的基层诊疗，医保向社区医疗倾斜，以及全科医疗和家庭医生制度的完善等外部因素将会加快这一步伐。
跨界与医疗赋能
02｜传统多因素推动“地产+医疗”发展
2019年以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，二手房市场也呈现下行趋势。地产发展的趋势表面，其已经从产品竞争向服务竞争的转变，由地产开发向社区运营的转型，由单一的地产业务向整合创新型社区平台业务的延伸。
这些发展趋势，是地产行业由增量物业向存量物业发展的必然，是各种新产业引导社会资本发生流动的结果，也是城镇化发展与更新的趋势所致。
居民医疗消费需求日益增长，成为地产升级的内生性动力。随着居民收入水平的提高，以及生态环境恶化与食品质量安全问题的频发，居民健康意识被极大唤醒，健康观念也发生了重大转变。
2022上半年，医疗保健支出占居民消费性支出比重由5年前的7.9%跃升至8.9%。医疗支付范畴从单纯的疾病治疗向预防、康复、护理、养生等多元领域拓展，更多人群愿意为优质医疗服务与昂贵医疗技术支付溢价。
医疗服务的提供场所由传统的集中化的大型综合医院向基层和社区住宅、居家场景延伸，这为房地产、家居制造产业向医疗服务业跨界发展提供了广阔平台。
图：2015-2022H1医疗保健支出占居民消费性支出占比
老龄化加剧推动人口结构转变，疾病谱变迁推动健康管理需求上升。我国现处于快速老龄化阶段，2021年底我国60岁以上人口达2.67亿，未来我国老龄人口总量和增速将继续保持增长。同时，我国疾病谱明显变化，因慢性疾病导致死亡占总死亡人数比例持续上升，高血压、糖尿病、心脑血管病及肥胖、心理疾病等已成为危害人们健康的主要杀手，健康管理也日益受到社会和国家的重视。
图：我国老龄化趋势加速
图：慢性病患病率随着年龄增长显著提升
社会办医受政策影响日趋成熟，为地产转型提供落脚点。自2009年新医改方案发布以来，社会办医的政策思路逐步明晰，医疗服务补充性质和分工合作趋向明显。
民营医疗机构的主动性得到了充分发挥，在社会整体医疗卫生资源的占比快速扩大，市场化逐渐成型，为传统地产转型成为健康地产提供良好的支撑与发展动力。
地产与医疗的融合，除了政策、人口、消费等客观因素的促进，还得益于它们业务逻辑上的相似之处。
首先，房地产和医疗都属于地域性很强的行业，不同城市的城市规划、发展重点、交通教育资源区域布局、居民购房偏好、政策要求等均不相同，不同城市的患者需求、疾病发病率、原有医疗资源布局、医政和医保政策也不尽相同。
其次，二者都看重人口趋势，房地产长期看人口，未来哪些城市会继续汇聚人口，会提高城镇化水平，房地产的需求仍然会上涨；医疗也是一样，考察城市医疗潜力的最主要指标是人口，特别是医疗机构周边5-10公里的人口聚集情况。
03｜传统地社区医疗，地产+医疗的绝佳窗口
在开发商的规划中，业主买房子都看重配套和物业服务，最重要的三类配套教育、医疗、商超，如果解决好这三点，房地产的基础配套问题就解决了。
过去所有的开发商这个在超市这个教育配套上应该做的非常好，都引进了很好的教育机构、很好的超市来提供配套，但是在医疗这个领域，确实过去没有很好的平台提供商为提供这样一个配套入住，所以就造成很多房地产开发商几乎没有医疗配套。
地产与社区医疗的融合，对于地产商而言，它可以使其产品增值，在营销竞争中增加差异化竞争力，就像地产商与物业的关系，好的物业服务促进楼盘的销售，同样为业主提供好的医疗服务也能促进楼盘的销售；于与地产合作的医疗服务提供方（如基层医疗机构）而言，医疗机构既可以节省房租等成本，又可以利用地产营销进行宣传，让居民了解门诊的服务内容与服务能力，获得居民的信任。
社区作为入口，把社区里的人以及他们的生活需求，作为核心的资源加以利用，是地产商着力要考虑的重心。社区医疗，特别是能够满足特定人群需求的中高端社区医疗，是每个地产商不容忽略的方向。
中高端社区医疗的用户画像
传统的社区医疗往往沦为开发商在宣传时候的卖点，具体到落地的时候，更多的就是社区里的小诊所，设施不健全，医生素质不高，仪器药品不完备，只解决了场地的问题，并未在业主需求上有实质的影响。
