你去算算看——住宅每日的平均租金，跟同地区酒店每天的房费比，肯定是酒店要高的多。
“差价”越多，就越有机会。
自从Airbnb在全球的快速增长，把自己的房子的闲置价值通过“共享经济”在市场上“变现”这个想法，变得越来越流行。
除了把自己空余的房间租给旅客这种“避免浪费”的做法，有没有可能把这件事情变成一个有规模的生意来操作呢？能不能赚一笔可观的收入呢？
这件事儿，有没有可能做成被动收入呢？
同样一个房子，用来做民宿，相比做长租，有以下几个难点：
入住率：如果某些日子没有房客，那么就没有收入。长租出去的房子好比是“批发”——签了合约，为来一两年的每一天都算是“卖出去了”；一天一天出租的民宿，就像是做零售——今天卖了，明天还没准儿。
客户沟通：如果做民宿的话，几乎每天都要回答客户的问题，联系客户确认入住情况，解决客户临时的需要；如果做长租，那几乎一两年也就几次需要沟通一下，不费事儿。
入屋清洁：做民宿，每一拨客户都需要安排清洁，换洗床单毛巾等等；长租的话，大概一两年需要全屋清洁整修一次。
与酒店的竞争：必须要提供比酒店更高的性价比，才对客户有比较好的吸引力。除非你的装潢天下有地下无，周围还没有类似水平的房子，才能标价很高；否则，附近酒店的平均价格，永远是制约你定价的一个重要指标。
政策风险：很多地方政府不允许这种“民宿”的经营，因为涉嫌扰乱酒店市场。
也正是因为这一大堆难点，“去异地做民宿”这个点子想了很久也没实施。
直到最近...
我们找到一个途径，可以解决上面所有的难点。于是，我们想用最低的成本试试看——用租房子去做民宿的方式，专门赚“长租”和“民宿”中间的差价。
以下是我们在2016年11月的时候租下的东京的一个房子。
客厅1
客厅（2）
客厅里的沙发床
厨房
客厅（3）
卧室no.1
卧室no.2
卧室no.3
洗澡间
厕所
可以通过以下链接在在Airbnb上找到房子的信息。欢迎大家去东京的时候选用这个房子哦！
为什么选定了这套房子呢？我们是从以下几个方面考虑的：
大户型vs.小户型
旅客之所以选择民宿，大部分是因为经济实惠——如果有4-8人一起旅行的话，每两人住一间酒店，就要2-4间房；同样的情况，选一家民宿，可以4-8人都住进去，价钱可能就便宜很多——大房子跟酒店比，是有绝对价格优势的，这个对保证入住率很重要。
相反，如果一个民宿只能住2个人，相比较一些便宜的酒店来说，可能就是酒店更方便。这样的民宿，可能会在跟单间房的酒店竞争中取得劣势。
所以，从与酒店竞争／入住率，还有租金成本来说，应该选大户型。
我们这个房子如果拼命往里塞人的话，可以放9个！
我们自己亲自体验下来，住5-6个人是很舒服滴～
出行方便的地铁沿线
选择地铁沿线，最好是景点附近的地区，旅客出行方便，出租率自然就比较高。
这个房子在东京的大久保站附近，离大商业区新宿也是几分钟的走路距离。
“地点，地点，地点”这个投资房产的黄金原则，在做民宿这件事情上同样适用！
“全年无淡季”的旅游城市
为什么选择日本？主要就是因为这里旅游太旺了。
冬天看雪景，4月看樱花，秋天看红叶，再加上可以好吃好喝买买买...日本的每个大城市全年游客络绎不绝。
之前在Airbnb上看过东京的民宿，好的房子全年都是订的很满的，这让我们对这里民宿市场的入住率比较有信心。
东京2020年要举办奥运会，相对游客的增长来说，整体酒店的供应其实很不够。根据英国调查公司STRGlobal的统计，2015年东京的酒店入住率为86.3%。一般而言，超过85%的入住率，就很容易出现人手难安排，服务质量下降的情况了。
因此，政府对民宿的政策也在逐渐放宽，要不然就更没办法应对这么大的人流了。所以从本质上来说，我们做的事情是跟政府站边的，近年来政策风险较小。
靠谱的管理公司
这个应该是在异地投资项目的重中之重！
说实话，要不是有一个认识的朋友在东京亲自经营民宿管理公司，我们是不敢尝试的——几乎每天都要跟不同的客户沟通，万一有点事情要亲自处理，难道还要飞过去不成？
上面讲道的难点中的“日常沟通”，和“入户清洁”两个环节，真得要在当地专业又可靠的人去盯着才行。
而且，在启动过程中，房屋装修，家具摆设等等，也需要有人监工完成。要是没有一个有经验的公司去帮忙做，自己做可能费时费力，效果还不好。
所以如果你问我为什么选东京，可能“因为东京有靠谱的人管”这个原因是最重要的。
这是我们这个项目的前期费用：
公司服务费：给管理公司的费用（他们的主要盈利点）
家具电器：软装布置的费用（房子是精装修交付的）
0.5月租金：起租后需要半个月来布置
礼金：给房东的钱，房东因此同意房子可以用来做民宿
保险：租房规定要给的费用
中介费：约半个月房租
2个月押金：租约结束后可退
整个投入是217万日元，按当时的汇率看约15.4万港币，13.8万人民币。这个可以算是这项投资的启动资金。（注意：这个投资并没有购入资产，除了2个月押金外，其他的投入在租约结束后可能都没有转卖价值。）
项目收入预期
这个是管理公司给出的预计收入：
租金收入：按附近类似的房源，预计租金价格每天24000日元，每个月22天入住
清洁费收入：这个跟下面的清洁费支出是相等的，相当于房客负责清洁费用
管理费：管理公司收的，约占租金收入的20%（税后）
WIFI：提供给住客免费使用的WIFI租赁费用
消耗品：洗衣液，卫生纸，毛巾等等
煤气水电：煤气水电费用
租约签了5年，可以跨过2020年的奥运时期，希望那个时候收入有惊喜！
按照这样的预计，假设5年后项目结束：
回本期：17.3个月
5年总收入：805万日元（相当于港币57.2万，人民币51.5万）
总回报率：271%
每年回报率(IRR)：67.4%
相当不错的投资吧！！
当然了，也得算算风险：
5年刚好收支平衡，不赚不赔：每月需至少出租40.6万日元，约17天。
每个月收入刚好够给租金：每月需至少出租36万，约15天。
所以，在这个项目当中，如果忽略资金的机会成本（正常情况当然不能忽略资金的机会成本，这里为了计算方便，只作大致估算），40.6万日元的月收入是一个不赔钱的底线。
房子是2016.11.16起租的，从签约，房子软装设计，家具购置，到Airbnb上面的文字／照片，以及《房屋使用手册》的撰写，只用了短短12天！
管理公司的效率还是棒棒哒～！我们几乎没操心过任何事情，很省心。
这个是设计师提供的部分软装方案：
我们在这个准备过程中，并没有去看过这个房子！都是远程操作的！
上线后，我们为此安排了一次全家去东京的旅行，做第一批住客，顺便验收一下！
房子是2016年的新房，非常高级的公寓。
房屋内的照片跟Airbnb上的一样，这里就不重复放了！
p.s.住民宿，有厨房，附近有超市，吃的总是可以很丰盛！
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