社区医疗本身的用户需求不仅仅是把医疗机构搬进社区这么简单，而是需要医疗机构与社区业主的实际需求进行结合，而以家庭为单位的社会组成，要求中高端社区医疗满足各个家庭成员的需求。
中高端社区医疗，得家庭者得天下。目前家庭多由2-5个人组成，包括老人、儿童等，此外宠物越来越普及，在家庭中也越来越受到重视，所以完善的社区医疗，必须照顾到所有家庭成员。
图：中国各规模家庭户数占比
01｜传统医疗重心：老人
老年人是社区医疗的重要客户，对其需求的全面分析和精准把握是社区医疗发展和市场拓展的关键。2018年中国平均预期寿命为77岁，平均退休年龄为50-60岁，老年生命阶段占全生命阶段的三分之一。
整体来看，老年人的需求可以划分为以下两类：
①健康管理及医疗保健需求：健康的身体是决定老年人生活质量的关键要素，需要通过采用健康检测预警设备、吃药提醒设备、生活保健设备、康复护理设备以及综合软硬件产品的综合养老解决方案，实现对老人健康数据采集、信息记录和智慧化健康管理。需要建立家庭、社区、医院的互联互通及全面对接，为老人营造及时、安全的专业医疗服务。
②生活起居及精神慰藉需求：老年人在日常生活中普遍存在生活起居照顾、安全保障、社交沟通、文化娱乐等需求。
02｜家庭消费中心：女性
《2019“她经济”研究报告》显示，中国女性越来越渴望创造个人价值，高净值家庭中，女性的职场参与度、消费能力与消费权力日益提升，国泰君安证券的数据也显示，近75%的家庭消费决策由女性主导，女性消费对经济增长的贡献率达到66.4%，所以在家庭投资商品住宅时，满足女性的各种需求也是地产配套商业必须考虑的问题。
图：高收入女性消费特征
03｜家庭最大意向支出：儿童
在中国特色家庭结构(4+2+1)下，儿童中心化、儿童消费随之迅速增长。根据上海统计局最新人口普查数据，截至2014年，上海儿童家庭的总支出中儿童消费占比平均超过三成，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出之一。
随着二胎政策的全面放开，“4+2+2”的家庭模式逐渐成为常态，孩子在家庭中掌握的话语权将会越来越大，高质量的儿童成长环境要求愈加强烈。
作为家庭的中心，家庭在投资商品住宅时，优先考虑的往往是孩子的教育、医疗问题。教育问题我们都耳熟能详，医疗方面也有诸多问题，如近视等视觉问题、龋齿等口腔问题、缺铁性贫血等营养问题、自闭症等心理问题。
图：中国0-14岁人口数量（万人）
04｜新消费：宠物随着我国经济的发展、消费升级及丁克家庭、空巢家庭增多等因素的驱动，养宠物这一行为逐渐步入千家万户中，宠物数量不断增加，宠物种类日趋丰富，最重要的是宠物在家庭中的角色和地位更加重要，甚至成为家庭的一员，这些也带动起社区周边的宠物市场。根据狗民网的调研显示，在调研人群中，有54.5%的养宠人士会将宠物当作自己的孩子，33.4%的人将宠物当作自己的亲人。宠物不再是消遣玩物，而成为人们的生活伴侣，这种现象在中高端人群中更加明显。图：国内养宠物人群对待宠物的态度
中高端医疗趋势
01｜新人群和新需求
城镇化进程和城市集群形成。我国处于城镇化中期，未来将形成城市集群，未来将有更多的人口流入一二线城市，增量的人口也将利好中心城市的房地产市场。以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。
中国地产的重心必将落在地产服务行业。随着房地产投资增速回落、房价涨幅回调等现象的出现，中国已经逐步从房地产发展的黄金时代平稳过度到白银时代。
地产的黄金时代是属于地产开发商的时代，开发商的土地规模、项目布局以及资金杠杆等成为重要的衡量标准；而地产的白银时代则属于地产服务商，中国房地产已经积累了海量的存量住户，如何能够为现有的存量市场的住户提供增量服务未来将成为公司的主要盈利模式，借鉴美国的发展趋势，未来中国地产的重心必将落在地产服务行业。
新富人群的焦虑与医疗需求。中国经济目前处于转型、结构调整阶段，这种新常态经济正以前所未有的速度带动国人财富的创造、积累和流动，逐渐出现了新富阶层。
物质丰富的新富人群承受着巨大的压力和焦虑，其中医疗健康是很重要的一个方面。这些人群认可愿意为个人和家庭成员的健康买单，他们认可高端的、值得信赖的、触手可及的医疗服务，他们在投资固定资产如商品房住宅的时候，也会更多考虑配套的医疗服务。
占座医疗，对地产商的重要意义。房地产企业占座大健康产业，即便是万达这种宣布要完全剥离房地产的玩家，但现阶段房地产业务也是其重要的支撑业务，所以其最终目的多少还是服务于自己的地产产业。
第一，医疗大健康产业可以与各家房地产企业的楼盘、小区形成联动效应，以提高自己楼盘的附加价值；
第二，融资需求，房地产企业融资成本很高，而非地产融资成本比地产低，涉足医疗领域有利于房地产企业减少融资成本，并且像医疗养老等产业大多都和金融机构挂钩，比如保险业，这也有利于房地产企业融到长周期资金；第三，方便拿地，因为健康产业是国家扶持的行业，在一定程度上可以降低拿地的难度。
02｜新场景和新逻辑
社区是重要的医疗场景。随着城市新功能区的不断建设，越来越多新富人群向城市外延聚集，新的社区商业空间在大量形成，而居民日常需求包括医疗需求倾向于在社区周边解决。如成都在城市区域规划向南发展的过程中，涌现出了大量的社区全科、社区医美、社区中医理疗、社区口腔诊所。
面对新的消费人群和新的消费场景，构建以群众健康为中心的社区医疗服务体系既符合医改的方向，又契合市场的需求。
政策导向明确、人群结构变化、医疗消费升级这三点，使得基层医疗爆发的外部因素已经齐备，“社区”这一入口级的病患流量所能带来的价值拥有无限的想象空间。社区作为入口，把社区里的人以及他们的生活需求，作为核心的资源加以利用，是地产商着力要考虑的重心。
中高端社区医疗服务是地产的绝佳配套。在开发商的规划中，业主购房更看重配套和物业服务，最重要的三类配套教育、医疗、商超，如果解决好这三点，房地产的基础配套问题就解决了，但是很多房地产开发商几乎没有医疗配套。以家庭为单位的社会组成，要求中高端社区医疗满足各个家庭成员的需求，得家庭者得天下。
针对高净值家庭的所有成员提供覆盖“健康—亚健康—疾病—重病”所有状态的医疗服务，以及医美、儿保、宠物医疗等特色服务，满足社区居民全方位的健康管理需求，才能在区域化的市场打造高端品牌。
打造新型地产配套社区医疗服务体系。可以从以下三个方面考虑，打造兼具具有区域性品牌和高标准医疗服务保证的社区医疗：
（一）服务人群
覆盖高净值家庭的所有成员，首先是患病人群，保证医疗服务的安全、有效和及时性；其次是老人、小孩和孕妇等疾病高发人群，大量的常见病首诊、长期照护、慢性病管理都需要强大的社区医疗；最后是健康人群，社区场景中生病是低频的，更多的是健康人群，需要打造包括家庭医生服务、皮肤管理、年轻化医美、儿童健康管理、中医保健、口腔健康、远程医疗、康复运动、情绪舒缓、营养均衡、公共卫生服务、家庭病床等一体化的治疗、康复和预防体系。
（二）服务内容
除了上述的医疗服务内容，还应该增加更多的主动预防体系和社区活动，以获得业主的信任感，其中预防体系可以包括健康宣讲课堂、社区内义诊、居家环境风险排查治理、食品和水质安全检测、疾病筛查、社区晨练、入户除螨、康复运动等；社区活动可以包括社区定期义诊、预防医疗保健操、健康宣讲、疾病健康筛查和各种文体活动等，促进与居民之间的关系，改变居民的就医观念，启发社区居民重视健康、重视医疗服务。
（三）服务工具
除了在线下建立新型社区化诊所，还要在线上借助互联网、手机、智能穿戴设备等工具，实现多场景的健康管理全覆盖，实时传输与沟通，通过云诊室、无人诊室、药物配送等服务满足社区居民对于购药、问诊、检测等需求，并建立起家庭甚至家族数据库。如果可以与保险结合，在支付工具上能有突破，将医疗保险产品化，将有更大的市场空间。
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